大湾区物流市场2026年6月报告总结

核心内容

2025年大湾区物流市场经历了供应规模大幅扩张、需求增长放缓、租金下行及空置率升至历史高位的转变。2026年，市场供应预计再创新高，进一步加剧供需格局的调整，市场仍处于阶段性调整期。

主要观点

• 市场供需格局转变：过去数十年，大湾区物流市场长期处于供不应求状态，但2025年供应规模首次突破481.2万平方米，空置率升至15.2%的历史最高位，租金指数同比下降12.4%。
• 供应集中放量：2026年新增供应预计达917.9万平方米，约为2025年的2倍，为近五年年均水平的3.2倍。
• 需求增长放缓：受关税政策不确定性及地缘政治冲突影响，跨境电商需求趋于谨慎，租赁活动以整合搬迁为主，年度净吸纳量小幅回落。
• 城市板块差异显著：广佛肇、深莞惠、珠中江及香港各城市板块的供应、净吸纳量及空置率表现不一，其中深莞惠空置率增幅最大，达22.9%。
• 租金下行趋势：2025年大湾区物流租金指数结束多年上升趋势，同比下降12.4%。其中，深莞惠租金降幅最大，达16.0%。

关键信息

2025年市场概况

• 新增供应：481.2万平方米，广佛肇占55.9%，深莞惠占37.1%。
• 总存量：2,542.9万平方米，同比扩张23.1%。
• 净吸纳量：267.0万平方米，同比微降0.6%。
• 平均空置率：15.2%，创历史新高。
• 租金指数：同比下降12.4%，内地城市租金首次同步下降。

2026年市场预期

• 新增供应：预计达917.9万平方米，广佛肇占68.2%，深莞惠占30%。
• 总存量：预计升至接近3,500万平方米，同比扩张36.1%。
• 市场趋势：供应集中入市将加剧租赁竞争，市场仍处于阶段性调整期。

各城市板块表现

| 城市板块 | 2025年空置率 | 同比变化 (百分点) | 2026年供应预期 (万平方米) |
|----------|--------------|------------------|----------------------------|
| 广佛肇 | 13.6% | +4.5 | 630 |
| 深莞惠 | 22.9% | +13.0 | 270 |
| 珠中江 | 5.7% | +0.2 | 30 |
| 香港 | 10.0% | +3.0 | 0 |

趋势前瞻

增长动能

• 电商及即时零售需求增长：持续推动市场扩张。
• 产业升级导入高端制造业需求：高端制造业对仓储空间的需求增加。
• 供应链升级：企业对更高效、灵活的仓储解决方案需求上升。

潜在压力

• 供应新高峰：2026年新增供应预计达917.9万平方米，加剧市场竞争。
• 电商搬迁自建仓：部分电商企业搬迁至自建仓，释放大量空置面积。
• 外部环境压力：地缘政治冲突及关税政策不确定性持续影响市场需求。
• 租赁竞争加剧：市场供需失衡，业主普遍下调租金以促进去化。

研究团队信息

• 谢靖宇：市场研究部负责人，华南区
• 邮箱：CARLBY.XIE @ SAVILLS.COM.CN
• 电话：+8620 3665 4874

• 赵宏晨：高级经理，华南区
• 邮箱：VICKY.ZHAO @ SAVILLS.COM.CN
• 电话：+8620 3665 4878

业务团队信息

• 罗瑾：董事总经理，产业及物流地产服务部负责人，投资及资本市场部负责人
• 邮箱：LOUISA.LUO @ SAVILLS.COM.CN
• 电话：+8621 6391 6688 # 8018

• 张宁：高级董事，产业及物流地产服务部负责人，华南区
• 邮箱：AMY.ZHANG @ SAVILLS.COM.CN
• 电话：+8620 3665 4855

公司简介

第一太平戴维斯（Savills）是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商，成立于1855年，拥有超过600家分公司与联营机构，业务覆盖美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。

附注

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• 第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。
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