目录
CONTENTS
01
需求表现
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02
供应情况
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03
市场展望
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01
需求表现
2026年上半年的上海写字楼市场正处于一个非常关键的“修复与筑底”交汇期。整体来看，市场虽然依旧面临新项目入市的竞争，但“以价换量”策略已初见成效，需求端释放出明确的复苏信号。
净吸纳量
Market Review
今年上半年，上海甲级写字楼市场展现出超预期的韧性。一季度在经济活跃度提升的带动下，净吸纳量显著回升；进入二季度，市场需求持续回暖，单季净吸纳量达到超过15万平方米。综合来看，上半年全市甲级写字楼累计净吸纳量录得近21万平方米（较去年同期接近翻倍）。这表明企业对高品质楼宇的承租意愿正在复苏，艰难的观望期已经过去。
● 需求结构
市场的去化核心动力是企业搬迁升级、资源整合以及降本换楼。行业特征上，TMT（人工智能大模型与游戏）、金融业、专业服务业（尤其是律所）以及消费品零售构成了市场需求的基本盘。
核心区（如南京西路、小陆家嘴）：
需求主要来自外资金融、高端专业服务（如扩租势头强劲的内资律所）以及快消品行业。这些企业倾向于利用当前租金下探的窗口期，实施“向高品质流转”策略，低成本进驻顶级商圈。目前南京西路租金依然以超过9元/平方米/天领跑全市。
新兴区（如北外滩、徐汇滨江）：
凭借出色的性价比和产业集聚效应，新兴区域成为了成本敏感型和科技成长型企业（特别是半导体及生物医药）的选址热门。例如，徐汇滨江和北外滩等板块承接了大量来自核心区的“外溢搬迁”需求，成为支撑全市吸纳量的重要基石。
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供应情况
概况
上半年的供应节奏呈现“前高后低”的特征。一季度迎来了年内首轮集中交付，新增供应超30万平方米，主要集中在徐家汇、南京西路等板块；而二季度开发商策略趋于保守，全市新增入市仅约3.5万平方米。部分已具备竣工条件的项目选择观望，等待积累足够意向客户后再择机入市。上半年实际新增入市总体量约25万平方米，适度的供应放缓给存量去化留出了喘息空间。
空置率
在需求回暖与二季度供应放缓的双重作用下，全市整体空置率在二季度末录得改善，环比下降约0.7个百分点至22%左右。
不过，板块分化极为明显。核心商务区的大部分子市场（如陆家嘴、新天地）空置率稳控在20%以内，展现出极强的抗风险能力；而部分供应快速扩张的新兴/次中心板块，空置率则突破了30%，面临较为严峻的去化挑战。
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03
未来市场展望
供应
预计2026年下半年，上海写字楼市场还将迎来超50万平方米的新增供应集中放量。短期内，市场供应节奏依然偏快，尤其是新兴商务区将面临更为直接的存量与增量双重博弈。因此，“买方主导”的市场格局在年内不会发生根本性逆转。
租金走势
虽然二季度全市平均租金继续下行至约5.7元/平方米/天，但跌幅已经出现实质性的边际收窄。
核心区业主凭借资产的稀缺性，已开始逐步收紧议价空间，不再盲目跟进无底线的价格战。
新兴商务区的业主为了应对激烈竞争，仍将把“削价换量”、延长免租期以及提供定制化精装修作为首选的蓄客手段。下半年的租金走势将呈现“核心区率先趋稳、新兴区继续寻底”的结构性分化。
市场总结预判：
2026年上半年的上海写字楼市场是在“阵痛与修复”中前行的。宏观数据上的租金下探，掩盖不住微观层面“需求回暖与结构升级”的活力。
在当前的存量博弈时代，单纯的空间提供商已无法满足企业降本增效的诉求。下半年乃至未来一两年，上海写字楼市场的胜负关键在于“精细化运营与产业生态构建”。能够提供优质绿色认证（ESG）、灵活办公空间配置以及深度产业绑定服务的楼宇，将成功穿越周期；而定位模糊、配套老化的项目，将面临更长的空置期。市场正加速优胜劣汰，一个更加健康、高性价比且极具全球竞争力的上海商办生态正在重塑。
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王刚
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