古明
专注于商业、文旅、酒店类项目
一站式工程咨询与全流程落地赋能
引言
社区商业的“最后一公里”争夺战正在城市肌理的末梢悄然上演。从盒马、钱大妈等生鲜巨头对每日餐桌的精准卡位，到万科、保利等房企对社区公共空间的深度运营，再到社区食堂、24小时便利店等“小而美”业态的温情渗透，不同的商业力量都在试图重新定义“邻里关系”。这并非一场零和博弈，而是一场围绕“家门口”需求的复杂竞合。随着城市扩张与人口结构变迁，社区商业已成为检验城市治理能力与民生温度的重要标尺。
以郑州为代表的中部城市，这场争夺战有着更为特殊的底色。作为国家中心城市，郑州近年来常住人口持续增长，城市骨架不断拉大，新建小区与老旧社区交错并存。与此同时，当地正面临深度老龄化的挑战。截至2024年底，郑州市60周岁以上户籍老年人已达176.5万人，占户籍总人口的18.8%，80岁以上高龄老人26.3万人。当城市扩容与人口老龄化同时加速，社区商业便不再只是“买东西方便”的问题，而是关乎城市治理、民生保障与社会重构的系统工程。据郑州市商务局数据，2025年全市计划新建或改造社区商业中心15个，完善“一刻钟便民生活圈”试点社区50个，政策推力与市场需求正在形成合力。
社区商业的竞争，已从传统的商品交易场所，全面转向基于信任、服务与时间弹性的复合生态位。谁能在满足刚性需求的同时，提供更多情感价值与社会连接，谁就能在这场争夺战中占据高地。
01 “物业+商业”的融合：
从“管理空间”到“运营关系”
The Integration of “Property + Commerce”:
From “Managing Space” to “Operating Relationships”
1.1 地方实践：本土化邻里中心的崛起
2026年6月，位于郑州郑东新区北龙湖南岸的好睦邻·如意坊正式开业。该项目由当地国有投资公司操盘，总体量约260万平方米，定位现代新型社区商业，直连地铁4号线，成为郑东首个地铁上商业综合体。项目引入政务便民服务，满足居民对娱乐、文化、社交的多元需求。其“商业+政务”的复合模式，有效填补了北龙湖南岸高端居住区的生活服务空白。2025年，海汇港旗下社区商业品牌“海邻茂”亮相郑东新区，涵盖生活超市、时尚零售、儿童乐园、亲子教育、特色餐饮等业态，助力“一刻钟便民生活圈”建设。海邻茂体量2万平方米，历时两年引入51个品牌，包括星巴克、屈臣氏、华豫佰佳超市等，还拥有河南省第一家Luna风麦当劳，开业以来日均客流稳定在8000人次以上。
郑州航空港区的永泰坊项目总商业面积11990平方米，精准辐射领航社区、合村并城安置区等成熟居住区，覆盖居民超3万人。项目规划七大核心业态：生鲜超市、便民药房与特色小吃街解决“柴米油盐”需求；母婴用品、儿童游乐与亲子互动专区打造0至12岁儿童成长乐园；素质培训、健身工作室与美容美发适配中青年品质生活；社区医疗服务中心与养老助餐点保障老年人健康便利。这种全龄段、全时段的业态布局，代表了新一代邻里中心的设计方向。
老旧城区更新同样值得关注。金水区中绘石桥里项目投资0.52亿元，位于南阳路、金水路、石桥西里路围合区域，更新目标为打造“邻里会客厅·品质生活街区”，构建集社区服务、品质消费、文化体验、社交休闲于一体的复合型商业街区。惠济区常青里邻里中心投资1.2亿元，致力于从1.0版本升级至2.0版本，构建“社区服务+便民商店+智慧农贸”综合体。两个项目均采用了“政府引导、市场运作、居民参与”的更新机制，在保留老城区烟火气的同时植入新业态。
1.2 国内对比：上海、成都、武汉等城市的先行经验
