【行业观察】政策红利全面释放 “十五五” 城市更新开启行业存量发展新蓝海

城市发展的一举一动，牵动着无数人的生活。

5月15日召开的国务院常务会议审议通过《城市更新“十五五”规划》，释放了城市工作的鲜明信号。

近日，国务院正式审议通过《城市更新 “十五五” 规划》，作为国家级城市更新专项顶层设计文件，该规划的落地实施，标志着我国城市建设正式全面告别大规模增量开发时代，稳步迈入存量提质改造、功能优化升级、品质全面提升的全新发展阶段。在房地产行业发展节奏放缓、传统基建投资结构持续优化的行业大背景下，城市更新凭借清晰的政策导向、庞大的市场体量、完善的资金保障体系，已然成为建筑工程、城市运维、民生基建等领域稳定发展的核心赛道，也为城乡建设领域全产业链市场主体带来前所未有的发展机遇。

纵观国内城市发展整体格局，经过数十年高速城镇化建设，我国大批城市建成区基础设施逐步老化，老旧住宅居住功能不足、市政管网老化渗漏、城区空间布局不合理、公共服务配套短缺等一系列现实问题日益凸显。诸多建成年代久远的小区存在线路老化、排水不畅、缺少休闲养老配套、停车资源紧张等民生痛点，城市地下各类管网超期服役现象普遍存在，不仅影响居民日常生活品质，更潜藏着诸多城市运行安全隐患。与此同时，老旧工业园区、传统商业街区空间利用率偏低，闲置低效资产数量持续增加，难以适配新时代城市产业升级、人居改善、绿色低碳发展的核心需求，全方位推进城市更新行动，已然成为推动城市高质量发展、补齐城市发展短板的必然举措。

此次出台的 “十五五” 城市更新规划，摒弃以往零散化、碎片化改造模式，立足全国城市发展整体布局，划定明确改造范围、量化硬性建设指标、理顺实施推进机制，构建起系统化、标准化、长效化的城市更新发展体系。规划明确多项重点改造建设任务，覆盖城市安全保障、民生居住改善、城区功能重塑三大核心领域，各项建设目标清晰明确，落地执行性极强。

在城市基础设施安全改造领域，市政管网更新改造成为重中之重。规划明确 “十五五” 期间统筹推进供水、排水、燃气、供热、污水五大类城市管网升级改造，大规模更换老旧破损管线，完善管网巡检监测体系，补齐城市地下基础设施短板。在改造施工过程中，大力推广非开挖修复、智能管网布设等新型施工工艺，同步搭建数字化管网监测平台，依托物联网、大数据技术实现管网运行状态实时监测、隐患提前预警，在提升市政基础设施运行稳定性的同时，加速推动传统市政设施向智慧化、精细化运维方向转型，筑牢城市安全运行底线。

聚焦民生安居领域，城镇危旧房整治与老旧小区改造依旧是城市更新的核心民生工程。规划持续加大存量危房排查整治力度，分类推进危房加固修缮与拆除重建工作，从源头消除居住安全隐患。大范围推进城镇老旧小区全方位改造提升，不仅完善小区供水供电、道路绿化、垃圾分类等基础配套设施，还重点推进便民停车位规划建设、住宅电梯加装、养老托育服务站点布设等惠民项目，全方位补齐老旧小区公共服务短板，切实改善基层群众居住环境，让城市更新成果真正惠及千家万户。

除基础民生改造之外，老旧街区、低效工业园区转型升级成为城市更新市场化发展的核心发力点。依托城市现有闲置厂区、老旧商业街、废弃老旧片区，立足区域产业发展定位，开展空间重构、业态调整、环境整治一体化改造，盘活城市存量闲置资产。通过改造升级打造特色商业街区、都市产业园区、文化休闲街区等新型城市功能载体，将城市物理空间改造与地方产业培育、文旅融合发展深度结合，既盘活存量资源，又培育城市经济新增长点，推动城市从单纯的空间改造向产业赋能、长效运营深度延伸。

