在租购并举制度持续落地、保障性租赁住房体系不断完善的政策背景下，各地加快探索存量资源转租赁住房的多元化路径。当前市场用于改造租赁住房的存量资产主要包含新建商品房收购转租、二手房住宅收购改租、非居住存量物业改租三类。
存量改租类型示意图，由不动产AI原生工作平台CoWork生成
自2025年中央经济工作会议及2026年《政府工作报告》多次提及“盘活存量商品房”以来，房地产市场的政策重心已从单纯的增量控制转向存量盘活和优化。早期的收储实践主要集中在收购房地产开发企业的未售新建商品房，由地方国企作为收购主体，获取银行贷款或专项债支持，将其转化为保障性租赁住房或配售型保障房。
当前，随着中央层面持续强调“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，各地在盘活存量住房方面的探索不断深化。在房源筛选上，各地重点锁定小户型、低总价、低租金房源，优先布局产业园区、轨道交通、商业配套成熟的板块，精准匹配新市民、青年人、产业工人的居住需求，夯实职住平衡的城市居住配套基础。相较于新建租赁住房，该模式具备落地周期短、配套成熟、投入成本低的核心优势，既能快速补齐区域租赁住房供给缺口，又能有效化解房企库存压力、盘活沉淀资产。
郑州、重庆、杭州、青岛、合肥等多地已有收购新建商品房作保租房的实践，收购项目资金来源主要包括保障性住房再贷款、住房租赁团体购房贷款、专项债等。
来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理
实践案例：合肥国企收储未售新房转租赁住房
2025年6月，合肥安居集团完成蜀山西宸原著项目138套存量商品房的收购，这是合肥市自2024年发布支持收储政策以来，首例收购存量商品房用作保障性租赁住房项目，标志着合肥“收存转保”模式全面打通。时隔2个月，蜀山高科收购公园万象854套房屋成功落地，成为合肥市区属国企实施跨区域收购的首例。
来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理
上述两个案例作为合肥模式的典型代表，核心是“收存转保”，即由国有平台公司市场化收购已建成未出售的商品房或房企自持租赁住房，将其转化为保障性租赁住房或人才公寓，实现去库存、增保障、稳市场的多重目标。
收购二手房改租赁住房
继收购未售新建商品房之后，收购二手住房用作保障性租赁住房正成为多地政府优化供给结构、激活置换链条的重要政策工具。当前，以上海、杭州、济南、太仓等城市为代表，收购对象开始从“新房库存”延伸至“二手房市场”。截至目前，全国已有多个重点城市及区域发布或实施了收购二手房用作保障性住房的具体方案。各城市在收购主体、房源标准、操作模式上呈现出一定的差异化特征。
来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理
实践案例：上海收购二手房用于保障性租赁住房
2026年2月2日，上海正式启动收购存量二手住房用于保租房试点，浦东、徐汇、静安三区率先试点，二季度起试点范围已扩展至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等全部中心城区，累计完成收购523套。徐汇区聚焦城市更新与滨江等核心板块供需缺口，已经完成收购463套，收回来的房子最快将于9月“上市”对外租赁。
来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理
上海的收购标准呈现出高度的精细化与区位导向。浦东新区明确要求房源位于内环内、建成于2000年以前、建筑面积70平方米以下、总价控制在400万元以下，并优先选择租售比较高、保租房供需矛盾突出的区域。静安区则采取“片区式收购为主，零散收购为辅”的策略。这种精准画像旨在确保收购后的房源能够真正实现“职住平衡”，避免保障房资源错配。在操作模式上，由区保障房公司作为实施主体，遵循市场化原则，收购区内产权清晰、总价适宜的成套小户型存量住房。房源经统一标准化改造提升后，全部纳入区级保租房管理体系，以低于同地段市场租金的标准，定向保障新市民、青年人等群体居住需求，有效扩充保租房房源体量、优化供应布局，补齐区域租赁住房短板，满足多层次、多元化居住需求。
