项目逐项拆解·合作伙伴矩阵·竞争对手分析
一、市场全景摘要
大湾区非保税高标仓市场：2023年空置率2.6%(供不应求)→2024年空置率约7.5%→2025年空置率15.2%(首破双位数，供应481万㎡创历史)→2026年供应预计500万㎡+(再破纪录)。租金指数2025年同比-12.4%。
1.1市场规模演变
大湾区非保税高标仓市场经历三个阶段：2023-2024年跨境电商爆发驱动供不应求→2025年供应洪峰致空置率转负→2026年起进入高供应+高空置的买方市场。
指标 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | 2026年(预估) |
总存量(万㎡) | 1,395 | 2,097 | 2,543 | 2,900+ |
同比增速 | +17.5% | +20.9% | +23.1% | +14%+ |
新增供应(万㎡) | 208 | 394(创纪录) | 481(新纪录) | 500+(预测) |
净吸纳量(万㎡) | 210 | 210 | 267 | — |
平均空置率 | ~5% | ~7.5% | 15.2% | 18-22% |
租金指数变化 | 持平 | -2% | -12.4% | -5~10% |
核心驱动力 | 跨境电商+SHEIN/Temu | 跨境电商+制造业 | 供应爆发+需求放缓 | 巨量供应压顶 |
1.2核心判断
大湾区正从"长期供不应求"转为"阶段性供过于求"。2025年底空置率首破15%，租金指数同比跌12.4%，2026年仍有500万㎡+新供应入市。
对投资的意义：这是买方市场窗口期。①折价资产增多②卖方急售意愿强③议价空间大④REITs化后长期收益可期。关键是挑对项目——区位优势、硬件品质、产权清晰三者缺一不可。
1.3广佛vs深莞惠市场分化
广佛肇板块：供应最大、空置压力最重。佛山2025年新增186万㎡创纪录，超越香港成存量第一城(396万㎡)；广州2026年预计超260万㎡落成（历史新高），空置率预计从11%升至15%+。
深莞惠板块：深圳2025年仅2个项目79.8万㎡（深国际坪山+京东宝安），但空置率升至21.9%。东莞新增69.1万㎡，空置3.7%低位。惠州空置从23.7%降至12.7%（跨境电商东移）。
二、表A：2023-2024年新增高标仓项目（逐项）
2.12023年新增
2023年广州跨境电商爆发式建仓，SHEIN/Temu/TikTok三大平台集中落地。
项目名称 | 区位 | 面积(万㎡) | 开发商/承租方 | 备注 |
希音(SHEIN)供应链总部一期 | 增城中新镇 | 80.0(总建面)/约44万㎡(仓储) | 广州容益/SHEIN | 739亩/投资36.9亿/2027投产/核心项目 |
Temu广州仓群 | 花都/南沙/增城 | 约12个仓(约12万㎡) | Temu | 占全国30仓近半/日均160万包裹 |
TikTokShop仓储中心 | 花都 | 约6.0(估) | TikTokShop | 跨境电商直播仓储 |
富力国际空港综合物流园 | 花都 | 约5.0(新交付) | 广州富力国际空港物流园 | 花都大广高速旁/2023新入市 |
其他2个小型仓 | 增城/花都 | 约6.5 | — | 合计73.5万㎡ |
2.22024年新增
项目名称 | 区位 | 面积(万㎡) | 开发商 | 备注 |
广州东部公铁联运冷链一区 | 增城中新 | 23.8 | 广州交投集团 | 冷库4栋/5-6层/投资20亿/2025.06-11分期交付 |
粤港澳大湾区国际分拨中心9# | 南沙综保区 | 19.07 | 珠江船务+南沙资产集团 | 五层盘道综保仓/投资10亿/省重点/2026中投产 |
广州东部公铁联运电商一期 | 增城中新 | 66.6 | 广州交投集团 | 9栋干仓/4-5层/全球最大电商交付中心/2026交付 |
博展南海冷链 | 佛山南海 | 7.0 | 博展 | 15万吨/拼多多TEMU入驻/投资5亿/2024.09交付 |
