走进重庆国资物企:解码行业趋势与科技化转型

当前，物业服务行业正处于转型升级的关键期，地方国资物企资源整合与市场化转型步伐明显加快。适逢“十五五”规划开局之年，中指研究院充分发挥行业智库优势，深度对接重庆通邑、康田物业、渝开发物业等地方国资物企，通过“一对一”入企培训与专题研讨，精准把脉企业在战略重塑与数字化落地中的痛点，提供科学务实的发展路径，助力企业在行业变革中实现高质量发展。

5月21日下午，专家团队首站抵达重庆通邑卫士智慧生活服务有限公司。作为深耕物业安保、会务餐饮、酒店后勤领域的国有企业，重庆通邑服务业态覆盖交通枢纽、城市轨道、院校园区、政府机关等多个场景，服务面积超1000万平方米，服务人员规模达5000余人。通邑公司党总支书记、副董事长、工会主席李以南，党总支委员、副总经理施海波携各职能部门及核心项目负责人出席本次研讨会。

5月22日上午，专家团队走进重庆渝地康田智慧生活服务有限公司。康田物业由原康田智慧服务与原渝地物业整合而成，形成了“物业服务+餐饮保障+资产运营”的多元化发展格局，业务涵盖住宅（公租房）、商办、产业园区、新能源运营等多个领域。地产集团资产运营部部长王岚、副部长彭麟云，康田物业纪委书记鲜义雄、副总经理周清龙等领导出席会议。

5月22日下午，本次系列研讨会的最后一站在重庆渝开发物业管理有限公司举行。渝开发物业成立于1999年，是重庆最早的物业企业之一，2024年底完成渝开发资产公司、会展公司的合并后，成为重庆唯一集物业服务、商业运营、会展场馆运营于一体的城市综合服务运营商，并于2025年成功进入公租房运营领域。重庆渝开发股份有限公司党委副书记、董事、总经理兼渝开发物业执行董事罗异，党委委员、副总经理苏琦，副总经济师兼渝开发物业总经理周小杨等高管团队全程参与研讨。

本次系列研讨会立足2025年行业最新运行数据与一线实践，清晰勾勒出物业行业由规模扩张向提质增效深度转型的整体态势，精准聚焦国企物业在成本管控、服务升级、科技落地等领域的突出痛点与现实难题。宣讲紧扣行业发展新阶段核心任务，重点从行业发展特征、科技转型路径两大维度，系统拆解百强物业经营逻辑与成熟转型经验，深度剖析行业科技化建设现状、瓶颈与差异化打法，为国企物业高质量发展指明方向、提供可落地参考。

针对本次参会的国有物业企业，报告提出了差异化的转型建议：依托自身规模与资源优势，走“能力产品化+数据资产化”的发展道路。一方面，将内部成熟的安保、能源管理、设施运维等能力封装为标准化服务产品，打造第二增长曲线；另一方面，搭建统一的智慧服务平台，盘活项目与业主数据资产，推动企业从单一物业服务商向城市综合运营服务商升级。转型过程中需坚持“小步快跑”，分阶段试点落地，同步打造敏捷组织、严守数据安全底线。

宣讲结束后，三家企业的参会代表分别结合各自企业的经营实际，与中指研究院专家团队进行了针对性的互动交流，就报告中提到的成本管控方法、科技化落地步骤、国企差异化转型路径等问题展开深入探讨。参会代表表示，本次分享内容直击行业痛点、完全贴合国企物业的发展实际，数据详实、逻辑严谨，既帮助大家理清了行业发展的宏观趋势，也解答了企业在转型过程中遇到的诸多实际困惑。下一步，各家企业将组织内部专题学习，消化吸收本次研讨成果，结合自身业态特点与发展规划，制定符合企业实际的科技化建设与业务优化方案，稳步推进数字化转型工作，切实以科技赋能提升服务品质与运营效率，推动企业高质量发展。

结合本次重庆国资物业深度调研与闭门研讨成果，我们整理了报告核心内容，聚焦行业提质增效与科技化转型两大核心议题：

行业进入提质增效深水区，百强发展呈现新特征

中国物业服务行业已彻底告别粗放式规模扩张的时代，正式步入以“提质增效”为核心的高质量发展新阶段。

行业营收增速企稳，盈利水平迎来拐点。2025年百强企业营收均值达16.60亿元，同比增长3.44%，其中基础物业服务收入占比提升至85.15%，抗周期的压舱石作用愈发凸显；净利润均值为8312.74万元，同比增长4.03%，实现了2022年以来的首次正增长，这主要得益于金融资产及商誉减值压力的逐步释放。不过行业成本管控压力依然突出，2025年百强企业营业成本率升至80.98%，人工成本虽占比略有下降，但受社保基数上调、人员结构优化等因素影响，仍保持刚性上涨态势。

图：2021-2025年百强企业毛利润均值、净利润均值及增速情况

“重质量、轻数量”成为行业共识。2025年百强企业管理面积均值增速仅为1.69%，合约面积增速放缓至0.87%，越来越多的企业主动退出亏损及低质项目，通过“拓优汰劣”优化项目组合。第三方市场拓展竞争日趋激烈，住宅领域“带资进场”现象频发，非住宅业态虽成为拓展重点，但也面临专业门槛高、项目留存率低的挑战。

服务质量则成为企业生存发展的生命线。2025年百强企业物业费收缴率降至87.32%，行业整体满意度得分微降至72.9分，车辆管理、公共设施维护等基础服务短板依然突出。在此背景下，“好服务”成为全行业共识，企业纷纷加快服务标准化建设，探索弹性定价、清单化服务、酬金制等新模式，推动构建“质价相符”的服务体系。

科技化成破局关键国企转型需走差异化路径

面对行业成本高企、效率瓶颈、服务升级等多重挑战，报告明确指出，科技化转型已不再是企业的“加分项”，而是关乎长远发展的“必答题”。数据显示，2014-2025年百强企业管理面积年均复合增速达15.94%，但人均净利润增速仅为7.82%，规模与效率的剪刀差持续扩大；而2025年头部物企科技化投入占营收比重均值仅0.41%，远低于零售、物流等同类劳动密集型行业，科技投入不足正是制约行业发展的核心短板之一。

中国物业行业科技化历经信息工具单点应用、数字化系统集成、智慧化应用推广三个阶段，目前已进入科技赋能验证期。现阶段，行业科技化建设主要围绕“提效降本”“生态整合”“业务创新”三大目标展开：硬件端，智能物联终端、六大品类服务机器人加速落地，覆盖物业服务全链路；软件端，数据中台、AI算法、智慧业务平台逐步普及，推动管理决策从“经验驱动”向“数据驱动”转变。未来，行业科技化重心将从“工具创新”转向“场景落地”，聚焦客户服务、设施运维、空间治理三大核心场景，实现从被动响应到主动感知、从事后抢修到积极防御、从静态管理到实时互动的升级。

图：物业行业未来发展方向

未来，中指研究院将持续深耕物业服务行业研究，为全国各类物业企业提供全方位专业服务，助力中国物业服务行业稳步迈向高质量发展新阶段。