“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上深3城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《2026年上半年住房租赁市场报告（完整版）》。
报告说明：关注、上半年租赁市场动态，研究分析北京、上海、深圳3城住房租赁市场的关键趋势和变化
*本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank
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概 览
■宏观政策：多部委协同发力，租赁住房构建多元保障新格局
■地方政策：一二线城市租赁保障政策密集落地，存量盘活与人才安居双主线发力
■土地成交：北上深租赁用地低溢价成交，国资主导夯实住房保障体系
■个人房源：个人房源供应增量持续收缩，租金坪效持续下行，市场承压明显
■分散式公寓：分散式公寓租赁供给规模显著萎缩，租金分化明显，该类产品投放意愿大幅走低
■集中式公寓：一线集中式房源供给稳步扩容，市场租金全线回落，市场租赁收益持续走弱
■项目新开：H1集中式公寓新入市分化显著，上海领跑供给
■品牌动态：H1长租品牌加速扩张与精细化运营并行，毕业季营销成行业共识
■金融动态：H1住房租赁投融资热度攀升，资产证券化与物业改造并购双活跃
01
政策篇
多部委协同筑安居 存量盘活优供给
1
宏观政策
多部委协同发力，租赁住房构建多元保障新格局
2026年上半年，住建、自然资源、央行、国务院等多部门密集出台租赁住房配套政策，锚定租购并举与房地产新模式主线。政策以存量盘活扩充房源，放宽非住宅改建租赁住房门槛、简化产权手续，同步推进住房品质升级；聚焦青年、新市民、外来常住人口，扩大公租房保障范围，分层落实 “一张床、一间房、一套房” 保障体系。叠加保租房再贷款、公积金租房提取、财税减负等金融财政支持，完善保障房建设、配租、退出全流程机制，统筹市场租赁规范发展，全方位夯实新市民安居基础。
2
地方政策
一二线城市租赁保障政策密集落地，存量盘活与人才安居双主线发力
2026年上半年，一线、新一线、二线城市及香港密集出台住房租赁配套政策，形成完善制度体系。各地一方面加快新建、批量配租保租房与人才公寓，定向保障毕业生、产业人才、台胞港人；另一方面以商改住、国企收购存量二手房、闲置楼宇改造为核心路径，依托专项债、保障性住房再贷款、REITs、公积金优化等金融工具拓宽房源筹措渠道。
北京、上海、深圳等一线城市侧重顶层立法与大规模供给，新一线、二线城市聚焦人才安居补贴、租金优惠；香港推进公屋建设与劣质副房整治。同时各地强化租赁市场监管，规范租住标准、整治违规经营，兼顾稳楼市、去库存与解决新市民居住难题。
02
土地篇
三地土拍国资主导 旧改拓源扩容套
北上深租赁用地低溢价成交，国资主导夯实住房保障体系
2026年上半年，上海、北京、深圳集中出让30宗租赁住房地块，总面积约56.8万㎡，总成交金额约150.43亿元，主力为纯租赁地块，少数为配建租赁，七成为协议出房方式。协议与划拨用地多为旧改、轨交场站、城中村改造、保障性公租房项目，多由地方国企、保障房平台拿地；仅少量商品住宅配建地块采用招拍挂，房企参与度较高，整体溢价偏低。三地供地区域分散，核心以保障性租赁住房为主，侧重民生安居配套建设。
03
市场篇
散租供给持续收束 租金分化承压
个人房源
新增供应表现（挂牌）
重点城市租赁个人房源供应同步走弱，供需增量持续收缩
2026 年上半年，北京、上海、深圳个人租赁新增房源均呈现大幅下滑态势，三座城市新增房源分别约为20万套、16万套、6万套。环比维度三地全部负增长，北京降幅达 38.5% 居首；同比跌幅更为突出，深圳同比下滑 41.8%，上海、北京同比降幅均超三成。
URI城市租住认为，整体来看主流城市个人出租房源供给显著收缩，市场存量流通增量减少，租赁市场个人端供给动能不足。
个人房源
租金坪效表现
重点城市租金坪效持续下行，租赁市场承压明显
2026年上半年，北上深城市个人房源租金坪效全线走低，城市租金梯队分化明显，北京以3.23元/天/㎡领跑，上海（3.06元/天/㎡）、深圳（2.65元/天/㎡）依次递减。
