扫码加入星球，星球内精选行业报告无限量下载。

2026 年，中国城市发展正式告别 “增量扩张”，全面进入存量更新为主的新时代。远翔神思咨询发布的《2026 年中国城市更新专题研究报告》重磅指出：城市更新已经上升为国家战略，从 “改房子” 升级为 “改城市、改生活、改治理”，一场关乎民生、内需、安全的城市再造工程全面启动。

报告明确，国家已经把城市更新划分为三大模式：拆除重建、有机更新、综合整治，严格划定 “拆建比不大于 2、拆除面积不大于 20%” 的红线，彻底告别过去大拆大建的老路。2026 年的核心转向，是从 “完成数量任务” 转向 “提升质量与可持续性”，从小区单点改造，转向片区统筹、功能补齐、安全底线、智慧绿色并行。

全国存量更新规模惊人，构成一个庞大的 “需求蓄水池”。老旧小区方面，“十四五” 21.9 万个改造任务已接近收官，但 2001—2005 年的 “次老小区” 又接棒成为新刚需。城中村改造从 35 个重点城市扩围到近 300 个地级市，仅排查确认就有 170 万套，潜在规模达数百万套。最紧迫的是地下管网，全国近 10 万公里燃气、供水管道老化，未来五年改造目标达 60 万公里，总投资约 4 万亿元，成为城市安全的必答题。

政策已经形成完整闭环。从 2019 年中央经济工作会议首次提出 “城市更新”，到写入 “十四五” 规划、政府工作报告，再到 2025 年中办国办发文明确八大任务，城市更新完成了从地方实践到国家战略的全升级。2026 年更是进入 “后目标时代”，考核不再看改了多少个小区，而是看完整社区覆盖率、适老化达标率、地下管网智能化率，真正以人民生活品质为核心。

实施主体格局已经重塑：央国企主导、地方平台扛鼎、民企轻资产参与、专业运营嵌入式补位。民营房企逐步退出高风险的拆除新建领域，央企与地方国企成为绝对主力，承担超八成项目。这种变化不是偶然，而是城市更新长周期、高投入、强公益属性的必然选择。

五大细分赛道迎来确定性爆发：加装电梯市场空间超 2.6 万亿元，进入能装尽装的攻坚期；老旧燃气供水管网集中更换，近 10 万公里加速出清；地下综合管廊从 “建设” 转向 “智慧运维”；既有建筑节能改造进入强制达标倒计时；社区消防安防因电动车安全迎来强制升级。

数字化、绿色化、适老化三大趋势，正在重新定义城市更新标准。CIM 平台与城市体检成为强制性前置条件，没有数字化底座不能立项；超低能耗、光伏屋顶从可选项变成验收硬指标；适老化、全龄友好从 “锦上添花” 变成法定义务。三者叠加，催生全新的项目评价体系与责任体系。

报告最后强调，2026 年的城市更新，不是简单的翻新工程，而是宜居、韧性、智慧城市的底层建设。每一栋老楼、每一条管网、每一个小区，都在被重新塑造。一场让城市更安全、更宜居、更智慧、更有温度的变革，正在发生。