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今年累计增长的5000套，正好是购房季前半段的缺口
市住建局6月5日公布数据：“5月份，全市存量房（二手房）网签备案面积108.71万平方米；其中，住宅网签备案9549套，面积99.32万平方米。”
该数据为有记录以来5月份的最高值，同比2025年5月增长16%，较近年来同期5月份增加约1000-1500套。
二手房成交旺季主要由学区房购置需求所驱动，通常自上年9月前后启动，延续至当年的3月份左右。
不过最近两年房价跌了，买房的事儿就被一直拖着。毕竟这是家里最大的一笔钱，谁也不想买在高点上。所以看数据，买房的时间也往后拖了，一直拖到四五月份，实在不买不行了才签合同。
累计来看，2026年1-5月成交量同样为有记录以来最高值，同比2025年同期增长12%；即便与2023年因积压需求集中释放的1-5月相比，亦增长7%，成交量多出3000余套。
笔者认为，其原因与前文所述一致：2026年1-5月累计成交量较2025年同期增加的近5000套，实际为2025年学区房购房季延迟释放的需求。数据显示：2025年9-12月，西安二手房网签备案套数合计3万套，较2024年同期减少5900套，较2023年同期减少4300套。这两年同期平均减少的约5000套，正是今年新增成交量所填补的缺口。
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成交价格持续下行
2026年5月，西安二手房贝壳指数为11042元/平方米。
该指数较4月环比下跌1%，较2025年5月同比下跌14.2%。
2024年10月，西安市全面解除限售政策后，二手房交易价格曾短暂出现环比回正态势，但受存量高企、供过于求的市场形势影响，两个月后价格再度转入下行通道。
截至目前，该价格已连续18个月环比下跌，尚未显现回调信号。
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新增房源持续减少
5月份，贝壳西安站二手住宅新增房源为19862套。
该数据较4月环比减少1%，较2025年4月同比减少12.5%。
拉长时间维度分析，2025年1-5月新增房源挂牌量均实现同比增长，表明去年同期基数处于较高水平；而2026年1-5月各月新增房源挂牌量不仅同比2025年同期各月有所减少，同比基数较低的2024年同期各月，亦呈下降态势。
3.1 房龄五年内的次新房挂牌量减少
房龄五年内的次新房在挂牌房源中占比显著，此类房源多为2018-2021年西安房价快速上涨期间购置的房产。受当时新房限价政策影响，一二手房价格出现倒挂，吸引了一定比例的投资型需求通过摇号方式购房。
随着市场深度调整，这些新小区的房价掉得最快，很多已经降到业主不愿意卖的地步。所以，不少业主选择先把房子租出去，等市场稳定了再决定怎么办。
现行居民消费价格指数（CPI）调查中，居住类指标涵盖房租、水电费、物业费等居住相关消费支出，是反映住房租金水平的官方统计依据。根据西安市统计局调查数据，住房租金自2025年10月起连续三个月保持平稳，2026年起开始下降。这一趋势表明，西安住房租赁市场自2025年第四季度起已呈现供大于求态势，出租房源有所增加，或可印证部分业主已开始将待售房屋转为出租。
3.2 新房挂牌量减少
今年刚交房的新房，大部分是2024年才上市卖的房子，施工进度慢的也是在2023年下半年上市卖。那个时候的西安房地产市场，已经进入了自我修复的下行期，换句话说，买房的人里，投资需求的比例已经非常非常小了，基本上都是真实的自用需求。
今年3到5月，这批新房集中交付，从统计结果来看，这些新交付的房源直接挂牌的数量比之前少了很多，这也影响了整体的挂牌量。
3.3 挂牌量减少优化供求结构
无论是出于现实考量而选择转售为租的被动策略，还是市场下行阶段购房需求以自用为主的客观特征，均在实际层面减少了二手住房交易市场的可售房源，对市场供求结构起到优化作用，并对二手住房销售价格的止跌回稳具有一定积极影响，这或可视为市场自我修复的必要路径。
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