今天咱们不玩虚的，扒开万科最新两份财报的骨头，一分钱一分钱算，一个人一个人数。从费用涨跌到人员增减，从同比环比到三把生死剪刀差，搞懂一件事：曾经的地产优等生，为什么一年亏掉 885 亿？中国房地产，到底要走到哪去？
一、钱都去哪了？砍得动的营销，砍不动的窟窿
先给大家算最实在的账：2025 年万科全年营收 2334 亿，同比少了 1100 亿，跌了 32%；归母净亏 885.56 亿，亏损比去年多了 390 亿，扩大了近 79%。很多人问，钱到底亏哪了？真的是卖房子卖亏了吗？
咱们一项一项看支出，哪些少了，哪些多了：
第一，拼命砍的费用：营销、管理、研发全在收缩
2025 年全年，万科销售费用 74.08 亿，同比直接砍了 28.65%，少花了近 30 亿；管理费用 62.65 亿，微降 2%，少花了 1.3 亿；研发费用 4.44 亿，砍了 12.6%。 到 2026 年一季度，砍得更狠：销售费用 6.02 亿，同比直接腰斩，降了 43.13%；管理费用 12.44 亿，降 11.22%；研发费用砍了 37.59%。
什么概念？房子越难卖，越不敢投营销。过去打广告、搞渠道能换来销量，现在投进去听不到响，干脆直接砍预算。说白了，不是公司会省钱了，是市场差到 “花钱也没用”，只能躺平式降本。
第二，刚性上涨的支出：越亏钱，利息越贵
和砍费用形成鲜明对比的，是财务费用。2025 年全年财务费用 75.8 亿，同比大涨 27.6%，硬生生多花了 16.4 亿利息。 哪怕到 2026 年一季度，公司拼尽全力压降融资成本，综合融资成本降到了 2.88%，财务费用依然有 19.37 亿，只微降了 4.57%。
这就是房企最残酷的现实：营收可以砍，人员可以裁，唯独债务和利息是刚性的。你越亏损，净资产越少，信用评级越差，融资成本反而越高，利息越滚越多。这不是努力就能解决的问题，这是下行周期里的死亡螺旋。
第三，真正的吞金巨兽：562 亿减值，才是亏损的根
很多人不知道，万科 885 亿亏损里，超过六成不是卖房子亏的现金，是账面资产的减值计提。2025 年全年，万科各类资产减值净计提 562.75 亿，直接吃掉了归母净利润 521.52 亿。
其中两笔最大： 一笔是存货跌价准备 208.26 亿—— 说白了就是 2020、2021 年高点拿的高价地，现在房价跌了，房子盖完卖出去连成本都收不回来，提前把亏损算在账上。现在万科存货账面还有 3737 亿，累计已经提了 266 亿跌价，后面还有没有得提，谁也不敢打包票。 另一笔更扎心：信用减值损失 343.25 亿—— 就是当年合作开发、放出去的往来款、股东借款，现在很多合作方爆雷了，钱大概率收不回来了，直接打成坏账。
一句话总结：砍费用是节流，但架不住资产减值的大窟窿在放水。当年行业上行期赚的快钱，现在都要以减值的方式，连本带利吐回去。
二、人都去哪了？人多了，钱少了，行业在无声转型
说完钱，咱们说人。很多人以为房企巨亏肯定大规模裁员，万科偏反常识： 2025 年末，万科在册员工 13.14 万人，比 2024 年末的 12.76 万人，反而多了 3800 人。但诡异的是，员工薪酬总额反而下降了。
人多了，总工资少了，答案只有一个：人均薪酬降了，人员结构变了。
•减少的是地产开发线的人：拿地的、投资的、项目总的高薪岗位，要么裁了，要么降薪了，过去年薪百万的投资总，现在批量失业；
•增加的是物业服务、物流仓储、长租公寓的一线服务人员：万物云、万纬物流、泊寓这些业务在扩张，招的都是保安、保洁、运维、仓储管理员，薪资水平远低于开发岗。
一增一减之间，就是万科的转型，也是整个行业的缩影：过去靠拿地、融资、高周转吃饭，是资本密集型、高薪行业；现在靠服务、运营、收租金吃饭，是劳动密集型、薄利行业。 人的流向，就是行业的未来。地产黄金时代，最优秀的人才挤破头进开发岗；现在，开发岗在收缩，服务岗在扩容，这不是暂时的调整，是行业属性的根本改变。
三、三把剪刀差：看懂万科，就看懂了全行业
光看一家的数据不够，咱们把同比、环比、横向对标拼在一起，三把剪刀差，直接戳破行业真相。
第一把：纵向剪刀差 —— 营收越缩，亏损越大
2025 年万科营收同比降 32%，但亏损同比扩大 79%；营收少了 1100 亿，亏损多了 390 亿。 2026 年一季度更明显：营收环比 2025 年四季度跌了近 60%，但亏损环比收窄了 90%—— 不是经营变好了，是四季度集中计提完减值，一季度暂时没雷可爆了。
