01
土地市场
从5月供需格局来看，短期主城宅地增量将持续依托城市更新/城改项目盘活释放，地块捆绑配套成常态化出让条件；西咸新区地块多由属地平台企业兜底托底，市场化民营房企主动拿地意愿持续偏弱。
5月供应
5月大西安供应4宗涉宅用地，全部落位西咸，其中沣西、秦汉各2宗，据了解全部为平台公司托底。
5月成交
5月大西安成交3宗涉宅用地，城东幸福林带2宗（1宗为809库、1宗为金茂幸福晓棠二期）、城西大寨路1宗（大寨路城改），分别由德通、金茂、金地斩获，地块均附带学校/道路/绿地等硬性配套建设义务，隐性地价抬升，实际楼面价5900-6500元/㎡。
数据范围：主城（浐灞、城北、城东、城南、城内、城西、高新、经开、曲江、长安、港务、灞河、航天）+西咸新区+郊县。
02
新房市场
新房市场整体高位震荡，理性回落。
备案数据表现为供求环比分别下滑34%和5%，但68万㎡的成交量仍为年内次高水平（次于4月）。
案场热度呈现“脉冲式”特征，五一期间单周来访245组、认购15.6套；但节后迅速回落，月末周度来访149组、认购6.7套。
主城市场-与其他城市对比
一线成交热度延续，强二线环比普跌；西安以价换量稳量，但价跌较深（-12%）底未明，短期需“以时间换空间”。
①一线：京沪广深成交环比走强（京-7%，沪+25%、穗+31%、深+35%），均价回调多为高价盘基数/结构性占比导致的“假摔”，核心资产并未崩；
②强二线：在3-4月冲高后，5月成交自然回落（杭-18%、蓉-11%、青-28%），西安环比-5%，但同比仍+16%，成交主要依靠“以价换量”+热盘支撑；代价是均价同比-12%、环比-5%。
主城市场-总量
2026年1-5月西安楼市呈现两大核心特征：①供小于求格局延续，去库存效果明显。成交量增幅（+4.7%）跑赢供应量（+3.5%）；②价格体系加速重塑。均价同比下跌12%，以价换量仍是当前市场核心逻辑。
主城市场-月度
5月西安楼市：去库存基调下，供应阶段性收缩（环比-34%），五一促销叠加以价换量有效激活需求，成交维持相对高位（环比-5%）；均价1.67万元/㎡（同比-14%，环比-1%），波动幅度明显收窄。
主城市场-开盘
5月29个项目开盘（环比-3个），整体去化率27%；两个首开盘（天地源云和锦上、中天启悦）平均去化率38%，其中中天启悦因铁一学校未官宣去化不及预期。纯新盘蓄客转化承压，教育配套确定性成关键。
主城市场-案场热度
5月案场热度受五一假期促销刺激短暂升温，但节后热度迅速自然回落，市场观望情绪依旧浓厚。
监测数据显示：5月市场热度呈现显著的“假期驱动型”特征，借五一长假拉动单周均值达到高位（来访245组/认购15.6套），但节后市场迅速回归理性，案场来访与认购呈常态化回落（月末来访149组/认购6.7套）。
主城市场-区域特征
市场转向“结构性博弈”，供应与让利双轮驱动成交分化，教育等确定性配套为拉开项目差距的核心变量。
①经开/城北/城东等供应放量+让利驱动成交，经开领涨（供应+137%，成交+215%）；
②供应结构老化：城南/航天等当前主力在售老盘产品已落后于市场主流，即便降价也难阻成交缩量（航天-38%/城南-12%），但航天6月入市金地云玺台，城西5月30日已入市中天启悦，结构性断层压力正在修复。
整体水位微降，但风险未解。主城狭义库存降至819万㎡（去化周期16个月），但广义库存高达2787万㎡，去化周期仍超4年，存量竞争压力依然严峻。
①显性高压区：高新、浐灞狭义库存占全市总量的近30%；
②隐性高压区：曲江、航天狭义库存看似健康（37-60万㎡），但广义库存分别高达181万㎡和98万㎡，曲江主要因产品定位偏高，天然去化流速偏慢，需客观看待；