2.3深圳
项目名称 | 区位 | 面积(万㎡) | 开发商 | 交付 | 出租率 |
深国际盐田智慧物流港 | 盐田综保区 | 12.65 | 深国际 | 2024初 | 98% |
深国际坪山东(收购) | 坪山 | 9.4 | 深国际 | 2023 | 100%(沃尔玛) |
深国际黎光智慧物流港 | 龙华福城 | 21.7 | 深国际 | 2024Q4 | — |
三、表B：2025年新增高标仓项目（逐项拆解）
3.1广州
据世邦魏理仕(CBRE)数据：40%供应在增城、25%在白云、15%在南沙。第三方物流成交占65%，电商占27%(跨境电商17%)。空置率8.9%，租金-7.6%至35.5元/㎡/月。
项目名称 | 区位 | 面积(万㎡) | 开发商/承租方 | 状态 | 备注 |
美团大湾区零售科技产业基地 | 花都炭步 | 20.0 | 美团 | 2025.11交付 | 4栋三层盘道库/净高9m/业主直租 |
广州富力空港物流园二期 | 花都 | 约5.0 | 广州富力 | 2025年 | 大广高速旁 |
京东增城亚一仓 | 增城 | 约8.0(估) | 京东产发 | 2025年 | 自用+部分出租 |
深国际佛山顺德物流园 | 佛山顺德乐从 | 33.66 | 深国际 | 2025.03运营 | 299.56亩/投资30亿/三层盘道/跨境电商入驻 |
深国际高明智慧物流港 | 佛山高明 | 18.4 | 深国际 | 2025.11运营 | 15.7万㎡占地/跨境电商+医药 |
深国际肇庆高要物流港 | 肇庆高要 | 10.8 | 深国际 | 2025.11运营 | 10万㎡占地/1h覆盖广佛 |
佛山三水港金本项目 | 佛山三水西南 | 40+(仓储) | 三水国资 | 2025.12竣工 | 7栋4层/日吞吐10600吨/360卸货口 |
众杰智能仓储物流园一期 | 佛山顺德乐从 | 27.3 | 华润资产/众杰 | 2025.07封顶 | 251亩/投资27亿/3栋高标仓/二期2028 |
博展冷链二期 | 佛山南海 | 约4.0(估) | 博展 | 2025年 | 一期满租后扩建 |
云华智慧园(高标冷库) | 佛山南海里水 | 4.3(总)/2.7(冷库) | 佛山仁天物业 | 2025一期 | 丙二类/冷链+干仓/投资3亿 |
广东嘉溢物流中心 | 佛山高明 | 8.73 | 嘉里物流 | 2025.06交付 | 丙一类/新能源车企/129亩/投资3.7亿 |
广州电商转运中心子项(部分) | 增城中新 | 部分交付(66.6总) | 广州交投集团 | 2025部分 | 全球最大电商交付中心 |
3.2深圳
项目名称 | 区位 | 面积(万㎡) | 开发商 | 交付 | 租 | 备注 |
深国际坪山项目(新) | 坪山 | 约40(估) | 深国际 | 2025Q4 | — | 新增供应/深国际2025年报在管154.5万㎡运营+5在建 |
京东宝安智能产业园 | 宝安 | 23.44 | 京东产发 | 2026.05投产 | — | 8层立体仓/80.5m高/消防规定突破/投资13.6亿 |
3.3东莞
项目名称 | 区位 | 面积(万㎡) | 空置率 | 租金变化 | 备注 |
东莞西仓储集群(多个) | 东莞西/虎门 | 约40 | 3.7%(全市) | -8.5%至43.8元 | 第三方物流占82.7% |
虎门港冷链仓群 | 虎门港 | 约15 | — | — | 跨境电商+冷链 |
东莞常平/大岭山(黑石资产) | 常平/大岭山 | 5.6+15 | — | — | 平安拟18亿收购(股权)/27亿(物业) |
四、表C：2026年新增/在途项目（逐项）
项目名称 | 城市/区位 | 面积(万㎡) | 开发商 | 状态 | 可投资? | 备注 |
广州预计合计 | 广州各区 | 264 | — | 分批交付 | 部分 | CBRE数据/或创中国城市年度最高纪录 |
