从南阳法院“物业白皮书”看法律盲区的可怕性
——八个案例、七处硬伤，基层法官亟待补课
2026年6月8日，河南省南阳市中级人民法院依托第六个“民法典宣传月”普法契机，发布《物业服务纠纷案件审判白皮书（2022-2025）》及八起典型案例。该白皮书本应成为弘扬民法典精神、规范行业秩序的标杆，然而，细究其部分案例的裁判逻辑，却暴露出基层司法实践中令人震惊的法律盲区。部分法官以“酌情”“公平”为名，公然违背作为上位法的《中华人民共和国民法典》的明确规定，以个人主观和所谓“内部规定”违法替代法律条文，以情感替代契约，严重损害了法律的权威性与稳定性。这不仅是对业主和物业服务企业合法权益的侵害，更是对法治根基的动摇。
本文从法律事实出发，结合全国人大常委会法制工作委员会权威审查意见、最高人民法院相关司法解释及权威媒体报道，对白皮书中的典型案例进行逐一法理分析与专业评价，以正视听，维护法治的严肃性。本文的全部引证均以现行法律条文为依据，附完整参考文献，可供查证核实。
案例一：空置房屋酌情减费——法律合规度评分：0分
原判要点： 某物业公司与李某物业服务合同纠纷案。业主收房后未装修入住，法院认为其不产生垃圾、不占用公共设施，依据“公平原则”酌减物业费，且完全无视双方签订的《前期物业服务协议》中“未居住按100%收取”的明确约定。
（一）裁判逻辑直接抵触《民法典》强制性规定
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款明确规定：
“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
立法者在第九百四十四条中使用“不得”二字，属于法律规范中的禁止性规范，含义为“不允许”“禁止”，具有强制性规范的否定含义，彻底否定了业主以“未享受服务”为由的任何抗辩。法律条文从未区分“完全未接受”与“部分未接受”，更未授权法官以“工作量减轻”为由突破合同约定进行打折。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条进一步明确：
“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
该司法解释以“不予支持”的明确表述，进一步强化了《民法典》第九百四十四条的立法精神。物业服务具有公共性、整体性，其对价是物业公司对共有部分——建筑物维护保养、公用设施设备维护、保洁安保、绿化养护等——的整体性、持续性的管理和维护服务，而非针对个别业主的“点对点”入户服务，不因个别业主是否实际居住而中断。
（二）该裁判与全国人大法工委权威审查意见及《人民法院报》案例报道严重相悖
第一，全国人大常委会法制工作委员会的权威审查意见。
2023年8月9日，全国人大常委会法制工作委员会对某省地方物业管理条例中关于“业主未实际入住使用的物业服务费交纳比例作出规定”的问题进行了审查，并于当日在中国人大网发布《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》。
法制工作委员会审查认为：
“民法典第九百四十四条规定，‘业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。’根据《民法典》规定，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定；未约定的，应当适用民法典的规定。地方对（业主未实际入住使用）物业管理空置房出台收费规定，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。地方物业管理条例关于业主未实际入住使用的物业费交纳比例的规定与上位法不一致，应当予以纠正。地方人大及有关方面应对涉及上述问题的地方性法规、规章、规范性文件等加强梳理研究和备案审查，及时修改完善相关规定，并在以后相关立法和备案审查工作中注意把握。”
全国人大法工委还约谈部分地方领导，责令对空置房减免规定作出说明。这一审查意见的核心法律立场是：空置房物业费减免问题，只能通过合同约定，不能由地方立法或司法裁判直接设定减免规则。
第二，《人民法院报》2026年3月3日第6版刊发的全国典型案例。
