月报解析
2026年5月，从国务院到各地方政府，住房租赁领域政策围绕存量盘活与青年安居。国务院层面接连印发《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》和《城市更新“十五五”规划》两份重磅文件，从顶层设计上为住房保障体系的完善和存量资产的盘活指明了方向。与此同时，上海、北京、广州、深圳等一线城市及多个重点城市纷纷出台配套举措，围绕“存量盘活”“青年安居”“保障扩面”三大关键词，形成了中央与地方联动、增量与存量并重、实物与货币补贴结合的政策组合拳。
2026年5月政策分析
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国家政策
顶层设计定调，打破户籍壁垒，激活存量资产
国务院5月22日印发的《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》具有里程碑意义。文件明确提出“推动更多城市将稳定就业居住的未落户常住人口家庭纳入公租房保障范围”，并强调“按就业居住年限、住房困难程度确定保障对象”。这意味着，长期以来附着在户籍上的住房保障门槛正在被实质性打破，农民工、新市民等群体将逐步纳入制度化保障轨道。
紧随其后，5月28日国务院印发的《城市更新“十五五”规划》则从供给侧发力。文件提出“全面摸清城市存量资产资源底数”“盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等”，并明确“加快构建房地产发展新模式”。这为各地通过存量改造筹集保障性租赁住房提供了政策依据。
信息来源：ICCRA统计整理
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地方政策
■ 存量盘活路径清晰化：
收购、改建、转化多策并举
5月份，各地在存量资产盘活方面呈现出“路径清晰、模式多元”的特点。
● 上海：收购二手房+改建低效商办。 5月7日，上海市房管局明确两项创新举措：一是在中心城区收购小户型二手房用作保租房，有效缩短建设周期；二是充分利用非居存量房屋改建保租房。“十五五”期间，上海计划新增保租房25万至27万套（间），新增“新时代城市建设者管理者之家”床位12万张以上。这一模式兼顾了存量去化与供应提速的双重目标。
● 广州：商办改民生+“卖旧买新”试点。 花都区5月6日出台政策，允许存量商业、办公物业在不突破总容积率、不改变用地性质前提下，转换为医养、托育、人才公寓、保租房等民生用途。5月26日，广州安居集团更进一步，启动支持居民“卖旧买新”试点，收购总价300万元以内、建筑面积70平方米以下、位于环城高速以内的二手住宅，优先用于保障性住房、人才公寓。这一设计打通了二手房去库存与保障房筹集的通道。
● 湖南：专项债+REITs双轮驱动。 湖南省5月13日出台的“稳楼市10条”明确提出，支持利用地方政府专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓，同时支持保租房、长租房资产发行REITs产品，推动租赁资产证券化。
■ 青年安居成为政策“高频词”：
从“一张床”到“一套房”
青年人才安居政策密集出台，各地呈现出“拼诚意、拼力度”的态势。
● 北京：3万套青年人才公寓，市场价6折。 5月26日，北京市明确将筹建约3万套青年人才公寓，定向给予租金补贴或阶梯式折扣优惠，平均市场价约6折。同时推动轨道交通沿线闲置楼宇更新改造为青年公寓，实现安居保障与资产盘活的双重效果。
● 上海：普惠性青年安居政策+奉贤“一年免费住”。 上海市房管局透露，正在研究普惠性青年安居政策，计划通过企业让利、政府补贴双向发力减轻青年租房负担。奉贤区则推出“一年免费住、三年轻支出”政策，针对实习、求职、创业等四类人才，提供最长1年免费公寓及最高2000元/月、最长36个月的租房补贴。
● 湖南：30天免费住宿+住房储备金预申领。 湖南省5月8日发布的人才新政提出，求职毕业生可享最长30天免费住宿，青年人才可获最长3年免租或租房补贴，在校大学生可预申住房储备金，留鄂就业后激活为公积金。同时明确到2027年底打造100个“青年驿站”。
● 深圳：“十五五”规划明确保障体系框架。 5月26日发布的深圳“十五五”规划提出，建立健全以公租房、保租房、配售型保障房为主体的住房保障体系，推进公租房实物分配和货币补贴并举，探索保障房筹集与城中村有机更新、低效用地盘活有机结合。
■ 公积金租房提取：
额度提升、流程简化成趋势
多地集中调整公积金租房提取政策，呈现出“提额度、减材料、推直付”的共性特征。山东省2025年公积金年报显示，全年租房提取122.32亿元，增长41.61%，连续8年增长20%以上。省级统建“宜租宜居”平台推广直付房租模式，定额提取实现“零材料、秒批秒办”。十堰市将单身职工租房提取额度提升至每月1500元，已婚夫妻双方3000元。福建三明市将普通家庭提取标准从每月600元提高至1000元，二孩及以上家庭提高至1200元。
■保障覆盖面扩大：
从“户籍人口”到“常住人口”
多地5月份出台政策，进一步降低保障门槛、扩大覆盖范围。青岛市5月14日调整保租房准入条件，将“项目所在区（市）城镇范围内无自有住房”作为核心门槛，企业定向分配房源可进一步放宽。邯郸市5月22日发布保租房申请公告，市本级可分配房源约3000套，分布在主城四区105个小区，准入条件大幅放宽。天津市5月15日印发住房租赁补贴新规，优化申请、审核、发放全流程，强化动态监管。
值得关注的是，香港特区5月19日发布“简朴房”规管制度，明确了“劏房”改造需满足的8项最低标准，包括面积、高度、消防、独立厕所等，并给予48个月过渡期。这是内地与香港在住房保障领域的有趣对照——内地着力于“增量扩容”，香港则聚焦于“存量提质”。
■规范与监管：租赁秩序法治化提速
租赁市场监管法治化进程明显加快。浙江省5月22日公布《浙江省居住房屋出租治安管理办法》，自2026年6月1日起施行，明确实行出租治安信息登记制度，不得将房屋出租给身份不明人员。成都市5月27日通过《成都市住房租赁条例》，明确了租赁双方权利义务、市场规范要求及纠纷解决途径，将于2024年8月1日起施行。清远市5月19日就租赁住房单间租住人数上限征求意见，拟规定单间租住人数上限为2人，人均最低租住面积不小于5平方米。
信息来源：ICCRA统计整理
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