三座城市坪效租金同环比均出现双降态势，其中深圳调整幅度最大，环比下跌8.8%、同比下滑18.9%。北京、上海租金跌幅相对温和，但同比降幅均超一成。
URI认为整体核心城市个人租赁房源租金红利消退，市场整体议价与收益水平持续走弱。
分散式公寓
新增供应与租金表现（挂牌）
北上深分散式房源新增量大幅缩水，租赁供给规模显著萎缩
2026上半年，北京、上海、深圳三大核心城市分散式新增租赁房源数量呈现断崖式下跌，市场新增供给规模大幅收缩。其中北京新增房源约2万间，同环比均大跌77%，跌幅位居三城首位；上海新增1.6万间，同环比跌幅超60%；深圳仅新增3463间，同环比降幅也均超五成。
三座城市分散式房源新增数据呈现同环比双大跌态势，市场个人及分散式房源投放意愿大幅走低，核心城市租赁市场新增供给端持续疲软，房源扩容动能严重不足。
核心城市分散式租金分化明显，整体租赁收益承压运行
2026上半年，北上深分散式房源坪效租金呈显著城市分化格局，整体市场同比收益有所收缩。租金单价方面，深圳以4.42元/天/㎡位居首位，上海、北京租金水平依次递减。环比来看，北京、上海租金实现小幅上涨，涨幅分别为9.7%、6.1%，租赁价格短期回暖；而深圳环比大幅下跌12.0%。三城租金同比均全线下滑，深圳降幅最为突出，同比下跌17.3%，京沪同比跌幅相对平缓。
URI认为，一线城市分散式租赁市场长期盈利空间整体承压。
集中式公寓（含保租房）
新增供应与租金表现（挂牌）
一线集中式房源供给稳步扩容，上海增量领跑
2026上半年，北上深一线城市集中式新增租赁房源整体实现正向增长，机构化租赁房源供给持续扩容，市场韧性凸显。三城供给规模差异显著，上海表现最为亮眼，累计新增房源约277万间，同环比双双大幅上涨，增量动能充沛。深圳累计新增约217万间房源，环比持平、同比小幅上涨，供给态势平稳。北京累计新增约87万间房源，环比微降2%，但同比仍实现4%的正向增长。
整体来看，核心城市集中式房源供给持续扩张，规模化租赁业态稳步发展。
一线集中式租金全线回落，市场租赁收益持续走弱
2026上半年，北上深集中式房源坪效租金呈现同环比双双下滑的态势，一线城市机构化租赁房源租金整体承压。租金价格梯队差异明显，北京以6.13元/天/㎡租金水平位居首位，上海次之（4.86元/天/㎡），深圳租金单价（3.21元/天/㎡）最低。跌幅层面呈现逐级递增特征，深圳环比跌幅最大，达6.3%；上海、北京环比分别下跌4.5%、3.1%。三城同比同样全部收跌，上海同比降幅最为显著。
URI城市租住认为，集中式租赁房源盈利空间因为供大于求而表现收缩态势，行业经营压力有所上升，内卷严重。
上半年集中式公寓新入市分化显著，上海领跑依旧
2026上半年，上海、北京、深圳集中式公寓新入市项目呈现明显分化。上海以 203个项目、6.16 万间房源居首，6月单月入市76个项目达上半年峰值，地方国企主导的保障性租赁住房为供给主力，单项目规模超千间；
北京仅8个项目、1973间，供给集中在4月，5-6月零新增，代表项目以核心区高端服务式公寓为主，坪效租金高达7-12 元/天/㎡；深圳14个项目、6645 间，集中在4-5月入市，品牌公寓主导，单项目规模较大。
整体来看，上海供给规模化、保障化特征突出，北京、深圳供给节奏偏缓且定位差异化。
备*本章节中上海上半年上新203个项目,
其中6月入市76个项目，明细表如需，请后台有偿咨询
04
重点品牌动态
品牌拓盘精细运营 毕业营销聚客群
上半年长租品牌加速扩张与精细化运营并行，毕业季营销成行业共识
2026上半年 ，重点关注的12家品牌呈现规模化扩张与品牌升级双线并进态势。
1.项目入市端，上海供给最为集中，城投宽庭张江社区 3180 套、乐璟松江社区 2137 间等大体量保租房项目相继落地；万科泊寓、华润有巢、途羚公寓等全国化布局品牌多点开花，单月连开多店，格诗庭等高端品牌加速进入核心城市...
2.品牌动态方面，头部企业强化科技与生态建设，泊寓管理规模突破20万间并获小米等企业委托运营，首创和园获600亿元长租房专项授信，品牌发声效果显著，华润有巢REIT扩募受关注；国企品牌侧重人才服务与社区运营，城投宽庭打造人宠友好社区，浦发有家搭建青年人才生态；尔家党团支部联合街道物业于年初两度开展寒冬送温暖慰问活动；参与锡山区普法项目《光影里的 “典” 滴》，依托谈村影剧院打造沉浸式法治文化嘉年华；六一期间走进慧成儿童康复机构，为孩子们送上节日祝福...
