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近日《城市更新 “十五五” 规划》正式对外解读，住建部、发改委、财政部、自然资源部四大部委同台发声，为未来五年全国城市更新工作定调、定标、定路线。随着城镇化步入稳定发展期，城市建设彻底告别粗放式规模扩张，存量提质、全域更新、长效运营成为行业核心主线。这份顶层规划不仅勾勒出 “好房子、好小区、好社区、好城区” 四级建设目标，更从机制、法规、资金、项目四大维度搭建完整体系，城市更新行业也由此迎来制度化、市场化、规模化的全新发展周期。
一、顶层设计全面升级：
从 “碎片化修补” 到 “全域系统更新”
过去多年，国内城市更新多以单点改造、局部修缮为主，存在项目零散、目标单一、统筹不足等问题。而本次 “十五五” 规划立足城市长远发展，形成了一套完整的执行框架：10 项主要指标、23 项重点任务、7 大政策举措、14 项重大工程同步落地，覆盖居住、基建、生态、安全、文化、治理六大领域。
不同于以往只聚焦房屋外立面翻新，新规划构建了由点到面的升级逻辑：从单栋房屋品质提升，延伸至小区配套完善，再到完整社区打造，最终实现整座城区功能迭代。城镇危旧房、老旧小区、城中村、老旧街区厂区、历史建筑、地下管网、智慧化改造等全部纳入重点工程，还明确提出补齐社区养老、托育、公共绿地、应急避难场所等民生短板，真正做到以人居需求为核心。
业内规划专家分析，这一转变意味着城市更新不再是单纯的工程建设，而是融合民生、产业、文化、治理的综合系统工程。尤其是 1500 个老旧街区、老旧厂区的改造任务，将重点推动空间功能转换、业态升级，盘活城市存量闲置资产，为区域产业发展注入新活力。
二、机制法规双完善：
行业规则逐步清晰，告别粗放发展
为保障规划落地见效，本次改革最大的亮点之一，是建立标准化、规范化的实施机制。规划硬性要求 **“先体检、后更新，无体检、不更新”**，把城市体检作为所有更新项目的前置环节。通过全面摸排群众急难愁盼、城市发展短板，再科学编制规划、建立项目库，形成全流程闭环管理，从根源上避免项目盲目上马、供需错配。
制度保障层面，行业法治化进程正在加速。目前全国已有 4 省、20 个城市出台城市更新地方性条例，国家层面也正在推进全国性专项法规的制定。同时，房屋全生命周期安全管理制度将全面推行，强化房屋安全监管。一系列规则落地，将清晰划分政府、企业、居民各方权责，抬高行业准入门槛，倒逼市场主体摒弃短期逐利思维，转向精细化、长效化运营。
三、千亿资金密集投放：
多元投融资体系激活市场活力
项目落地，资金是关键。本次多部门明确了多层次、可持续的资金保障方案，改变了以往单纯依靠财政拨款的模式，中央资金、专项债、特别国债、社会资本形成合力。2026 年中央预算内投资安排970 亿元专项支持城市更新，重点投向老旧小区、危旧房改造，直接惠及约 800 万户居民；针对被称作 “城市生命线” 的地下管网，当年安排超长期特别国债1600 亿元，较去年增加 250 亿元，集中补齐供水、排水、燃气、供热等基建短板，提升城市安全韧性。
财政端持续加大试点支持力度，连续三年累计扶持北京、上海、沈阳、成都等50 个重点城市开展先行先试，按东中西部差异给予定额补助，鼓励各地探索可复制的运营模式。此外，地方政府专项债券、新型政策性金融工具全面向城市更新项目倾斜，符合条件的市场主体还可享受税收优惠。
政策持续释放利好，鼓励民营企业深度参与城市基础设施建设与运营。行业分析师表示，城市更新项目投资周期长、现金流稳定，多元资金格局既能放大财政资金杠杆，也能借助市场化力量提升运营效率，推动行业从 “政府主导” 转向 “政府引导、市场运作、全民参与”。
四、赛道格局重构：
产业链迎转型机遇，运营能力成核心竞争力
在增量开发空间收窄的大背景下，城市更新已然成为房企、基建企业、服务商转型的核心赛道。随着规划落地，全产业链迎来结构性机会：传统建筑、建材、市政施工企业将直接受益于海量改造工程订单；房屋检测、电梯加装、装修装饰、物业运维等民生配套业态持续扩容；老旧厂区、低效街区的改造，将带动商业运营、文旅、创意产业跨界融合。
与此同时，数字化、智慧化、低碳化成为新的增长方向。规划将城镇房屋基础信息数字化、社区服务智能化列为重点任务，数字孪生、智慧社区、智能应急等技术加速落地，科技服务企业迎来增量市场。历史建筑修缮、城市绿地与生态提升，也让文保、景观设计等细分赛道迎来发展空间。
行业普遍认为，“十五五” 期间，城市更新赛道的竞争逻辑将彻底改变：单纯做工程、重建设的模式逐渐落伍，兼具规划设计、资产运营、社区服务、科技赋能能力的综合型企业，将占据市场主导地位。
结语
《城市更新 “十五五” 规划》的发布，正式确立了未来五年城市建设 “存量提质” 的主基调。接下来各地将陆续出台地方实施方案，50 个试点城市的成熟模式也将逐步全国推广。
对于产业链上所有参与者而言，这既是挑战也是机遇。顺应城市发展逻辑，从 “重建设” 转向 “重运营”，从 “做工程” 转向 “做服务”，深耕品质、创新模式，才能在存量时代的蓝海中挖掘长期价值，伴随城市高质量发展实现稳步前行。
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来源：住房和城乡建设信息化网
作者：初泓
来源：网络（建筑工程通、钱包厚度精算师等发表信息）
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