中建八局5号仓库(公铁联运) | 增城中新 | 大型 | 广州交投/中建八局 | 2025.10钢结构封顶 | — | 国家枢纽核心子项/高标仓2-3倍普通仓容量 |
南沙9#物流仓库(一期) | 南沙综保区 | 19.07 | 南沙资产集团+珠江船务 | 2026中投产 | 可接触 | 五层盘道/投资10亿/省重点 |
群泰物流区域配送中心 | 东莞松山湖 | 12.8 | 群泰集团 | 2026.Q2 | — | 9.6亿/LEED金级/AGV+ASRS |
厚街山姆配套物流仓 | 东莞厚街 | 6.37 | 厚街城投 | 2026.12 | — | 4.8亿/定制冷链/品牌自用 |
中通大湾区总部(仲恺) | 惠州仲恺 | 大型 | 中通 | 2026.06 | — | 2024.10动工/分拨中心 |
佛山官窑枢纽一号仓 | 佛山南海狮山 | 5.0 | 南三公司(国资) | 2026.06 | 可接触 | 坡道+电梯仓/智慧仓储+集拼分拨 |
佛山预计合计 | 佛山各区 | 133 | — | 2026分批 | 部分 | 一太数据/南海+顺德为主 |
广州东部公铁联运电商一期 | 增城中新 | 66.6 | 广州交投集团 | 2026 | — | 全球最大电商交付中心 |
华润国际医药供应链产业园 | 广州花都 | 大型(规划) | 华润 | 2028.04 | 远期 | 9.36亿/智慧医药物流/2026.02开工 |
五、表D：未来管线(2027+)
项目 | 城市 | 面积(万㎡) | 开发商 | 预计 | 投资额 | 机会 |
圆通大湾区总部 | 惠州惠阳 | 大型 | 圆通 | 2027.10 | — | 周边协同机会 |
小漠国际物流产业园二期 | 深汕合作区 | 51.0 | 盐田港集团 | 2027 | — | 港口仓/体量大/可跟踪 |
深国际华南物流园转型 | 深圳龙华 | 58万㎡(占地) | 深国际 | 分期 | — | 数字园区/土地出让机会 |
华润众杰二期 | 佛山乐从 | 5.38 | 华润资产 | 2028底 | — | 一期已建/二期跟进 |
南沙港区四期(全自动化) | 南沙 | 4×10万吨泊位 | 广州港 | 2026投产 | 70亿 | 配套仓储需求 |
广州市粮油食品产业园 | 清远清城 | 51(仓容) | 广州国资 | 建设期 | 30.27亿 | 大湾区粮油保障 |
万纬REITs重报 | 全国/大湾区 | 201万㎡冷链 | 万纬/万科 | 待审批 | — | Pre-REITs入股机会 |
宝湾Pre-REITs | 全国/大湾区 | 1000万㎡ | 宝湾/南山控股 | 待启动 | — | 基石基金退出/母公司接盘44.93% |
5.1 2026下半年-2027年供应预测
CBRE/仲量联行/第一太平戴维斯三家机构一致判断：2026年大湾区新增供应有望突破500万㎡，再创历史新高。广州(260万㎡)+佛山(133万㎡)合计近400万㎡，是两大供应主力。深莞惠相对节制但亦在放量。2027年供应预计回落但仍维持高位。
六、表E：存量可投资产
6.1公开挂牌/急售资产
资产 | 城市 | 面积(万㎡) | 报价 | 租 | 产权 | 可投方式 |
笋岗仓库830/831栋 | 深圳罗湖 | 3.35 | 面议(联交所) | — | 红本 | 整体收购/魏先生0755-83881849 |
笋岗仓库综合楼丙栋 | 深圳罗湖 | 0.48 | 面议 | — | 红本 | 整体收购/深业集团委托 |
东莞大岭山物流用地 | 东莞 | 1.33 | 3680万(258万/亩) | — | 红本/27年 | 急售/4000781099转8285 |
东莞清溪园区 | 东莞 | 12.18 | 11亿(9000元/㎡) | — | 红本(4宗) | 股权转让/廖先生13418745414 |
东莞松山湖物流仓 | 东莞大朗 | 5.25 | 3.88亿(7390元/㎡) | — | 红本/37年 | 股权转让/17512056198 |
