做城市更新项目和做地产开发一样，报批报建算是一个非常重要的工作了，毕竟城市更新更讲究合规性，手续是一环扣一环，一个搞不好，一等就是数月，甚至不夸张的讲，会因为某个不起眼的环节造成项目停摆。

很多人可能只会盯着比较显眼的规划许可、施工许可、消防备案这些大项，但却很容易忽略文勘、交评、人防、绿化这类不起眼的环节，这些环节看似冷门，却是更新项目审批上被卡脖子最多的地方，想要在报批报建方面不出问题，那就必须得搞清楚到底有多少关卡要过，怎么做才能顺利过关。

今天咱们就来梳理一个更新项目从立项到竣工的完整报建流程，哪些是串联的，哪些是可以并联的，关键点是什么，一次性说清楚，觉得有用的话，一定要收藏起来，以备不时之需。

第一阶段：

项目立项备案，全流程第一道门槛

这是项目的起点，也是所有手续的起点，主要作用就是给项目申领一个编码，相当于身份证，后续所有的审批、施工、备案等等，只要和项目有关的资料都要沿用此编码，政府投资项目走正常审批，企业投资项目走备案制。

必备材料：项目申请报告（建议书）、节能审查意见书、不动产权属证明、改造范围图纸、运营方资质文件、建筑现状说明、方案公示结果等。

这个阶段最容易卡壳的就是项目存在产权不清晰问题，或者是改造的范围标注不清晰，边界划分不明确等问题，所以这一步不求速度快，只求资料完整性，稳字当头。

第二阶段：

规划方案审批，同步并联文勘、交评，提速核心环节

立项完成后，就需要正式提交已经做好的整体改造规划方案了，由属地规划部门审核，这个时候就得聪明点了，不要单独只走这一个流程，规划报审的同时，同步启动文物勘察和交通影响评价这两大专项评审，三个环节并行推进，起码能节省一半的时间。

1、如果项目是在是老城区、历史片区之内的话，那文物勘察是必须要做的，这和地产开发要求一样，必备材料：项目区位图、施工红线图、建筑现状照片、地块历史情况说明。

文勘阶段最好能提前对接属地的文旅、文物部门，提前摸清楚地块得背景，做方案也要尽量避开保护红线，怎么说呢，碰不到最好，碰到了那就完蛋了，什么时候能开工就是未知数了。

2、交通影响评价基本上是每一个项目都要做的，这东西不止是政府职能部门关心，我想作为投资方都是需要了解的，毕竟它会牵扯到后期运营阶段的质量，必备材料：业态布局图、园区出入口规划、停车位统计表、周边道路现状分析。

交评阶段最常见的驳回点就是车位配比不达标或是高峰车流疏导方案不合理等，所以最好在规划阶段就按照当地的标准配齐车位，出入口优先设置在支路上，提前做好分时通行、人车分流的方案。

第三阶段：

规划批复后，并联开展人防、绿化、消防预审

拿到规划批复文件后，人防评审、绿化评审、消防预审都是可以同步办理的，这其中人防和绿化，应该是最容易被忽略的环节了，我就犯了这个毛病，以为改造项目不需要报批，结果耽误了好长时间。

1、人防审批不只是新建建筑需要，老旧建筑改扩建、重大调整使用功能，尤其是真对那种推倒重建项目或者是新增建筑面积超过原来的三倍的，都是要进行报审的，需要准备好建筑平面图纸、人防设施设计说明、结构施工图等。

人防报审最常见的驳回点有人防区域面积不足、人防出入口和消防通道冲突、防护设施布局不合理等，所以这方面还是要提前与相关部门沟通的，尤其是面积不足这个，现场没条件的话可以尽早选择缴纳异地建设费。

2、绿化评审也是一个绕不开的环节，像是园区改造、外立面升级、公共区域翻新这些都是要经过这一关的，必备材料：绿化平面图、绿地面积测算表、植被清单及规格说明，至于驳点嘛，绿化率不达标是重灾区，在规划方案中一定要注意这一点。

3、消防预审这块基本上都是常规的核对疏散通道、防火分区、消防设施等，只要图纸和规划方案保持一致，基本不会有太大问题，重点在于实施阶段。

第四阶段：

施工图审查、办理施工许可证，串联过渡节点

等到所有的专项评审都拿到合格意见后，就可以把各项意见和要求都揉进全套施工图中了，然后提交给审图机构进行审核，必备材料有全套施工图纸、各专项评审意见书、地质勘察报告、施工合同。

这个阶段最怕的就是施工图纸和前期审批方案不一致，或是那些专项评审的整改要求没有落实，所以这方面一定要引起注意，最好能逐条核对清楚再提交，省的给自己增加麻烦。

第五阶段：

竣工综合验收与备案，最终复核环节

工程完工后，现在各地基本上都是采取多部门联合现场验收的方式来提速，目的就是复核前期所有审批内容是否落地，规划核实、土地核验、消防验收与备案、人防验收与备案、工程验收与档案验收等等。

这个阶段只要是老老实实的落实前期报批报建的所有内容，基本上是问题不大的，但就怕那些施工期间私自改动方案的，不是不能改，只不过要走正规的变更流程，这一步顺利通过后，一整套的报批报建流程就算是正式收尾了。

写在最后：

报批报建这个活说简单也简单，说复杂也复杂，讲究一个心细和方式方法，说到这我也有几个心得分享一下：

1.搞清楚各个环节的逻辑关系，能同步办理的千万不要傻等，这是缩短周期的核心。

2.一定要前置沟通，主动对接主管部门，多走动、多沟通，远比被驳回后再整改更高效。

3.老旧资产尽可能的补齐产权、历史方面的各项手续，后边能节省不少麻烦事。

4.不到万不得已最好是保持方案、报建、图纸一致，一次性落地，减少后期变更。

很多人都说报批报建，拼的就是人脉关系，这一点我不否认，但前提还是对流程的熟悉度和前置风险的把控能力，把每个节点、每处卡点都摸透，按规矩稳步推进，就能最大程度避免工期延误，让项目走得更加顺畅，至于人脉关系嘛，只是锦上添花而已，认同的小伙伴多多点赞支持一下。

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转载来源：豫建城市更新 顾问（作者提示:个人观点，仅供参考）

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