（全面自查公共收益管理情况 润宜服务供图）
编者按：小区公共收益是全体业主的共同财富，管好这笔“家底”，事关群众切身利益，事关基层治理效能，事关行业规范发展。近期，四川省住房和城乡建设厅印发《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》（川建行规〔2026〕3号），将于2026年7月15日起施行。
新规围绕公共收益的归属来源、经营活动、账户管理、使用范围、公示监督和协同治理等关键环节提出了明确要求，为全省住宅小区公共收益管理立下了公开透明的“标尺”。面对新规带来的行业变革，宜宾本土国企润宜服务、源海物业第一时间组织专题学习，并结合自身管理实践，从核查合同底数、厘清成本边界、落实独立核算、规范台账公示、完善移交预案等方面梳理了落实思路。尤为值得一提的是，该公司此前已在港腾·金川邻里城等项目探索公共收益独立建账、定期公示，以高度负责的态度管好业主的“钱袋子”，用实际行动诠释了国企担当。此次，他们将学习心得整理成文，不仅是企业主动拥抱行业透明化趋势的自我革新，也为全市物业服务企业提供了极具实操价值的参考范本。
公共收益规范管理是一项系统工程，离不开物业服务企业的自律履责，更离不开业主、基层党组织、社区、街道及主管部门的协同监督。我们希望，全市各物业服务企业以此次新规出台为契机，主动对标自查，强化合规意识，把账算清、把事办明；也希望广大业主积极参与小区公共事务，共同监督公共收益阳光运行。让我们携手同行，以规范透明的公共收益管理，切实增强业主的获得感、幸福感和安全感，共同擦亮宜宾“宜美家园”服务品牌。以下为宜宾润宜服务、源海物业的学习贯彻心得体会全文，供行业同仁交流探讨。
小区“家底”怎么管？
这份新规，我们一起来划重点
近段时间，四川省住房和城乡建设厅发布了《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》，将于2026年7月15日起正式施行，电梯广告、快递柜租金、公共停车位收入再次成为业主群里的热议话题。这份文件到底讲了什么？对小区和业主意味着什么？宜宾润宜服务、源海物业第一时间组织了深入的研讨学习，将心得整理成文，与各位业主和业内同仁共同探讨。
公共收益取之于业主、用之于小区，其管理天然需要一把公开透明的尺子。无论采用何种监督形式，把账算清楚、把事办明白，都是物业服务企业应当恪守的职业本分。
这份文件定位于行政指导性文件，在性质上更偏向于引导和规范。但文件中关于独立建账、定期公示、成本上限等核心要求，传递出的监管信号十分清晰。事实上，近段时间行业监管力度已明显加强，合规管理正成为每一家物业企业的必修课。倘若长期对这类规范要求视而不见，一旦查实存在违规行为，轻则要求限期整改，重则面临企业信用扣分乃至行政处罚。这些信号提醒着整个行业：规范化不是可选项，而是必答题。将公共收益管理纳入规范化轨道，是对业主的交代，更是行业健康发展的必然要求。
那么，一份规范的公共收益管理，通常应当包含哪些动作？我们尝试从文件中理清一些具体到操作层面的工作思路。
以我们的住宅物业项目为例，利用共有部分开展经营活动的情况十分普遍，比如：电梯广告、场地租赁、停车收费等，每一项收益背后都对应着一份合同。按照文件要求，合同应明确包含委托期限、合理成本、收款账户及支付时限等内容，其中成本测算标准和方法应当作为合同附件。此外，文件明确列出了不得从公共收益中列支的费用类型，比如应当由建设单位或施工单位承担的维修费用，以及根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修养护费用，成本占比也不宜超过总收入的百分之三十。这些条款在没有业委会日常监督的项目中尤为值得重视——分清楚哪些该从公共收益中列支，哪些该由物业费承担，既是合规的底线，也是企业履约的底线所在。