广州白云龙归厂房 | 广州白云 | 0.32 | 300万(937元/㎡) | — | 租约至2060 | 出售/杨琴(伙伴地产) |
黑石华南3项物流资产 | 东莞/佛山 | 38.6(可租净面积) | 18亿(股权)/27亿(物业) | — | 红本 | 平安拟收购(已接触)/可跟踪 |
6.2巨头仓群（可谈单项目/Pre-REITs/合作）
资产池 | 大湾区(估万㎡) | 全国(万㎡) | 出租率 | ROE/特征 | 投资方式 |
普洛斯大湾区 | ~800 | 5,000 | 83% | Q2香港IPO/10亿$/估值200亿$ | IPO认购/单项目/REIT扩募 |
万纬物流 | ~200(高标) | 1,045(高844+冷201) | 89%/80% | 万科债务压力/REITs撤回后重报 | 单项目/Pre-REITs/冷链专项 |
宝湾物流 | ~150 | 1,000 | — | 基石基金退出/母接44.93% | Pre-REITs入股/单项目 |
深国际 | 154.5运营+5在建 | 671/41城 | 89% | 政府土地优势/11运营+5在建 | 战略合作/单项目 |
ESR易商红木 | ~120 | 1,490 | — | 甩卖中/已回收超20亿$ | 资产包收购/博枫尽调中 |
京东产发 | ~200 | 2,710 | 自用为主 | 宝安8层仓创新 | 售后回租/定制/鼎晖Co-GP |
安博(华夏REIT) | 35.93(REIT) | — | 96.9% | 180306.SZ/扩募10个 | 二级买入/扩募标的 |
嘉民(Goodman) | ~80 | 700 | — | 转向数据中心 | 单项目/合作 |
6.3村集体/特殊产权（转型中的合作机会）
村集体 | 位置 | 资产规模 | 转型动作 | 合作可能 |
怀德股份 | 宝安福永 | 购地20万㎡+回收房屋400栋 | 10.23亿拍铭可达 | 产业投资/运营合作 |
塘尾股份 | 宝安 | 5.44亿拍法拍厂房 | 溢价102.69% | 产业升级/需运营商 |
松元厦股份 | 龙华观澜 | 老厂房升级新能源产业园 | 土地入股+深圳能源 | 土地入股模式可复制 |
七、合作伙伴矩阵
在大湾区的合作伙伴分五类：物流运营商/开发商、不动产私募基金、AMC资产管理公司、国资平台、交易中介。
7.1物流运营商/开发商（资产合作+运营协同）
合作伙伴 | 大湾区布局 | 全国 | 合作价值 | 合作切入点 |
普洛斯GLP | 最大地主~800万㎡ | 5,000万㎡ | 中国最大/IPO在即 | IPO认购/单项目收购/REIT扩募 |
深国际 | 154.5万㎡运营/5在建 | 671万㎡ | 政府土地/国企信用 | 合资开发/资产包/REITs合作 |
宝湾物流 | ~150万㎡ | 1,000万㎡ | 基石基金退出/REITs筹备 | Pre-REITs入股/资产包 |
万纬物流 | ~200万㎡(高标) | 1,045万㎡ | 万科体系/冷链领先 | 单项目收购(万科压力)/冷链合作 |
京东产发 | ~200万㎡ | 2,710万㎡ | 自建自用/宝安8层创新 | 售后回租/定制开发/鼎晖Co-GP可复制 |
ESR易商红木 | ~120万㎡ | 1,490万㎡ | 去杠杆甩卖中 | 收购其大湾区资产包 |
安博Prologis | 35.93万㎡(REIT) | 全球最大 | 华夏安博REIT | 二级投资/扩募标的 |
嘉民Goodman | ~80万㎡ | 700万㎡ | 转向数据中心 | 存量物流资产转让 |
7.2不动产私募基金（已在大湾区物流资产投入的GP）
基金/GP | 标志性交易 | 规模 | LP来源 | 大湾区关联 |
鼎晖投资不动产 | 2024年50亿收京东产发~100万㎡ | 50亿/期 | 中邮保险/中意人寿 | 底层含大湾区+长三角高标仓 |
鼎晖投资不动产 | 2024年仓储物流一期基金 | 40万㎡+ | 头部机构LP | 全国物流节点/稳定收益型 |