3.营销活动上，毕业季成为行业必争节点，泊寓 "港湾计划"、城家 "象牙塔计划"、龙湖冠寓 "追光季" 等集中推出免押金、租金折扣等福利；城家年初两期上线春节 “逃租” 计划，5 月推出含免押金、免水电、免费早餐三重福利并配管家护航的第三届象牙塔毕业季租房活动，6 月全门店开启 618 租房优惠专场，同步上线全新「华住旅居」频道。端午、春节等节日社群活动常态化，跨界联动与 IP 化运营成为品牌差异化竞争新方向；...
05
金融动态
租赁投融资市升温 REIT 新品多点奔
REITs动态：上半年住房租赁投融资热度攀升，资产证券化与物业改造并购双活跃
2026年上半年，国内共有13支租赁住房REIT市场发行活跃度显著提升，公募REIT、类REIT、机构间REIT多品类同步落地，市场体系持续完善。期间多个标杆项目实现突破，诞生全国首单绿色保租房类REIT、首单纯市场化长租公寓机构间REIT等创新产品。同时存量项目有序推进扩募、估值调整与上市落地，新发项目覆盖多地保障性租赁住房及人才公寓资产。行业融资规模持续扩容，融资利率稳步下行，资产运营效率突出，市场化、专业化发展特征愈发明显，助力租赁住房行业规模化稳健发展。
一、银行专项贷款 & 央行再贷款（政策标杆项目）
1.全国 / 省级首单标杆
(1)国开行濮阳 3.45 亿元 25 年期保租房贷款，河南首单；
(2)建行鹰潭 980 万元 17 年期贷款，江西首单存量商品房转人才房贷款；
(3)浦发芜湖 1.5 亿元人才房贷款，含 1 亿元再贷款，利率优惠 20BP；
(4)青岛落地山东首个 “专项债 + 再贷款” 组合模式，8900 万银团授信收购存量商品房改保租房。
2.各地批量住房租赁购房贷款
(1)邮储新乡 2.93 亿、建行永丰 9500 万、浦发许昌 1500 万授信；
(2)中信北京投放 1 亿中长期低息专项贷，创新适配保租房长周期回款特性。
二、ABS/CMBS、住房租赁专项公司债（标杆发行）
1.滨湖国控 2 亿元保租房 CMBS，安徽首单，利率 1.94%，创全国同类利率新低；
2.太保资产新黄浦 11.94 亿元保租房持有型 ABS，上交所第二单同类产品；
3.存量租赁住房债券付息：万科 11 亿、龙湖、中国电建 11.8 亿租赁专项债按期付息，票面利率 2.8%-3.98% 区间。
三、产业投资基金、跨境资本并购（头部机构代表动作）
3.海外大额住宅租赁基金
(1)睿星资本欧洲住宅基金募资 27 亿欧元，欧洲最大增值住宅基金，手握 68 亿欧元布局欧洲住宅收购开发；
(2)华平 12.5 亿美元私有化日本头部学生公寓运营商 JSB，管理 10 万套学生公寓、合作 1200 + 高校；
(3)英国政府住房机构出资入股 Starlight 租赁住房基金，扶持新建出租住宅。
4.国内不动产股权投资基金
(1)苏州城投设立 3 亿元城市更新母基金，聚焦人才公寓、老旧载体盘活；
(2)国寿资本 6.29 亿元收购领盛上海两处保租房 60% 股权，险资深度布局租赁住房；
(3)领盛与国寿合作长租公寓基金落地，收购上海纳入保租体系公寓资产。
四、香港市场：酒店 / 商厦改造学生公寓（行业主流趋势，保留大额代表性交易）
1.中原投资 15.18 亿港元收购九龙城富豪东方酒店，改造为 1500 床位大型学生公寓；
2.招商局 9.5 亿港元收购香港仔南寓酒店，改造提供 2500 个宿位；华润隆地 9.53 亿港元收购荃湾酒店改学生公寓；
3.新加坡财团 7.3 亿港元收购大角咀银主商厦、高瓴 3.86 亿港元收购湾仔酒店打造长租混合业态；
4.晶苑投资 4.4 亿港元收购九龙城、红磡物业，深耕香港学生公寓赛道；招商房托 2.06 亿港元收购九龙酒店改造学生公寓。
五、国内城市平台项目融资
1.乐清城投 4628 万长租公寓项目公开征集贷款融资，放开银行、信托、券商、私募基金多类持牌机构参与。
六、其他核心配套金融动态
1.流动性配套：多家租赁住房公募 REIT 新增华泰、兴业、浙商证券做市商，提升二级市场流动性；
2.行业运营共性特征：主流保租房出租率稳定 90%-99%，租金现金流稳定，扩募资产带动营收同比大幅增长；
3.海外上市标的：香港学生公寓运营商 Student Living 登陆纳斯达克，主营内地赴港留学生住宿，入住率常年 100%。
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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
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