推广 热搜： 采购方式滤芯带式称重给煤机甲带气动隔膜泵减速机型号无级变速机链式给煤机履带减速机

济南市保障性租赁住房需求测算报告(学术探讨版)

日期：2026-07-10 16:37:24 来源：网络整理作者：本站编辑评论：0

本文纯属学术探讨，观点仅代表作者个人看法。数据均来自公开报道，相关比例基于调研推算，允许一定误差。文责自负。文章较长，还请耐心阅读。数据截止到2025年，十五五及以后新增需求未考虑在内，未来，可以此为基数，考虑增量。下一篇以此为基础，分析济南房地产市场租和售的转化。

一、保障对象界定与政策依据

1.1 政策依据

2021年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），明确提出：“保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。”

2025年12月31日，济南市人民政府办公厅印发《济南市保障性租赁住房筹集和运营管理办法》，进一步明确保障性租赁住房主要采取新建、改造改建、转化三种方式筹集，鼓励充分利用集体经营性建设用地、产业园区配套用地、企事业单位自有空闲用地、非居住存量房屋等资源建设筹集保障性租赁住房，明确保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等群体。

1.2 本报告保障对象与数据口径

本报告保障对象聚焦以下两类群体：

保障对象	界定依据	对应本报告测算群体
外来务工人员	非本市户籍、在本市城镇居住满6个月以上、从事非农产业的流动人口	外来务工群体
新青年	18-35周岁、在济城镇就业的青年人才	城镇人才群体

数据口径说明：本报告保障对象人数测算均基于城镇常住人口。

二、核心数据来源

2.1 城镇人才总量数据

2.1.1“十四五”末（2025年底）人才总量

截至2025年底，济南人才资源总量达310万人，较“十三五”末增长近80万人。每年新增青年人才持续稳定在16万人以上。“十四五”时期，年均有11.1万名高校毕业生来济留济就业创业，驻济高校平均每3个毕业生中就有1个留在济南。济南连续四年获评“中国年度最佳引才城市”，连续两年入选“全国人才友好型城市”。

数据来源：济南市人民政府新闻办公室人才政策“双30条”（2026版）新闻发布会（2026年2月25日）；济南市高质量完成“十四五”规划主题系列新闻发布会（2026年1月14日）；济南日报报业集团“趵眼”栏目《人才总量突破310万！济南连续四年获评最佳引才城市》（2026年2月26日）；央广网、凤凰网等相关报道。

2.1.2“十三五”末（2020年底）人才总量

截至2020年底，济南建成全国首个精准覆盖的“人才地图”，数据平台确认人才资源总量为230.67万人，比“十二五”末增长55.43%。

数据来源：2021年6月16日济南市委市政府新闻发布会；齐鲁网·闪电新闻《济南建成全国首个精准覆盖“人才地图” 人才资源总量230.67万人》（2021年6月16日）。

2.1.3“十三五”期初人才总量

“十三五”时期，济南市人才总量由140万人增至230.67万人。

数据来源：2020年12月济南市“辉煌‘十三五’”系列发布会。

2.1.4总结：

时期	期初城镇人才总量	期末城镇人才总量	城镇人才总量净增
“十三五”期间	140万人（2015年）	230.67万人（2020年底）	+90.67万人
“十四五”期间	230.67万人（2020年底）	310万人（2025年底）	+79.33万人

数据验证：140万 + 90.67万 + 79.33万 = 310万。

2.2 城镇常住人口与城镇化率

根据2025年济南市国民经济和社会发展统计公报：

指标	数值
年末常住人口	961.6万人
年末城镇常住人口	743.5万人
常住人口城镇化率	77.3%
年末户籍人口	828.8万人

数据来源：2025年济南市国民经济和社会发展统计公报（2026年3月30日发布）。

2.3 户籍人口城镇化率

根据2022年7月济南市人民政府印发的《济南市新型城镇化规划（2021-2035年）》，规划提出到2025年，常住人口城镇化率、户籍人口城镇化率分别提高到78.5%以上和65%左右。

数据来源：《济南市新型城镇化规划（2021-2035年）》（2022年7月印发）。

本报告按规划目标值65% 计算城镇户籍人口。

2.4 城镇务工流动人口（核心数据）

城镇务工流动人口 = 城镇常住人口 − 城镇户籍人口

城镇户籍人口 = 828.8万 × 65% = 538.72万人

城镇务工流动人口 = 743.5万 − 538.72万 = 204.78万人

数据说明：根据《济南市新型城镇化规划（2021-2035年）》户籍人口城镇化率65%目标计算。本版采用“城镇常住人口−城镇户籍人口”的准确统计口径。

2.5 外来务工人员学历数据

根据济南日报报业集团“趵眼”栏目2023年11月报道，济南市外来务工人员约210.3万，比十年前增加60.3万、增长40.2%，其中大专及以上文化程度的占16.9%，比十年前提高10.1个百分点。