博枫(Brookfield) | 2017收沃尔玛东莞配送中心/ESR长三角尽调中 | 12-18亿$传闻 | 全球机构 | 东莞冷链/长三角/尽调中未落地 |
博枫(Brookfield) | 2023年嘉善物流项目 | 7万㎡ | — | 虽非大湾区/但长三角→大湾区可复制 |
凯雷(Carlyle) | 2026年初设61亿不动产基金 | 61亿人民币 | 大家保险/友邦 | 关注核心城市不动产(含物流) |
黑石×龙地(DragonCor) | 大湾区28万㎡现代仓库收购 | 28万㎡ | 黑石 | 龙地在管40+园区共500万㎡ |
黑石×平安交易 | 华南3项物流资产(拟售) | 18亿(股权)/27亿(物业) | 平安集团 | 东莞/佛山/已接触/二季度前完成 |
华平(WarburgPincus) | ESR早期股东 | — | — | 通过ESR间接布局大湾区 |
7.3AMC资产管理公司（不良资产处置=折价取资产）
AMC | 不良规模 | 地产纾困 | 与合作点 |
中国信达 | 2025年收购金融不良3000亿+ | 盘活2135亿/89个项目/交付2.97万套 | 大湾区仓储类不良资产/联合收购 |
中信金融资产(华融) | 2025税前利润+121.5% | — | 大湾区困境物流园项目 |
东方资产 | 控股权转中央汇金 | — | 产业地产纾困 |
长城资产 | 控股权转中央汇金 | — | 产业地产纾困 |
银河资产 | 聚焦京津冀/长三角/成渝 | 12-15%年化 | 策略可复制到大湾区 |
广州资产(越秀资本系) | 2025年收购240亿 | 扭亏为盈，处置551亿 | 广州+大湾区本地不良/破产重整案 |
粤财资产 | 广东本土AMC | — | 广东省内不良资产/地方关系 |
7.4国资/政府平台（土地+政策资源）
(1)广州交投集团：广州东部公铁联运枢纽开发主体，投资120亿，在建全球最大电商交付中心(66.6万㎡)、冷链作业区(23.8万㎡)，可谈配套仓储合作。(2)南沙资产集团：南沙综保区9#物流仓库合资方，可探讨后续项目合作。(3)盐田港集团：深汕小漠国际物流园(51万㎡)+盐田综保区仓储。(4)龙华区商务局/龙华高新园公司：数字智造中心93%去化率、跨境电商产业政策。
7.5交易中介（资产获取的"人肉搜索引擎"）
机构/人 | 角色 | 电话 | 擅长大湾区 |
吴睿RayWu | 第一太平戴维斯华南投资负责人 | 0755-84367008 | 物流大宗交易/Pre-REITs |
张宁 | 第一太平华南产业物流部负责人 | 0755-84367080 | 产业+物流地产交易 |
杨靳一 | 仲量联行广州产业物流董事 | JLL广州办公室 | 华南非保税仓/300万㎡+成交经验 |
苏智渊 | 戴德梁行中国区产业地产主管 | 戴德梁行广深 | 全球物流资产交易/跨境并购 |
JimChen | 嘉仓网华南总监 | 13361836939 | 1.5亿㎡资源/24h出方案 |
刘兆抬 | 伙伴地产(90天340单) | 13760424808 | 广深最大工业地产中介 |
八、如何获取资产——渠道与联系人
8.1五大行/专业顾问（物流资产交易核心中介）
机构 | 角色 | 关键人物 | 联系方式 | 擅长大湾区什么 |
第一太平戴维斯(Savills) | 投资及资本市场/产业物流 | 吴睿RayWu(华南投资负责人) | 0755-84367008/Ray.wu@savills.com.cn | 物流资产大宗交易/Pre-REITs/华南深耕 |
第一太平戴维斯(Savills) | 估值及专业顾问 | 黄国钧JimWong(中国区估值董事总经理) | 0755-84367080/Jim.wong@savills.com.cn | 资产估值/REITs底层资产评估 |
第一太平戴维斯(Savills) | 估值顾问广州 | 周志鹏TomChow | 020-36654962/tom.chow@savills.com.cn | 广州物流资产评估 |
