【行业观察】“十五五” 城市更新迈入高质量发展新阶段

随着国家级《城市更新“十五五”规划》正式落地，我国城市更新正式告别城镇化初期“重建设、重改造”的增量发展模式，完成了从物理空间修缮到全域系统提质的根本性范式转型。不同于以往碎片化、修补式的城市改造，本轮城市更新立足城市存量资源盘活，以高质量发展为核心目标，统筹城市治理、民生服务、产业升级与文化传承，构建起全新的行业发展体系。从行业底层逻辑来看，数智化技术革新是本轮城市更新的核心驱动力，标准化、体系化的落地路径是核心支撑，多元保障机制是长效运营根基，三者协同突破，彻底改写了国内城市更新的发展模式，也为未来五年行业发展划定了核心主线。

纵观国内城市更新的发展迭代，行业发展重心的变迁，本质是城市发展矛盾的迭代升级。城镇化起步阶段，城市建设的核心短板集中在硬件设施层面，城市更新以“物质空间再生”为核心，重点解决住房短缺、基础设施薄弱等基础问题，改造模式单一、目标聚焦基础民生保障。经过数十年城镇化建设，国内城市硬件配套基本完善，粗放式增量扩张模式难以为继，城市发展的核心诉求转变为存量资源价值挖掘、人居品质提升、治理效能升级。基于这一行业变革背景，“十五五”城市更新明确了内涵式提质的发展方向，不再局限于建筑翻新、管网改造等基础工程，升级为涵盖生态、文化、产业、治理、民生的综合性系统工程，这也是当前城市更新行业最核心的底层变革。

数智技术的深度渗透与全域应用，是驱动本轮城市更新范式升级的核心动能，也是区分新旧城市更新模式的关键标志。当前人工智能、大数据、数字孪生、BIM、GIS等数智技术，彻底打破了传统城市更新“经验决策、人工管控、粗放运营”的固有弊端，推动行业全面迈入“数据驱动、精准施策、精细治理”的全新阶段，且贯穿规划、建设、运维全生命周期。

在前端规划决策环节，数智技术解决了传统更新决策主观性强、预判性弱的行业痛点。依托AI数据分析模型，可整合更新区域建筑质量、人口结构、产业业态、配套设施等多源数据，通过仿真模拟测算不同改造方案的经济效益、民生效益与安全效益，为城市更新单元划定、方案设计、资源配置提供科学的数据支撑，彻底告别以往“凭经验、拍脑袋”的决策模式，大幅提升规划的科学性与精准度。在中端建设实施环节，数字孪生、三维可视化等技术，实现了城市空间、建筑结构、生态环境的一体化统筹设计，优化城市空间布局，补齐城市功能短板。在后端运维治理环节，城市体检平台、智能运维管理系统的普及，实现了城市生命线、公共设施、生态环境的动态监测，能够精准识别城市发展堵点、治理短板与安全隐患，构建起常态化、精准化的动态更新机制。

在数智技术赋能的核心框架下，本轮城市更新形成了清晰、可落地的三维实施路径，聚焦基础短板补齐、数据价值释放、人本服务升级，实现技术与城市发展的深度融合。其一，夯实数字基建底座，摒弃以往重表面改造、轻底层布局的问题，将数字基础设施建设作为城市更新的先导工程，统筹老旧城区网络覆盖、管线承载、电力扩容等短板改造，同时推行数字化预留机制，为城市未来智慧化升级预留发展空间，避免重复改造、资源浪费。其二，破除数据流通壁垒，针对行业普遍存在的数据孤岛、标准不一、权属模糊等问题，搭建城市级可信数据空间，统一数据采集、共享、应用标准，推动跨部门、跨领域数据协同流转，最大化释放数据要素价值。其三，坚守人本服务核心，规避行业“重技术、轻民生”的误区，摒弃技术堆砌式改造，聚焦老年人、残障人士等弱势群体需求，打造普惠、适老、便捷的智慧服务场景，构建15分钟智慧生活服务圈，让智慧化改造真正落地民生需求。

高效落地的实施路径，离不开完善的长效保障体系支撑。结合“十五五”规划政策导向与行业实操现状，资金多元供给、历史文脉活态传承、基层治理提质增效，构成了城市更新高质量发展的三大核心保障，确保改造工程既能落地见效，更能长效运营。

资金保障是城市更新持续推进的核心基础。针对城市更新项目体量大、周期长、运维成本高的行业特点，国家已构建起多层次、立体化的资金支持体系。2026年中央预算内投资970亿元专项支持老旧小区、危旧房改造，超长期特别国债安排1600亿元加码城市地下管网改造，重点保障民生安全类基础工程。同时，行业正逐步打破财政单一投入的局限，推行差异化投融资模式，对纯公共类项目强化财政兜底，对准公共项目推广PPP、特许经营模式，依托专项债、REITs、税收优惠等政策工具，激活社会资本参与活力，逐步构建政府引导、市场主导、多元参与的可持续投融资机制。

文脉传承是城市更新高质量发展的核心底色。本轮规划明确杜绝城市更新“大拆大建”，确立“保护第一、应保尽保、以用促保”的核心原则。行业发展已形成标准化保护体系，通过全域摸排建档摸清历史文化资源底数，坚持单体建筑、街巷格局、城市风貌整体保护，在守住历史文脉的基础上完善基础设施、改善人居环境。同时，以活化利用为核心路径，通过植入新业态、培育新场景，让历史遗存、老旧街区适配现代城市发展需求，实现文化保护与城市发展的双向赋能。

治理升级是城市更新落地见效的关键支撑。当前行业正持续推动城市治理重心下沉，依托全域城市治理平台，构建多部门协同、全社会参与的治理体系。通过搭建省市县三级城市运行管理服务平台，实现城市运行“一网统管”、政务服务“一网通办”，以数字化手段提升治理精准度。同时完善基层参与机制，畅通居民诉求反馈渠道，构建全流程公众参与体系，破解以往改造方案脱离民生需求、公众参与流于形式的问题。

从行业整体发展来看，当前“十五五”城市更新仍存在阶段性短板。数智技术应用缺乏统一行业标准，算法伦理、数据安全风险尚未完全化解；部分区域市场化投融资机制不成熟，社会资本参与积极性不足；部分项目存在技术赋能与民生需求脱节、文化保护与商业开发失衡等问题，仍是制约行业高质量发展的主要瓶颈。

总体而言，我国城市更新已经进入技术赋能、系统统筹、长效运营的全新发展阶段。未来行业发展的核心逻辑将持续聚焦“提质增效、以人为本、长效可持续”，以数智化技术为核心驱动，以标准化实施路径为支撑，以资金、文化、治理为保障，持续摒弃粗放式、形式化改造模式，推动城市更新从硬件改造向内涵提质、从经验治理向数据智治、从短期建设向长效运营全面升级，助力城市实现更高质量、更有温度、更可持续的发展。

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来源：住房和城乡建设信息化网

作者：初泓

来源：网络（建筑工程通、钱包厚度精算师等发表信息）

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