2026年上半年深圳房地产市场报告——“4.29”新政激活力,APEC聚势启新程

2026年上半年，深圳从税收优惠、金融信贷、住房保障、城市更新、存量盘活、限购放松及公积金优化等多维度密集出台楼市政策。其中，税收方面，个税退税延续至2027年底，直接减轻换房税费负担，支持改善性住房需求。金融信贷方面，下调商业用房（含商住两用）首付比例，降低商业物业的置业门槛，助力盘活商业存量、激发商业市场活力。住房保障领域，发布配售型保障性住房管理办法，该办法明确了配售型保障房的申请条件、配售流程、封闭管理等细则，完善住房保障体系。城市更新方面，从合理核定土地移交率、优化保障性住房配建要求、允许“清调供”项目局部调整规划、统筹各方力量推动项目实施等方面，积极稳妥推进深圳市城市更新项目加快实施，持续拉动房地产有效投资。存量盘活方面，印发既有非居住建筑物功能转换实施办法，建立“正面清单+分档管控”体系，为破解土地资源紧约束、激活存量空间潜力提供新路径，也为APEC会议在深圳举办提供高品质空间保障。在公积金管理上，允许个人自愿提高缴存比例，扩大群体覆盖，提升职工住房消费能力；在公积金贷款上，提高住房公积金贷款额度及优化住房公积金贷款额度上浮比例‌‌，精准支持刚需与改善。在限购政策上，定向放宽福田、南山、宝安新安等核心区限购门槛，通过优化购房资格与社保等限制条件，精准释放核心区的住房需求。整体来看，上述政策从供需两端协同发力、精准施策，兼顾民生保障、市场活力与城市发展，助力深圳房地产市场平稳健康发展。

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测，2026年上半年深圳土地市场供需活跃度显著提升，上半年深圳全市成交土地36宗，环比减少7宗，同比大幅增加21宗。成交土地面积约131.33万平方米，环比小幅下跌5.73%，同比大幅上涨160.43%；成交规划建筑面积约367.22万平方米，环比小幅上涨7.03%，同比大幅上涨179.71%；土地成交金额约315.91亿元，环比上涨18.62%，同比大幅上涨219.57%，主要原因是居住用地成交金额大幅增加。

从成交溢价来看，2026年上半年深圳土地市场成交以底价为主。36宗成交地块中，有31宗地块以底价成交，仅5宗地块实现溢价成交，溢价成交地块包含4宗二类居住用地和1宗环境卫生设施用地。

从土地用途来看，2026年上半年深圳土地市场交易涉及7种不同用途。其中，普通工业用地成交24宗，二类居住用地成交6宗、商业用地成交2宗、物流用地、仓储用地、新型产业用地、环境卫生设施用地各成交1宗。

从成交区域来看，2026年上半年深圳成交土地分布于10个区域。其中，龙华区成交9宗，光明区成交6宗，宝安区成交5宗，深汕特别合作区成交4宗，南山区和坪山区各成交3宗，前海深港现代服务业合作区和龙岗区各成交2宗、罗湖区和大鹏新区各成交1宗。

2026年上半年，深圳居住用地市场整体呈现“缩量提质、核心高溢价、国央企主导”的特征。在“4.29”深圳定向放松核心区限购‌与‌大幅提升公积金贷款额度的楼市新政托底、核心土地资源稀缺的双重驱动下，市场热度向优质核心地块集中，整体市场韧性凸显、复苏态势明确。

1.缩量提质，精准供地，市场稳步回暖

2026年上半年深圳居住用地供应按照“宝地宝用、住有优居”的原则，精准匹配市场需求，增加高品质住房和改善型住房的空间供给。

2026年上半年，深圳一共成交6宗居住用地，成交总金额达290.99亿元。从数据对比来看，上半年成交金额已超过2025年全年水平（2025年全年成交12宗居住用地，成交金额290.90亿元）。在成交宗数大幅缩减的情况下，成交总额实现增长，直观体现出深圳居住用地市场结构持续优化，核心优质高地价地块成为市场成交主力，整体市场稳步回暖、品质持续升级。

