【行业洞察】城市更新系列专栏 —— “十五五”背景下的城市更新范式跃迁与前沿趋势

PART.01  政策背景

"十五五"规划开启城市更新新纪元

2026年注定成为中国城市更新史上的里程碑之年。继3月两会《政府工作报告》将城市更新列为"全方位扩大内需"的十大核心任务之后，5月国务院正式印发首部国家级城市更新五年专项规划——《城市更新"十五五"规划》。这份规划的出台，不仅奠定了城市更新的国家级战略地位，更重塑了整个行业的运行规则与发展逻辑。

规划明确提出“留改拆“并举、以保留利用提升为主的基本原则，硬性锁死大规模拆迁、大规模增建、大规模搬迁的旧有开发模式。这意味着，靠拆迁暴富、靠拿地套利、靠杠杆开发的传统地产模式被彻底终结，取而代之的是存量提质、精细运营、长效治理的全新发展范式。这一转变不是简单的政策收紧，而是基于中国城镇化发展阶段的深刻判断——当城镇化率超过66%，增量空间日益收窄，存量提质成为城市发展的必然选择。

更为重要的是，规划首次将城市更新的内涵从单一的"居住功能修补"，拓展至片区级的"功能活化与产业导入"。规划特别强调要避免过度商业化、同质化，意味着未来的城市更新，不是简单的商业开发，而是基于文化传承与产业升级的有机更新。这一转变，标志着城市更新正式从"工程时代"迈向"运营时代"——从关注物理空间的改造，转向关注产业生态的培育与社区活力的激发。

从空间维度看，规划构建了"城市-片区-社区"三级更新体系：城市层面聚焦功能完善与品质提升，片区层面聚焦产业导入与功能混合，社区层面聚焦民生改善与服务配套。这种分层分类的更新策略，既保证了城市整体功能的优化，又兼顾了微观层面的民生需求，体现了精细化治理的理念。

PART.02  范式转换

从增量开发到存量提质的深层逻辑

城市更新的范式转换，本质上是中国城镇化发展阶段的必然产物。经过四十多年的高速城镇化，中国城镇化率已超过66%，新房需求明显放缓，城市发展从"增量扩张"全面转向"存量提质"。这一转变不是简单的政策导向，而是深刻的经济社会发展规律使然。当城市扩张的边际效益递减，当土地财政难以为继，当人民对美好生活的需求从有没有转向好不好，城市更新自然成为城市发展的新引擎。

传统的增量开发模式，本质上是"土地财政+房地产开发"的双轮驱动。这种模式在城市快速扩张阶段发挥了重要作用——通过土地出让获得财政收入，通过房地产开发拉动经济增长，通过新城建设拓展城市空间。但这种模式也带来了诸多问题：大拆大建造成的资源浪费与文脉断裂，千城一面的同质化困境，过度商业化对社区生活的侵蚀，以及重建设轻运营的短期行为。更重要的是，这种模式是不可持续的——土地资源是有限的，当城市扩张到一定规模，增量开发必然难以为继。

存量时代的城市更新，则是一套完全不同的逻辑。它不再追求规模扩张，而是聚焦品质提升；不再依赖土地增值，而是依靠运营增值；不再是单一主体的开发行为，而是多方主体的协同共治。这种范式转换，体现在四个核心维度：

目标转换：从"经济增长优先"转向"人民美好生活优先"，城市更新的终极目标是提升居民的幸福感与获得感。过去的城市更新，往往是"为增长而更新"，关注的是GDP贡献与财政收入；而今天的城市更新，是"为人民而更新"，关注的是居住品质的提升、公共服务的完善、社区活力的激发。这一目标的转换，是城市更新最根本的范式变革。

方式转换：从"大拆大建"转向"留改拆"并举，以保留利用提升为主，最大限度保护城市文脉与社区肌理。过去的城市更新，往往是"推倒重来"，追求的是焕然一新的视觉效果；而今天的城市更新，强调的是"绣花功夫"，追求的是有机生长的自然质感。保留的不仅是建筑，更是城市的记忆与文化；改造的不仅是空间，更是生活方式与社区关系。

主体转换：从"政府主导+开发商实施"转向"政府引导、市场运作、公众参与"的多元共治模式。过去的城市更新，往往是政府说了算，开发商负责实施，居民被动接受；而今天的城市更新，强调的是多方参与、协商共治。政府负责规划引导与政策支持，市场负责投资运营与专业服务，公众负责需求表达与过程监督。这种多元共治的模式，既能保证公共利益，又能激发市场活力，还能获得社会认同。

