导入

以广东地区法院裁判倾向为例，代持房屋纠纷通常被定位为合同/委托关系而非直接物权纠纷。若房产证已登记在出名人名下且款项已付清、证已办妥，借名人要求返还房产的主策略是：以合同之诉请求出名人协助办理过户登记（不宜直接提“确认所有权”）。法院支持的前提是能够达到“高度可能性”的证明标准证明代持合意与真实出资，并且不存在限购不具备资格、善意第三人受让、房屋被查封等阻却事由。证据以书面代持协议、全额出资证据、占有使用与房产证等资料控制、购房流程参与等形成完整证据链为要。

法院支持协助办理过户登记通常需要：1.存在合法有效的代持协议或能证明代持合意的充分证据；2.有完整、清晰的证据链证明购房款及相关费用由实际权利人支付；3.涉案房屋不存在抵押、查封等法律或事实上的过户障碍；4. 名义持有人无正当理由拒绝履行协助义务。

当无法通过过户要回房产时，实际出资人可寻求的债权救济包括：1. 请求解除代持合同；2. 请求名义持有人返还已支付的全部购房出资款项（首付、按揭本息、税费等）及相应利息；3. 在名义持有人擅自处分房屋构成侵权时，请求其赔偿房屋出售价款或市场价值损失；4. 对于房屋增值损失等间接损失，需承担严格的举证责任，通常难以获得支持。

具体分析

1.代持（借名买房）关系的法律认定与裁判取向

（1）代持关系的性质与请求权路径

代持购房本质上属于委托法律关系，登记的所有权对外公示，代持协议对内约束，通常不发生直接物权变动。故主张路径应为债权性“协助过户”之诉，而非直接确权；确权之诉在广东审判实践中多被驳回。

（2）确权与协助过户的边界

广东高院明确：借名人请求确认房屋归其所有的不予支持；请求出名人协助办理不动产转移登记的，可予支持，但须具备购房资格，且存在第三人善意受让、查封、抵押未清等情形时应作相应处理或变更诉请。

（3）举证责任与证明标准

谁主张谁举证，法院以高度可能性为证明门槛；证据不足将承担不利后果。

2.“要求返还房产”的法理基础与适用路径

（1）主位请求：协助办理转移登记

在代持关系成立、借名人具备过户资格、房屋未被第三人善意受让或依法限制处分时，借名人可请求出名人依代持/委托关系履行移转登记义务；受托人取得的财产应转交委托人，当事人应全面、诚信履约。

（2）备位请求：返还价款价值/损害赔偿

如房屋已转售善意第三人或无法过户，法院倾向改判为返还代持处分所得或相应损失（价款及利息），以填补债权利益。参见：(2018)粤 04 民终 897 号

（3）不宜直接确权与排除执行的限度

未经过户登记，一般不得直接确认物权或当然排除执行；个案中仅在特定条件下才可能保护居住依赖，但广东裁判规则更强调债权路径与秩序维护。

3. 法院支持与不支持的典型情形对比

要点归纳

根据广东高院等案例，能否支持关键取决于证据链完整性、资格与第三人权利状态。

综上，支持与否的重要因素是“代持事实是否具有高度可能性”“是否具备过户条件”“有无第三人或法定限制”。参见：(2018)粤 04 民终 897 号、(2024)粤 03 民终 33405 号、(2020)粤 01 民终 2511 号

