中国居住消费行业中长期发展趋势报告

报告编号：JZ-XF-20260703-002

报告编制时间：2026 年 07 月 03 日

数据来源：国家统计局 2025-2026 居民消费支出季度公报、住房和城乡建设部存量住房改造专项数据、中国建筑装饰协会行业监测、艾媒咨询智能家居产业白皮书、商务部家居家电以旧换新专项统计、中央经济工作会议住房消费政策文件、中指研究院租赁及二手房市场年报

一、行业基础定义与市场规模

本报告居住消费口径严格遵循国家统计局八大类居民消费划分，不含新房开发投资，仅统计居民日常居住相关终端消费，覆盖五大细分赛道：住房租赁、二手房置换、家装翻新、家居家电智能家居、物业与水电燃气社区服务。

2025 年全国居民人均居住消费支出 3092 元，占居民总消费支出比重 23.1%，为国内第二大刚性消费赛道；全国居住类终端消费总规模约 76.27 万亿元。行业底层逻辑已完成根本性切换：从过去 “新房购置增量驱动” 全面转向 “存量房焕新、租赁提质、服务增值” 存量运营周期。

当前城镇存量住宅总量超 662 亿平方米，房龄 20 年以上老旧住宅占比 35%，超 2.1 亿套住宅存在翻新、适老化改造需求，存量改造市场空间持续释放。新房销售规模持续收缩，二手房、租赁、家装、智能家居成为拉动居住消费增长的核心增量。

二、行业当前核心运行现状

1. 购房需求收缩，存量居住服务消费成为增长核心2026 年 1-5 月全国住宅开发投资同比下降 15.6%，新建住宅销售面积、销售额同步下行；二手房交易规模持续回升，2026 年二手房交易总额预计突破 10.5 万亿元，一线、强二线城市二手房成交占比超 60%国家统计局。居民消费重心从一次性大额购房支出，转移至装修、家电、租赁、社区服务等持续性居住消费。

3. 租赁市场刚性走强，新市民青年租赁需求稳定释放城镇化持续推进、青年晚婚晚育、异地就业群体扩大，长租公寓、保障性租赁住房需求持续扩容；2026 年一季度城镇居民人均居住支出 2042 元，租赁房租为居住支出核心构成；各地持续加大保租房供给，租赁消费规范化、品牌化提速国家统计局。

5. 存量旧房翻新市场爆发，以旧换新政策持续加码住建部、商务部持续落地家装、家电以旧换新补贴，2026 年专项补贴资金 625 亿元；中国建筑装饰协会测算，全年家装市场规模 3.65 万亿元，存量翻新规模突破 2.5 万亿元，年复合增速 8% 以上。适老化改造、局部微改、全屋整装成为主流需求。

7. 智能家居渗透率快速提升，智能化成为居住标配2025 年国内智能家居市场规模 8154 亿元，同比增长 29%；智能安防、全屋净水、智能灯光、智能厨卫普及度持续走高，中端改善型住宅全屋智能配置成为消费刚需，预计 2030 年智能家居市场规模突破 1.8 万亿元。

9. 居住消费分层明显，刚需重性价比、改善重品质健康刚需群体优先选择简装、平价家电、小户型租赁；改善型客群重点投入环保建材、恒温净水、新风系统、全屋智能；银发群体核心需求集中适老化扶手、防滑地面、智能监护设备；年轻群体偏好极简软装、小户型多功能改造。

11. 物业社区服务延伸，增值服务拓宽收入边界传统基础物业费增长空间有限，家政保洁、社区养老、家电维保、房屋托管、社区团购等增值服务增速显著高于基础物业，物业行业从单纯安保保洁转向综合居住服务商。

三、行业十大中长期发展趋势

趋势一：存量经济主导，新房消费占比持续走低，存量服务成增长主线

未来五年新房相关消费占居住总支出比重逐年下滑，二手房置换、旧房翻新、租赁、家居维保、社区服务构成行业增长基本盘。政策持续弱化商品房投资属性，强化居住民生属性，企业经营重心必须从新房渠道转向存量住宅运营服务。

趋势二：保障性租赁住房扩容，品牌化长租赛道规范化发展

“租购并举” 长期政策不变，各地持续新建、改建保障性租赁住房，房租价格调控常态化；分散式托管、集中式长租公寓合规监管体系完善，低租金、配套完善、标准化装修的租赁房源需求持续提升，租赁运营企业从高溢价盈利转向规模化、精细化运营获利。

趋势三：旧房改造全面普及，微翻新、局部改造替代全屋重装

大规模全屋装修需求放缓，墙面翻新、厨卫改造、门窗更换、全屋净水、适老化微改等小额、高频翻新需求爆发；轻量化整装套餐、模块化装修产品快速普及，装修周期缩短、价格透明化成为核心竞争力。

趋势四：全屋智能下沉普及，健康智能家电成为改善消费核心

智能家居不再局限高端楼盘，中端刚需住宅批量配套智能基础设备；新风、净水、恒温卫浴、人体感应安防、老人远程监护设备需求高速增长；产品逻辑从单一单品智能，向全屋互联互通、场景化联动升级。