价值转换：从"一次性开发收益"转向"长期运营增值"，通过持续运营实现资产的保值增值。过去的城市更新，盈利模式主要是"开发-销售"的一次性收益；而今天的城市更新，盈利模式转向"持有-运营"的持续性收益。这种价值转换，要求市场主体从"开发商"向"运营商"转型，从"赚快钱"向"赚长钱"转变，从"做项目"向"做资产"升级。

这四个维度的转换，共同构成了存量时代城市更新的底层逻辑。理解这一逻辑，是把握行业发展机遇的前提。对于设计机构而言，意味着从"画图匠"向"综合解决方案提供者"转型；对于开发商而言，意味着从"开发思维"向"运营思维"转型；对于政府而言，意味着从"管理者"向"服务者"转型。只有主动拥抱这种范式转换，才能在存量时代的城市更新浪潮中占据有利位置。

PART.03  前沿趋势一

轻量化微更新——剩余空间的精准激活

如果说过去的城市更新是"大开大合"的大手笔，那么今天的前沿趋势则是"绣花功夫"的微更新。轻量化、微介入、精准化，正在成为城市更新的主流范式。这种趋势的背后，是城市发展理念的深刻转变——从追求"大而全"的地标性项目，转向关注"小而美"的民生工程；从追求"面子"上的光鲜亮丽，转向关注"里子"里的实际体验。

"十五五"规划明确提出，要充分利用城市闲置低效用地、边角剩余空间和附属绿地等，新增口袋公园1.5万个。这一目标背后，是城市更新理念的深刻转变：城市更新不再只是大规模的棚户区改造和城中村改造，更是无处不在的微更新、微改造、微提升。这些"小而美"的项目，虽然单个规模不大，但因为数量众多、贴近民生，正在成为提升城市品质、增强居民获得感的重要抓手。

桥下空间、街角绿地、废弃厂房、老旧围墙、背街小巷……这些曾经被遗忘的城市"边角料"，正在成为城市更新的新热土。以桥下空间为例，过去这些空间往往是城市管理的盲区，脏乱差、安全隐患多，是城市的"灰色地带"。而今天，通过微更新的方式，它们正在变身为口袋公园、运动场地、文化驿站、停车设施，成为市民家门口的"幸福空间"。这种"变废为宝"的更新模式，不仅盘活了闲置资源，更提升了城市的整体品质。

轻量化微更新的核心价值，在于以极小的投入撬动极大的社会效益。它不需要大拆大建，不需要巨额投资，只需要精细化的设计与人性化的考量。一个精心设计的口袋公园，可能只需要几十万元的投资，却能服务周边成千上万的居民；一个巧妙的街角改造，可能只需要几百平方米的空间，却能成为城市的亮点。这种"花小钱、办大事"的更新模式，正在成为各地城市更新的重要抓手，也为中小设计企业带来了广阔的市场空间。

更为重要的是，微更新倡导的是一种"渐进式、可持续"的更新理念。它不追求一蹴而就的完美，而是允许试错、鼓励迭代，通过持续的小尺度干预，逐步提升城市空间品质。这种理念，与城市作为一个复杂有机体的生长规律高度契合。城市不是一次性建成的，而是在漫长的历史过程中逐步生长出来的。同样，城市更新也不应该是一次性的"运动式"改造，而应该是持续的、渐进的、有机的生长过程。微更新，正是这种有机生长理念的具体体现。

从更深层次看，微更新也是城市治理精细化的必然要求。过去的城市治理，往往是"粗放式"的，关注的是宏观层面的大项目、大工程；而今天的城市治理，强调的是"精细化"，关注的是微观层面的细节与体验。微更新，正是精细化治理在空间层面的具体体现——通过对每一个角落的精雕细琢，让城市变得更加宜居、更加美好。

PART.04  前沿趋势二

数字孪生与智慧化——城市更新的技术引擎

如果说轻量化微更新是城市更新的"毛细血管"，那么数字孪生与智慧化则是城市更新的"神经中枢"。2026年，随着AI大模型深度融合、5G-A低时延底座成型、视频孪生技术突破，数字孪生技术终于走出了PPT和展厅，开始在城市更新领域创造可量化的实际价值。从"看得见"到"用得起"，从"展示用"到"生产用"，数字孪生正在成为城市更新的核心技术引擎。