将郑州等城市的实践与国内其他城市对比，可以发现不同路径与启示。上海是“邻里中心”模式的先行者。早在2016年，上海就发布了《上海市十五分钟社区生活圈规划导则》，将邻里中心作为社区公共服务与商业的复合载体。普陀区高陵集市融合菜市场、社区食堂、洗衣房、理发店、老年日间照料中心等功能，由专业第三方运营，政府提供场地补贴。其核心经验是“政府定标准、市场做运营、居民享服务”，与郑州好睦邻·如意坊引入政务便民服务的逻辑相似，但上海更强调存量菜市场的改造升级，而非新建综合体。截至2025年底，上海已完成112个存量菜市场改造，其中30%转型为复合型邻里中心。
成都则以“社区商业+公园城市”理念独树一帜。麓湖生态城“麓坊中心”将社区商业嵌入湖区公园，引入大量主理人品牌，强调社群运营与场景美学。数据显示，麓坊中心周末客流中，来自周边3公里以外的消费者占比达45%，证明其已超越基础配套功能，成为区域微度假目的地。相比之下，郑州的社区商业更偏向务实的功能配套，场景体验尚在起步阶段。但其优势在于新建项目密度高、规划空间大，可借鉴成都的“商业+公园”模式，在北龙湖等生态资源丰富的区域尝试升级。
武汉“壹为邻”邻里中心由省科投集团持有、凯德管理运营，总建筑面积8.6万平方米，集微政务、卫生服务、社区公园于一体，与郑州好睦邻·如意坊的定位高度相似。不同之处在于，武汉项目在招商阶段即邀请居民代表参与业态共创，通过“社区议事厅”收集了超过200条居民建议，最终落地了共享厨房、亲子绘本馆等居民强烈需求的业态。郑州海邻茂虽然也强调“身边的美好”，但在居民参与机制上尚有提升空间。
此外，深圳的“印力中心”社区商业项目探索了“商业+公益”模式，将商业利润的5%注入社区基金，用于支持社区微更新和公益活动，形成了商业与社区的深度绑定。杭州的“杨柳郡”社区商业则与地铁TOD开发深度结合，实现了居民“出地铁、进商场、到家门”的无缝衔接，日均客流中地铁通勤人群贡献了35%的商业消费。这些多元化的探索，为郑州提供了丰富的参照系。
1.3 郑州等城市的独特优势与短板
郑州新建社区规模大、居民结构多元，对社区商业需求层次丰富。据统计，郑州三环内新建商品住宅中，外来人口购房比例超过60%，其中25至35岁年轻家庭占比最高。这批“新郑州人”对社区商业的品质、便捷性、社交属性有更高期待。但与此同时，郑州也面临专业运营人才短缺、本土连锁品牌不足等问题。好睦邻·如意坊由本地国企操盘，海邻茂依托海汇港商业经验，永泰坊由兴港商管自持运营，这些项目大多由本地力量主导，与上海、成都、武汉等城市引入知名运营商（如印力、凯德、万科）形成对比。
未来，可考虑引入更多外部专业运营团队，加速社区商业的品质迭代。同时，应建立社区商业的人才培养体系，联合本地高校开设社区商业运营管理专业课程，培养既懂商业又懂社区服务的复合型人才。此外，郑州可设立社区商业创新基金，对采用新模式、新业态的社区商业项目给予启动资金支持，降低创新试错成本。
物业+商业的核心逻辑：以居民需求为出发点，通过专业运营将商业价值与公共服务绑定，实现商业可持续与社区活力的双赢。从开发商“建完就走”到“长期陪伴”，这一转变要求企业具备更强的用户洞察能力和资源整合能力。
02 “银发经济”的社区落地：
社区食堂如何兼顾公益与盈利
The Community Implementation of the “Silver Economy”:
How Community Canteens Balance Public Welfare and Profitability
2.1 地方制度创新：省级立法破解助餐难题
河南省在全国率先通过省级立法为老年助餐服务“铺路”。2025年12月，《河南省发展老年助餐服务规定》审议通过，自2026年1月1日起施行。《规定》明确老年助餐服务应当坚持保障基本、普惠多样、方便可及、持续发展的原则，建立政府负责、部门协同、市场运作、社会参与、家庭尽责的工作机制。在模式创新上，《规定》明确探索“食堂+康养”、“食堂+培训”、“食堂+文娱”等运营模式，鼓励经营主体拓展功能，在非就餐时间为老年人提供健康指导、文化休闲等多元化服务，增强内生动力。这一立法为全国提供了“河南样板”，其核心突破在于明确了老年助餐服务的市场化运营空间，而非单纯依赖财政补贴。
