近期，华泰紫金宝湾物流REIT与华夏安博仓储物流REIT先后发布2026年上半年业绩情况。从核心运营指标来看，入池资产出租率与租金单价的增长率双双大幅下行，成为拖累整体业绩表现的重要因素。与此前产业园REITs的问题相似，增长率失速现象目前尚未看到明显的改善迹象。

从入池资产的细分数据来看，华泰紫金宝湾物流REIT各项目表现分化明显：最新一期租金单价仅嘉兴宝湾环比有所增长，但同比仍下降9.61%；天津宝湾出租率较2025年同期微增0.09%，但环比大幅下降4.86%，租金单价环比微增0.86%的同时，同比降幅超过10%；南京宝湾物流出租率变动幅度相对较小，但租金单价环比下滑幅度达到9.4%，以价换量特征显著。

同样定位仓储物流赛道的华夏安博仓储物流REIT，也面临着出租率与租金单价双重失速的共性问题。两单产品作为仓储物流REITs的代表性标的，其业绩表现具有较强的行业风向标意义。

一、出租率—两极分化加剧

1、宝湾物流体系

整体表现优于安博：宝湾物流2026年中报加权平均出租率约为97.0%，安博仓储约为93.1%，宝湾领先约3.9个百分点，整体运营相对稳定。

天津宝湾下滑明显：出租率从2025年的98.51%降至中报的91.96%，累计下滑6.55个百分点，是宝湾体系内最大的风险敞口。

嘉兴宝湾逆势改善：出租率从2025年的92.67%提升至100%，是宝湾体系内改善幅度最大的项目，显示出该区域供需关系相对健康。

2、安博仓储体系

广州开发区是最大拖累：出租率从Q1的90.60%骤降至中报的82.73%，单季度下滑7.87个百分点，降幅远超平均水平。

东莞洪梅保持满租：安博东莞洪梅项目连续三个报告期保持100%出租率，表现极为稳健，是安博体系内的压舱石资产。

二、租金单价—普遍承压下行

1、宝湾物流体系

南京宝湾租金降幅最大：从2025年的31.55元/㎡/月降至中报的28.32元/㎡/月，累计下降10.2%，降价幅度在仓储物流REITs中处于较高水平，以价换量的策略特征十分明显；天津宝湾租金小幅回升：从Q1的21.00元/㎡/月回升至中报的21.18元/㎡/月，但出租率同步大幅下降，形成"价升量跌"的背离格局；嘉兴宝湾租金韧性较强：从Q1的30.06元/㎡/月回升至30.65元/㎡/月，结合出租率满租的表现租金具备一定的抗跌能力。

2、安博仓储体系

租金整体呈下行趋势：三个入池项目租金均出现不同程度下降，其中东莞石排从1.39元/㎡/天降至1.30元/㎡/天，降幅6.47%。广州开发区项目降幅最大：年内租金单价从1.38元/㎡/天降至1.27元/㎡/天，降幅7.97%。结合出租率大幅下滑的表现，该项目面临的经营压力在安博体系内最为突出。

三、量价关系分析—以价换量vs量价齐跌

1、宝湾物流体系

南京宝湾：典型的"以价换量"，出租率相对稳定，但租金下降10.2%，属于典型的"以价换量"策略；短期来看，这一策略成功保住了出租率的稳定，但租金收入被明显侵蚀，长期可持续性存疑。

天津宝湾：出租率下降6.55个百分点，租金从21.00微升至21.18元/㎡/月；需警惕后续是否会采用以价换量策略影响收入。

2、安博仓储体系

广州开发区："量价齐跌"，出租率下降7.87个百分点，租金微降0.02元/㎡/天。东莞石排："降价保租"的被动选择，出租率从100%降至96.7%，租金下降8.5%，属于"降价保租"策略。从结果来看，降价在一定程度上减缓了出租率下滑的速度，但并未完全遏制住下滑趋势，且利润端承压明显。

几点探讨：

1.从两单产品的中报表现来看，整体进入存量博弈阶段；这一阶段需要持续多久？

2.同样是仓储物流资产，不同区域入池资产的表现差异性较大。如何建立一套有效的资产质量评估体系？

3.从产业园到仓储物流，从高速公路到清洁能源，上市前后的差异性凸显，而存续期持续下行的表现似乎验证了发行前预测的虚假性；以产业园和仓储物流为例，"以价换量"策略的边界在哪里？

4.在行业上行周期，资产的自然增长能够掩盖很多运营层面的问题；但在下行周期，运营能力成为了决定项目表现的关键变量。如何衡量运营管理机构在逆境中的运营效率质量？

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