山东《支部生活》2024年12月报道进一步确认，济南市外来务工人口210多万，比10年前增加了60余万，占常住人口近1/4。人民日报、济南市人社局等权威渠道亦有相同数据报道。

数据来源：

济南日报报业集团“趵眼”栏目《“进了济南门，就是济南人” 这座城缘何让他们“笃定一生”》（2023年11月24日）

山东《支部生活》《就业服务心贴心，“泉城故事”越写越动人》（2024年12月6日）

人民日报《山东济南：全力保障农民工群体就业——融入城市，从稳定就业开始》（2023年8月21日）

济南市人力资源和社会保障局官网转载新华网报道（2023年8月22日）

本报告据此按16.9%剔除大专及以上学历。

2.6 保障性租赁住房筹集情况

“十四五”期间，济南市累计筹集保障性租赁住房13.2万套（间），保障近20万户住房困难家庭。多渠道筹集保障性租赁房源13.2万套（间），发放租房补贴约8亿元。

截至2025年8月，共筹集保障性租赁住房项目208个、12.9万余套；累计保障约9.4万户。

数据来源：

2025年11月28日济南市政府新闻发布会

济南市住房和城乡建设局2025年重点工作完成情况

山东省人力资源和社会保障厅网站《济南累计筹集保障性租赁住房13.3万套（间）》（2026年2月）

三、城镇人才群体租房人口基数推算

3.1“十四五”城镇新增人才（对应新就业大学生群体）

“十四五”城镇净增人才：79.33万人

租房比例：根据调研数据，毕业五年内大学生未购房比例约70%，未购房人群中66%通过租房解决，租房比例为46%，本报告取50%。

租房人口 = 79.33 × 50% = 39.67万人

数据来源：租房比例基于问卷调查数据（未购房比例70%×未购房人群中租房比例66%≈46%）。

3.2“十三五”城镇留存人才

“十三五”城镇净增人才：90.67万人

30岁以下（2025年仍≤35岁）比例按40%估算

30岁以下人数：90.67 × 40% = 36.27万人

租房比例（工作5-9年，成家立业后下降至）：30%

租房人口 = 36.27 × 30% = 10.88万人

数据说明：30岁以下占比40%的设定依据为七普数据显示14-35岁占全市人口（不是全市城镇人口）29%；由于农村人才占比较低，基础调整为全市城镇人口后，人才群体中青年比例重新测算，推算为按照40%估算。

3.3 城镇人才群体租房人口汇总

群体	净增人才（万人）	租房比例	租房人口（万人）
“十四五”城镇新增人才	79.33	50%	39.67
“十三五”城镇留存人才	90.67×40%=36.27	30%	10.88
合计	—	—	50.55

四、城镇外来务工群体租房人口基数推算

4.1 核心参数

参数	取值	来源/依据
城镇务工流动人口	204.78万人	城镇常住743.5万−城镇户籍538.72万；户籍人口城镇化率65%
大专及以上占比	16.9%	济南市外来务工人员学历统计
稳定务工占比（居住半年以上）	80%	常住人口中就业比例推定
租赁/宿舍居住占比	55%	外来务工住房形式比例推定

4.2 停留时长分档与折算

居住时间段	占比	人数（万人）	折算系数	折算后（万人）
半年—1年	20%	40.96	0.2	8.19
1—3年	25%	51.20	0.5	25.60
3—5年	15%	30.72	0.8	24.58
5年以上	40%	81.91	1.0	81.91
合计	100%	204.78	—	140.28

折算系数说明：参照全国流动人口居留规律——跨市流动人口在当前城市的平均居住时间约为5年，按流入时间越短、居留不确定性越高的原则设置折算系数，相当于周转周期。半年—1年×0.2、1—3年×0.5、3—5年×0.8、5年以上×1.0。

