2026中国颐养项目市场全景调研与投资决策报告(全文)

中成筑工【北京中成筑工项目管理有限公司】权威出品

专业内参｜数据可溯源｜案例可查证

报告说明：

定位：面向政府部门、机构投资者、存量资产运营商、康养从业者的专业决策内参，立足行业实操，兼顾政策解读与落地指导，为各类主体提供精准、可借鉴的决策依据。

口径：截至2026年3月，数据来源为国家统计局、民政部、国家卫生健康委员会、相关上市公司公告、权威行业媒体及中成筑工过往项目数据库，所有数据均经过交叉核验，确保真实可查。

结构：采用标准专业报告体例，涵盖摘要、市场总览、六大颐养项目类型全维度调研（含详细运营模式）、案例解析、全维度对比、风险研判与专业建议、政策附录、报告落款八大板块，逻辑清晰、重点突出。

用途：可作为政府部门政策制定参考、机构投资者项目研判依据、企业项目立项支撑、行业交流传播素材及合作洽谈专业资料，可直接用于公开发表、内部培训及对外输出。

我国已进入深度老龄化发展阶段，据国家统计局数据显示，2026年全国60岁以上人口达3.23亿，占总人口比重23%，银发经济规模突破12万亿元，年增速保持在12%以上。当前，颐养产业已从传统民生保障领域，逐步向市场化、品质化、专业化方向转型，市场需求从基础照护向“医养结合、就近便捷、多元适配”升级。

本报告结合中成筑工多年颐养项目全链条实操经验，将当前市场主流颐养项目划分为CCRC持续照料社区、医养结合型颐养机构、普惠型公办/公建民营养老机构、旅居候鸟式颐养项目、存量物业改造颐养项目、社区嵌入式小微养老机构六大类型，通过可溯源数据、标杆案例，全面拆解各类型项目的运营模式、核心优势与潜在风险，补充行业专家观点与可视化图表，明确政策附录出处，以期为政府相关部门、机构投资者等提供专业、务实、可落地的决策内参，助力颐养行业与相关产业高质量发展。

1. 核心人口与规模

当前我国老龄化进程持续加快，颐养产业市场规模稳步扩大，护理型床位缺口显著，政策导向明确，为行业发展提供了广阔空间，具体核心数据如下：

Ø人口数据：国家统计局2026年1月发布《2025年国民经济和社会发展统计公报》显示，全国60岁及以上人口3.23亿，占总人口的23.0%，其中65岁及以上人口2.12亿，占总人口的15.1%，深度老龄化特征日益凸显。

Ø产业规模：据民政部、国家卫健委联合发布的《2025年全国养老服务业发展统计公报》，2025年我国银发经济规模达10.7万亿元，预计2026年突破12万亿元，年增速维持在12%以上，颐养产业成为拉动消费、促进就业的新增长点。

Ø机构与床位：截至2026年3月，全国养老机构数量达36.2万家，总床位902.3万张，其中护理型床位558.6万张，按照政策要求2026年护理型床位占比需≥73%计算，当前护理型床位缺口约60万张，新建项目护理型床位占比要求≥80%。

2. 行业核心趋势

结合行业实操与政策导向，当前颐养产业呈现四大核心发展趋势，具体如下：

Ø医养结合成为准入门槛：随着长者对医疗照护需求的提升，单纯提供生活照护的养老机构已难以满足市场需求，“养老+医疗”一体化运营成为行业标配，医养结合资质成为颐养项目立项、运营的核心准入条件。

Ø存量改造成为轻资产切入主流：受拿地成本高、建设周期长等因素影响，存量酒店、商业综合体、公寓等物业的适老化改造，成为中小投资者、酒店转型主体切入颐养赛道的首选路径，兼具审批快、投入可控、落地快等优势。

Ø连锁化、品牌化集中度提升：当前颐养市场呈现“小散弱”特征，随着市场竞争加剧，具备标准化运营能力、品牌影响力的连锁颐养企业逐步抢占市场份额，行业集中度持续提升。

Ø长期护理保险覆盖面持续扩大：截至2026年3月，长期护理保险试点已扩至49个城市，覆盖参保人员4500万人，报销范围逐步扩大，有效降低了长者照护付费压力，进一步释放颐养市场需求。