上海模式的核心价值在于为中心城市破解保障房“增量有限、空间错配”提供了可行路径。在土地资源紧张的中心城区，通过收购存量二手房而非新建方式筹措保租房，既能快速筹集位于成熟区域的房源，又能为改善型需求开辟新通道，形成“旧房有人住、新房有人买”的双赢格局。
非居改租
非居改租即将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，适用房屋类型包括商业、办公、厂房、仓储等非居住存量房屋。2016年6月，国办印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，首次明确提出允许合规改建商业用房为租赁住房；2021年，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台，明确允许闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。在中央政策引领下，多个省市陆续出台类似“商改租”的政策，强调将此作为增加保租房供给的重要渠道。
结合物业属性与落地场景，当前非居改租已形成商办改租、工业用地改租、仓储厂房改租等细分落地形态，适配不同城市、不同板块的存量资产盘活需求，各细分模式特征清晰、落地场景差异化明显。
商办改租
商办改租通过合规改造、空间重构、功能重塑，将低效商办物业转型为适配城市白领、青年群体的租赁公寓，是核心城区非居存量盘活的主流方向。该模式优势在于物业区位优越、配套完善，改造后房源可快速匹配中心城区职场人群居住需求，改造周期短、资产盘活效率高。目前国内多个城市已形成成熟落地案例。
来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理
来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理
晟光里公寓（上海新江湾店）是城市存量资产盘活的典型标杆项目，项目前身为办公属性资产，通过存量更新、业态重构的改造模式，成功转型为专业化租赁住房产品，实现低效存量资产的价值焕新与高效利用。产品涵盖了29-97㎡的LOFT户型、STUDIO户型、一房一厅及两房一厅等多种户型，公区配置了阅读室、游戏区、运动区会谈休闲区、无接触外卖柜等多元公共场景。项目精准聚焦片区产业与人才需求，核心服务周边字节跳动、抖音等头部科创企业员工、高校青年人才及都市精英白领。
图：晟光里公寓（上海新江湾店）实拍
图：晟光里公寓（上海新江湾店）实拍
工改租
工改租主要针对城市老旧工业园区、闲置厂房、产业配套用房等工业存量资产进行改造升级，主打青年公寓、产业公寓产品，精准服务园区产业工人、青年创业者，是产业板块职住平衡建设的关键支撑。厂房物业空间开阔、改造可塑性强、改造成本更低，且紧邻产业园区，居住适配性极高。各地落地过程中，多以园区运营企业、地方国资平台为主体，对闲置老旧厂房进行合规改造，完善消防、水电、通风等基础居住配套，打造集约化、标准化的产业租赁公寓，有效解决产业园区员工住宿难题，降低企业用工配套成本，助力产业园区提质升级。
来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理
实践案例：乐乎公寓·清河店
乐乎公寓·清河店由原企业员工宿舍改造为152间公寓，乐乎负责项目产品定位、装修设计、运营管理等全流程环节。项目区位优势突出，周边产业、商业配套完善，紧邻小米、百度等产业集聚区，2025年5月开业后3个月达95%出租率，当前满租，平均月租金超5000元，GOP表现优异，租住人群主要为上地、西二旗片区互联网从业人员及高校学生。项目设计融合现代简约风格与实用功能，全屋配备品牌家电与智能门锁，并通过洞洞板墙面、干湿分离卫生间等细节提升居住体验。公共空间构建了“共享乐活+多元空间+社群互动”的生活圈。
图：乐乎公寓·清河店改造前后
图：乐乎公寓·清河店改造前后
小结
“存量改租”已从政策倡导走向大规模实践。从存量商品房收储到老旧住宅微改造，从商办改租到工业厂房转型，多元化的改造模式正在全国范围内落地开花。
在“租购并举”的制度框架下，“存量改租”不仅是盘活低效资产、增加租赁供给的有效手段，更是推动房地产行业从“增量开发”向“存量运营”深刻转型的关键力量。对于行业参与者而言，理解模式、借鉴案例、提升能力，方能在存量时代把握机遇、赢得先机。
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