2.板块分化显著，核心片区高溢价、外围片区稳底价

2026年上半年深圳居住用地市场分化明显。一方面，南山粤海、前海桂湾、宝安中心区等核心片区，土地资源稀缺、城市配套成熟、产业与人口支撑强劲，发展潜力突出，多宗地块引发房企激烈竞价，地块溢价率大幅走高，片区地价持续刷新新高，如南山粤海T204-0153宗地以综合楼面单价约108680元/平方米，刷新深圳居住用地楼面单价纪录；前海桂湾T201-0233宗地以综合楼面单价约95918元/平方米，刷新前海居住用地楼面单价纪录；宝安中心区A002-0113宗地以成交总价105.1亿元成为深圳2026年首宗成交价突破百亿元的居住用地，同时，A002-0113宗地以综合楼面单价约87924元/平方米，刷新宝安中心区居住用地楼面单价纪录。另一方面，罗湖笋岗、龙岗龙城等外围及成熟配套片区，市场竞争相对温和，地块多以底价平稳成交。整体来看，深圳居住用地市场已形成核心片区高溢价、外围片区稳底价的差异化市场格局。

3.拿地主体集中，国央企稳居市场主导

2026年上半年深圳居住用地参拍、拿地主体高度集中，国资央企、本地国资国企为土拍市场主力。上半年成功竞得地块的企业均为资金稳健、布局长远的头部国央企，包括深铁、天健、华润、建发、保利，体现出国央企持续深耕核心城市优质资产的布局逻辑。

4.市场发展预期

2026年上半年深圳核心片区土拍的火热行情，是城市核心土地资源稀缺、长期价值被持续重估的直接体现。房企敢于高价角逐核心地块，印证了行业对深圳核心区住宅市场的长期看好。地价频频刷新片区纪录，不仅反映出优质核心资产的抗跌性与增值性，更向市场传递出一线核心城市楼市基本面稳固、长期价值坚挺的积极信号，为深圳房地产市场平稳健康发展奠定了坚实的信心基础。

1.全市预售成交分析

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测，2026年上半年深圳一手住宅预售成交10897套，环比上涨15.34%，同比下跌27.84%；成交面积约124.88万平方米，环比上涨22.15%，同比下跌18.98%。

从月度成交走势来看，2026上半年深圳一手住宅预售成交呈阶梯修复态势：1月市场成交实现“开门红”；2月受春节假期影响，成交量阶段性回落；3月至4月市场逐步回暖、成交稳步走高；“4・29”深圳核心区定向放宽限购、公积金贷款额度大幅上调新政落地，政策红利集中释放促使5月成交大幅增长，市场热度持续至6月。

2.预售产品面积段成交分析：90-144平方米改善户型为成交主力

2026年上半年深圳一手住宅预售成交中，不同面积段户型呈现出不同的成交态势。其中，90平方米以下的小户型产品成交3947套，在总成交套数中占比36.22%。90至144平方米的改善型产品成交5831套，占比53.51%，成为市场成交主力。相比之下，144平方米以上的大户型产品成交相对较少，仅成交1119套，占总成交套数的10.27%。

3.预售存量及去化分析

从库存数据来看，截至2026年6月末，深圳一手住宅预售存量22207套，可售面积约242.51万平方米，按近12个月平均销售速度计算，去化时间需12.81个月，比上个月减少0.88个月。

4.一手住宅预售+现售成交分析

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测2026年上半年深圳一手住宅预售成交10897套，环比上涨15.34%，同比下跌27.84%；2026年上半年深圳一手住宅现售成交7541套，环比上涨14.12%，同比上涨11.36%；2026年上半年深圳一手住宅（预售+现售）成交总量18438套，环比上涨14.84%，同比下跌15.70%，现售成交占比40.90%。

5.全市一手住宅均价分析

2026年上半年深圳一手住宅均价55077元/平方米，环比上涨4.56%，同比小幅回落1.37%。上半年深圳核心区的深圳湾澐玺、中信城开信悦湾、观潮府、中海安缇雅苑等高端住宅项目接连入市热销，带动一手住宅均价环比上行。