4. 关键证据

核心证据

鉴于登记簿的强公示性，需形成强有力的证据链，推翻表彰外观，达到高度可能性标准。重点如下：

综上，应形成“合意—出资—占有—资料控制—资格—无第三人障碍”的证据链，提高事实高度可能性。

5. 特殊阻却与例外情形的处理

（1）善意第三人受让

已转售第三人且符合善意有偿并完成登记的，不再支持确权/过户，改为追索价款或不当得利等金钱救济。

（2）限购资格与政策约束

限购下，买受人/借名人须在举证期限提交购房资格证明，未具备资格不支持协助过户；以规避限购为目的的代持，存在被评价为违背公序良俗而不获支持的风险。

但也有法院认为该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，即使存在规避地方限购政策的情形，在政策已解除或该政策本身不属于法律、行政法规强制性规定时，法院通常认定协议有效。例如，在（2025）粤 0605 民初 11156 号案中，法院认为，周某与曾某甲签订的《代持房屋协议书》明确约定了委托代持及出资事实，虽存在规避限购政策，但该政策属于调控政策，不属于法律和行政法规的强制性规定，且不违背公序良俗，故协议有效。

（3）查封/抵押状态

被查封或抵押未清时，法院可引导通过执行、异议或先行清偿消灭抵押后再办理过户，或准许变更诉请为解除合同或赔偿。

实务建议

1. 诉讼请求

建议以“协助办理不动产转移登记”为主位请求，备位增加“在无法办理过户情形下，判令返还房屋对应价款（或处分所得）及利息/损失”的替位请求，避免证据不完备或客观障碍导致全面败诉；确权之诉不宜作为主请求。

综上，通过主次分明的请求体系，兼顾实现救济的双重目标，降低败诉风险。

2. 证据准备与举证要点

证据链：代持合意（最好书面）＋完整出资流水＋购房资料原件控制＋房屋占有使用/收益凭证＋沟通录音与公证书＋购房资格证明；对关键节点（首付、税费、按揭还款、装修）要做到资金去向清晰、时间对应一致，避免被认定为日常往来或他项交易。 

3. 风险点与应对

• 限购合规：在举证期限内主动提交《购房资格证明》，否则协助过户之诉可能被驳回。
• 第三人风险：如已转售第三人，及时转变诉请为返还价款及利息，主张受托人处分所得返还。
• 查封/抵押：被查封时依程序法路径另行主张或先行清障；抵押未清优先消灭抵押、通知抵押权人参加。
• 举证不足：避免仅凭零散转账、亲属/恋爱关系推定出资，注意证据的连续性与关联性，以达“高度可能性”。

相关法规

1 .中华人民共和国民法典

第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 

第九百一十九条 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第九百二十七条 受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第九百二十二条 受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但是事后应当将该情况及时报告委托人。

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

第九百三十三条 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

2 .最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

3 .中华人民共和国民事诉讼法（2023 修正）

第六十七条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第六十六条 证据包括：（一）当事人的陈述；（二）书证；（三）物证；（四）视听资料；（五）电子数据；（六）证人证言；（七）鉴定意见；（八）勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。

4 .最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022 修正）

第一百零八条 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。

第九十一条 人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。

第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

5 .广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知

二十、 房屋尚未办理不动产转移登记至买受人名下，买受人请求确认房屋归其所有的，人民法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为出卖人协助办理不动产转移登记的，人民法院应予准许。买受人不变更的，驳回其诉讼请求。

十七、 房屋被依法查封，买受人起诉请求出卖人办理不动产转移登记的，人民法院可以告知其依据民事诉讼法第二百三十二条、第二百三十四条的规定主张权利，或者依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人不另行主张权利，根据案件审理情况变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失的，人民法院应予准许。

二十一、 限购房屋的买受人请求出卖人协助办理不动产转移登记的，人民法院应当按照《广东省高级人民法院 广东省住房和城乡建设厅 广东省司法厅关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》（粤高法〔2013〕403 号），要求其在举证期限内提交房屋所在地不动产登记机构出具的《购房资格证明》。

十六、 买卖合同项下房屋办理了抵押登记，买受人请求办理不动产转移登记的，人民法院应当通知抵押权人作为第三人参加诉讼。房屋抵押登记在民法典施行前办理，买受人在抵押权未消灭时主张适用民法典第四百零六条规定，请求办理不动产转移登记的，不予支持。人民法院可以依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理不动产转移登记或者解除合同、赔偿损失的，应予准许。

