园区更新重难点分析
园区更新的难点主要体现在土地获取、利益协调、投资算账、产业导入、长期运营五个层面，且各环节环环相扣，形成“复杂综合体”。
难点一：土地权属复杂，利益协调难度大
- 权属多元，整合困难
待更新地块通常涉及多个产权主体（如村集体、私人企业主、国有企业等），产权关系犬牙交错。例如常州天宁区某地块17个业主，各有各的诉求，谈判周期极长。 - 业主“躺平”与“躺赢”心态
联东在武进区的调研发现，两个典型心态——“躺平”（有房出租收租金，不愿折腾）和“躺赢”（收入正常，政府着急我不急）。业主缺乏主动改造动力，除非看到“能挣钱”的确定性。 - 债务与遗留问题
部分地块涉及企业拖欠税款、民间借贷、违建等历史遗留问题，收储成本不清，交易风险高。
难点二：政策限制与城市更新制度缺位
- 容积率与土地用途限制
早期工业用地容积率普遍很低（如0.6-1.0），不符合“工业上楼”新标准。且原控规多为商住用地，若要改为工业用地，需重新调整规划，周期漫长。 - 分割转让政策具有不确定性
早期政策对分割销售限制严格（如自持50%、最小分割面积≥500㎡等），且各区执行标准不一。政府审批受领导换届、审计审查等影响，存在停滞风险。 - 用地成本面临预期错配
业主基于住宅开发的地价预期，不接受按工业用地评估的收储价格，导致谈判破裂。
难点三：投资回报周期长，经济账难算
- 前期投入大，回报不确定
园区更新涉及土地收储、拆迁补偿、场地整理、基础设施建设等多项大额前期投入。常州武进低效用地改造项目中，开发方测算总投资超1.5亿，但最终利润来源不确定。 - 资金压力锁定
土地成本高，建安成本也不断上涨（如联东测算约2000元/㎡）。若分割销售政策受限，资金沉淀严重，现金流风险大。 - 税收考核硬约束
政府对更新后的园区设定较高的亩均税收门槛（普遍40-60万/亩），一旦招商不达标，政府将限制产权转让或收回土地。
难点四：产业导入与招商难度大
- 地块本身吸引力有限
老旧工业地块多位于非核心区位，配套设施落后、交通不畅、环境差，优质企业“有得选”的情况下，缺乏入驻意愿。 - 产业定位难度高
不同区域产业基础差异大，若简单复制其他成功园区模式，容易“水土不服”。联东在常州就曾指出，深圳2.5产业上楼模式在常州行不通，因为本地产业偏重、上楼困难。 - 企业“用脚投票”趋势明显
大量园区供给过剩，企业有更多议价权，园区运营商之间陷入价格战。
难点五：专业运营与持续服务能力不足
- “建房子”容易，“做园区”难
许多参与方（如地方国企、工程背景企业家）具备工程建设能力，但缺乏对园区长期运营的理解，导致产品与市场脱节、招商困难。常州天宁区总结此前经验时指出：“盖楼很简单，主要难的是招商难、运营难”。 - 产业链协同与服务缺位
园区更新后，若仅做“二房东”式管理，不提供金融、政策、供应链等深度服务，企业很难“留下并壮大”。
截至2026年初，联东集团已累计在常州投资超过20亿元，签约12个项目、摘地10块、开工面积885亩、签约面积1200亩，累计交付6个园区，入驻企业超过500家。其在新北、经开、武进、钟楼、金坛五区实现了全面覆盖，成为常州园区更新领域最大的市场化运营商。
结语
国务院《城市更新“十五五”规划》的发布，为全国园区更新工作提供了顶层设计与制度保障。常州作为长三角制造业重镇，在园区更新领域已经形成了政策领先、模式成熟、成效显著的“常州经验”。而联东集团作为市场化专业运营商的代表，通过在常州经开区丁堰、遥观、武进高新区等地的成功实践，印证了“政府主导+市场运作”模式的有效性，为全国产业园区更新树立了可复制、可推广的标杆。正如联东集团助理总裁朱辉所说：园区更新做的都是老大难问题，难的不是资金和建设，更是决心和能力。
未来，随着国家政策的持续深化和常州“零地增效”行动的深入推进，园区更新将从“物理空间改造”全面升级为“产业生态重塑”。那些能够深度理解产业规律、精准对接市场需求的运营商，必将在这一轮城市更新浪潮中占据先机。