仲量联行(JLL) | 产业与物流服务 | 曾丽(中国区物流地产研究负责人) | JLL广州/深圳办公室 | 物流市场研报/租赁代理 |
仲量联行(JLL) | 产业与物流服务(广州) | 杨靳一(董事) | JLL广州办公室 | 华南非保税仓租赁/大湾区300万㎡+成交经验 |
世邦魏理仕(CBRE) | 产业地产(深圳) | 陈剑锋(产业地产负责人) | CBRE深圳办公室 | 深圳/东莞物流租赁+资本 |
戴德梁行 | 产业地产部 | 苏智渊(中国区产业地产主管/董事总经理) | 戴德梁行广州/深圳办公室 | 中资出海/外资入华/全球物流资产交易 |
物联云仓 | 仓储大数据/招商平台 | 50yc.com | 1.9亿㎡在线/4100+园区/市场报告 |
8.2本地中介/交易平台（中小型资产直接获取）
渠道 | 覆盖范围 | 关键联系人 | 电话 | 擅长资产类型 |
伙伴地产/中工招商网 | 广东全域 | 刘兆抬/张建武 | 4006610399/13760424808 | 工业厂房/仓储/物流园买卖租赁(90天340单) |
指点网 | 珠三角 | 廖先生 | 13418745414(shangpu99.com) | 工业厂房/仓储资产出售转让 |
仓库租 | 珠三角 | 平台客服 | changkuchuzu.com | 仓库租赁/出售信息平台 |
嘉仓网 | 全国 | JimChen(华南) | 13361836939 | 1.5亿㎡仓储资源/24h出方案 |
租仓宝科技 | 深圳为主 | 葛毅明 | 13524678515 | 150万㎡服务经验/3个月80%出租率 |
韦渊鸿(工业地产专家) | 广东 | 视频号搜索@韦渊鸿 | 视频号私信 | 专注广东工业地产20年 |
8.3法拍/不良资产渠道
渠道 | 说明 | 联系人/方式 |
深圳联合产权交易所 | 深业集团笋岗仓库等挂牌转让 | 0755-83881849魏先生/sotcbb.com |
阿里法拍/京东法拍 | 大湾区工业厂房/仓储物业法拍信息 | sf.taobao.com/auction.jd.com |
坤泽资产 | 东莞不良资产专业处置 | gewo168.com |
广东高科城 | 广州旧厂/产业园盘活 | 广州 |
各市公共资源交易中心 | 土地使用权/国有资产转让 | 各市官网 |
8.4政府/国资渠道
(1)深圳市规划和自然资源局—产业用地出让信息、工改工政策。(2)龙华区商务局/工信局—入驻企业名单、园区招商政策、产业补贴。(3)龙华区"五外联动"专班—31部门协同，外贸外资外经外智。(4)深圳市物流与供应链管理协会—800+会员，行业最新动态。(5)深圳市跨境电商协会—5000+会员，跨境电商仓储需求一手信息。
九、竞争对手分析
真正的竞争对手不是物流运营商——他们是合作伙伴(卖资产/合作开发)。竞争对手是同样追求大湾区优质物流资产的资本方。
9.1保险资金（最直接的竞争对手）
险资天然偏好长期稳定现金流的持有型不动产，与投资逻辑完全重叠。近年险资大规模涌入物流地产，多通过LP出资不动产基金或直投优质资产。
保险公司 | 代表性物流投资 | 规模 | 时间 | 方式 | 与竞争点 |
平安人寿/平安集团 | 收购黑石华南3项物流资产(东莞+佛山) | 18亿(股权)/27亿(物业) | 2025-2026 | 险资直投 | 同区位竞品/现金充裕/决策快 |
平安人寿 | 收购基汇资本2个江门物流园+1个西安园 | — | 2024年 | 直接收购 | 广东物流资产竞价 |
泰康保险 | 收购ESR国内6处物流园 | 35万㎡/>20亿 | 2023年 | 直接收购 | 全国各地包括大湾区 |
中国人寿 | 长三角科创基金/养老基金等 | 半年超150亿 | 2026年 | LP出资 | 虽非纯物流/资金体量碾压 |
太保(中国太保) | 太保战新并购私募基金 | 300亿目标 | 2025-2026 | GP自管 | 可配置物流仓储类资产 |