二十二、 借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）按照约定协助办理不动产转移登记的，可予支持，但借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张返还房屋的，不予支持。

十九、 房屋连环买卖均未办理不动产转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理不动产转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理不动产转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可以依据民法典第五百八十条第一款第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。  

九、 出卖人假冒房屋所有权人转让房屋，该合同对房屋所有权人没有约束力。买受人主张适用善意取得有关规定的，不予支持。

十二、 当事人签订房屋买卖合同，实为以房款抵偿其他债务，一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的，不予支持。因债务人未履行以房抵债协议，债权人请求债务人承担违约责任的，应予支持。因债务人的原因以房抵债协议不能履行，债权人请求解除以房抵债协议，按照原约定清偿债务的，应予支持。

6 .深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引（2014 修订）

三十三、 当事人约定一方出资以另一方名义购买房屋，并将房屋登记在另一方名下，出资人有证据证明其符合政策规定的购房条件，并请求登记权利人协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可予支持，但房屋已被他人善意取得的除外。

相关案例

1 .潘超、张棘等所有权确认纠纷民事二审民事判决书

广东省江门市中级人民法院 | (2021)粤 07 民终 1755 号 | 2021.06.16 裁判

本院认为：本案为所有权确认纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：潘超请求确认涉案房屋归其与张淇共有的依据是否充分？ 潘超上诉称购买涉案房屋的首付款及房贷还款均是由张淇转账至张棘银行账户，涉案房屋虽登记于张棘名下，但张棘只是房屋的代持人，房屋实际应为潘超与张淇夫妻共同财产，故请求确认涉案房屋归其夫妻所有。本院认为，一、从购房的资金来源来看。首先，根据张棘提交的客户账户信息查询、《收条》显示，2010 年 9 月 16 日，张棘向卖方赵影梅转账支付涉案房屋的首期款 300000 元，潘超上诉称涉案房屋的首期款实际由张淇提供，并无相关证据证明。其次，潘超提供的关于张淇、张棘的相关银行账户流水情况，反映自 2010 年至 2019 年 10 月，张淇名下账号为 62×××76 的银行账户共向张棘转账 30000 元，账号为 43×××56 的银行账户共向张棘转账 30000 元，账号为 62×××16 的银行账户共向张棘转账 2500 元，账号为 62×××40 的银行账户共向张棘转账 5000 元，以上转账合共 67500 元，与房屋价款 571716 元相差甚远。