为保障城市更新各项任务稳步落地，国家层面不断健全多元化投融资保障体系，持续拓宽资金筹措渠道，彻底打通项目建设资金壁垒。一方面持续统筹安排中央财政专项资金，加大对民生类、公益类城市更新项目的扶持力度，稳步增发城市更新专项债券、超长期特别国债，重点倾斜市政管网改造、老旧小区改造等民生刚需项目，保障基础性更新项目稳步推进。另一方面积极盘活社会资本活力，大力推进城市更新领域基础设施 REITs 试点落地，搭建市场化投融资平台，引导民营资本、产业资本深度参与片区综合更新、商业街区升级等市场化项目，构建形成财政资金引导、专项债助力、社会资本广泛参与的多元资金格局，为万亿级城市更新市场筑牢资金根基。

在项目实施管理层面，本次 “十五五” 城市更新规划确立 “先体检、后更新” 的刚性实施原则，在全国范围内全面推行城市体检常态化机制，实现地级及以上城市、重点县级市城市体检全覆盖。通过专业系统化城市体检工作，精准排查城市建设现存短板、基础设施隐患、公共服务缺口，形成详实精准的城市发展问题清单，严格依照体检结果谋划储备城市更新项目，彻底改变以往城市改造盲目立项、重复建设、资源浪费的行业乱象。依托城市体检建立标准化城市更新项目储备库，实现项目谋划精准化、建设实施有序化、资源利用高效化，让每一项城市更新工程都直击城市发展痛点，大幅提升城市更新建设实效。

从行业发展层面来看，城市更新全面提速，正在深刻重塑城乡建设行业整体发展格局。以往建筑行业过度依赖房地产新建项目的发展模式逐步瓦解，存量改造、提质运维、精细施工成为行业主流发展方向。对于大型建工企业而言，可依托自身全产业链优势，深度参与城市片区综合更新、大型市政管网改造、低效片区整体开发等大体量项目，依托投融建管一体化运营模式，抢占城市更新核心市场。对于中小本土建设企业来说，老旧小区局部改造、社区便民设施建设、县域市政小微工程等分散化民生项目门槛适中、本地化优势突出，成为企业稳固市场、稳健经营的优质赛道。

与此同时，城市更新行业发展也在倒逼市场主体加快转型升级。传统粗放式施工模式早已无法适配城市更新精细化改造需求，未来城市更新项目更加注重施工精细化、改造绿色化、运维智慧化。这就要求行业内各类市场主体主动转变发展思路，摒弃重规模、轻品质的传统发展理念，深耕细分领域赛道，钻研老旧建筑修缮、管网微创修复、城市空间活化等专业技术，同步整合设计规划、施工建设、后期运维全链条资源，从单一施工承建向一体化综合服务转型，依托专业实力深耕区域市场。

站在行业长远发展视角来看，“十五五” 城市更新规划的全面落地，不仅是补齐城市发展短板、增进民生福祉的重大民生工程，更是激活城市存量经济、推动城市产业升级、助力新型城镇化高质量发展的核心发展工程。万亿级规模的城市更新市场，不仅为建筑建设、市政施工、物业服务、智慧运维等众多行业注入持续发展动能，更将持续优化城市空间格局，完善城市综合承载能力，推动城市发展更加宜居、韧性、智慧、绿色。

随着各项配套扶持政策持续落地、资金保障机制不断完善、项目储备有序推进，城市更新行业即将迎来全面爆发期。未来，依托系统化政策引领、市场化运作模式、精细化建设标准，我国城市更新事业将稳步有序推进，在持续改善人居环境、守护城市运行安全的同时，持续挖掘城市存量发展潜力，激活城市内生发展动力，助力各大城市走出一条存量提质、内涵增长、长效发展的现代化建设新路径，全面开启城市高质量发展崭新篇章。

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