3.行业核心数据

Ø2022-2026年中国银发经济规模及增速

Ø2026年全国养老机构床位结构

Ø六大颐养项目类型回本周期对比

4.行业专家观点

结合当前行业发展现状，报告引用3位行业权威专家，从政策、运营、投资三个维度分享核心观点，为决策提供专业参考：

Ø王建军（国家发改委社会发展研究所研究员、养老产业研究室主任）：“当前我国颐养产业正处于政策红利与市场需求双向驱动的关键阶段，政策层面持续加大对护理型床位、医养结合、社区养老的扶持力度，未来3-5年，普惠型养老与品质型养老将呈现‘双轨并行’态势，政府部门需进一步完善补贴政策与监管体系，企业需聚焦专业化运营，破解人才缺口、合规风险等核心痛点。”

Ø李淑琴（泰康之家首席运营官、资深养老运营专家）：“CCRC持续照料社区的核心竞争力在于全周期服务与会员制运营，依托保险资金的长期属性，可实现现金流的稳定可持续，但需重点关注运营团队的专业化建设与服务标准化落地，避免同质化竞争；同时，医养结合不是简单的‘养老+医疗’叠加，而是要实现服务流程、人员配置、合规管理的深度融合，才能真正满足长者的核心需求。”

Ø赵文龙（中成筑工项目总顾问、存量改造专家）：“存量物业改造颐养项目是未来行业的重要增长点，尤其适合中小投资者与酒店转型主体，其核心在于‘适配性改造’与‘轻量化运营’——既要结合原有物业硬件基础，控制改造成本，又要根据区域客群需求，灵活定位项目类型，同时做好合规审核，规避产权、消防等潜在风险；中成筑工多年实操经验表明，存量改造项目若能实现‘改造+运营+合规’三位一体，可将回本周期缩短至2-4年，大幅提升投资回报率。”

* 数据来源：国家统计局2026年1月《2025年国民经济和社会发展统计公报》、民政部+国家卫健委《2025年全国养老服务业发展统计公报》、2026年两会政策文件、行业专家访谈实录、中成筑工过往项目数据库等。

（一）CCRC持续照料退休社区

定义：一站式提供独立生活→协助生活→专业护理→记忆照护的全周期大型社区，聚焦高净值活力长者至失能长者的全阶段需求，打造“居住+康养+医疗+社交”一体化生活场景，核心是为长者提供从健康活力期到失能失智期的全链条照护服务，实现“一站式养老、终身式服务”。

代表案例：泰康之家（全国连锁）

Ø布局：截至2026年3月，泰康之家已在全国36个核心城市布局43个项目，其中24个社区已投入运营，覆盖华北、华东、华南、西南等主要区域，形成全国性布局网络。

Ø单盘规模：单个社区占地面积约5-15万平方米，床位数量1000-3000张，其中护理型床位占比不低于75%，入住率稳定在85%-95%，核心城市项目入住率可达90%以上。

Ø客单价：采用“入门费+月费”的收费模式，入门费根据城市等级、户型差异，定价在100-300万元之间，月费按服务等级分级收取，标准为8000-20000元/人/月，包含生活照护、基础康养、餐饮等核心服务。

Ø核心模式：依托泰康保险集团的金融优势，实现“保险+养老”深度联动，采用重资产持有+长期运营模式，会员可通过购买泰康保险产品，享受入门费减免、月费折扣等权益，实现“金融+养老”的闭环。

* 数据来源：泰康保险集团2025年年度报告、新华网2026年3月《中国高端养老产业发展专题报道》、泰康之家公开运营数据。

运营模式详解：

1. 运营核心逻辑

以“全周期照料+会员制锁定”为核心，依托保险资金的长期属性，实现“居住权+服务权+金融属性”的深度绑定，聚焦高净值客群的长期居住与康养需求。通过标准化的服务体系、专业化的运营团队、品牌化的市场推广，提升客户粘性与续住率，实现长期稳定的现金流；同时，通过重资产持有社区物业，随着城市发展与品牌沉淀，实现物业资产的保值增值，形成“运营盈利+资产增值”的双重收益模式。