而根据淇利来税务师事务所出具的《证明》，张淇名下账号为 62×××76 的银行账户自 2009 年起至今作为淇利来税务师事务所经营收支使用，在此情况下，该账户向张棘转账的 30000 元是否为张淇个人与张棘之间的往来款的事实存疑。同时，张棘二审提交的银行流水能够证明，其名下账号为 60×××31 的中国邮政储蓄银行卡于 2019 年 11 月 7 日至 11 月 8 日收取的大额资金并非由张淇转入。潘超认为其中李康乐转入张棘账户的 239000 元是先由淇利来会计师事务所转入李康乐账户，再由李康乐转入张棘账户，并未提交证据予以证明。加之，从张淇与张棘的款项往来情况来看，除了张淇名下账号为 62×××16 的银行账户于 2014 年 1 月 10 日向张棘转账 2500 元之外，账号为 43×××56、62×××40 的银行账户向张棘转账的事实主要发生于 2018 年至 2019 年期间，而涉案房屋购买于 2010 年 9 月 26 日，潘超称张淇存在定期定额向张棘转账购房款与事实不符。再次，张棘与张淇是姐弟关系，且双方均任职于淇利来会计师事务所、淇利来税务师事务所，双方之间存在其他经济交易往来实属正常，在潘超未提供其他证据对以上银行流水款项的性质予以佐证的情况下，相关转账往来是否为张淇向张棘提供的用于支付购房款的款项不能确定。综上，潘超在本案中提交的张淇与张棘之间的银行流水记录并不足以证明涉案房屋购房资金来源于张淇。基于此，潘超二审中申请律师调查令拟对张棘持有的账号为 60×××31 的邮政银行账户的银行流水信息进行调查，缺乏必要性，本院依法不予准许。 二、从购房过程及房产证的保管情况来看。首先，张棘提供的《广东省房地产买卖合同》、《收条》、手续费发票、契税申报表、契税完税证明、销售不动产发票等证据，证明实际参与购买涉案房屋流程的人为张棘，本案并无证据证明潘超或张淇曾参与过涉案房屋的购房过程。其次，一般来说，借他人名义购房，房产证由实际购房人保管。涉案房屋虽然购买后由张淇一家居住，但房产证并未由张淇或潘超保管控制，且张淇在二审中表示张棘现也在涉案房屋居住，上述情况并不符合借名购房的一般特征。 三、在借名购房中，由于房屋价值较大，实际购买人一般都会与名义购买人签订如代持协议等形式的委托协议，明确房屋的出资、实际产权人、名义产权人等重要内容。本案中，潘超主张张棘是房屋的代持人，但其未能举证证明张淇与张棘之间存在代持协议，且张淇对于潘超的主张不予认可。退一步而言，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，我国采取的是登记生效主义的不动产物权变动模式，即除法律另有规定外，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。涉案房屋合法登记在张棘名下，基于物权公示公信原则，张棘已依法取得涉案房屋的所有权。故即便双方之间存在代持协议，根据物权区分原则，张淇或潘超也仅能依据代持协议主张债权请求权，要求张棘为其办理房屋过户登记手续，但不动产物权的变动尚需办理登记手续，代持协议并不具有物权效力，不能直接引起物权变动， 因此，潘超请求确认涉案房屋归其与张淇夫妻共有，缺乏法律依据，一审法院不予支持，处理并无不当，本院予以维持。 综上所述，潘超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实属实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费 18300 元，由上诉人潘超负担。 本判决为终审判决。