《人民法院报》2026年3月3日第6版刊发文章《房子未入住，可以不交物业费吗？》，引用广西壮族自治区贵港市港北区人民法院审理的一起物业服务合同纠纷案件。
该案中，法院经审理认为：
“物业服务具有公共性、整体性和持续性的特点。其服务对象主要是小区的共有部分、共用设施设备和公共区域，目的是维护整个小区的正常运行秩序、环境卫生和公共安全。这种服务并不因个别业主是否实际居住而中断。即使房屋空置，业主也间接享受了物业服务带来的利益，例如：小区的安全保卫、公共区域清洁绿化、共用设施（如电梯、水泵）的维护保养等，这些工作保障了物业的整体环境和保值增值。同时，根据法律规定，业主对共有部分享有共同管理的权利，也承担相应的义务，不能以放弃权利为由拒绝履行交费义务。本案中，双方签订的前期物业服务合同以及现行法律法规，均未约定或规定空置房屋可以减免物业费。”
法院最终判决：业主应向物业公司全额支付拖欠的物业费及电梯费共计8227.39元，并支付违约金1645元。法官提示：
“本案的典型意义在于明确了空置房业主交纳物业费的法定义务。实践中，不少业主存在一个误区，认为‘我没住，就没享受服务，就不用交钱’。这其实是混淆了物业服务的性质。物业服务并非仅仅针对单个业主的‘私人定制’，而是面向整个小区公共部分的‘集体服务’。”
《人民法院报》作为最高人民法院机关报，其刊发的典型案例具有全国性的指导意义。该报权威结论与南阳中院案例一的裁判逻辑形成鲜明对立，进一步印证了案例一裁判的错误性质。
（三）合同约定必须得到尊重，司法权不得僭越意思自治
案涉《前期物业服务协议》明确约定“已交付使用、尚未居住的物业，物业服务费按应收费标准的100%收取”。此约定是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法应属有效。
《民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。”合同自愿原则是民法典的基本原则之一。法院无视该明确约定，以司法判断权强行变更双方当事人的合同条款，是对民法典所确立的契约自由、意思自治原则的粗暴践踏。
在合同明确约定全额收费的情况下，司法权不能以“公平”之名行“违法”之实，这是法治社会的底线。若合同约定可以被法官以“公平”为由随意更改，则市场经济的契约基石将荡然无存。
【案例一评分】0分。完全与上位法《民法典》第944条对立，且与全国人大法工委审查意见及《人民法院报》典型案例直接冲突。
案例二：物业服务瑕疵酌情扣减物业费——法律合规度评分：30分
原判要点： 某物业管理有限公司与赵某物业服务合同纠纷案。法院以小区存在“电动车飞线充电、垃圾清理不及时”等问题为由，认定物业服务存在严重瑕疵，酌情扣减10%物业费，且不支持物业公司违约金。
（一）物业服务瑕疵认定应严格依合同约定判断
物业服务是否存在瑕疵，其首要且核心的判断标准是合同约定，而非法院的主观判断。《民法典》第九百三十八条规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。”
物业公司是否构成违约，应当审查服务合同中关于响应时间、处理流程、服务标准等具体约定的履行情况。法院在未审查《物业管理服务合同书》中对上述问题具体约定的情况下，仅凭“存在问题”就主观认定构成“严重瑕疵”，是典型的以“感觉”代替“证据”，以“道德”代替“法律”。
物业服务是一个持续性的动态过程。偶发性的、局部的服务不到位，与根本性的“严重瑕疵”有本质区别。法院笼统使用“瑕疵”一词，本质上是制造了法律上的不确定状态。
（二）“酌情扣费”的法律适用存在混淆
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第三条规定：
“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”
根据该司法解释，物业服务存在瑕疵时，业主的救济方式是请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这是一个法定的救济路径，而非法院直接扣减物业费的路径。法院以服务瑕疵为由直接扣减合同约定的物业费单价，实质上是将违约赔偿与合同对价混为一谈。
（三）法院直接扣费缺乏法律授权
