广州2026年6月二手房市场

淡季回落，韧性犹存，结构分化持续深化

2026年7月

数据口径说明

本报告核心数据采用双口径并行方式：2026年6月全市成交总量采用广州市房地产中介协会网签口径（截至2026年6月30日）；行政区拆解、价格/面积段结构、历史同期对比等采用克而瑞（CRIC）备案成交口径。两种口径在统计范围、入库时效与价格定义上存在差异，请读者在阅读时留意区分。

克而瑞数据库最新入库月份为2026年5月，行政区6月细分数据部分采用近月趋势与官方月报交叉印证，均已在文中注明。文中价格类数据保留至百位，套数保留整数，比例精确至小数点后两位。本报告所有预测与判断均为研究观点，仅供市场参考，不构成任何购房或投资建议。

报告目录

一、市场热点与摘要（结论先行）

二、政策环境与市场背景

三、成交核心指标分析

四、多维成交结构分析

五、挂牌与供需分析

六、挂牌量最大二手小区TOP榜单

七、客户结构与一二手联动

八、结构性机遇与投资价值重估

九、多情景后市展望

十、市场总结与风险提示

一、市场热点与摘要（结论先行）

核心判断

2026年6月，广州二手房市场呈现“淡季回落、韧性犹存、结构分化持续”的鲜明特征。受端午假期、高温天气与强降水三重扰动，6月网签量环比、同比双双回落，但这种回落属于季节性波动与天气扰动，并非市场趋势性转向。从上半年整体表现看，市场成交量仍处于近年同期较高水平，“筑底企稳”的中长期逻辑未被打破。

本月市场最突出的结构性变化，是“核心区惜售涨价、外围以价换量”的分化进一步加剧。核心区（越秀、天河）业主报价坚挺、议价空间收窄，部分标杆小区出现量缩价稳甚至涨价；外围低总价房源持续托底，200万元以下、90㎡以下产品成为成交主力；挂牌量虽维持高位，但成交明显向优质、高性价比房源集中，“好房子”溢价回归。

三条关键数据

·2026年6月广州二手住宅网签套数8,740套、网签面积88.89万平方米（建筑面积），环比分别下降12.45%和10.68%，同比分别下降9.82%和7.70%。数据来源：广州市房地产中介协会网签口径，截至2026年6月30日。

·2026年上半年（1—6月）广州二手住宅累计网签53,358套、534.87万平方米（建筑面积），整体量能处于近年同期较高水平。数据来源：广州市房地产中介协会网签口径。

·克而瑞备案口径显示，2026年1—5月累计成交44,976套，5月单月成交10,220套、成交均价24,974元/㎡，成交套数同比+8.10%、成交金额同比+2.53%，为上半年高点。数据来源：克而瑞，截至2026年5月31日。

专家观点

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：2026年广州楼市将迎来探底和企稳的良好开局，但从探底到触底、再到夯实底部，需要把就业、社会保障等长效机制做实。

克而瑞普睿广佛区域首席分析师肖文晓表示：二手房成交已连续三个月稳定在1万套左右，在“穗八条”等一系列政策组合拳作用下，广州楼市修复速度正在加快，市场止跌回稳的信号逐渐明确。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析认为：因担心楼价下降而恐慌性出售物业的抛售潮已过高峰，一线城市二手房成交活跃，市场积极因素正在变多。

本月三大结构性信号

·核心区（越秀、天河）业主惜售情绪升温，报价坚挺，部分标杆小区量缩价稳甚至涨价。

·刚需低总价房源（200万元以下）持续托底，成为成交主力。

·挂牌量维持高位，但成交明显向优质、高性价比房源集中，“好房子”溢价回归。

章节要点速览

二、政策环境与市场背景

2026年上半年，广州房地产政策体系呈现“顶层定调、货币调控、地方施策”三轨并行格局。从全面取消“三限”到“穗八条”细则落地，从增值税新政到卖旧买新补贴，政策覆盖市场托底、行业转型、民生安居多个维度，对二手房市场形成持续性支撑。

图12025年6月—2026年6月广州房地产核心政策时间线

政策逐条解读

（政策资料来源：广州市政府门户网站、广州市住建局、财政部与税务总局公告、克而瑞《广州2026楼市深度复盘》、中国房地产业协会官网，整理截至2026年7月）

政策效力评估

·短期（1个月内）：增值税新政与首付优化对“老破小”及低总价刚需房源的成交带动最为直接；“穗八条”配套细则（卖旧买新补贴、安居集团收储）从供需两端疏通置换堵点。据官方数据，5月以来二手住宅周签约量环比提高9.3%，新增挂牌量同比减少16.7%，政策效应已有所响应。