2 .乐锦锋、廖庭超所有权确认纠纷二审民事判决书

广东省珠海市中级人民法院 | (2018)粤 04 民终 897 号 | 2018.04.25 裁判

本院认为：关于张健艺与廖庭超之间是否存在代持关系的问题。乐锦锋上诉主张张健艺出具书面证言，但未出庭，且证言虚假，故证言不应采信，虽张健艺没有出庭作证，但是廖庭超提交了拍卖方式取得房产的确认书及税费缴纳发票的原件，而且张健艺在取得涉案房屋后与廖庭超办理了出售涉案房产的委托书公证手续。涉案房屋过户至乐锦锋名下后办理银行按揭贷款所获得的贷款也被转至廖庭超名下，因此张健艺出具的书面证言并不是廖庭超主张张健艺代其持有涉案房屋的唯一证据，廖庭超提供的上述证据互相印证，形成证据链，足以证明张健艺代廖庭超持有涉案房产，因此一审法院对该书面证言予以采信并认定张健艺代持这一事实，并无不当，本院予以维持。正因如此，乐锦锋上诉主张廖庭超并非涉案房屋权属人，不是适格原告，理据不足，本院不予采纳。 关于涉案房屋过户至乐锦锋名下是否是代廖庭超持有的问题。本院认为，首先，诚如一审法院所分析，乐锦锋与廖庭超签订的房屋买卖合同所约定的交易价格明显低于廖庭超通过拍卖取得涉案房屋所支付的成本价格，更何况从乐锦锋以涉案房屋办理按揭贷款从银行获得贷款 140 万元这一事实来看，该交易价格亦明显低于市场价格，按乐锦锋所主张，廖庭超当时正与其做生意，廖庭超没怎么挣钱即卖给他，但事实上该交易价格非但没有盈利，甚至亏损 20 万元。而且涉案房屋过户至乐锦锋名下后，廖庭超与其前妻仍在涉案房屋居住，可见廖庭超出售涉案房屋的目的应当是为获取资金流转。廖庭超以明显低于市场价格甚至低于成本价 20 万元出售涉案房屋，显然不符合常理。其次，关于廖庭超是否还贷的问题，廖庭超提供的其向乐锦锋的 18 笔转账记录，确有四笔转账金额为 8800 元，与乐锦锋每月应向银行归还的贷款金额相吻合。乐锦锋在一审法院（2016）粤 0402 民初 1956 号案中主张该 18 笔转账是廖庭超向其支付借款利息，但是乐锦锋向廖庭超主张的首笔借款发生在 2015 年 6 月 29 日，而该 18 笔转账最早发生在 2015 年 6 月 5 日，金额是 8800 元，且乐锦锋并不能合理解释借款的利率及应付利息数额，在本案二审中乐锦锋当庭又陈述双方借款没有约定利息，这也与乐锦锋主张该 18 笔转账均为支付利息完全不符。再次，涉案房屋过户至乐锦锋名下后，廖庭超及家人仍一直占有、使用，如按乐锦锋陈述，其不但出借款项给廖庭超，同时还要归还涉案房屋的按揭贷款，却又对廖庭超占有、使用涉案房屋分文不收，这也有违常理。对于乐锦锋上诉主张李某的证言与其在另案中起诉状的陈述相矛盾，不应采信，本院认为，虽李某在另案起诉状所主张事实与其在本案作证所作陈述不相吻合，但是廖庭超提供了李某支付物业管理费、水电费的记录，且乐锦锋亦认可廖庭超及李某确在涉案房屋居住，因此李某的证言更符合客观事实，一审法院予以采信，并无不当。而且即使不采信李某的证言，根据乐锦锋的当庭陈述，亦可认定涉案房屋在乐锦锋名下期间，主要归廖庭超及其家人生活、居住，据上分析，这亦与乐锦锋主张其是涉案房屋的真实权属人明显不符。最后，诚如一审法院所分析，乐锦锋收取买房人款项的时间与其主张向廖庭超出借款项的时间高度重合，虽然另案中已将该款项来往认定为借款，但是双方出借近百万元的借款，没有任何借条或协议，亦没有约定借款利率，并且结合上述双方就涉案房屋发生的其他行为，因此一审法院认为存在返还出售房屋所得房款的可能，并无不当。 虽然本案中关于廖庭超是否还贷以及乐锦锋向廖庭超支付的款项是否属返还房款的认定与另案中借款的认定不一致，但是基于双方之间存在复杂的经济往来关系，双方对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方的证据，因此一审法院依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于证明标准的规定对案件事实作出裁判，并无不当。综合廖庭超和乐锦锋分别提出的证据和就法律行为所作的解释，本院认为廖庭超提供证据所形成的证据链证明乐锦锋是代其持有涉案房屋可能性确实大于双方之间存在真实的房屋买卖关系的可能性，一审法院认定乐锦锋是代廖庭超持有涉案房屋，并无不当，本院予以维持。 由于廖庭超和乐锦锋已将涉案房屋出售并过户至善意第三人名下，廖庭超要求确认涉案房屋归其所有，理据不足，不应予以支持。但是由于乐锦锋仅是代廖庭超持有涉案房屋，因此乐锦锋收取的购房款应当返还给廖庭超，诚如一审法院分析，由于乐锦锋向廖庭超支付的款项已作廖庭超借款处理，而廖庭超支付的款项也已作还款处理，因此一审法院认定乐锦锋实际应向廖庭超返还购房款 685889.29 元并支付从 2016 年 4 月 29 日起至付清之日止的利息，并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人乐锦锋的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：