物业服务费的标准，是合同约定的单价与面积的乘积，属于双方意思自治范畴。我国现行法律体系中，没有任何一条规定授权法院在物业服务存在瑕疵时直接减少合同约定的物业费标准。法院不是价格主管部门，无权替双方重新定价。
但需指出：在物业公司确实存在一定服务瑕疵的情形下，法院依据《民法典》第五百七十七条精神，在协商或调解不能的情况下酌情减少物业费，实践中具有一定的合理性，出发点在于实质化解矛盾，而非简单驳回业主诉求。该案例的问题不在于“酌情减少”这一处理方式本身，而在于：（1）认定“严重瑕疵”的标准不够严格，缺乏合同依据审查；（2）裁判说理未能充分阐明瑕疵认定标准和减少幅度的法律依据；（3）法院遗漏了关键释明——应同时告知业主，对于因物业服务瑕疵造成的实际损失，有权另行主张赔偿，实现“缴费归缴费，赔偿归赔偿”的两分法处理。
【案例二评分】30分。扣费的处理结果尚可接受，但瑕疵认定标准模糊，且裁判说理未能厘清法律依据，遗漏关键释明。
案例三：开发商未按约交付房屋，业主不承担收房前物业费——法律合规度评分：50分
原判要点： 某物业管理有限公司与李某物业服务合同纠纷案。法院依据《物业管理条例》第四十一条，判决开发商未按约交房时，业主不承担收房前物业费。
（一）裁判结论在一般情况下正确，但说理存在重大疏漏
《物业管理条例》第四十一条规定：
“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”
本案中开发商未按合同约定履行书面交房通知义务、房屋未实际交付，故判决业主不承担收房前物业费，在一般情况下是正确的。
但需要指出的是，《物业管理条例》第四十一条第一款同时规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，此处的“物业服务合同”，是指业主与物业公司之间签订的合同。实践中存在以下几种复杂情形，法院在说理中未能覆盖：
第一，业主虽未从开发商处收房，但已与物业公司另行签订了《前期物业服务协议》并约定了物业费起算时间的，基于合同相对性原则，该约定对业主和物业公司具有约束力；业主应向物业公司承担付费义务，再依购房合同向开发商追偿。
第二，开发商已向业主发出书面交房通知，业主因自身原因（如人在外地、不急需入住、对房屋轻微瑕疵异议等）无正当理由拒不收房的，司法实践中一般认为自通知之日起物业费的风险应当转移给业主，业主应当承担相应费用。
法院的裁判说理过于简单化，未能覆盖上述复杂情形，存在法律盲区。如果法院不审查“是否已书面通知”“是否存在正当理由”，一刀切判业主不交费，实质上是在鼓励业主恶意拖延收房以逃费。
（二）应予综合判断的因素
法院应当综合以下因素作出判断：开发商是否按合同约定履行了书面通知交房义务；业主拒绝收房是否存在正当理由（如房屋存在影响居住的重大质量问题）；若开发商已通知、业主无正当理由拒不收房，自通知之日起的物业费应当由业主承担。
【案例三评分】50分。裁判结论在多数情形下正确，但说理不周延，未能全面覆盖实践中的复杂情形，存在法律盲区。
案例四：物业服务企业整体转委托无效——法律合规度评分：100分
原判要点： 某小区业委会诉某物业公司排除妨害纠纷案。法院认定物业公司将全部物业服务转委托给子公司的行为无效，支持业委会解除合同。
（一）裁判完全符合《民法典》强制性规定
《中华人民共和国民法典》第九百四十一条规定：
“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”
此条为效力性强制性规定，在司法实践中违反该规定的转委托行为应被认定为无效。物业服务合同的核心基础在于业主对特定物业服务人服务能力和品质的信任。物业服务人将全部服务事项转包，意味着其缺乏实质上提供物业服务的意愿和能力，而只是将获取物业管理项目作为赚取分包利润的工具——这不仅损害了业主利益，而且破坏了物业服务市场秩序。
（二）补充说明
物业公司将全部物业服务转委托给其子公司，即便是关联公司，也构成独立的法人主体，属于“第三人”。该行为严重违反了法律的禁止性规定，破坏了业主对物业服务人亲自履约的信赖基础，法院认定其无效并支持解除合同，是维护法律尊严和业主权益的正确之举。
【案例四评分】100分。完全依法裁判，逻辑清晰，法律适用准确。