·中期（3—6个月）：公积金提额、商转公放宽对改善型置换的支撑将逐步显现，置换链条运转有望加速。但政策边际效用受居民收入预期制约，需长效机制配合方能持续释放。

一二手成交倍数关系

据阳光家缘数据，2026年6月广州一手住宅网签量为6,361套（截至6月30日）；同期二手住宅网签8,740套（广州市房地产中介协会口径）。二手约为一手的1.37倍。

1.37倍的倍数关系处于合理区间。2025年1—11月，全市二手住宅成交占全市住宅总成交量的比例达57.7%，较去年同期提升4个百分点（数据来源：广州市住建局在线访谈，截至2025年11月），“卖一买一”的置换链条正在加速运转。随着“卖旧买新”补贴与安居集团收储落地，置换链条畅通度逐步改善，但受核心区新房高使用率产品分流影响，改善客源仍存在向新房迁移的趋势。

图22026年6月广州一二手住宅网签量对比

三、成交核心指标分析

月度成交趋势（2026年1—6月）

综合克而瑞备案成交口径（1—5月）与广州市房地产中介协会网签口径（6月），2026年上半年月度成交走势呈“春节回落—3月放量—高位企稳”的特征。下图以克而瑞备案口径呈现1—5月成交套数（柱状）与成交均价（折线），6月套数为中介协会网签口径，因口径差异未并入均价折线。

图32026年1—6月广州二手住宅月度成交走势

克而瑞备案口径显示，1—5月成交套数呈“春节回落—3月放量—高位企稳”走势：1月8,857套、2月受春节影响回落至5,447套；3月单月突破10,446套，环比大增91.78%，创上半年高点；4月、5月维持万套高位，5月成交均价回升至24,974元/㎡。量价同步回暖印证核心板块“止跌扶正”态势。

日均成交量与同比对比

6月网签8,740套，按30天计算日均约291套。二手房月末翘尾效应弱于新房（新房6月末单日网签冲高至741套），月度节奏更为平缓，反映二手房交易决策周期更长、需求释放更稳定。

同比方面，6月网签同比下降9.82%（中介协会口径）。2025年6月中介协会口径为9,891套；克而瑞口径2025年6月成交9,111套、成交均价25,713元/㎡。从均价走势看，2025年6月贝壳成交均价2.42万元/㎡为近12个月最低；2026年5月贝壳挂牌均价26,404元/㎡，环比下跌1.8%、同比下跌15%。价格筑底特征明显，但全面回升仍需信心与成交持续验证。

研究判断：6月网签回落属季节性与天气扰动，而非趋势性转向。2026年上半年累计网签53,358套，参照2025年上半年月均成交约9,436宗的水平，上半年整体成交量仍处于近年同期较高水平，市场“量稳”格局未变。

四、多维成交结构分析

4.1 总价段结构：刚需托底效应显著

据克而瑞统计，2026年一季度广州挂牌房源中，200万元以下低总价房源占比提升至56%。今年3月，200万元以下低总价二手房源成交占比达56%，即约七成成交落在200万元以内；200—300万元房源占比较小；1000万元以上豪宅成交占比不足1%。低总价段占比过半，凸显刚需托底效应显著。

图42026年一季度广州二手住宅成交总价段结构

细分来看：

·刚需低总价段（<200万元）：占比过半，为成交绝对主力。受首付15%、利率下调、议价空间扩大三重利好驱动，首置与“以租养贷”需求集中释放。

·改善中总价段（200—500万元）：核心为置换升级客群，500—600万元两房、三房满足家庭升级需求。

·高端豪宅（>800万/1000万元）：占比不足1%，流动性趋弱。即便珠江新城，也是低总价段或小面积公寓走量更快。

结构性机遇：随着核心板块低总价房源被快速消耗（黄埔中介反映“低价房源都卖光了”），次低价房源交易占比上升，客户对小幅溢价的接受度提升。典型案例如黄埔某户型最低挂牌208万元后成交价升至235万元，呈现低总价段“量价齐活”的结构性机遇。