③供需相对平衡，港务、经开，去化周期控制在11个月以内。
备注：市场下行期，保守策略，库存压力警戒线为10个月；③狭义库存=取证待销售、广义库存=取证待销售+开发待销售+拿地未开发。
主城市场-结构特征-面积段
刚需为最大流量池，刚改明显承压，高改盘凭稀缺资源（尤以180㎡以上高改产品为锚）稳固基本盘。
100-130㎡在整体控总价趋势下，成功承接了绝大多数的刚改及降级客群，是当前市场唯一的核心安全区（38%→47%）。
130-140㎡供销比攀升至116%，去化压力显现；150-160㎡成交占比萎缩至0.5%。
160-200㎡在高改盘销量有保障，成交常年维持在12%-15%（今年1-5月为12%），说明高净值人群资产配置需求和对居住品质的追求并未减弱，高端市场受周期影响较小，基本盘相对稳固。
主城市场-结构特征-总价段
200万内看得房率，400万以上看稀缺度，中间段承压，竞争逻辑为“控总价+卷产品”。
流量担当（200万以内）：刚需刚改产品成交占比持续提升，成为市场唯一的流量担当（+16%），为了在有限预算内吸引客户，该区间产品正在经历“极致内卷”，高赠送、高实得是破局关键；
承压收缩（200-400万）：品质改善产品受供需两端挤压，成交规模出现显著收缩（-11%），面临较大的去化压力；
量小盘稳（400万以上），成交量虽随大势回落，但凭借稀缺产品价值，价格体系依然稳健。其中400-600万成交占比近两年稳定在5%左右，基本盘稳固。
03
二手房市场
二手房市场整体量跌价平，高压延续，5月成交5290套/环比-20%；均价连续8个月横盘于1.1万元/㎡左右（5月为1.07万元/㎡）。买卖双方价差明显（议价空间11.05%），导致成交周期拉长至10个月以上，带看转化率仅1.46%，市场处于“弱平衡”状态。
尽管库存出现边际递减，但庞大的绝对存量将持续强化“买方市场”话语权，若后续成交量无法持续有效放大，不足以对冲库存压力，均价仍有进一步下探的风险。
二手房市场-量价特征
5月二手房量能“高位回调但未失速”，价格“阶段性筑底”特征进一步明确，但距趋势性反转仍需确认。
①成交5290套，虽环比-20%，但同比+19%，绝对量仍处于近两年的高位水平；
②价格仍处于下行通道中的“L型”磨底期”：稳定在1.07万元/㎡。
二手房市场-挂牌情况
挂牌量边际回落明显，但绝对库存仍高压，短期市场仍在缓慢去化与高供应之间拉锯，价格弹性仍将受限。
①存量微降-5月存续挂牌连续3个月递减，较2025年底减少约6601套，去库存取得阶段性成效；
②高压犹存-截止5月总挂牌量仍高达12.2万套（1316万㎡），高总量仍是制约市场全面转向的核心枷锁。
二手房市场-买卖双方心态
5月议价空间11.06%，降价房源占比虽较3月回落1.67%，但较4月微增0.13%，说明卖方降价意愿并未真正收敛。加之成交周期长达10个月、带看转化率仅1.46%，市场仍处于“高折价、低效率”的弱平衡状态。
二手房市场-结构特征
二手房整体扩容（+4%），新房结构性收缩。其中100-140㎡是当前市场唯一的“新旧通吃”主力区间；140-180㎡二手房小幅侵蚀新房份额，同期新房容量收缩8%（异动因子：新/二手供应结构影响） 。
备注：二手房数据来源AUR二手房数据系统；统计范围包含：浐灞、城北、城东、城南、城内、城西、高新、经开、曲江、长安、港务、灞河、航天。
-更多业务合作请联系-
18629063024
1679335982@qq.com
榆叶飞云AUR数据系统，目前已开通包括西安、咸阳、兰州、银川在内的全国115座城市地产项目、土地、二手房等数据库。微信端小程序数据免费使用，网页端「AUR研策通「AUR二手房」版欢迎点击文末【阅读全文】联系客服开通试用~