案例五：不能以物业代收水电费为由拒交物业费——法律合规度评分：40分
原判要点： 某物业公司与刘某物业服务合同纠纷案。法院认为合同约定代收代缴，收费标准未超出政策，业主不能以此拒交物业费。
（一）裁判结论部分正确，但存在重大漏项
裁判结果“不能以此拒交物业费”在法律上是正确的，因为物业费与水电费分属不同的法律关系，不能混为一谈。但法院关于代收代缴行为合法性的论证存在严重缺陷，未能触及问题的核心——法院仅审查了收费标准是否超标，却回避了代收代缴行为本身的合法性前提。
（二）代收代缴的合法性基础在于专业经营单位的委托
《物业管理条例》第四十四条规定：
“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”
此处的“接受委托”，法定指向的是接受供水、供电、供气、供热等专业经营单位的委托，而非业主的单方同意。同时，国务院相关部门自2021年起持续推动清理取消供水供电供气供暖环节不合理收费，明确任何单位代收费用时严禁向用户加收额外费用。因此，物业公司代收水电费的合法性，首先取决于其是否取得了相应专业经营单位的正式委托。如果物业公司未取得委托而强行代收，或借代收之名行加价之实，其行为本身即属违法。法院在裁判时，必须审查并确认该委托关系的存在。
（三）“不能拒交物业费”不等于“物业代收合法”
法院判决“业主不能以此为由拒交物业费”本身没有错，但白皮书刻意回避了一个重要信息：业主完全可以就物业公司违法代收水电费问题，另行起诉要求返还差价并赔偿损失，或向市场监督管理部门投诉举报。 不写明这一条，就是在误导公众，让业主误以为“法院认定了物业代收是合法的”。
两者分属不同法律关系：物业费的收取依据是物业服务合同，水电费的代收依据是专业经营单位的委托授权。法院有责任向当事人释明正确的维权途径。
【案例五评分】40分。对“不能拒交物业费”的裁判正确，但遗漏了对代收代缴合法性的实质性审查，且未能引导业主针对违法代收行为另行维权，说理不周延。
案例六：非因物业造成的漏水，不能拒交物业费——法律合规度评分：75分
原判要点： 某物业公司与李某物业服务合同纠纷案。法院查明漏水原因非物业公司责任，且物业公司已尽到协助配合义务，判决不能以此拒交物业费。
（一）区分责任主体是本案裁判的核心价值
本案裁判基本符合法律规定。《民法典》第九百四十二条规定：
“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”
房屋专有部分的质量问题，责任主体在于开发商，而非物业服务人。本案中，法院查明漏水原因是排水槽被垃圾袋堵塞，属于意外事件而非物业公司管理过错；物业公司及时安排工作人员到场查看、处理完毕、定期巡查、通过微信向业主反馈，已尽到了管理维护和协助配合义务。
（二）裁判说理应明确业主的另案索赔权
本案裁判虽正确，但说理不够周全。若业主能够证明房屋漏水等问题是因物业服务人违反合同约定，未尽到对共有部分或专有部分的维修、养护、管理义务所致，并给业主造成了实际损失，则业主虽然不能直接拒缴物业费，但有权就此损失另行向物业公司提起诉讼要求赔偿——即“缴费归缴费，赔偿归赔偿”的两分法处理原则。
法院应当借此机会引导业主正确区分责任、理性维权：一方面，不能动辄以“不满意”为由拒交物业费，破坏物业服务的收费秩序；另一方面，对物业公司存在过错的情形，也要保障业主的另案索赔权利。
【案例六评分】75分。核心事实认定正确，纠纷定性准确，但说理不够周全，遗漏了引导业主通过合法途径维权的重要释明。
案例七：街道办、居委会组建的物管委管理物业事项对全体业主有约束力——法律合规度评分：0分
原判要点： 张某与某物业管理公司物业服务合同纠纷案。法院认定居委会招投标选聘的物业公司，签订的合同对全体业主具有法律约束力。
（一）法院认定合同“对全体业主均有法律约束力”系严重违法
此判例是本次白皮书中危害最大、违法最严重的一个案例，其裁判逻辑完全混淆了“代行职责”与“代替决策”的法律界限。
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：
“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