这就是典型的 “缩表式亏损”：规模越收缩，固定成本占比越高，利息、管理费用摊到每一分营收上就越重；再叠加集中减值，就形成了 “营收降、亏损扩” 的剪刀差。 这不是万科一家的问题，所有依赖高周转的房企，只要进入缩表通道，都逃不开这个规律。
第二把：横向剪刀差 —— 同样是头部，命完全不一样
咱们拿央企龙头保利发展和万科比，差距触目惊心：
•营收：保利 2025 年 3081 亿，比万科多 747 亿，只同比降了 1.1%；万科直接跌了 32%。
•利润：保利全年还赚 10.35 亿，虽然降了 79%，但至少没亏；万科直接亏 885 亿。
•费用：保利全年三费合计 171.5 亿，三费率只有 5.57%；万科三费合计 212.5 亿，三费率高达 9.1%。光财务费用一项，保利全年 39 亿，万科 75.8 亿，差了将近一倍。
这把剪刀差，剪出来的不是经营能力的差距，是身份的差距、信用的差距、融资成本的差距。央企融资成本 2.72%，万科 2.88%，看着只差 0.16 个百分点，放到几千亿债务上，就是几十亿的利息差；更别说央企能拿到便宜的地、能顺畅地融资、老百姓买房更信任。 行业下行期，国进民退不是口号，是财报上一笔一笔的真金白银。未来的房地产市场，央企吃肉，剩下的分汤，已经是定局。
第三把：业务剪刀差 —— 旧模式在死，新模式在生
万科内部还有一把更致命的剪刀差：
•占营收 81.7% 的房地产开发业务，结算毛利率只剩 8.1%，亏得底朝天，销售金额一年跌了 45.5%，还在加速收缩；
•占营收不到 20% 的物业服务、物流、商业、长租公寓，稳稳赚钱，现金流为正，每年还在稳步增长。万物云一年营收 355 亿，出租率常年 95% 以上，是集团唯一的现金牛。
一边是旧主业加速崩塌，一边是新业务缓慢生长；一边是高杠杆的开发模式走向死亡，一边是重运营的服务模式慢慢成型。这把剪刀差，剪的是万科的过去和未来，也是整个中国房地产的过去和未来。
四、房地产的终极命题：所有暴利，都有代价
讲到这，很多人会问：万科曾经是行业标杆，管理最规范、最稳健的房企，怎么就走到今天这步了？ 答案很简单：不是万科变差了，是时代变了。万科只是把整个行业的命运，提前演了一遍。
过去二十年的房地产，本质是一场城镇化、人口增长、货币宽松共同催生的红利游戏。高杠杆、高周转、高利润，本质上是赚时代的钱，不是赚能力的钱。大家都在加杠杆，都在拿高价地，都在赌房价永远涨，只是万科玩得更规范、更克制而已。 可当红利退潮，人口见顶，城镇化放缓，房价不再单边上涨，所有当年加的杠杆、拿的地、吹的估值，都要连本带利还回去。这不是谁的错，这是周期的必然，是所有泡沫的宿命。
道德经里说：“天之道，损有余而补不足。” 行业上行的时候，所有人都有余，都在加杠杆赚超额利润；行业下行的时候，就要损掉多余的产能、多余的企业、多余的泡沫，回归到它本来的价值。 万科的 885 亿亏损，不是一家企业的失败，是一个时代的结账。所有命运馈赠的暴利，早就暗中标好了价格，现在到了付款的时候。
五、房地产在何方？
最后回答所有人都关心的问题：中国房地产，未来到底在哪？
我可以明确说：房地产不会死，但会彻底换一副活法。 第一，总量上，再也回不到过去的巅峰了。全国商品房销售规模从 18 万亿跌到现在的不到 10 万亿，未来大概率就在这个区间筑底，不会 V 型反转，也不会崩盘，就是慢慢缩到和人口、需求匹配的规模。 第二，格局上，房企会大批量消失。未来市场里，七成是央企国企，稳扎稳打保交付、做开发；剩下三成是优质民企和专业运营商，靠服务、靠运营吃饭。过去几万家房企的盛况，永远不会再有了。 第三，模式上，从 “赚快钱” 变成 “赚慢钱”。未来的房地产，不是拿地盖房卖完就走，是持有物业、做服务、收租金，赚长期的、稳定的、薄利的钱。就像现在的万物云、万纬物流，赚的是辛苦钱，但踏实、长久。 第四，价格上，普涨时代彻底结束。核心城市核心地段的房子，会慢慢企稳，甚至有结构性机会；但绝大多数三四线城市，房子会慢慢回归居住属性，变成和汽车一样的消耗品，不再是造富工具。
其实房地产从来没有什么魔法，它只是中国经济高速增长二十年的缩影。当经济从高速增长转向高质量发展，房地产自然也要从野蛮生长，转向平稳健康。 万科的今天，是行业阵痛的缩影；而阵痛之后，才是真正的新生。房子最终会回到它本来的样子：是用来住的家，不是用来赌的筹码；是民生的基础行业，不是造富的神话机器。
一个时代结束了，另一个时代，正在阵痛里慢慢出生。
