一、新房市场：成交环比回落，价格逆势上涨，安居房成刚需主力
（一）整体成交数据（至理研究院2026 年 5 月）
（二）成交榜单（新房 TOP3市场化住宅）
? 销冠：大华锦绣四季——60套（刚需大盘）
大华锦绣四季以5月成交60套问鼎销冠，项目推出清盘团购活动，优惠力度拉满，吸引大批购房者。
? 亚军：建勘壹号院——58套（江东新区，企业内购支撑）
江东新区国际综合服务组团项目，成交58套摘得亚军，单周（5.11-5.17）成交57套、约7060平方米，夺得该周成交套数和面积“双冠王”。不过项目首推房源主要在建勘集团内部消化，大量房源待售，后续需依赖市场化营销发力。
? 季军（并列）：中国铁建·西派国际 & 展兴汇景名城——各46套
中国铁建·西派国际：为中国铁建为迈瀛城市更新打造的首个市场化住宅项目，成交46套，跻身前三。近期有海南师范大学附属学校教育资源加持，叠加“四代宅”创新产品力，为销售注入强劲动能。
展兴汇景名城：同样成交46套，3月、4月、5月已连续3个月跻身海口楼市热销前三甲，市场号召力持续稳定。
（三）核心特征
① 安居房集中爆发，突围市场盘面
5 月 23 日西海岸桂府佳苑（安居房）开盘，推出 6 栋约 600 套房源，均价 7800-9000 元 /㎡，特价低至 7000 元 /㎡，依托侨中长彤学校优质学区，超千组客户摇号，当日去化九成，成为月度标志性事件。江东梧桐里、高新理想城等持续顺销，刚需购房全面转向高性价比安居房。
② 四代宅（城市更新）项目崭露头角
中国铁建·西派国际、大华星屿两个“四代宅”楼盘同步跻身5月周度成交十强，成为市场新风口。四代宅（抬板式/空中花园/城市更新）产品的市场接受度正在快速提升，改善型客群对产品创新和空间使用率的敏感度越来越高。
③ 区域热点持续分化
区域 热度表现 代表项目 江东新区 5月11-17日成交2.02万㎡居各区之首，区域热度稳步上升 建勘壹号院、万华江东麓岛 城西/龙华 龙华区住宅用地楼面价高达7,140元/㎡，溢价率20.5%，土地热度居高不下 中海城西地块、嘉禾郡 国兴CBD 吉祥7号限时特价房1.5万元/㎡起，引爆刚需市场，5月成交约3,870㎡ 吉祥7号、建投国兴上品 秀英核心 5月25-31日成交面积1.15万㎡领跑各区，市场化项目稳定走量 大华锦绣四季 冷区方面，远郊板块（如甲子镇、云龙等）和部分老城区老旧盘持续承压，以价换量、折扣力度加大，但成交量依然低迷，与热点区域的分化持续拉大。
二、二手房市场：成交小幅回落，价格止跌企稳，学区房占比超 6 成
（一）核心数据（贝壳 + 房天下，2026 年 5 月）
（二）结构性特征
① 学区房占比维持高位
5月海口二手房市场中，学区房成交占比仍维持在约70%的较高水平。热点学区包括九小、侨中、五源河、人大附小等周边小区。5月学区房购买窗口期临近尾声（升学报名季），仍对成交结构形成明显支撑。非学区房源议价空间延续扩大态势，部分房源降价5-10%可快速成交。
② 区域价格分化持续加大（5月二手房）
③ 去化分化：优质房源仍“抢手”，普通房源“沉默”
据平台统计，海口在售二手小区超1,600个中，约70%的小区在近两个月没有成交记录。仅约30%的小区有成交，而其中大部分成交集中在学区房和核心地段小区。“好房子”受热捧，普通房源去化极慢。
④ 业主心态：急售房源降价可快速成交
优质次新 + 学区房源房东惜售、不轻易降价；无配套老房源降价 6%-10% 可快速成交，部分投资客选择亏损离场。