4.2 面积段结构：小户型主导，大户型改善回暖

据克而瑞数据，2026年一季度90㎡以下小户型（建筑面积）占比达55%；2025年成交主力集中在90—130㎡，意味着买房人以“一步到位”改善为主；144㎡以上（建筑面积）二手房签约面积同比增长10.4%。

图52026年一季度广州二手住宅面积段结构

数据解读：90㎡以下小户型占比达55%，刚需主导特征明显；144㎡以上大户型签约面积同比增长10.4%，改善端结构性回暖信号清晰。小户型走量支撑总量，大户型稳步增长反映“卖小换大、卖旧换新”的置换链条逐步畅通。

4.3 行政区分布：核心区与外围分化加剧

受克而瑞数据库最新入库月份为2026年5月所限，行政区6月细分数据无法直接获取。本节以克而瑞2025年6月各区备案成交数据作为同比参照基准，结合2026年5月各区趋势做定性研判，口径差异已在文中注明。

各区均价呈明显阶梯分布：天河（48,839元/㎡）、越秀（43,900元/㎡）居第一梯队；从化（8,788元/㎡）、花都（11,164元/㎡）、增城（11,360元/㎡）处价格洼地。核心区与外围价差近5倍，板块分化显著。

图72025年6月广州各行政区二手住宅成交量对比

2026年5月各区趋势研判

结合2026年5月各区趋势（据广州市房地产中介协会数据，购房成本较低的增城、南沙、从化等外围区域成交普遍增长；因高性价比“超新规”新房分流，越秀、荔湾、天河、白云均有所下降），逐区研判如下：

·天河区：珠江新城、金融城、科学城板块聚集，均价全市最高。据冰山指数，天河从低点反弹2%。业主端报价坚挺、议价空间收窄，惜售涨价特征明显；华景新城等学区盘及次新盘出现涨价。同时受新盘供应激增（顶豪入市）分流，部分老盘承压。

·越秀区：老东山学位房支撑，据克而瑞《置业图鉴》4月均价约53,242元/㎡居全市榜首，环比跌幅极小、量价最坚挺。据冰山指数，越秀从低点反弹2.6%，反弹幅度领跑主城。

·海珠区：琶洲、新港西驱动，约39,273元/㎡（4月）。据冰山指数从低点反弹2.1%，南泰路等主城板块成交回升。

·荔湾区：广钢新城、白鹅潭板块，约34,738元/㎡（4月），是主城四区中唯一环比微涨区域，据冰山指数从低点反弹3%。

·白云区：岭南新世界等大型社区成交活跃，约27,225元/㎡（4月），据冰山指数反弹1.5%。

·番禺区：万博、华南、亚运城为刚需主战场，约22,693元/㎡（5月），成交套数居前，2月网签套数与面积均居全市前列。

·黄埔区：科学城、知识城、老黄埔板块，约26,114元/㎡（4月）。房票大户，但价格下跌明显（老黄埔万科城光F区7个月单价从4.7万跌至3.6万）。

·南沙区：明珠湾板块，约14,966元/㎡（4月），议价空间大，部分房源议价幅度可达15%。

·花都区：约13,113元/㎡（4月），据冰山指数整体反弹1.8%。

·增城区：新塘、朱村为价格洼地，约10,392元/㎡（4月），部分业主“贴钱卖房”，据冰山指数从低点反弹2.1%。

·从化区：约9,009元/㎡（4月），据冰山指数反弹4.9%、跑赢全市，同比上涨0.35%。

（各区均价数据来源：克而瑞《2026年广州二手房置业图鉴》，截至2026年4—5月；反弹幅度来源：冰山指数，截至2026年3月）

板块分化研判

本月呈现鲜明的“核心区惜售涨价 vs 外围以价换量”分化格局。核心四区业主惜售、报价坚挺、议价空间收窄；外围区域入市门槛低、成交量增长但价格承压，以价换量特征突出。

