你敢信？佛山2026年全年供应的土地里，真正能建住宅的只有222公顷，连总量的零头都不到。
剩下的1564公顷去哪儿了？
答案藏在佛山市自然资源局的官方文件里。
这份名为《佛山市2026年度国有建设用地供应计划》的通知（佛府办函〔2026〕40号），
今年4月17日由市政府办公室印发。
咱们一条条拆开，看看佛山下半年土地市场到底在打什么算盘。
一、1564公顷怎么分？供应计划全拆解
先看总量。2026年佛山计划供应国有建设用地总量1564公顷。这个数字什么概念？相当于约23460亩地，比2025年略有缩减。来，直接上表?
简单来说：每拿出100平米的地，超过51平米给了工业，20平米拿去修路，只有14平米能盖住宅。佛山的供地逻辑很清晰——产业优先，居住让道。
但更有意思的在后头。咱们拿2026年的计划来对比一下。今年3月6日印发的2026年度计划显示，总量涨到了1646公顷，比2025年多出82公顷。但住宅用地反而降了——从222公顷缩到218公顷。工矿仓储却从797公顷猛增到997公顷，涨幅超过25%。
来，直接看两年对比?
二、7月最该盯的一块地：三水云东海
说完了大框架，咱们聚焦到具体地块上。下半年佛山最值得关注的住宅用地是哪块？答案很清楚——TD2026(SZ)WG0004，三水区云东海街道的地块。
先看基本参数?
这块地有几个关键看点。
第一，价格。起拍楼面价不到2800元每平米，在广佛交界板块里属于绝对低洼。对比一下，禅城核心区的宅地楼面价基本在8000到15000之间。三水的价格，只有禅城的三分之一到五分之一。
第二，体量。8万平方米的净用地面积，容积率2.0上限，意味着可建总面积约16万平米。按平均100平米一套算，能供应大约1600套住宅。限高80米，大概率是25层左右的高层加洋房组合。
第三，区位潜力。云东海是三水新城核心区，这几年配套兑现速度很快。广佛肇城际铁路在此设站，云东海国家湿地公园在旁，教育、商业配套也在逐步落地。
第四，竞拍规则。公告明确"设有保密底价、不设最高限制地价"，按照价高者得原则。竞买保证金9035万元，增价幅度250万元每次。竞买人还得提交自有资金购地承诺书。
算笔账：楼面价2796元/㎡ + 建安成本约3500-4000元/㎡ + 税费营销费用，保本售价大约在7500-8500元/㎡。目前三水新城在售新盘价格在8000-11000元/㎡之间，利润空间存在，但对开发商的成本控制能力要求不低。如果溢价超过15%，利润就会明显压缩。
三、禅城扛把子：城门头路6.87亿地块
如果说三水云东海是下半年的"价格洼地之选"，那禅城城门头路地块就是"核心区标杆之战"。
这块地位于禅城区城门头路与祖庙路交界西侧，属于禅城传统核心地段。起始价6.87亿元，用途为商住，地段含金量十足。
另外禅港路北侧、湖一路东侧也有一宗商住地块，起始价6.17亿元。两宗地合计接近13个亿，足以看出禅城核心区的土地价值依然坚挺。
谁会出手？这种核心区大体量商住地块，资金门槛高、开发要求严，大概率是国央企或者头部民企出手。如果成交价溢价率较高，那对禅城楼市来说绝对是个积极信号。
四、五区土地市场横向深对比
看完重点地块，咱们把五区放在一起比比?
从这张表能看出几个规律：禅城走的是"精品高价"路线，每块地都是亿级起步。顺德主推工业标准地，价格从几千万到上亿不等，附带产业类型和投资强度要求。三水是"价格洼地选手"，土地成本优势明显。高明商服用地才6334万，跟禅城差了10倍不止。南海狮山作为工业重镇，供地节奏相对稳健。
一句话：禅城卖的是地段价值，顺德卖的是产业前景，三水高明卖的是成长空间。不同的城市定位，决定了完全不同的土地定价逻辑。
五、从历史数据看市场走势
光看26年还不够，咱们拉个时间线看看变化趋势。
从佛山市自然资源局的历史公告数据来看：2023年，佛山住宅用地供应大概在300公顷上下。2024年缩减到约250公顷。2025年进一步压缩到222公顷。2026年计划只有218公顷。
连续三年下降，住宅用地供应累计减少了超过四分之一。这在佛山近十年历史上都是少见的紧缩周期。
与此同时，工业用地从2023年的700多公顷，一路涨到2026年的近1000公顷。一降一升之间，佛山的经济转型路线图其实已经很明显了。
另外，从实际成交数据看，三水云东海板块最近成交的工业用地（TD2025(SZ)WG0005）于2025年11月成功出让，说明云东海医药健康产业园的产业招商正在加速推进。还有一笔值得关注的交易：乐平镇红云路地块（TD2025(SZ)WG0006）于2026年1月成交，用途为商业商务娱乐康体，也侧面反映了三水产业配套的多元化布局。
六、下半年四大趋势判断
趋势一：新房供应缩量已成定局
218公顷住宅用地，按平均容积率2.5计算，可建面积约545万平米。而佛山每年商品房成交量约800-1000万平米。供应缺口在拉大，核心区新房会越来越稀缺。对购房者来说，遇到合适的盘，下手要果断。
趋势二：标准地+产业绑定模式全面推开
顺德高新区批量推工业标准地，附带产业类型、投资强度、亩均税收等硬性指标。三水云东海的公告也要求竞得人须在园区内设立独立法人项目公司。拿地不再是价高者得，产业资质成了关键门槛。
趋势三：自有资金要求持续高压
云东海地块公告明确要求竞买人提交自有资金购地承诺书，购地资金不得来自贷款、债券、信托等渠道。这条红线从2022年延续至今，持续淘汰高杠杆玩家。留下来的基本都是资金充裕的正规军。
趋势四：核心区与外围分化持续加剧
禅城6.87亿 vs 高明6334万，相差超过十倍。下半年这种分化只会加剧。核心区优质地块竞争激烈，溢价成交概率大；外围区域除非有产业或交通利好加持，否则底价成交甚至流拍都可能出现。购房者也要注意，外围板块的房产增值，最终要看产业落地的真实进度。
佛山土地市场正在经历一场静悄悄的转型。
从追求规模到追求质量，从住宅驱动到产业驱动，从粗放供地到精准匹配。每一步都在印证一个判断：佛山不再追求"多卖地"，而是追求"卖好地"。
对购房者来说，核心区新房会越来越稀缺，外围板块则要看产业落地节奏。接下来咱们继续盯三水云东海这块地，7月20日见分晓。
? 数据资料来源
2. 佛山市2026年度城乡建设用地供应计划 — 2026年3月6日
3. 【TD2026(SZ)WG0004】三水云东海地块网上挂牌出让公告 — 2026年6月18日
4. （TD2025(SZ)WG0005）云东海兴云路地块交易结果公告
5. 佛山市自然资源局官网 — https://fszrzy.foshan.gov.cn/
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