裁判结果：

驳回上诉，维持一审判决。 二审案件受理费人民币 10659 元，由上诉人乐锦锋负担。 本判决为终审判决。

3 .陈某某、李某某委托合同纠纷二审判决书

广东省深圳市中级人民法院 | (2024)粤 03 民终 33405 号 | 2024.10.25 裁判

本院认为：本案的争议焦点为李某洲与陈某飞之间是否存在关于案涉 505 房的委托代持关系。 李某洲主张其与陈某飞之间存在关于案涉 505 房的委托代持关系，但根据现有证据，该主张未能达到高度可能性的证明标准。首先，双方并未签订书面的委托合同，且陈某飞否认存在代持关系。其次，虽然购房款由李某洲支付，但这并不必然得出代持的结论，特别是在双方存在恋爱同居关系的背景下，李某洲的支付行为可有多种解释。再者，购房手续虽由陈某飞办理，但未有明确证据表明这是基于代持的约定，而非其他原因，如个人关系或信任。此外，双方未就代持事项约定具体费用，也未明确房产过户的时间，这与通常的委托代持行为模式不完全相符。最后，即便李某洲同时购买了多套房产并由他人代持，但这不能直接推定案涉房产亦适用相同模式，每套房产的权属应根据具体证据独立判断。综上所述，李某洲未能提供充分证据证明其与陈某飞之间存在关于 505 房的委托代持合意，根据民事诉讼中“谁主张，谁举证”的原则，李某洲应承担举证不能的法律后果。因此，李某洲关于确认委托代持关系并要求房产变更登记的主张，本院不予支持。 综上，上诉人李某洲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费 19141.62 元（已由上诉人李某洲预交），由上诉人李某洲负担。 本判决为终审判决。

4 .黄某红、黄某文合同纠纷民事二审民事判决书

广东省东莞市中级人民法院 | (2024)粤 19 民终 4081-4 号 | 2024.06.11 裁判

本院认为：本案系合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条的规定，结合上诉人黄某文、黄某红的上诉及双方的答辩，本院分析如下： 从黄某红提交的经过公证的其与黄某文双方的微信聊天记录及黄某红提供的录音可以反映案涉房屋系黄某红出资购买登记在黄某文名下，黄某文多次表示若黄某红收回去要出售的话，其愿意买下案涉房屋。上述证据结合黄某红向黄某文的付款记录足以认定案涉房屋归黄某红所有。黄某红有权要求黄某文归还案涉房屋或返还房屋的现金价值。 一审根据黄某红的申请通过摇珠选定广东某某公司对案涉房屋的价值做出评估，评估总计为 3802400 元（含装修），一审已通过微信沟通群将评估报告发送给双方。黄某文也分别向一审提交对评估报告的意见及异议，广东某某公司也针对黄某文的异议进行了书面回应。一审采纳广东正中联行土地房地产评估有限公司的鉴定结论并无不妥，本院予以确认。黄某文主张鉴定报告未经质证，缺乏依据，本院不予认可。 黄某红主张黄某文应向其支付占用期间的租金。双方明确从未达成租赁意向，且从双方的沟通记录可知是黄某红明知黄某文居住其中，但从未提出过付租请求，应视为其自愿让黄某文免费居住。一审对其请求租金不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上所述，黄某红、黄某文的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

裁判结果：

驳回上诉，维持原判。 本案二审黄某红上诉部分受理费 6340 元，由其自行承担（已预交）；黄某文上诉部分受理费 36979.2 元，由其自行承担（已预交）。 本判决为终审判决。

5 .唐树松、吴焕芳所有权确认纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 | (2020)粤 01 民终 2511 号 | 2020.03.27 裁判