大家保险 | 凯雷61亿不动产基金LP | 61亿 | 2026年 | LP出资 | 大家+凯雷=多赛道不动产竞品 |
中邮保险 | 鼎晖京东产发50亿基金LP | 50亿 | 2024年 | LP出资 | 直接竞品(同一赛道+同一区位) |
中意人寿 | 鼎晖京东产发50亿基金LP | 50亿 | 2024年 | LP出资 | 同上 |
友邦保险 | 天津兰沁86亿商业不动产基金 | 86亿 | 2026年 | LP出资 | 虽商业不动产/但证明险资LP活跃度 |
险资竞争逻辑：在低利率+资产荒环境下，物流仓储4-5%的收益率+NPI增长抗通胀+REITs退出通道，正成为险资"固收替代"的标配资产。的差异化优势在于REITs全链条能力(投-管-运-退)和多支百亿基金灵活度——险资没有运营能力，需要做GP。
9.2外资另类资管巨头
机构 | 大湾区布局 | 资金体量 | 策略 | 与关系 |
博枫(Brookfield) | 2017年沃尔玛东莞配送中心/长三角尽调中 | 万亿美元AUM/中国物流超31.8万㎡ | REITs收购+数据中心+新能源 | 竞争对手(长三角)/大湾区暂未大规模布局 |
黑石(Blackstone) | 龙地管40+园区/拟售华南3项 | 全球最大另类资管 | 买入-运营-退出/开始退华南 | 竞争对手→卖家(退华南=收购机会) |
凯雷(Carlyle) | 61亿不动产基金(2026)/最熟悉赛道 | — | 核心城市不动产+物流仓储 | 竞争对手(LP大家保险等重合) |
十、仓储物流资产证券化全景
大湾区是仓储物流REITs产品最密集的区域之一。公募REITs/机构间REITs/类REITs/Pre-REITs四层产品线并进。
10.1已上市公募REITs（大湾区底层资产）
REIT | 代码 | 大湾区底层资产 | 面积(万㎡) | 出租率 | 估值(亿) | 年化分派率 | 操盘方 |
中金普洛斯REIT | 508056.SH | 广州保税物流园 | 4.42 | 100% | 2.09 | 4.74%(2026Q1) | 中金基金+普洛斯 |
中金普洛斯REIT | 508056.SH | 增城物流园 | 10.91 | 92.67% | 8.26 | 同上 | 同上 |
中金普洛斯REIT | 508056.SH | 佛山顺德物流园 | 10.50 | 83.32% | 5.96 | 同上 | 同上 |
中金普洛斯REIT | 508056.SH | 江门鹤山物流园 | 12.13 | 60.58% | 5.01 | 同上 | 同上 |
红土盐田港REIT | 180301.SZ | 盐田综保区现代物流中心 | 12.65 | 98% | 17.05 | ~3.8% | 红土创新+盐田港集团 |
华夏安博REIT | 180306.SZ | 广州开发区+东莞石排+洪梅 | 35.93 | 96.9% | 21.71 | 4.17%(2026E) | 华夏基金+Prologis |
10.2申报/审批中的仓储物流REITs
REIT | 底层资产 | 规模 | 状态 | 操盘方 | 关键信息 |
华夏万纬REIT(撤回) | 万纬3个仓储园 | ~11.59亿 | 2024.03受理→2026.01撤回 | 华夏基金+万纬 | 万科债务压力/待条件成熟重报 |
万纬冷链REIT(筹划) | 万纬冷链201万㎡全国 | — | 筹划中 | 万纬/万科 | 占全国冷链可租面积201万㎡ |
宝湾物流Pre-REITs | 宝湾全国1000万㎡ | — | 基石贰号基金退出中 | 南山控股+中国南山 | 母公司接回44.93%/为REITs铺路 |
深国际REITs(筹备) | 深国际全国671万㎡ | — | 规划中 | 深国际(00152.HK) | 大湾区11运营+5在建项目为底层准备 |
10.3机构间REITs（持有型不动产ABS/私募公募化）