"十五五"规划明确将"智能升级"列为城市更新的三大重点任务之一。规划提出，要通过数字化手段，对城市基础设施运行状况进行实时监测、动态预警、有效处置，提升设施风险防控和运维管理能力。同时，推动各地建设城市信息模型（CIM）基础平台，提高城市规划建设治理信息化水平。这意味着，智慧化不再是城市更新的"可选配置"，而是"必备要素"。

数字孪生技术在城市更新中的应用，正在从"看得见"向"用得起、算得准"转变。以地下管网更新为例，全国77万公里老化管网绕地球20圈，过去的改造往往是"开膛破肚"式的粗放施工——哪里坏了挖哪里，缺乏系统性的规划与预判。而今天，通过数字孪生技术，可以在虚拟空间中精准模拟管网运行状态，提前预判风险点，实现精准抢修与预防性维护。哈尔滨的实践表明，整合9万GB数据的管网数字孪生系统，可使风险响应速度提升80%，运维成本降低30%以上。

PART.05  前沿趋势三

绿色低碳与可持续——双碳目标下的更新路径

在"双碳"目标的大背景下，绿色化正在从城市更新的"加分项"变为"必选项"。"十五五"规划将"绿色化"作为城市更新的重要导向，要求全面贯彻绿色低碳理念，推动城市更新与生态环境保护深度融合。这意味着，绿色低碳不再是城市更新的"可选配置"，而是"硬性要求"；不再是"成本负担"，而是"价值创造"。

过去，城市更新往往被视为"高碳"行业——拆建产生大量建筑垃圾，建材生产与施工过程消耗大量能源。据统计，建筑行业的碳排放占全社会碳排放的40%以上，而城市更新过程中的拆除与重建，是建筑碳排放的重要来源。而今天，绿色低碳正在成为城市更新的核心价值导向。从"成本约束"到"价值创造"，绿色化正在重塑城市更新的商业模式。

绿色化在城市更新中的体现，从单一的建筑节能，拓展至全方位的生态系统修复：

建筑节能改造：既有建筑的节能改造、光伏建筑一体化、高效热泵系统等技术，正在获得越来越多的绿色信贷支持。绿色改造相关产值占比将超过三成，成为行业新的增长极。过去，建筑节能改造往往被视为"成本投入"，业主积极性不高；而今天，随着能源价格的上涨和绿色金融的支持，节能改造的投资回报周期越来越短，正在从"要我改"转向"我要改"。

海绵城市建设：海绵城市理念正在老旧小区改造中强制落地，透水铺装、雨水花园成为标配。通过自然积存、自然渗透、自然净化，实现城市与水的和谐共生。过去，城市排水往往是"快速排走"的思路，追求的是"不积水"；而今天，海绵城市强调的是"自然积存"，追求的是"水弹性"。这种理念的转变，不仅可以缓解城市内涝问题，更可以补充地下水、改善水环境、提升城市生态品质。

建筑垃圾资源化：过去，建筑垃圾往往被简单填埋，既占用土地，又污染环境；而今天，建筑垃圾的资源化循环利用产业正在迎来爆发，形成新的细分领域。通过破碎、筛分、再加工，建筑垃圾可以变身为再生骨料、再生砖、再生混凝土等建材产品，实现"从哪里来，到哪里去"的循环利用。据测算，每资源化利用0.5亿吨建筑垃圾，可以减少碳排放约1000万吨，节约土地约5000亩。

生态修复治理：黑臭水体治理、蓝绿交织生态网络构建，正在成为城市更新的重要内容。通过生态修复，提升城市的生态承载力与环境品质。过去，城市更新往往只关注"灰色基础设施"（道路、建筑、管网等），而忽视了"绿色基础设施"（公园、绿地、水系等）；而今天，"蓝绿交织、清新明亮"正在成为城市更新的重要目标。绿色空间，不再是城市的"点缀"，而是城市的"基础设施"。

更为重要的是，绿色化正在从"技术要求"转变为"价值创造"。绿色金融的发展，为绿色城市更新项目提供了多元化的融资渠道。绿色信贷、绿色债券、绿色基金等金融工具，正在降低绿色更新项目的融资成本——据测算，绿色项目的融资成本通常比普通项目低50-100个基点。同时，绿色建筑的溢价效应也正在显现——高品质的绿色空间，正在成为吸引人才与产业的重要竞争力。在"人才争夺战"日益激烈的今天，良好的生态环境与绿色空间，正在成为城市吸引人才的"金字招牌"。

