这两天房企半年报预告陆续出来了。
我扫了一圈，有点懵。
七十多家 A 股房企，五十五家亏。最狠加一块儿能亏到五百零二亿。
超七成越亏越凶，真能比去年少亏点的，掰手指头数得过来，14家。
市值那头更狠。
A 股加 H 股，高峰四万七千亿，现在一万一万亿，三分之二，没了。
后台天天有人问。
房子明明还在卖，怎么万科华侨城一出半年报全是几十亿上百亿的亏。
钱去哪了?
我一开始也纳闷，翻了几份预告才琢磨过来，这亏法跟咱正常人想的不一样。
先说地王。交一套赔一套，交付越多亏得越狠，你没听错。
华侨城自己调减三十四到四十二亿。华发更绝，去年还是赚的，今年直接干到亏三十到四十亿。
开发商那几年拿地是真疯，楼板价快赶上旁边二手房价了。这两年一冷，为了回款只能往下砍价卖。地是贵时候拿的，房是便宜时候卖的，这账怎么兜。交一套亏一套，不交还不行，业主等着呢。
还有个时间差，更阴，好多人没转过弯。
今天签合同买的房，钱收了，但得等交房才算开发商的收入。中间隔两三年太正常。我三年前买的那个盘，月供还到现在了，开发商账上这笔收入还没认呢。
所以现在财报上亏的，地是前两年最贵时候抢的，收入却要搁现在这个冷淡市道里结算。
新盘看着还在卖，可账不是今年算的，是两年前那笔账，现在才翻出来。
万科上半年预亏一百二到一百五亿，自己写的原因就一句，开发项目结算规模显著下降。
翻成人话：能结算的盘少了，而且结算的还是当年贵地便宜卖的那批。
现在结的是什么时候的项目？行业最冷、最难卖的那两年。收入断崖式往下掉，但人要养、公司要运转，这些开支砍不掉，缺口自然越来越大。
不用真卖资产，几十亿说没就没
财报里最玄的一笔，叫计提资产减值。
ST 华夏幸福亏 50 到 70 亿，金地、首开这些老牌房企，调减规模全在 10 亿以上。
公告里翻来覆去就是那句话：对部分资产计提减值损失。
远郊拿了动不了的荒地、砸手里的商业综合体、卖不动的地下车位…… 资产一直在贬，又没人接盘，只能在账上直接砍一刀。说是刮骨疗毒没问题，但当期利润表上，那窟窿可就深不见底了。
工地停了，利息照付
每天一睁眼，千万级的利息就挂在账上。
很多房企工地放慢了、售楼处冷清了，亏损为什么还在涨？公告里说得坦诚：财务费用等刚性成本占比太大。
太阳一升起来，欠银行的信贷利息、欠债券持有人的票息，半毛钱都不会给你打折。营收大幅缩水的时候，历史债务堆出来的利息就像座山压着，企业喘气都费劲，家底被一点点啃光。
主业没稳住，副业还添乱
当年行情好的时候，多少高管飘了，觉得盖房子来钱太慢，四处跨界折腾 ，养猪、搞新能源、玩金融衍生品……
现在周期一掉头，当年撒出去的钱集中爆雷。
万科亏损预告里写得挺实在：部分经营性业务及非主业标的配置调减。说白了就是，主营的地产业务已经在淋雨了，早年头脑发热搞的那些副业，还在后院偷偷放火。
那剩下 21 家盈利的呢？加起来也就 36 到 42 亿，拆开看更有意思。
招商蛇口算央企里的龙头了，预盈 5 到 6.5 亿，可扣掉处置资产这些杂项，纯靠开发主业赚的净利润就剩 5000 万到 7000 万，同比直接砍了九成多。
中交之所以能盈利，是因为期内搞了重大重组，把重资产开发业务整个剥离掉，转做轻资产城市服务 —— 相当于从此不怎么卖房了。
还有金科，账面看着是盈的，扣非净利润其实还是亏的，全靠债务重组带来的账面重估撑着。
你品品，这几家能盈利的，没一个是靠卖房卖出来的。要么是卖资产凑数，要么是直接不干了，要么是债务重组做了账面文章。
这波调整还得熬多久？
说实话，没那么快。机构那边算过，销售端就算回暖了，利润表跟上来也得晚个半年到一年。下半年哪怕销量稳住了，财报真正好看起来，怎么也得 2027 年去了。
55 家集体亏，市值跌掉三分之二，这不是熬一熬就能过去的小坎儿，是整个行业在挤水分、去杠杆。
靠囤地、加杠杆暴富的年代，肯定是翻篇了。往后看，负债降得快的、能从轻资产和服务里找出路的，才能活下来。
房子终归是用来住的，把产品做好、把服务做扎实，比什么都强。