项目 | 底层资产 | 规模(亿) | 状态 | 操盘方 | 是否含大湾区 |
京东高和机构间REITs | 京东昆山/南京/成都/德阳4仓 | 42 | 已发行(2026) | 京东产发+高和资本 | 否(仓储物流赛道首单/模式可复制) |
华泰家驿机构间REIT | 仓储物流资产 | 53.23 | 2026.05上交所已受理 | 华泰资管+天津立度 | 待披露 |
中金国驿机构间REIT | 仓储物流资产 | 98(储架) | 已获无异议函/待发行 | 中金+国驿 | 98亿储架/首批落地 |
外高桥工业厂房ABS | 19.06万㎡/93.16%出租率 | 18.3 | 2025.11已发行 | 中信建投+外高桥 | 否(上海/厂房首单) |
10.4类REITs/Pre-REITs/CMBS
类型 | 产品 | 底层资产 | 规模(亿) | 状态 | 操盘方 |
Pre-REITs | 润盈华夏Pre-REITs | 购物中心资产 | 3 | 2025.12设立(首单公募私募子公司Pre-REITs) | 华夏股权+华润置地 |
CMBS | 金融街中心CMBS | 金融街核心写字楼 | 81 | 2025.12深交所/利率2.25%(历史新低) | — |
CMBS | 财通舟山普陀CMBS | 普陀文旅物业 | 7.01 | 2025.08上交所/利率2.10% | 财通资管 |
10.5战略启示
(1)公募REITs审核趋严→全链条REITs能力稀缺性更强。华夏万纬撤回证明好资产+好操盘方缺一不可。
(2)机构间REITs开辟第二退出通道——京东42亿证明非公募渠道可资产出表+资金回笼。
(3)Pre-REITs是先手棋——润盈华夏3亿虽小但证明Pre-REITs孵化→公募REITs退出闭环可行。
十一、投资策略建议
11.1四档优先级
优先级 | 标的类型 | 推荐标的 | 预算(估) | 时间 |
P0(立刻) | 困境/折价资产 | ESR大湾区仓群(甩卖)/万纬单项目(万科压力)/黑石华南3项(平安延期)/笋岗仓库(联交所) | 5-10亿 | 1-2月 |
P1(3月内) | 成熟运营资产 | 普洛斯单项目/深国际合作/宝湾Pre-REITs | 10-20亿 | 3月 |
P2(6月内) | 新建+Pre-REITs | 2026广州264万㎡中优选/佛山官窑一号仓/南沙9#/村集体合作 | 8-15亿 | 3-6月 |
P3(跟踪) | 未来管线+REITs | 小漠国际物流园/深国际华南转型/万纬REITs重报/华夏安博REIT扩募 | — | 6-12月 |
11.2重点
①大湾区物流仓储市场正处于"供过于求+租金下行"的买方窗口期——对这种长期持有+REITs退出的机构是最佳入场时机。
②空置率高≠没有好资产。深圳盐田(保税)出租率98%+、东莞空置率仅3.7%说明优质区位+高品质项目永远有需求。要挑"区位稀缺+硬件碾压+产权清晰"的标的，避开普通仓同质化竞争。
③最大的竞争对手也是最好的合作方。ESR在甩卖(可收购其大湾区资产包)、万纬有万科债务压力(可谈单项目出售)、宝湾正在做Pre-REITs结构(可入股)。普洛斯IPO(可参与新股认购或Pre-IPO)。
④深圳村集体是"沉睡的巨象"——手握千亿集体资产、大量土地厂房、但缺乏专业运营能力。可以"投资+运营"双重身份介入。
⑤REITs不是万能退出通道——万纬REITs撤回、奥飞IDCREIT审查、华夏安博REIT二级承压都在说明REITs审批趋严。将REITs作为"锦上添花"而非"买入前提条件"。
11.3风险提示
(1)空置率上升（深圳高标仓21.9%），严格甄别真实出租率和租户质量。(2)困境资产涉及复杂债权债务，需专业律师会计师彻底DD。(3)REITs审批周期6-12个月，底层资产需满足满2年+经营稳定+无重大违规。将REITs作为退出选项而非买入前提。(4)汇率波动影响跨境资产估值。(5)城市更新政策频繁变化，密切关注各市工改工/旧改/M0/M1用地调整，避免踩入规划调整红线。