1.全市成交分析

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测，2026年上半年深圳二手住宅成交28962套，环比上涨7.32%，同比微跌0.92%；成交面积约284.22万平方米，环比上涨6.26%，同比小幅回落2.71%。“4·29”楼市新政后，深圳进一步放开核心区限购条件，同时提高公积金贷款额度，市场刚需、改善性需求和置换需求加速释放，带动二手住宅交易热度稳步攀升，市场成交活跃度持续走高。

从月度成交走势来看，2026年上半年深圳二手住宅市场韧性较强。除2月受春节假期影响成交回落外，其余月份成交稳超5000套荣枯线。

2.二手住宅均价及房价指数分析

2026年上半年深圳二手住宅均价58377元/平方米，环比上涨3.25%，同比下跌1.99%。

2026年6月深圳二手住宅价格指数为95.16，环比上涨0.11%，同比下跌3.62%。

1.全市预售成交分析

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测，2026年上半年深圳一手商业预售成交1026套，环比下跌12.68%，同比上涨53.36%；成交面积约6.57万平方米，环比下跌23.20%，同比上涨61.51%。

2.预售存量及去化分析

截至2026年6月末，深圳一手商业预售存量7415套，可售面积约53.45 万平方米，一手商业市场库存处于较高水平，按近12个月平均销售速度计算，库存去化周期为42.37 个月，较上个月缩短了8.06个月。

1.全市成交分析

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测，2026年上半年深圳二手商业成交3637套，环比上涨4.75%，同比上涨32.74%，成交面积约28.48万平方米，环比上涨19.00%，同比上涨35.43%。

1.全市预售成交分析

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测，2026年上半年深圳一手办公预售成交热度显著升温，成交规模同环比均大幅增长，全市一手办公预售成交2081套，环比上涨552.35%，同比上涨1774.77%；成交面积约15.48万平方米，环比上涨2.54%，同比上涨815.88%。

2.预售存量及去化分析

截至2026年6月末，深圳一手办公预售存量1855套，预售可售面积38.22 万平方米，按近12个月平均销售速度计算，去化时间需15个月。

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测，2026年上半年深圳市二手办公成交1188套，环比下跌8.19%，同比上涨30.98%；成交面积约12.94万平方米，环比下跌2.54%，同比上涨33.70%。

2026年上半年，深圳楼市政策从供需两端协同发力、精准施策，政策涵盖税收优惠、金融信贷、住房保障、城市更新、存量盘活、限购放松及公积金优化等维度。其中，4月29日出台的楼市新政成效尤为突出，通过定向放宽核心区限购、大幅上调公积金贷款额度两大核心举措，有效激活市场购房需求，推动市场信心修复与交易企稳。

展望下半年，深圳楼市将延续稳字当头、渐进优化的政策基调，既不过度刺激也不放任下行，为市场持续修复留足空间‌，持续助力房地产市场平稳健康发展。

2026年上半年深圳土地市场整体呈现“供需活跃度提升、成交金额大增、居住用地缩量提质”的特征。全市共成交土地36宗，成交金额约315.91亿元，同比大涨219.57%，主要得益于居住用地高价地块拉动。土地用途上，普通工业用地成交24宗，为市场成交主力；居住用地市场热度走高，上半年6宗居住用地成交金额290.99亿元，已超过2025全年12宗居住用地的成交总额。南山粤海、前海桂湾、宝安中心区等核心片区接连诞生高溢价地块，多宗地块刷新区域乃至全市楼面价纪录，国央企成为拿地绝对主力，核心优质资产的长期价值得到充分验证，市场对深圳楼市的信心持续修复。

展望下半年，深圳土地供应预计以工业、新型产业等产业类用地为主力，充分满足“20+8”战略性新兴产业和未来产业的用地需求；居住用地供应按照“宝地宝用、住有优居”的原则，预计不会大规模放量，拿地格局将保持稳定，国央企及资金稳健的民营房企依旧是市场拿地主力。后续优质核心地块的入市及成交，将进一步稳固市场基本面、修复行业信心，为深圳房地产市场平稳健康发展持续注入活力。

1.住宅市场

2026年上半年深圳一手住宅网签18438套，二手住宅网签28962套，一二手住宅合计网签4.74万套，总量较2025年上半年同比下滑7.25%，市场尚未恢复至去年同期水平。不过上半年楼市修复节奏清晰，先是依托“金三银四”迎来购房需求集中释放，叠加“4・29”楼市新政托底，市场逐步回暖，整体成交较2025年下半年环比上涨10.12%，市场活跃度显著提升。