围绕这些要求，我们对照文件，也对照自身，梳理了几条可以着手的方向，未必周全，权当抛砖引玉：
一、核查合同底数。针对各住宅项目的电梯广告、场地租赁、停车收费等经营合同，逐一核对合同关键要素是否完备，发现要素不全的做到心中有数，为后续补充完善做好准备。合同约定越清楚，日后争议就越少。
二、逐笔厘清成本边界。对照文件明确的正面清单和禁止清单，逐项梳理过往公共收益支出记录，把不该从公共收益中列支的费用逐一剔除，确保每一笔支出经得起追问。这道工序虽然琐碎，却是把账算清楚绕不过去的基本功。
三、落实独立核算与账户设置。住宅类项目逐一梳理账务设置，确保单独建账，有条件的开设专用存款账户。这笔钱在法律上属于全体业主共有，与物业企业自有资金泾渭分明。
四、重构台账模板与公示流程。统一台账清册和公示模板，每半年在小区公告栏或线上平台公示收支明细，下半年一并公示年度汇总，公示期不少于三十日。业主有权查询收支明细和合同材料，这也是没有业委会的情况下业主行使知情权的主要渠道。公示不是应付检查，而是把账本主动交到业主手中，让他们看得见、看得懂。
五、完善移交预案与决策机制。合同终止时的公共收益移交程序应纳入工作预案，须将资金、账目、印章、凭证等资料完整移交，对于新承接的物业项目，在业主大会未正式运作之前，移交对象为街道或乡镇指定单位。这里需要梳理历史档案，确保将来退出时账实相符、资料齐备。同时，如何组织业主对公共收益使用进行共同决定，也可以探索通过社区基层组织、线上线下投票等方式搭建便捷通道的可行性，让业主的表决权不被悬空。
值得一提的是，这份文件始终强调公共收益管理需接受业主、基层党组织、社区、街道及主管部门的协同监督。在未成立业委会的小区，基层党组织的引领作用和社区的监督职能尤为关键。公共收益的管理，从来不该是物业企业的“独角戏”，而应当是多方参与、各司其职的“大合唱”。
对于学校、旅游景区、厂房、写字楼和商业园区等非住宅业态，文件表述为“可参照执行”，虽不具有强制性，但只要涉及停车收费、场地租赁、广告位等共有部分经营收益，同样可以尝试单独列账、清晰核算。规范管理不分业态，只要是业主的资产，就应当得到同等尊重与对待。
放眼整个四川物业行业，一场深刻的变革正在发生。
近年来，信托制物业服务模式在成都等地加速落地——它通过建立业主共有基金独立账户、设置收支“双密码”、实施开放式预算等方式，将物业费与公共收益置于阳光之下，让业主与物业企业从“背对背”走向“心连心”。目前这一模式已在成都数百个小区完成探索实践，矛盾纠纷显著下降，物业费收缴率和业主满意度均明显提升。
无论是这份刚出台的公共收益管理指导意见，还是信托制物业的燎原之势，都指向同一个方向：物业服务行业正在从“信息不对称”走向“全面透明”，从“粗放管理”走向“精细治理”。这场改革浪潮的底层逻辑已经清晰——谁先适应，谁就占据主动。
源海润宜作为宜宾本土国有企业，扎根这座城市多年，管理的二十余个项目承载着成千上万户业主对美好生活的期待，这份信任重若千钧。我们深知，公共收益管理走向规范化，需要企业自律与多方监督同向发力，而源海润宜更以高于行业标准的要求躬身自持。行业的震荡与变革，我们不仅知晓，更在主动融入——以这份文件的落实为契机，以信托制倡导的透明理念为参照，把账算得更清、把事做得更实。作为宜宾物业行业的标杆企业，我们有责任也有信心，在这场深刻变革中走在前列，用经得起检验的管理，回应业主的托付，也回应国有企业这四个字应当承载的重量。
（源海润宜企宣专班供稿）
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