4.3 分步测算

步骤1：剔除大专及以上学历（16.9%）

140.28 × (1 − 16.9%) = 140.28 × 83.1% = 116.57万人

步骤2：筛选保租房刚需

稳定就业（80%）：116.57 × 80% = 93.26万人

租赁/宿舍居住（55%）：93.26 × 55% = 51.29万人

城镇外来务工群体租房人口 = 51.29万人

五、转化率情景设定依据与说明

5.1 转化率设定的核心逻辑

保租房需求转化率反映租房人群中实际愿意且能够选择保租房的比例。不同群体因年龄、收入、家庭阶段、信息获取能力等因素，转化率差异显著。

5.2 年轻人、务工群体转化率设定——基于公开资料的研判

（一）推高转化率的因素

保租房项目供不应求：济南已运营的保租房项目普遍呈现“开放即满租”的热度。城投叮咚·鲍山地铁站店加推签约率达95%；叮咚·富瑞斯国际公寓、泊寓海晏门店等保租房项目出租率长期保持95%以上。高入住率表明保租房在目标群体中具有较强吸引力。

租金优势明显：保障性租赁住房租金原则上不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%。单人间对于年轻人较有吸引力；外来务工人员收入有限，四人间、六人间的保租房价格优势是促进转化的关键因素。

政策门槛逐步降低：济南针对新市民、青年人租房进行针对性政策调整。外来务工人员、年轻人申请保租房的条件已大幅放宽。

轨道交通沿线保租房供给增加：为改善区位匹配问题，济南在轨道交通沿线已落实50个保租房项目、3.42万套，年轻人、务工人员通勤便利性显著提升。

（二）制约转化率的因素

政策知晓率低：很多青年对住房保障政策不了解。外来务工人员的信息获取渠道更为有限，政策知晓率可能更低。

区位匹配度不足：部分保障性租赁住房位置远离主城区，而年轻人、外来务工人员多集中在市中心、工业园区等区域，保租房项目分布与年轻人、务工人员就业分布可能存在错位。

年轻人、务工群体住房形式多样：年轻人租房比例逐年提升，但仍有半数选择租房之外的其他居住方式；外来务工人员的住房形式包括单位/企业提供的集体宿舍、工地临时工棚、城中村自建房、市场化合租房等，并非所有务工人员都有意愿或需要转换到保租房。特别是从事建筑、餐饮、物流等行业的务工人员，工作地点变动频繁，对住房灵活性的要求高于保租房所能提供的稳定性。

保障覆盖率仍处低位：全国性调查显示，新市民、年轻人享受公租房、保障性租赁住房等保障政策的比例较低，远低于城镇户籍人口的保障覆盖率。例如济南虽有210多万外来务工人员，但已累计保障的9.4万户、12.7万人中，务工群体的实际占比有限。

5.3 人才群体转化率设定

根据相关调研数据，90%左右的租房青年对保障性租赁住房有需求。但受区位匹配、租金承受力、户型偏好、政策知晓率等因素影响，实际入住比例有所下降：

“十四五”新增人才：需求意愿强，但受通勤距离（80%左右将其作为选房第一标准）、租金承受力（50%左右可接受月租1200元以下）等因素制约，最可能转化率设定为50%。

“十三五”留存人才：工作5-9年，部分已成家，对户型面积有更高要求，保租房70㎡户型及配套与家庭化需求存在错配，最可能转化率设定为30%。

5.4 务工群体三档转化率设定

情景	转化率	逻辑依据
最大需求（乐观）	40%	保租房项目持续供不应求、租金优势明显、政策门槛持续降低；轨道交通沿线50个保租房项目、3.42万套已落实，区位匹配问题逐步改善；务工群体中近半数有强烈住房需求意愿
最可能需求（基准）	20%	政策知晓率低、区位匹配度不足、务工群体住房形式多样；保障覆盖率从当前极低水平逐步提升但仍有限；综合考虑需求意愿与转化障碍的平衡点
最基本需求（保守）	10%	仅覆盖最核心的刚需务工人员——即已在济南稳定就业5年以上、无其他住房选择、且恰好居住在工作地点附近的保租房项目周边的人群；土地财政收紧、政策收缩情景下的底线

六、三情景城镇保租房需求测算

6.1 转化率情景设定总览

群体	最大需求	最可能需求（规划首选）	最基本需求
“十四五”城镇新增人才	100%	50%	30%
“十三五”城镇留存人才	100%	30%	20%
城镇外来务工人员	40%	20%	10%

6.2 情景一：最大需求

群体	租房人口（万人）	转化率	保租房刚需（万人）	户型标准	折算套数（万套）
“十四五”城镇新增人才	39.67	100%	39.67	1.5人/套	26.45
“十三五”城镇留存人才	10.88	100%	10.88	1.5人/套	7.25
人才小计	50.55	—	50.55	—	33.70
城镇外来务工	51.29	40%	20.52	4人/套	5.13
全口径总需求	—	—	—	—	38.83