4.4 结构性机遇标注

量价背离的细分市场正在孕育不同机会：

·核心区“量缩价稳/涨”（结构性机遇）：越秀、天河业主惜售，挂牌收紧但成交价坚挺甚至上涨。稀缺优质资产进入保值增值黄金期。

·外围“量增价跌”（结构性风险与长线机会并存）：增城、南沙成交活跃但价格承压，需精准筛选具TOD交通、产业导入或城市更新预期的板块。

·低总价小户型“量价齐活”（结构性机遇）：200万元以下、90㎡以下（建筑面积）产品成交流速快，次低价房源交易占比上升。

五、挂牌与供需分析

挂牌量是观测市场供需关系与业主心态的重要窗口。2026年广州二手房挂牌量维持高位，但“穗八条”后市场出现一些结构性变化。

·挂牌量：据贝壳找房数据，2026年5月广州二手房挂牌量约14.7万套；5月20日贝壳挂牌13.9万套。数据来源：贝壳找房，挂牌口径，截至2026年5月。

·挂牌趋势：“穗八条”后（5月以来）二手住宅新增挂牌量同比减少16.7%。数据来源：广州市政府新闻发布会，截至2026年5月26日。这反映业主惜售心态与挂牌预期趋于理性。

·挂牌均价：据房天下数据，6月广州二手房挂牌均价30,180元/㎡，环比下跌0.35%。数据来源：房天下，挂牌口径，截至2026年6月。

·成交挂牌系数：以贝壳5月挂牌均价26,404元/㎡与克而瑞5月成交均价24,974元/㎡测算，成交挂牌系数约94.58%。注：两组数据分属不同平台与口径，仅供参考。

·去化周期：据21世纪经济报道，以2026年4月成交量计算，广州二手房去化周期约18个月。数据来源：21世纪经济报道，截至2026年5月20日。

·议价空间：2026年一季度约12%。核心区议价空间收窄（天河、越秀仅急售业主小幅让利），外围南沙可达15%。

买方/卖方市场信号判断

当前市场呈现“核心区偏卖方、外围偏买方”的结构性特征。核心区惜售、议价空间收窄，卖方话语权增强；外围挂牌充足、议价空间大，买方主导，以价换量程度较深。整体处于筑底企稳阶段，供需关系在局部核心区已趋平衡甚至偏紧。

六、挂牌量最大二手小区TOP榜单

结合公开资料中高挂牌、高成交小区的分布，整理如下榜单。因原始资料未提供各小区精确挂牌套数，本榜单以小区属性分类呈现，字段为排名/小区名称/所属区域/小区属性。

（榜单来源：整理自克而瑞好房点评网、南方日报、房天下、21世纪经济报道等公开报道，统计周期为2026年1—6月，属性为综合研判分类，非精确挂牌套数排名，特此注明）

高挂牌量小区成因分类

·次新大盘（结构性中性）：亚运城、锦绣香江、合景誉山国际等，体量大、总户数多，挂牌基数自然较高。

·老旧小区/老破小（结构性风险）：金碧世纪花园、部分祈福新邨房源，受学位与低总价驱动挂牌，但抗跌能力较弱。

·远郊投资集中区（结构性风险）：增城新塘/朱村敏捷绿湖、南沙金茂湾/星河山海湾，前期投资客集中、价格深度回调后抛售，挂牌量居高不下。

·城中村周边刚需盘：车陂、棠下周边，需关注未来安置房入市影响。

研究判断：远郊次新大盘因前期投资客集中、价格深度回调后抛售，挂牌量居高不下，短期去化压力较大；而核心区优质社区（保利心语、富力天朗明居等）挂牌收紧、成交坚挺，形成鲜明对照。

七、客户结构与一二手联动

客户结构

·刚需客群：以200万元以下低总价、90㎡以下小户型（建筑面积）为主力，占比过半。受首付15%、利率下调、议价空间扩大驱动，“以租养贷”或自住压力可控。

·改善客群：以90—144㎡（建筑面积）置换为主，144㎡以上签约面积同比增长10.4%，秉持“买涨不买跌”心态，聚焦高性价比优质房源。

·投资客群：随公寓租售比持续提升，部分投资客回流。核心区500—600万元两房、三房兼具居住与地段价值。

置换链条与一二手联动

据广州市住建局在线访谈，2025年1—11月全市二手住宅成交9.34万套、同比增长10.7%，占全市住宅总成交量比例达57.7%、同比提升4个百分点，“卖一买一”的置换链条正在加速运转。“卖旧买新”补贴、安居集团收储进一步打通置换堵点。

一二手联动方面：6月二手8,740套 vs 一手6,361套（约1.37倍）；核心区新房高使用率产品（部分达110%—130%）对二手房形成竞争压力，分流改善客源；同时核心区新盘带动豪宅热，二手学位房、优质次新盘先行企稳。

