原拆原建资金来源分析报告

1.1 研究背景

随着我国城镇化进程步入“存量更新”阶段，大量建于上世纪七八十年代的老旧小区面临建筑结构老化、基础设施缺失、安全隐患突出等问题。对于被鉴定为C级（局部危房）或D级（整栋危房）的多层住宅楼，传统的“穿衣戴帽”式改造已难以从根本上消除安全隐患。“原拆原建”——即拆除原有危旧楼房、在原址重建新楼——正逐步成为一线及重点城市解决危房问题的核心路径。值得关注的是，近期《城市更新“十五五”规划》已将危旧房改造提升至新的战略高度，明确提出推动全国危房改造规模较“十四五”时期提高一倍，这为原拆原建模式的加速推广提供了强有力的政策支撑。

1.2 “原拆原建”的定义与范畴

本报告所称的“原拆原建”，是指对已鉴定为危房的老旧住宅楼实施整体拆除，并在原址或原址周边重新建设住宅，建成后由原住户回迁的更新模式。该模式区别于“老旧小区改造”（翻新加固）和“征收拆迁”（异地安置或货币补偿），其核心特征包括：一是原址重建，土地性质不变，房屋权属不变（或通过协议重新确权）；二是原户回迁，原住户享有回迁安置的权利；三是存在增量空间，可通过适当提高容积率、加装电梯、开发地下空间等方式产生增量面积，用于平衡建设成本。

1.3 资金问题的核心地位

对全国22个项目进行汇总计算可知，单个原拆原建项目的总投资额主要由三部分构成：居民出资、政府出资和社会资本出资。其中，居民出资占比35%，政府出资占比43%，社会资本出资占比22%，整体呈现出“政府主导、居民分担、社会资本补充”的特征。

其中，部分项目的居民出资比例较高（最高达100%），体现了居民自主改造的积极性；另一些项目社会资本占比较高（最高达97%），显示出市场化运作的潜力。与此同时，仍有相当数量的项目居民出资比例不足1%甚至为零，政府出资接近100%，反映出危旧房改造在部分城市仍高度依赖财政投入，也体现了危旧房改造是各地政府城市更新的重点民生项目。总体而言，在“十五五”规划将危旧房改造规模提高一倍的目标下，如何在不同城市、不同类型项目中优化三方出资比例，撬动更多居民与社会资本参与，仍是未来政策设计的关键课题。

根据下表分析，三种出资模式的形成各有其内在逻辑，具体分析如下。

政府主导型主要源于危房改造被定位为民生兜底工程。在此定位下，政府为保障居民安全和基本居住条件，主动承担主要投入，也较好促进了所在区域的城市品质提升工作。与此同时，部分老旧小区的居民收入偏低、自筹能力有限，也客观上要求政府发挥主导作用。

居民自筹型则多见于一些特定条件的项目：地块规模较小、产权关系清晰、居民改造意愿高度统一，且业主整体经济条件较好。与此同时，政府因财政约束或规划限制，转而引导居民自主出资完成改造。

我们从另外一个角度理解出资模式，即定价逻辑，其主要包括三种模式。其中，成本价补贴型以综合成本为基础，在扣减政府补贴后计算居民应出资额，其中超面积部分按市场价执行；固定费用型则由居民按固定单价对原面积部分“一口价”出资，超面积部分适用阶梯式折扣；比例分担型按总建安成本的一定比例进行分摊，同时辅以专项奖补政策。三种方式反映了政府补贴从按面积、按单价到按比例的差异，也体现出居民出资从固定金额向动态比例转变的不同安排。