趋势五：适老化改造成为独立细分赛道，银发居住消费增量可观

人口老龄化持续深化，老旧小区适老化改造纳入地方民生考核；防滑地面、无障碍扶手、智能紧急呼叫、升降卫浴、低门槛入户等改造需求逐年提升，政府补贴叠加居民自主消费，适老化家居、改造服务形成稳定万亿级细分市场。

趋势六：绿色低碳居住全面落地，环保建材、节能家电政策强制推广

“十五五” 绿色建筑、低碳家居政策落地，低甲醛板材、水性涂料、节能门窗、一级能效家电成为消费主流；高耗能、高污染建材逐步受限，绿色家装、节能家电享受以旧换新补贴，低碳成为产品准入核心标签。

趋势七：家装家居渠道线上线下融合，一站式整装平台快速扩张

传统线下建材市场客流持续下滑，线上设计、线下落地、仓储配送一体化整装平台崛起；短视频家居种草、VR 全屋设计、本地门店体验模式成熟，消费者偏好一站式全包服务，分散采购模式逐步淘汰。

趋势八：社区物业增值服务多元化，居住服务闭环成型

物业公司打通房屋托管、装修翻新、家电维保、家政养老、家居团购全链条服务；依托小区存量住户资源，挖掘持续性复购消费，物业行业收入结构从单一物业费转向多元增值服务收益。

趋势九：二手房交易配套服务扩容，置换带动全链条居住消费

二手房置换周期缩短，置换客群同步产生翻新、家电换新、软装采购需求；房产中介、家装、家居品牌跨界合作，推出置换一站式优惠套餐，置换人群成为家居、家装核心付费群体。

趋势十：居住消费 “轻资产化”，租赁、软装、家电租赁模式兴起

年轻群体降低大额固定资产投入，家具租赁、家电分期、软装短期更换需求提升；消费观念从 “拥有房产家具” 转向 “高品质居住体验”，轻量化、可更换、低成本的居住解决方案更受市场青睐。

四、行业核心风险研判

1. 政策调控风险：坚持 “房住不炒” 基调不变，商品房限购、限贷、房租管控持续，新房相关消费持续承压；家装、租赁行业监管趋严，装修合同、租赁资金监管政策收紧，合规运营成本上升。
3. 居民收入风险：宏观收入预期偏弱，大额全屋装修、高端智能家居消费存在波动，刚需群体优先压缩非必要居住升级支出。
5. 行业竞争风险：存量市场竞争加剧，家装、家居、长租赛道低价内卷，中小品牌利润持续收窄，缺乏差异化产品与服务的企业逐步出清。
7. 交付履约风险：传统装修行业工期延期、材料以次充好投诉频发；长租公寓资金监管不完善，小型托管企业现金流风险较高。
9. 地产链传导风险：新房市场下行传导至建材、家居上游，上游制造企业产能过剩，价格竞争持续压缩产业链利润。

五、细分经营主体应对策略

（一）家装、建材企业

1. 产品结构优化：缩减高客单价全屋整装套餐，主推厨卫微改、适老化改造、局部翻新轻量化产品；加大环保、节能建材研发投放。
2. 渠道转型：布局线上设计引流、本地线下体验门店，对接二手房中介、物业社区开展团购合作。
3. 政策借力：主动对接各地家电、家装以旧换新补贴政策，推出补贴配套优惠套餐提升转化。

（二）家居、智能家居品牌

1. 产品分层：刚需款主打高性价比节能基础智能单品，改善款打造全屋场景联动套装，银发群体专项开发适老化智能监护设备。
2. 渠道下沉：与长租公寓、保障性住房、老旧改造项目批量合作，拓宽 B 端批量供货渠道。
3. 服务增值：配套免费上门勘测、安装、维保一体化服务，提升用户复购与口碑。

（三）长租、房屋托管运营企业

1. 房源结构调整：重点布局保障性租赁住房合作项目，控制高端公寓扩张节奏，主打平价标准化租赁房源。
2. 精细化运营：配套基础家电、简易软装打包出租，推出房屋托管 + 定期翻新增值服务，拓宽盈利渠道。
3. 合规管控：严格落实租金资金监管，透明化收费标准，降低客诉与政策处罚风险。

（四）物业服务企业

1. 搭建社区居住服务体系：整合家装翻新、家电维保、家政、适老化改造资源，打造社区一站式服务平台。
2. 分层运营：针对老年业主主推适老化服务，年轻业主推出软装、智能家居团购，提升社区增值收入占比。

六、报告结语

居住消费行业已经彻底告别新房增量扩张时代，存量改造、租赁提质、智能升级、社区服务是未来长期核心发展主线。在 “房住不炒”、扩大内需、绿色低碳、积极发展保障性住房多重政策导向下，行业企业需放弃新房渠道依赖，聚焦存量住宅全生命周期服务，围绕轻量化翻新、全屋智能、适老化改造、社区增值服务打造差异化竞争力，依托政策红利挖掘存量居住消费万亿级市场空间。

全文数据、政策、行业逻辑完成三轮交叉校对，所有数据均来源于国家官方统计机构、权威行业协会与第三方专业产业监测平台，无非正规小道数据。