2.2 郑州实践：645个助餐场所与“1+4+N”政策体系
截至2024年底，郑州市已建成645个老年助餐服务场所，累计服务超100万人次。2025年，郑州提出新建50个老年食堂、建成60个村级示范性养老服务站点，并将“银发顾问点”增加到600个。从布局上看，郑州已基本实现每个街道至少有一个老年助餐场所的目标，但分布不均衡问题仍然存在，老城区密度高、新城区覆盖率低。
当地构建了较为完备的养老服务“1+4+N”框架政策制度标准体系，制定出台“两意见一规划一清单”，会同有关部门出台配套文件近30个。在资金激励上，对营利、非营利养老服务主体采取同等扶持政策，对改建、自建养老机构每张床位分别给予6000元、9000元建设奖补，根据老年人自理情况每人每月给予200元、300元、400元运营补贴；对街道养老服务中心、社区日间照料中心经验收合格给予建设奖补，根据评定等级分别给予15万元、10万元、8万元运营奖补。这一政策体系的完整性和激励力度，在全国处于前列。
2.3 国内对比：天津、上海、杭州等城市的不同模式
天津“老人家食堂”100%市场化运营，90%以上盈利。核心机制是“场地换服务”：街道乡镇无偿或低偿提供运营场地，用水用电用气执行居民生活类价格，企业省下的成本直接反映在菜价上，比其他社会餐饮低10%–15%。天津模式的关键在于“面向全人群经营”，社区食堂不仅服务老人，也向年轻人开放，用市场利润反哺公益服务。数据显示，天津老人家食堂中，面向年轻人的销售额占总营收的35%至50%，成为盈利的重要支撑。
上海“长者食堂”叠加智慧养老，静安区“乐宁食堂”引入人脸识别、智能结算、营养分析系统，老人刷脸即可享受补贴，数据同步上传至区级养老服务平台，实现精准监管。数字化显著降低了运营成本，单店管理成本下降约20%，补贴发放效率提升50%以上。杭州“全城通”智慧助餐系统实现全市通吃、一卡通付，老人持卡可在任何一家签约食堂就餐，补贴自动结算。截至2025年底，杭州已接入食堂超过800家，日均服务老人2.5万人次。
对比定位：郑州在立法先行、政策体系上走在前列，但在市场化运营、数字化水平、跨区域通兑等方面仍有差距。社区食堂目前多由街道或社区主导运营，市场化连锁品牌较少。未来应借鉴天津“全人群经营”模式，鼓励餐饮企业（如本地品牌“阿利茄汁面”“姐弟俩土豆粉”）进入助餐领域；同时引入智慧助餐系统，逐步实现“一卡通付”。
社区食堂的社会价值：社区食堂正成为社区养老服务的“综合枢纽”，承载康养指导、文化休闲等功能。郑州176.5万老年人口为“银发经济”提供了广阔空间。但运营中也存在痛点：部分食堂菜品单一、口味不佳，导致老人流失；补贴依赖度高，一旦政策调整难以为继。解决之道在于“食堂+”，通过增加副食品销售、承接团餐配送、开展健康讲座等增值服务，将食堂从“成本中心”转化为“利润中心”。
结语
从“物业+商业”的融合到“银发经济”的落地，社区商业正在经历一场从“配套思维”到“关系思维”的深刻转变。郑州的好睦邻、海邻茂等项目展示了本土化邻里中心的崛起，而社区食堂的制度创新与运营探索则为老龄化社会提供了可复制的样本。然而，社区商业的战场远不止于此。当白天的喧嚣落幕，夜幕降临，社区商业还有另一个维度的可能性——24小时便利店、无人商业、深夜食堂……这些将在下篇中详细展开。下篇将聚焦“夜间社区”的潜力与社区商业的三重进化，探讨如何让社区商业真正成为全天候、全龄段的生活主场。
（注明：本篇文章部分图片摘自网络）
古明
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综小筑平台创业合伙人
古明建筑事务所创始人
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