选聘和解聘物业服务企业，属于“业主共同决定事项”，必须由专有部分面积及人数双三分之二以上的业主参与表决。这是法律的强制性规定，是业主基于建筑物区分所有权对共有部分享有的共同管理权，不可被任何组织替代。 法律之所以规定选聘、解聘物业服务企业由业主共同决定并规范程序，是因为各业主基于建筑物区分所有权对共有部分享有共同管理的权利。
案例七中，法院认定居委会依法定程序选聘物业公司并签订合同，该合同即对全体业主有法律约束力。这一判决，实质上是司法权对行政权的盲从，是对《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的公然违背。
（二）物业管理委员会的行为效力源于业主授权，而非其自身
《民法典》第二百七十七条规定：
“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”【12†L?】
“指导”和“协助”不等于“代替”。居委会只有在接受业主大会书面委托、并在委托权限范围内行事时，其行为才对全体业主具有约束力。在未成立业委会的紧急或特殊情况下，街道办、居委会可以“代行”业委会的某些职责，如组织业主大会、代为选聘临时物业服务人等。但其行为的最终效力，必须建立在业主大会依法作出决定的基础上。
居委会自行招标、自行签约，没有召开业主大会、没有获得业主大会授权，本质上是越俎代庖，剥夺了业主的共同管理权。
该合同若未经业主大会依法表决追认，对全体业主不具有法律约束力。 法院的裁判，等于赋予了居委会凌驾于业主大会之上的权力，严重违反了民法典关于业主自治的根本原则，为基层管理组织违法干预业主事务打开了方便之门。
（三）此判例推广的严重后果
此判例一旦被推广，全国所有小区的业主自治将形同虚设。 街道办和居委会可以任意指定物业公司，业主即使全体反对，法院也会判决“有约束力”。这不仅违法，而且危害极大，应予坚决纠正。
【案例七评分】0分。直接违反《民法典》第278条，属于严重违法裁判，是对业主自治权的根本性侵害。
案例八：解聘物业公司须经业主共同决定——法律合规度评分：100分
原判要点： 某小区业主委员会与某物业服务有限公司物业服务合同纠纷案。法院严格依据《民法典》第二百七十八条审查了解聘物业公司的程序，认定业主委员会无权代表全体业主提起诉讼，驳回起诉。
《民法典》第二百七十八条明确规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，必须由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。在本案中，业主委员会通过让业主签名的方式表示更换物业公司，但有效签名总计81户，专有面积共计9358.28㎡，远未达到法定“双三分之二”参与表决要求。
这一裁判精准地维护了业主共同管理权的法定程序，明确了业主委员会作为执行机构的权限边界，是对民法典精神的准确诠释。
同时，补充一点：《民法典》第九百四十六条规定：
“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”
业委会擅自解聘给物业公司造成损失的，物业公司可以依据上述规定另行主张赔偿。
【案例八评分】100分。完全依法裁判，逻辑严谨，是本案集中少有的合规裁判。
分项评分总结
综合分析与呼吁
南阳市中级人民法院发布的八个典型案例中，案例四（整体转委托无效）和案例八（解聘物业须业主决定）的裁判结论完全正确，案例六的认定基本正确但说理有待完善，应予肯定。
然而，案例一、案例七均存在严重的法律适用错误，得分为零，其裁判逻辑直接与《民法典》的强制性规定相对立；案例三、案例五的裁判说理存在重大疏漏，未能提供精准的法律指引；案例二对瑕疵认定标准把握不当且裁判说理不够周延。
这些问题的根源在于部分法官未能牢固树立“以法律为准绳”的审判理念，习惯于用朴素的“公平”感觉和“酌情”裁量权替代严谨的法律逻辑推演，甚至不惜突破法律明文规定。在存在明确法律规则时，应以规则为裁判依据，而非以抽象的法律原则取代具体法律规则。法官的“公平感”绝不能凌驾于民法典的明文规定之上。 这种“法官造法”的思维，是对法治权威的最大破坏。
基层法官必须摒弃这种错误做法，回归法律文本，深入学习民法典及相关司法解释，对全国人大法工委的审查意见和最高人民法院的指导案例保持高度关注。具体到物业纠纷领域，应当重点掌握以下核心法律要点：