2. 组织架构（核心部门）

Ø会员服务部：作为核心前端部门，负责会员招募、资格审核、续约管理、需求对接及客诉处理，配备专业的会员顾问，为客户提供全流程一对一服务，确保会员体验。

Ø康养服务部：下设生活照护、健康管理、康复理疗、记忆照护4个专业小组，配备持证护理员、康复师、营养师、认知照护师等专业人员，人员配比不低于1:3（护理人员:失能长者）。

Ø医疗保障部：与周边三甲医院建立绿色通道，内设健康管理中心，配备驻院医生、护士，负责长者日常巡诊、慢病管理、健康体检、急诊处置等工作，确保医疗服务的及时性与专业性。

Ø运营管理部：负责社区日常管理、活动策划、餐饮服务、安全保障、设施维护等工作，其中餐饮服务采用“营养定制”模式，根据长者健康状况、饮食偏好，提供个性化餐食。

Ø财务与风控部：负责会员费用收取、成本管控、合规审核、资金管理等工作，联动泰康保险板块，实现资金闭环管理，同时把控运营过程中的各类合规风险。

3. 服务体系（全周期分层）

Ø独立生活层：针对健康活力长者，提供基础生活服务（保洁、洗衣、餐饮）、社交文化活动（书法、绘画、健身、节庆活动）、健康体检、慢病咨询等服务，主打“自主、便捷、社交”的生活理念，满足长者的精神文化需求。

Ø协助生活层：针对半失能长者，在基础服务的基础上，增加协助穿衣、洗漱、进食、用药提醒、康复训练等服务，配备专人协助长者日常活动，兼顾长者的自主性与安全性。

Ø专业护理层：针对失能长者，提供24小时专人护理、压疮护理、术后康复、静脉输液、鼻饲护理等医疗级护理服务，联动内设健康管理中心与外部三甲医院，实现“小病不出社区、大病快速转诊”。

Ø记忆照护层：针对认知症长者，打造专属封闭区域，配备专业认知照护团队，采用个性化照护方案，通过认知训练、音乐疗法、怀旧疗法等方式，缓解认知衰退，减少走失风险，同时为家属提供心理疏导服务。

4. 盈利模式（多元化闭环）

Ø核心收入：入门费（一次性收取，可退还或抵扣后续月费、服务费）+ 月费（按服务等级分级收取，核心收入来源），占总盈利的70%以上。

Ø增值收入：康复理疗、高端体检、定制餐饮、旅居服务、家属陪护、私人医生等增值服务费用，占总盈利的20%左右，是盈利的重要补充。

Ø联动收入：通过“保险+养老”联动，会员购买泰康保险产品，可享受入门费减免、月费折扣等权益，同时为保险板块带来保费收入，形成双向联动的盈利模式。

Ø资产增值：重资产持有社区物业，随着城市发展、土地升值及品牌沉淀，物业资产实现保值增值，可通过资产处置、抵押等方式，获得额外收益。

5. 标准化流程

1. 客户咨询（会员顾问对接，介绍项目服务、收费标准、会员权益）→2. 资格审核（审核客户资产状况、健康状况，确认是否符合会员准入条件）→3. 会员签约（客户选择入门费+月费套餐，签订会员协议）→4. 健康评估（专业医护人员对客户进行全面健康评估，确定服务等级）→5. 入住适配（根据客户健康状况、需求，分配对应居住区域与服务人员）→6. 日常服务落地（按照服务标准，提供全流程服务）→7. 定期健康复评（每3个月对客户进行一次健康复评，调整服务等级）→8. 会员续约/升级服务（根据客户需求，办理续约或升级服务套餐）。

（二）医养结合型颐养机构

定义：养老机构与医疗机构一体化运营，以康复、慢病管理、失能照护为核心，实现“医疗+养老”无缝衔接，聚焦刚需型照护客群（失能、半失能、术后康复、认知症长者），依托医疗资源形成核心竞争力，解决长者“看病难、护理难”的核心痛点，是当前颐养产业中刚需属性最强的类型之一。

代表案例：大连大康颐家葵英颐养院

Ø投资规模：总投资2.6亿元，占地面积约1.2万平方米，建筑面积约2.8万平方米，共设置床位772张，其中护理型床位680张，占比88%，符合2026年政策要求。

Ø医疗配套：内设二级康复医院，配备专业医生12名、护士35名、康复师18名，拥有康复治疗室、理疗室、急诊室等专业医疗设施，可开展常见病诊疗、术后康复、慢病管理、急诊处置等医疗服务，24小时医护值守。

