一、2026年苏州在营企业数量稳定增长，增长速度有所增加
2026年上半年苏州在营企业稳定增长，截至 6月30日，苏州市注册在营企业总数 1,047,691家，环比增长2.3%，增速较去年同期有所增加。但从企业迁址来看，净迁入仅148家，外部增量对苏州企业池的贡献几乎可以忽略不计，苏州对外部企业的吸引力亟待强化。
2026年上半年苏州新增注册企业56,491家，注销企业34,170家，净增长约2.2万家。新增注册企业中，批发零售业与科学研究和技术服务业两者合计贡献超五成的新增供给。反映出苏州制造业升级背景下，生产性服务业正迎来增长窗口。该类企业对办公空间有刚性需求，且偏好产业集聚区或靠近制造基地的办公物业，是未来值得重点关注的客群方向。
二、供应高峰净吸纳量大幅增加，租金下降空置率攀升
2026年上半年苏州办公市场迎来供应高峰，市场存量达到438.4万㎡；上半年录得净吸纳量约35.8万㎡，较去年同期大幅提升。
上半年苏州写字楼市场租金均价维持下行趋势，整体市场租金均价为52.1元/㎡/月，同比下降25.5%；二季度末整体空置率录得43.3%，同比上升10.8%。
三、新增供应体量达历史新高，存量项目实际净吸纳量仍处低位
2026年上半年，苏州写字楼市场迎来供应高峰，新增优质办公面积达75.5万㎡，推升全市累计供应量至历史高位。上半年共计17个项目入市，其中传统商务楼宇8个，产业楼宇9个。在去化端，政府产业规划的有效落地与区域资源的精准导入，叠加多个项目通过沿产业链上下游定向拓展客户，部分新入市项目实现较快去化，显示出优质供给与政策红利共振下的新机会。
从吸纳端来看，上半年全市净吸纳量录得35.8万㎡，创近年来单季峰值。然而该数据主要由新供应项目驱动，近一年内入市的新项目成交超32万㎡，占总量89.7%，存量项目实际贡献极少，反映出存量市场有效需求严重不足。尽管核心区多个存量项目主动调整租赁策略，尝试通过议价空间松动与商务条件优化等方式以价换量，试图维系既有客户并延缓流失，但受制于新增供应的持续分流与租赁决策周期延长，空置率依然出现普遍且显著的上行。
四、以价换量写字楼租金探底、空置率攀升至43.3%
2026年上半年苏州写字楼市场平均租金为52.1元/㎡/月，相较去年同期下降25.5%，市场租金持续下行。一方面企业“降本增效”成主流，成本成为企业选址的首要因素。很多企业趁机搬迁到品质更好、但租金更优惠的项目，当前存量项目去化困难情况下，存量项目大多采取以价换量策略；另一方面，新入市的高品质项目为吸引客户压低价格，迫使周边项目跟进降价或提供更多优惠，形成连锁反应。
上半年市场迎来历史级供应放量，而需求吸纳能力未能同步匹配，供需错位加剧推动空置率于季末上行至43.3%的历史高位。
五、供应口径突破百万方，非市场化项目分流优质需求
2026年上半年，苏州写字楼市场新增优质办公面积已达75.5万㎡，若将部分销售型项目、新兴板块乙级楼宇、旧改研发办公及街道自持的非市场化产业项目纳入统计口径，上半年实际新增供应体量已突破100万㎡。从供应结构来看，未来入市项目呈现显著的“两极分化”特征。一端是产业规划清晰、政策配套完善的新兴板块优质项目，凭借明确的产业定位与租金优势早已锁定部分意向客户；另一端则是缺乏产业依托、产品力平庸的项目，此类项目既无法与甲级楼宇比拼硬件与服务，也难以在价格上与乙级楼宇抗衡，面临去化前景不明的窘境。
尤为值得关注的是，大量非市场化产业项目虽在名义上不计入优质写字楼统计口径，却在实质上分流了大量优质相关产业客户，进一步挤压了市场化项目的生存空间。
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《2026H1苏州写字楼市场报告》
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