6.3 情景二：最可能需求（本报告规划首选）

群体	租房人口（万人）	转化率	保租房刚需（万人）	户型标准	折算套数（万套）
“十四五”城镇新增人才	39.67	50%	19.84	1.5人/套	13.23
“十三五”城镇留存人才	10.88	30%	3.26	1.5人/套	2.17
人才小计	50.55	—	23.10	—	15.40
城镇外来务工	51.29	20%	10.26	4人/套	2.57
全口径总需求	—	—	—	—	17.97

6.4 情景三：最基本需求

群体	租房人口（万人）	转化率	保租房刚需（万人）	户型标准	折算套数（万套）
“十四五”城镇新增人才	39.67	30%	11.90	1.5人/套	7.93
“十三五”城镇留存人才	10.88	20%	2.18	1.5人/套	1.45
人才小计	50.55	—	14.08	—	9.38
城镇外来务工	51.29	10%	5.13	4人/套	1.28
全口径总需求	—	—	—	—	10.66

6.5 三种情景汇总

情景	人才需求（万套）	务工需求（万套）	全口径总需求（万套）	已筹集13.2万套覆盖比例	缺口（万套）
最大需求	33.70	5.13	38.83	34.0%	25.63
最可能需求	15.40	2.57	17.97	73.5%	4.77
最基本需求	9.38	1.28	10.66	123.8%	−2.54

七、核心结论

1.规划首选基准需求：缺口4.77万套。最可能需求约17.97万套。“十四五”期间济南市累计筹集保障性租赁住房13.2万套（间），已筹集房源可覆盖约73.5%，理论缺口约4.77万套。此为本报告规划首选情景。

2.理论上限需求：供需缺口较大。最大需求约38.83万套。此为理论上限，已筹集13.2万套仅能覆盖34.0%。

3.底线安全需求：供需略有富余。最基本需求约10.66万套。已筹集13.2万套可覆盖123.8%，在底线情景下供需基本平衡，略有富余。此情景可作为土地财政收紧时的参考下限。

4.需求结构分化：人才为保障主力。人才群体是需求主力。最可能情景下，人才需求15.40万套（占85.7%），务工需求2.57万套（占14.3%）。

5.核心刚需群体：新就业大学生。“十四五”城镇新增人才是最大单一需求来源。最可能情景下贡献13.23万套（占全口径73.6%，占人才需求85.9%），印证了“新就业大学生是保租房最核心保障对象”的判断。

6.关键敏感变量：务工转化率。务工转化率是影响总需求的核心变量。务工转化率从100%（理论最大）降至20%（最可能），务工需求从12.82万套降至2.57万套，减少10.25万套，全口径总需求从28.22万套降至17.97万套。这一调整的核心依据是务工人员对政策不知晓率、保租房区位与务工人员就业分布的错配、务工群体住房形式的多样性，以及当前新市民保障覆盖率较低、保租房4人间、6人间等较少的现实。

八、规划建议

建议一：分群体差异化供给

群体	供给策略
“十四五”城镇新增人才（18-27岁为主）	一居室小户型为主，重点布局齐鲁软件园、汉峪金谷、高新区、CBD等就业集中区
“十三五”城镇留存人才（28-35岁为主）	紧凑型两居室100平米左右为主，配套社区设施，探索“先租后售”
城镇外来务工人员	4人间、6人间产业宿舍，重点布局章丘、济阳、莱芜、长清、新旧动能转换区等工业园区

建议二：加强政策宣传，提升务工群体转化率

青年人和务工群体对政策知晓率需要提升。建议开展面向工业园区、建筑工地的定向政策宣传，降低务工群体申请保租房的信息门槛。

建议三：优化保租房选址，匹配就业集中区

新就业大学生群体中80%以上将通勤作为选房第一标准。济南已在轨道交通沿线落实50个保租房项目、3.42万套，应继续加大就业集中区域和交通便利区域的保租房供给。同时，提升4人间、6人间务工人员保租房占比。

附表：“三类”群体保租房需求测算汇总（最可能需求情景）

群体	租房人口（万人）	转化率	保租房刚需（万人）	户型标准	折算套数（万套）	需求占比
“十四五”城镇新增人才	39.67	50%	19.84	1.5人/套	13.23	73.6%
“十三五”城镇留存人才	10.88	30%	3.26	1.5人/套	2.17	12.1%
城镇外来务工人员	51.29	20%	10.26	4人/套	2.57	14.3%

打赏

更多>同类资讯

0 条相关评论

推荐图文

推荐资讯

点击排行