本院认为：唐树松、吴焕芳以其与唐宏钊、罗玉丽之间就涉案房屋存在代持关系为由，提起本案诉讼，诉请确认涉案房屋的所有权归其所有，对此，本院认为：涉案房屋现登记在罗玉丽名下，而依据唐树松、吴焕芳陈述，涉案房屋系由其出资购买后自愿登记在罗玉丽名下，故涉案房屋登记在罗玉丽名下符合唐树松、吴焕芳的真实意愿，即涉案房屋的现产权并不存在错误登记的情形。即使唐树松、吴焕芳所主张的代持事实属实，双方因此而成立的法律关系也属于合同关系，唐树松、吴焕芳基于该合同关系仅得请求相对方即唐宏钊、罗玉丽履行相应的转移所有权的合同义务。 因此，唐树松、吴焕芳诉请确认其对涉案房屋享有所有权，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。 综上所述，上诉人唐树松、吴焕芳的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

裁判结果：

驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费 100 元，由上诉人唐树松、吴焕芳共同负担。 本判决为终审判决。

6 .乐某、廖某所有权确认纠纷二审民事判决书

一审法院认为，本案争议的焦点在于乐某是否为廖某代持案涉房产。由于双方并未书面约定代持房产的事宜，分析认定是否为代持房产应综合考虑以下问题：

一、关于张健艺的代持行为，廖某提交了拍卖方式取得房产的确认书及税费缴纳单据发票的原件及张健艺在取得房产后与廖某办理的出售房产的委托书公证手续，张健艺也出具书面说明认可代廖某持有案涉房产，对此事实，一审法院予以认定。

二、关于房产转让给乐某价格问题，对价是反映双方是否真实买卖关系的主要依据，本案中，廖某通过拍卖取得房产的价格是 132 万元，加上应支付的佣金及其他税费，总成本 159 万余元，在取得房产之后不到一年时间，当时房价普遍上涨的情况下，与乐某签订合同约定价格为 1393848 元，明显低于廖某竞拍获得房产的成本，且明显低于相关部门公布的市场价格，乐某解释因为“二人当时合伙做生意，廖某没有怎么挣钱就卖给我了”，与前述事实及常理不符，也与乐某主张的向其借款的实际情况严重不符，一审法院不予采信。另一方面，在 2014 年 12 月 23 日办理完房产证后，12 月 26 日乐某办理了银行贷款合同，指定廖某为收款人，贷款金额 140 万元，与合同价相当，此情形与廖某所称登记给乐某是为了贷款的说法更为一致。同时，该贷款情况也映证了双方合同价 1393848 元与市场价不一致的情况。

关于贷款的还款情况，廖某提供证据每月向乐某支付 8800 元、7700 元等数额，虽在双方民间借贷纠纷中因举证责任等原因认定为归还借款本息，但该数额与乐某每月还贷的数额相近，与该案所谓借款利息则无法对应，也存在系用于归还银行贷款利息的较大可能。

三、关于房产使用情况。按常理，房屋买卖后必然会交付房产予买方，转移占有，但本案双方在办理过户后，直至乐某将房屋出售，房屋一直由廖某家人使用，其提供的水电等费用的支付凭证可以证明，而乐某陈述其留有一间房间偶尔居住，仅提交房间的照片，证明力不足，也与证人李某陈述当时处于哺乳期不便他人居住的实际情况不符。

四、关于房产出售的情况。乐某在庭审中亦认可买方系与廖某一起找中介找买主，如房屋系实际出售给乐某，廖某则无参与房屋出售的必要。另一方面，乐某在另案中认定的借款的支付时间与收取买方的款项时间高度重合，虽不足以否定另案关于借款的认定，但亦存在系出售后返还房款的可能。