研究判断：置换链条正逐步畅通，但受居民收入预期尚未完全修复制约，置换需求释放节奏仍偏温和。核心区新房高使用率产品的“降维竞争”，倒逼二手房业主定价更趋理性，唯有稀缺属性房源方能维持坚挺价格。

八、结构性机遇与投资价值重估

据《广州-重点城市房地产市场及未来投资策略研究V3.0》板块投资价值评分，第一梯队（≥28分）重点关注板块包括：琶洲（33分）、金融城（33分）、天河公园（32分）、白云新城（32分）、赤岗（31分）、泛珠江新城（29分）、淘金（29分）、老东山（29分）、新港西（29分）、科学城（29分）、五山（28分）等。

图8广州重点板块投资价值评分TOP11（第一梯队 ≥28分）

结构性机遇标注

·抗跌板块（结构性机遇）：越秀老东山学位房、天河北华阳学区、珠江新城核心。天河北华阳学区房较高位跌约25%但核心地段与顶流学位价值经得起时间考验；珠江新城核心区大户型抗跌能力显著强于小户型（高德公馆大户型近一年跌13.4%，小户型跌22.3%）。核心区稀缺资产进入保值增值黄金期。

·价格洼地（结构性机遇+风险并存）：南沙明珠湾、增城新塘/朱村、花都。需“精准筛选”具TOD交通枢纽、产业园区导入或城市更新预期的具体板块，避免盲目跟风缺乏配套支撑的远郊盘。

投资价值重估结论

·核心区量价背离（惜售涨价）：从“探底”进入“保值增值黄金期”，投资价值上修。

·外围量增价跌：短期承压，长线机会需谨慎，重点关注TOD/产业/旧改预期板块。

·公寓租售比提升：吸引投资客回流，可作为长线配置。

·次新盘 vs 老破小分化：市场不再为“老破小”或远郊概念盘买单，“三好楼盘”（好地段、好户型、好物业）溢价回归，投资价值分化加剧。

结构性风险提示：2021—2022年高杠杆购入房源、缺乏配套支撑的远郊概念盘、城中村周边受安置房入市冲击的刚需盘，流动性与价格均面临较大压力。

九、多情景后市展望

图92026年下半年广州二手住宅市场多情景展望

（预测为研究判断，概率与区间为综合研判，仅供参考，不构成投资建议）

分情景研判

基准情景（概率约60%）：随“穗八条”配套细则（置换补贴、存量房收购）持续兑现，叠加低利率环境延续，预计下半年月度二手网签维持在8,000—10,000套区间，核心区价格企稳、外围窄幅波动。这是研究认为最可能出现的路径。

乐观情景（概率约25%）：若政策进一步加码（如房票购二手放开、LPR再度下调、房贷贴息落地），叠加市场信心加速修复，月网签有望突破10,000套，核心区价格温和上行。

谨慎情景（概率约15%）：若居民收入预期恶化或遭遇外部冲击，观望情绪回升，月网签或回落至7,000套区间，外围板块价格继续承压。

短期（1—3月）核心观察指标

·月度二手网签量是否维持在8,000套以上；

·二手房新增挂牌量同比变化（惜售或抛售信号）；

·成交挂牌系数变动（议价空间收窄或扩大）；

·核心区价格指数（越秀、天河企稳/上行持续性）；

·“穗八条”配套政策（卖旧买新补贴批次发放、安居集团收储进度）落地节奏。

十、市场总结与风险提示

市场总结

研究认为，2026年6月广州二手房市场在端午假期与极端天气扰动下量能季节性回落（网签8,740套、环比-12.45%、同比-9.82%），但上半年累计网签53,358套，整体量能仍处近年同期较高水平，市场“筑底企稳”逻辑未变。

本月最重要的结构性变化信号，是“核心区惜售涨价与外围以价换量”的分化持续深化。市场热度全面向优质“好房子”倾斜，稀缺核心资产步入保值增值窗口，而远郊高挂牌盘去化压力犹存，投资价值重估进入分化新阶段。

合规声明与风险提示

本报告基于公开网签数据及第三方平台挂牌数据整理分析，数据口径可能与其他机构存在差异，仅供市场研究参考，不构成任何购房或投资决策建议。报告中2026年6月行政区细分数据受克而瑞数据库入库时限所限，以2025年6月同期为同比参照基准并结合近月趋势做定性研判，网签口径与备案口径不可直接比较。市场受政策、金融环境、宏观经济等多重因素影响，实际走势可能与研判存在偏差，读者应结合自身情况独立判断。