值得关注的是，"保留利用提升"本身就是最大的绿色。与大拆大建相比，保留既有建筑并进行适应性改造，可以减少70%以上的建筑垃圾与碳排放。从这个意义上说，"留改拆并举、以保留利用提升为主"的政策导向，本身就是对双碳目标的积极响应。过去，我们往往认为新的就是好的，追求焕然一新的视觉效果；而今天，我们越来越认识到，老的也可以很好，通过适应性改造让老建筑焕发新生，不仅更有文化底蕴，也更加绿色低碳。

从更深层次看，绿色低碳不仅是技术问题，更是发展理念问题。它要求我们从人类中心主义转向生命共同体理念，从征服自然转向顺应自然，从消耗型发展转向可持续发展。城市更新，正是这种发展理念转变的重要载体。通过绿色低碳的城市更新，我们不仅在改造物理空间，更在重塑人与自然的关系。

PART.06  前沿趋势四

片区统筹与投建运一体——产业生态的重构

如果说前三个趋势更多是技术与理念层面的创新，那么片区统筹与投建运一体化，则是体制机制层面的深层变革。2026年，城市更新行业格局正在发生根本性转变：不再是单一工程改造逻辑，而是走向片区统筹、投建运一体、存量资产盘活的全产业链生态。这种转变，正在重构城市更新的产业生态，也在重塑市场主体的角色定位。

过去的城市更新，往往是"碎片化"的——单个项目各自为政，缺乏整体统筹。这种模式虽然灵活，但也带来了诸多问题：公共服务设施配套不足，"各管一段"导致设施不配套、不衔接；产业功能碎片化，缺乏整体的产业规划与业态布局；空间品质参差不齐，不同项目的设计标准与建设质量差异较大。而今天，片区统筹正在成为城市更新的主流模式。通过整体规划、整体实施、整体运营，实现片区功能的整体提升与价值的整体释放。

片区统筹的核心优势，在于可以实现"1+1>2"的协同效应。通过整体规划，可以统筹布局公共服务设施，避免重复建设与资源浪费；通过整体实施，可以统一建设标准与进度，保证空间品质的一致性；通过整体运营，可以统筹业态布局与品牌招商，形成产业集聚效应。更重要的是，片区统筹可以实现"肥瘦搭配"——通过经营性项目的收益，平衡公益性项目的投入，从而实现片区更新的财务可持续。

与片区统筹相伴而生的，是投建运一体化的模式创新。过去，城市更新往往是"开发-持有-运营"一体化的重资产模式，市场主体被重资产投入深度绑定，难以实现规模化发展。这种模式下，企业的发展速度取决于资金实力，"有多少钱做多少项目"，难以快速扩张。而今天，专业化分工体系正在全面成型，行业实现清晰的轻重分离，形成各司其职、协同发展的市场化生态。

在这一分工体系中：资产端主体（如地方平台公司、保险资金、社保基金等）持有重资产，获取稳定的资产增值收益；运营端主体（如专业运营服务商）负责轻资产运营，获取运营收益；而设计、施工、咨询等专业服务机构，则提供专业化的技术服务。这种"轻重分离"的模式，不仅降低了行业门槛——运营服务商不需要巨额的资金投入，靠专业能力就能发展；也提高了整体效率——专业的人做专业的事，各自发挥比较优势。专业化分工，正在推动城市更新从"项目制"走向"产业化"。

REITs（不动产投资信托基金）的发展，正在为这一模式提供重要的金融支撑。通过REITs，存量资产可以实现证券化退出，形成"投资-建设-运营-退出-再投资"的良性循环。过去，城市更新项目的退出渠道单一，主要依赖资产转让或散售，退出周期长、流动性差；而今天，通过REITs，投资者可以通过购买基金份额的方式参与城市更新，既降低了投资门槛，又提高了资产流动性。2026年，随着基础设施REITs试点范围的扩大，城市更新REITs正在成为行业关注的新热点。REITs，正在为城市更新行业注入"金融活水"。

过去，城市更新的盈利主要依赖土地与房产的增值——"低买高卖"赚差价；而今天，通过产业导入与内容运营，实现资产的持续增值，正在成为新的盈利模式。比如，一个老旧厂区，通过引入文创产业、打造产业园区，租金水平可以从每平方米每天1-2元提升到5-10元，资产价值随之翻番。这种模式的转变，要求市场主体从"开发商"向"运营商"转型，从"赚快钱"向"赚长钱"转变。未来的城市更新，比拼的不是拿地能力，而是运营能力。