7 .钟炳军、钟春玲合同纠纷民事一审民事判决书

佛山市顺德区人民法院 ｜ （2023）粤 0606 民初 17667 号 ｜ 2023-07-03 裁判 ｜ 民事一审

经审理，法院查明并认定以下事实：2017 年 12 月 4 日，原告因无购房资格与被告签订《房屋代持协议》，约定由被告名义代持位于佛山市顺德区威斯广场的房产，由原告实际出资并居住。随后，被告与卖方签订买卖合同，并向银行借款 103 万元。原告通过本人及亲属（如韩林丹、钟运飞等）向被告转账，支付了定金、首付 38 万元、契税约 2.15 万元及后续按揭贷款本息。涉案房产交付后一直由原告及其家人实际占有居住。2021 年 12 月，因案外人方志佳对被告享有债权，法院查封了该房产并启动拍卖程序。原告曾提起执行异议及执行异议之诉，均被驳回。庭审中，被告对原告主张的事实及诉请均无异议。关于证据，法院采信了大部分银行流水及证人证言，证明款项支付主体为原告；但对部分来源不明且无佐证的材料不予采信。

法院认为，原被告之间成立借名买房关系，《房屋代持协议》系真实意思表示，虽规避限购政策，但鉴于受理时该政策已解除，故确认协议有效。 现因房产已被查封并进入司法拍卖程序，导致合同目的无法实现，原告有权解除合同，法院确认协议于 2023 年 5 月 31 日解除。关于款项返还，基于原告实际出资、实际居住及被告确认的事实，法院推定涉案房产所有出资属于原告。合同解除后，被告应向原告返还首付款、契税及已还按揭本息共计 749413.58 元，并支付自起诉之日（2023 年 5 月 22 日）起按 LPR 计算的利息。对于原告主张的房屋增值损失，因不动产物权以登记为准，原告非登记权利人，不享有所有权，且缺乏证据证明增值损失的具体构成，故法院不予支持该项请求。

8 .周某某、何某某等案外人执行异议之诉一审判决书

广东省佛山市南海区人民法院（原广东省南海市人民法院） ｜ （2025）粤 0605 民初 11156 号 ｜ 2025-06-05 裁判 ｜ 民事一审

原告周某因案外人执行异议之诉将被告何某甲、第三人曾某甲诉至广东省佛山市南海区人民法院。原告诉请撤销（2024）粤 0605 执异 897 号执行裁定书，确认涉案房屋归其所有，停止对该房屋的执行，并由被告承担诉讼费用。

经审理查明：何某甲与曾某甲系夫妻，因扶养费纠纷经生效判决确定曾某甲需支付何某甲扶养费，因曾某甲未履行，法院立案执行并查封登记在曾某甲名下的涉案房屋。此前周某提出执行异议被驳回。证据显示，周某与曾某甲签订《代持房屋协议书》，约定由周某出资购买房屋委托曾某甲代持，首付款及按揭款等实际均由周某支付，相关税费亦由周某缴纳。何某甲虽患有精神疾病且残疾等级为二级，但协议上有其签名。

法院认为，本案审查重点是原告对执行标的是否享有实体权益及是否足以排除强制执行。虽然房屋登记在曾某甲名下，但结合代持协议及付款凭证，可认定周某借曾某甲之名实际出资购买，该房屋不应认定为夫妻共同财产。限购政策不属于法律行政法规强制性规定，代持协议有效。周某对房屋享有实体权利，足以排除强制执行。何某甲并非外部债权人，不基于对登记外观信赖导致权益损害。但周某基于协议仅享有请求权而非物权，故确权请求无依据。执行异议裁定无需另行撤销。

综上，法院判决不得在（2022）粤 06 民终 12999 号案件执行程序中执行涉案房屋；驳回周某的其他诉讼请求。案件受理费由原告周某负担。

9 .陈某;张某;张某;张某所有权确认纠纷一审民事判决书

佛山市顺德区人民法院 ｜ （2025）粤 0606 民初 14188 号 ｜ 2025-07-10 裁判 ｜ 民事一审

法院认为，三方签订的《协议书》系真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。协议明确约定案涉房产所有权归属于原告，故原告主张被告协助变更登记理据充分。但根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权变动未经登记不发生效力。原告对案涉房产的物权在未经变更登记前尚不能恢复，故其在本案中直接请求确认所有权的理由不充分，不予支持；原告可待产权变更登记完成后另案主张权利。