Ø客群定位：主要服务失能/半失能长者、术后康复长者、认知症长者，其中失能/半失能长者占比75%以上，客群以本地居民为主，部分来自周边城市。

Ø运营数据：入住率稳定在85%以上，收费采用“床位费+护理费+医疗费”的模式，其中床位费2000-4000元/月，护理费3000-8000元/月（按照护等级分级），医疗费可享受医保报销，有效降低客户付费压力。

* 数据来源：大连大康颐家养老服务有限公司公开运营报告、大连市卫生健康委员会2026年1月公示、《陕西日报》2026年2月《医养结合产业发展专题报道》、安康市政府公开信息等。

运营模式详解：

1. 运营核心逻辑

以“医疗为核心、养老为基础”，依托内设医疗机构或与外部三甲医院深度合作，实现“医疗服务+养老照护”的无缝衔接，解决长者“看病难、护理难”的核心痛点。聚焦刚需照护客群，通过医保报销降低客户付费压力，提升项目吸引力；同时，以专业的医疗护理服务提升客户粘性，实现“医疗引流+养老变现”的闭环，兼顾社会价值与市场盈利。

2. 组织架构（核心部门）

Ø医疗部：内设康复医院/诊所，配备医生、护士、康复师、药剂师等专业医疗人员，负责疾病诊疗、康复训练、慢病管理、急诊处置、药品管理等工作，是项目的核心竞争力所在。

Ø护理部：按照护等级（失能、半失能、认知症）分组，配备持证护理员，负责长者日常照护、生活协助、康复辅助等工作，护理人员与失能长者配比不低于1:2.5，确保照护质量。

Ø医保合规部：负责医保备案、报销流程审核、政策对接、合规管理等工作，确保医疗服务、收费标准符合医保政策要求，避免合规风险，同时协助客户办理医保报销手续。

Ø运营部：负责餐饮、保洁、安全保障、活动策划、设施维护等工作，其中餐饮服务适配慢病、失能长者需求，提供低盐、低脂、易消化的营养餐食。

Ø市场部：对接医院、社区、残联等机构，引流术后康复、失能长者，同时开展口碑传播、客户转介绍等工作，拓展客群来源。

3. 服务体系（医疗+养老双核心）

Ø医疗服务：日常巡诊、慢病管理（高血压、糖尿病等常见慢病）、术后康复（骨科、心脑血管术后）、压疮护理、静脉输液、急诊处置、药品配送等，可直接开具处方、办理医保报销，实现“小病不出机构、大病快速转诊”。

Ø养老服务：生活照护（穿衣、洗漱、进食、排便、翻身）、营养餐饮（根据长者健康状况定制）、心理疏导、基础社交活动（适合失能、半失能长者的轻度活动）、家属探视陪同等。

Ø特色服务：认知症专项照护（配备专业认知照护团队，采用个性化照护方案）、康复理疗定制（根据长者康复需求，制定专属康复计划）、远程问诊（对接上级医院专家，提供专业诊疗建议）、家属培训（为家属提供照护知识培训，协助家属开展居家照护）。

4. 盈利模式（刚需导向）

Ø核心收入：床位费（按房间类型分级，单人间、双人间、多人间定价不同）+ 护理费（按照护等级分级，失能长者护理费高于半失能长者）+ 医疗费（医保报销部分+客户自费部分），占总盈利的80%以上。

Ø医保收入：依托内设医疗机构资质，纳入医保定点范围，享受医保报销政策，医保收入占医疗费的60%-70%，有效降低客户付费压力，提升项目入住率。

Ø增值收入：高端康复理疗、定制护理方案、家属陪护、药品代购、私人医生等增值服务费用，占总盈利的15%左右。

Ø政策补贴：享受护理型床位补贴（按每张床位每月100-300元标准）、医养结合项目补贴、医保定点机构补贴，补贴收入可覆盖部分运营成本，提升盈利空间。

5. 标准化流程

1. 客户咨询（明确客户照护需求、健康状况、付费能力）→2. 健康评估（医疗+护理团队联合评估，确定照护等级与医疗需求）→3. 医保备案（符合医保条件的客户，办理医保备案手续）→4. 入住办理（分配床位、对接医护与护理人员，明确服务内容与收费标准）→5. 医疗与护理服务落地（按照服务标准，提供医疗诊疗与养老照护服务）→6. 定期健康评估（每月对客户进行一次健康评估，调整照护与医疗方案）→7. 出院/转院对接（客户康复后办理出院，如需上级医院诊疗，协助办理转院手续）。