PART.07  展望

城市更新的未来图景

站在"十五五"的起点回望，城市更新已经走过了从"试点探索"到"全面推进"的发展历程。从最初的棚户区改造、老旧小区改造，到今天的片区统筹、城市更新行动，城市更新的内涵不断丰富，外延不断拓展。而展望未来，随着技术的进步、理念的更新、模式的创新，城市更新将呈现出更加多元化、精细化、智能化的发展图景。

未来的城市更新，将是"有温度"的更新。它不再是冰冷的工程建设，而是充满人文关怀的社会工程。它将更加关注人的需求——不仅是物质层面的需求，更是精神层面的需求；不仅是功能层面的满足，更是情感层面的共鸣。它将更加注重社区营造——通过公共空间的打造、社区活动的组织，重建邻里关系，增强社区凝聚力。它将更加重视文化传承——不是简单地保留老建筑，而是活化利用历史文化资源，让城市的记忆得以延续，让城市的文脉得以传承。通过城市更新，不仅提升物理空间的品质，更增强社区的凝聚力与归属感。

未来的城市更新，将是"有智慧"的更新。数字孪生、AI、IoT等技术的深度应用，将使城市更新从"经验驱动"转向"数据驱动"。智慧化的规划——通过数据分析精准识别更新需求，科学制定更新方案；智慧化的建设——通过BIM+GIS实现施工过程的精细化管理，提高效率、降低成本；智慧化的运营——通过实时监测与智能调度，实现设施的高效运行与预防性维护。智慧化，将使城市更新更加精准、高效、可持续。未来的城市，不仅是"实体城市"，更是"数字城市"，二者相互映射、相互赋能，共同构成智慧化的城市有机体。

未来的城市更新，将是"有韧性"的更新。面对气候变化、自然灾害、公共卫生事件等不确定性挑战，城市更新将更加注重韧性建设。通过海绵城市建设，提升城市应对暴雨内涝的能力；通过低碳建筑与可再生能源应用，提升城市应对能源危机的能力；通过应急设施与避难空间的完善，提升城市应对突发事件的能力。韧性城市，不是"不出问题"的城市，而是"出了问题能快速恢复"的城市。城市更新，正在为城市打造"免疫力"与"自愈力"，让城市在面对不确定性时更加从容、更加安全。

未来的城市更新，将是"有活力"的更新。它不再是政府单方面的行为，而是多方主体的协同共治。政府负责规划引导与政策支持，做好"裁判员"；市场负责投资运营与专业服务，做好"运动员"；社会负责需求表达与过程监督，做好"监督员"；公众负责参与设计与共建共享，做好"主人翁"。四方各尽其责、各得其所，共同推动城市的有机生长。这种多元共治的模式，将使城市更新更加民主、更加透明、更加可持续。未来的城市，不是"建"出来的，而是"长"出来的——在多方主体的共同作用下，有机生长、持续进化。

从"大拆大建"到"精耕细作"，从"增量扩张"到"存量提质"，从"工程建设"到"运营服务"——城市更新的范式跃迁，正在重塑中国城市的未来。这是一场深刻的变革，它不仅改变着城市的物理面貌，更改变着城市的发展模式、治理体系与价值观念。对于身处其中的每一个从业者而言，这既是挑战，更是机遇。挑战在于，过去的经验可能不再适用，需要不断学习、持续创新；机遇在于，存量时代的城市更新市场空间广阔，只要有真本事，就能大有作为。

站在"十五五"的新起点，唯有把握趋势、拥抱变化，才能在这场深刻的变革中，找到属于自己的位置，创造属于这个时代的价值。城市更新，不仅是空间的更新，更是产业的更新、社会的更新、文明的更新。

青年先锋建筑师简介

白健良  

注册城乡规划师

综小筑平台创业合伙人

菁良设计(BYONE JL)™ 主持建筑师

中国建筑学会·建筑改造和城市更新专业委员会会员

美国·阿肯色州立中央大学（NCA设计联盟）荣誉理事

Compass Art&Design (CAD) 指南针艺术设计品牌客座导师

专注中国人居环境科学，现代化城市更新多类型的设计研究与实践

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策划撰稿：白健良、徐晗

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