2026年5月北京市房地产市场总结报告

5月北京楼市呈现“成交高位、供给收缩、价格趋稳”的特征。二手房市场韧性十足，成交量创近十年同期第二高；新房供给端因土拍收缩而持续收紧。业主惜售心态增强，市场出现明确的底部企稳信号。在国务院《城市更新“十五五”规划》等政策背景下，市场信心逐步修复。

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一、 二手房市场：成交保持高位，业主惜售显现

1. 成交量：创近十年同期第二高
· 5月网签量：二手住宅网签 16,008套，同比上涨 12.1% (环比小幅回落，属正常季节性回调)。
· 累计表现：2026年1-5月累计网签 76,999套，同比2025年同期(73,436套)上涨4.9%，为近十年来同期第二高，仅次于2021年。
· 实时成交：核心中介实时成交量约8,800套，环比回落幅度极小，显示市场实际承接力较强。
2. 供给端变化：业主惜售，挂牌量锐减 (关键企稳信号)
· 新增挂牌减少：1-5月新增挂牌房源 12.1万套，同比减少2.4万套。
· 撤牌观望增多：大量业主选择撤牌或暂不挂牌，不愿低价出售，表明卖方普遍认为房价已接近底部区间。
3. 价格趋势
· 整体二手住宅价格保持平稳，未出现明显上涨行情。

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二、 新房与土地市场：供给全面收缩

1. 新房市场
· 短期成交：第22周(5.24-5.30)北京新房成交环比增长 54.9%，同比增长 76.0%，在一线城市中表现突出。
· 中长期供给：因土拍缩量，未来新房上市量将持续走低。
2. 土地市场 (1-5月累计)
· 成交规模：全市成交住宅用地 16宗，土地出让金 278.0亿元。
· 土拍热度：12宗 (75%) 以底价成交，房企拿地极为谨慎。
· 对比：2025年全年成交40宗宅地，今年前5个月出让规模显著下降。

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三、 政策与市场环境

1. 国家层面政策
· 《城市更新“十五五”规划》 于5月28日印发，明确“十五五”时期城市更新目标指标与重点任务。该规划将“好房子”建设、存量资产盘活纳入顶层设计，为北京等核心城市存量发展阶段提供政策指引。
· 城市房地产管理法：全国人大常委会法工委再提修改《城市房地产管理法》，预计将涉及城市更新相关内容。
2. 北京地方政策
· 5月28日，北京发布《关于推动城市高质量发展的实施意见》，强调：
· 大力推进“好房子”建设，构建符合首都特点的房地产发展新模式。
· 全面实施城市更新，单列成章，明确统筹推动、项目带动、建立可持续实施模式。
· 增加“一张床、一间房”等保障性租赁住房供给，改善城市运行服务保障人员居住条件。
3. 市场流动性环境
· 全国层面，5月LPR保持稳定，但多地(如沈阳、广州)优化公积金政策，提高贷款额度。
· 北京灵活就业人员参加住房公积金制度被再次提及，有望稳步推进。

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四、 市场总结与后市展望

1. 市场阶段判断
· 当前北京楼市呈现“成交高位运行 + 业主惜售停供 + 土拍全面缩量”的组合特征。这是市场从“加速下跌”转向“底部企稳”的典型信号。供给端的主动收缩有效缓解了库存压力，优化了供需关系。
2. 后市展望 (6-8月传统淡季)
· 考验与观察：市场即将迎来季节性淡季考验。若二手房网签量能稳定在 1.6万套/月 左右，市场企稳的根基将更加牢固。
· 价格与购房建议：淡季市场转冷后，议价天平将向买方倾斜，议价空间会明显扩大。对于年内有购房需求的人来说，将迎来不错的议价时机。
3. 长期支撑
· 城市更新规划的落地与“好房子”建设指引，将为北京存量房市场提供长期的政策与需求支撑，推动房地产从“增量开发”向“存量运营+品质服务”转型。