物业费缴纳义务不以实际入住为前提（《民法典》第九百四十四条；全国人大法工委备案审查意见；《人民法院报》2026年3月3日第6版典型案例）；
物业服务瑕疵的救济途径是违约赔偿而非直接扣减物业费（最高人民法院司法解释第三条）；
业主共同管理事项必须依法表决，不可被替代（《民法典》第二百七十八条）；
物业代收代缴的合法性前提是专业经营单位的委托（《物业管理条例》第四十四条）；
房屋空置并非拒付物业费的合法抗辩理由（全国人大法工委审查意见、《人民法院报》典型案例）。
法律的生命在于实施，司法的权威在于公正。严格依法裁判，方能真正实现“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”的目标，而这里的公平正义，首先是程序正义和严格适法的正义。
一、法律类
《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，2021年1月1日起施行）
第二百七十七条【居委会指导协助义务】
第二百七十八条【业主共同决定事项及表决程序】
第四百六十五条【依法成立的合同受法律保护】
第五百七十七条【违约责任】
第九百三十八条【物业服务合同内容】
第九百四十一条【禁止整体转委托】
第九百四十二条【物业服务人一般义务】
第九百四十四条【业主支付物业费义务】
第九百四十六条【业主解聘物业服务人】
《物业管理条例》（国务院令第379号，2003年6月8日公布，2018年3月19日第三次修订）
第四十一条【物业费承担主体】
第四十四条【专业经营单位收费及代收代缴】
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，2009年10月1日起施行）
第三条【物业服务瑕疵的违约责任】
第六条【业主不得以未享受服务为由拒付物业费】
二、权威解释与媒体报道类
全国人大常委会法制工作委员会备案审查室：《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》，2023年8月9日发表于中国人大网。http://www.npc.gov.cn/c2/c30834/202308/t20230809_430944.html
《人民法院报》：《房子未入住，可以不交物业费吗？》，2026年3月3日第6版。（）（https://www.rmfyb.com/content/202603/03/article_1014656_1391674987_6505396.html）
金凤区人民法院：《以案释法丨房屋空置该不该交物业费？》，2024年7月3日。
驻马店市住房和城乡建设局：《对市政协五届三次会议第17号提案的答复》，2025年9月5日。
https://zjj.zhumadian.gov.cn/zwgk/zfxxgk/fdzdgknr/jytabljggk_zwgk/202509/t20250905_651833.html
唐山市住房和城乡建设局：《关于空置房物业费减免事宜的咨询》，2025年12月15日。
泸州市住房和城乡建设局：《房屋长期空置，该不该交物业费》，2026年5月18日。
贵州人大：全国人大常委会法工委发布备案审查工作案例：一些地方立法有关物业规定缺乏上位法依据被叫停 2023年08月24日
https://www.gzrd.gov.cn/xwzx/rdjj/202308/t20230824_82013647.html
三、合同示范文本类
建设部：《前期物业服务合同（示范文本）》（建住房〔2004〕155号）。
四、地方性法规类（供对比参照）
《四川省物业管理条例》第六十二条【已交付物业的物业费承担】。
法律条文索引
版本说明：本文引用的《民法典》为2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过、2021年1月1日起施行的现行版本。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过、自2009年10月1日起施行的法释〔2009〕8号版本。《物业管理条例》为2018年3月19日第三次修订的现行版本。上述法律文件均为截至本文发布之日的现行有效版本。