（三）市场整体判断
5月海口二手房市场在“天量挂牌”和“40个月去化周期”的双重高压下，实现了成交活跃（792套）和价格平稳（仅微跌0.4%）的优异表现。
新增挂牌持续放量（单月4060套，年内第三高位）意味着供大于求格局短期难以逆转，房价短期内难以大幅反弹。
三、商办市场：成交持续降温，自用需求支撑核心区
（一）5 月商办数据（至理研究院）
（二）核心逻辑
自用需求主导，大宗投资观望自贸港企业注册稳步落地，但大宗投资趋于观望，成交以小微企业自用采购为主，纯投资客户较少 。
四、安居房市场：政策发力，供应放量，刚需首选
5月的安居房市场迎来了一场现象级的热潮。
- 政策利好
：安居房满 5 年可上市、15 年无偿拿全产权细则落地，人才、多孩家庭优先配售，打消置业顾虑。 价格优势突出
- 优质学区加持
：桂府佳苑配侨中长彤学校、江东梧桐里配江东九小侨中学区，解决刚需子女教育痛点； - 集中供应 + 政策倾斜
：西海岸、江东两大热门片区连续上新，人才落户、本地无房家庭优先申购，刚需入场门槛降低。
五、公积金新政：重磅加码，释放购房新动能
5月10日，海南省住房公积金管理局发布《关于进一步优化调整住房公积金贷款政策的通知（征求意见稿）》，向社会公开征求意见（2026年5月10日-6月9日），拟进一步优化调整住房公积金贷款政策。
核心调整：
大幅提升贷款额度：缴存职工家庭购买新建、二手自住住房申请公积金贷款，单方缴存的最高贷款额度由现行新房80万元和二手房60万元统一提高至100万元；夫妻双方缴存的最高贷款额度由现行新房110万元和二手房90万元统一提高至120万。
加大人才支持力度：高层次人才（A、B、C、D、E类）最高贷款额度在基准额度基础上上浮20%，且可与多子女家庭、绿色建筑、保障性住房等上浮政策叠加执行。
优化二套房“存贷挂钩” ：缴存余额倍数由10倍提高至12倍，单方缴存保底额度由30万元提高至50万元，夫妻双方保底额度由50万元提高至70万元。
这一轮公积金新政力度空前，将直接增强购房者的支付能力，尤其利好刚需和改善型需求入市，预计将对后续市场成交形成有力支撑。
六、市场总结与后市展望：红五月稳住了，后市怎么看？
综合来看，2026年5月海口楼市呈现以下特征：
新房市场“量调价稳” ：与4月的历史高峰相比，成交量有所回调，但幅度在合理预期内。高端改善项目和学区房两大主力盘持续发力，有效支撑了市场热度。
二手房市场“价升量稳” ：国家统计局、贝壳等多方数据交叉印证，海口二手房价格已实现“两连涨”，底部区域基本探明；成交量虽较3月历史峰值有所回落，但仍处于近两年的高位区间。
区域分化与产品分化并存：从美兰区、秀英区、琼山区的成交表现看，区域间的冷热不均十分明显；从产品端看，具备稀缺资源的“好房子”与普通项目之间的价差也在进一步拉大。
政策面持续释放利好：5月公积金新政拟大幅提升贷款额度，最高可达120万元，叠加人才等多重上浮政策，将有力提振购房需求。
展望后市，随着自贸港封关运作红利持续释放、入学窗口期带来的刚性需求入市，以及公积金新政等政策利好逐步落地，海口楼市有望在“量稳价升”的通道中稳步前行。现房销售制度和供地收紧等政策组合拳，也在倒逼开发商专注产品力竞争，真正的“品质红利”时代已经开启。对于购房者而言，当前的市场环境下，选择具备稀缺资源和核心地段属性的“好房子” ，将是穿越周期的明智选择。
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