一手住宅方面，2026年上半年深圳一手住宅新增预售套数11359套，环比下跌38.01%，供应端明显缩量；但成交端在“4·29”新政刺激下呈阶梯式修复，上半年一手住宅预售成交10897套，环比上涨15.34%；现售成交7541套，环比上涨14.12%；一手住宅预售加上现售成交合计18438套，环比上涨14.84%，同比下跌15.70%。其中，龙华、宝安、龙岗为一手住宅预售成交前三区域，三区成交合计占全市的61.99%；库存方面，全市预售存量22207套，可售面积约242.51万平方米，去化周期12.81个月，但区域分化明显，南山、光明去化仅需4.61、5.83个月，深汕合作区则高达716个月，龙岗、龙华、宝安的存量合计占全市的56.9%，为库存承压区。受深圳湾澐玺、中信城开信悦湾、观潮府、中海安缇雅苑等高端住宅项目入市拉动，一手均价环比上涨4.56%至55077元/平方米。

二手住宅方面，2026年上半年深圳二手住宅成交28962套，环比上涨7.32%，同比微跌0.92%；二手住宅成交量占全市住宅总成交的61%，存量房主导格局进一步巩固。上半年二手住宅市场韧性较强，除2月受春节假期影响成交回落外，其余月份成交稳超5000套荣枯线。上半年深圳二手住宅均价环比上涨3.25%至58377元/㎡，价格表现稳健。

展望下半年，深圳住宅成交规模将维持在平稳区间。成交结构上，二手住宅月均成交有望稳定在5000套的荣枯线左右，保持常态化活跃；一手住宅成交分化特征凸显，去化主力集中于核心区域改善型项目与非核心区域高性价比产品。房价方面，市场将延续底部温和修复态势，短期缺乏快速、大幅上涨的支撑条件，片区结构性分化或将进一步加剧。6月南山、前海、宝安核心片区优质居住用地成交，有效提振市场基本面与行业信心，叠加11月APEC会议举办带来的城市红利以及高层次人才的加速集聚，“好房子”项目持续推出，刚需和改善型需求将稳步释放，深圳楼市有望延续稳固向好态势。

2.商办市场

2026年1月，深圳将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，叠加深圳科技产业持续发展，商办房市场活跃度明显提升。2026年上半年深圳商办市场呈现“一手商业市场稳步修复、一手办公强势反弹、二手商办整体回暖”的分化运行特征。一手商业市场整体保持平稳运行，新增预售套数同比小幅上涨4.90%，上半年预售成交1026套，同比上涨53.36%，成交集中于深汕、南山、福田三区，成交合计占比88.59%，尽管当前库存仍处于较高水平，但去化周期较上月大幅缩短8.06个月，市场去化效率明显提升。一手办公市场表现突出，全市预售成交2081套、约15.48万平方米，同比涨幅超17倍，热度显著升温，成交高度集中于罗湖、宝安两大核心区域，成交合计占比93.03%，当前存量去化周期已收窄至15个月，库存压力得到明显缓解。二手商办同步呈现向好态势，二手商业成交3637套，同比上涨32.74%，成交集中在龙岗、宝安、南山等产业人口密集区域，成交合计占比57.71%；二手办公成交1188套，同比上涨30.98%，福田、龙岗、罗湖位居成交前三，成交合计占比64.82%，整体流通活跃度较去年同期实现明显提升。

展望下半年，深圳商办市场有望延续上半年的修复态势，随着APEC会议于2026年11月在深圳举办，深圳商办市场正迎来显著的发展机遇与结构性调整。会议带来的国际关注度提升、营商环境优化及产业政策利好，正为市场注入新的活力。‌一手商办市场随着政策红利的持续释放及市场信心的逐步恢复，预计下半年供需两端将保持稳健运行态势，存量去化周期有望持续稳步收窄。二手商办市场将延续活跃行情，成交规模稳步扩容，同时区域分化格局将持续深化，核心片区优质商办物业的稀缺性与市场竞争力将进一步凸显。