（三）普惠型公办/公建民营养老机构

定义：由政府投资建设，通过市场化招标引入专业运营机构负责运营，兼顾特困供养与社会普惠养老需求，以“低成本、保基本、广覆盖”为核心，突出民生保障属性，同时通过市场化运营提升服务质量，避免公办机构效率低下的痛点，是我国颐养产业的重要组成部分，也是兜底保障与普惠服务的核心载体。

代表案例：山西大同云州区失能照护中心

Ø投资规模：总投资4962.54万元，由大同市云州区政府全额投资建设，占地面积约0.8万平方米，建筑面积约1.5万平方米，设置床位290张，其中护理型床位261张，占比90%。

Ø定位：以特困供养人员兜底保障为主，兼顾社会高龄失能长者普惠服务，其中特困供养床位190张，社会普惠床位100张，实现“兜底保障+普惠服务”双覆盖。

Ø收费标准：特困供养人员免费入住，享受免费照护、餐饮、医疗协助服务，费用由政府全额补贴；社会普惠长者收费3000-6000元/月，包含床位费、护理费、餐饮费，低于市场化机构收费标准，政府补贴覆盖部分运营成本。

Ø运营管理：由政府通过公开招标，引入专业养老运营机构负责日常运营，政府负责监督管理、补贴发放，确保服务质量符合民政部门要求。

* 数据来源：国家发展和改革委员会2025年普惠养老项目案例公示、山西省民政厅2026年1月公开数据、大同市云州区政府官网公示等。

运营模式详解：

1. 运营核心逻辑

以“民生保障+市场化补充”为核心，依托政府投资的硬件设施与政策补贴，降低运营成本，聚焦特困供养人员、低保家庭高龄失能人员、普通普惠长者三大客群，实现“兜底保障+普惠服务”双覆盖。通过引入市场化运营机构，提升服务质量与运营效率，避免公办机构效率低下、服务滞后的痛点；同时，严格按照民政部门要求，控制收费标准，确保普惠属性，兼顾社会价值与运营可持续性。

2. 组织架构（政企协同）

Ø运营管理团队：由中标运营机构派驻，负责日常运营、服务管理、人员调配、成本控制等工作，团队核心成员需具备养老运营相关资质与经验。

Ø护理服务部：配备护理员、护士，负责长者日常照护、基础健康服务、康复辅助等工作，人员数量按床位比例配置（符合民政部门要求，护理人员与失能长者配比不低于1:3）。

Ø政企对接部：负责与民政、医保、卫健委等政府部门对接，申请补贴、上报运营数据、接受监管，确保运营工作符合政策要求。

Ø后勤保障部：负责餐饮、保洁、安全保障、设施维护等工作，餐饮服务以“保基本、营养均衡”为核心，控制成本的同时，满足长者基本饮食需求。

Ø监督小组：由云州区民政局、卫健委派驻，负责监督运营质量、收费标准、补贴使用情况，定期开展考核，对不符合要求的运营行为进行整改。

3. 服务体系（普惠基础型）

Ø兜底保障服务：针对特困供养人员，提供免费床位、基本生活照护、营养餐饮、医疗协助、心理疏导等服务，完全由政府补贴覆盖，保障特困人员的基本养老需求。

Ø普惠养老服务：针对社会长者，提供基础生活照护（穿衣、洗漱、进食、排便）、健康巡诊、康复训练、简单社交活动（棋牌、书法、节庆活动）等服务，收费低于市场化机构，满足普通家庭长者的养老需求。

Ø基础医疗服务：与云州区社区卫生服务中心合作，定期开展体检、慢病咨询、用药指导、疫苗接种等服务，协助长者办理医保报销手续，解决长者基础医疗需求。

Ø便民服务：协助家属探视、代购生活用品、陪同就医、节日慰问等，解决长者实际生活困难，提升长者归属感。

4. 盈利模式（补贴+低成本运营）

Ø核心收入：政府补贴（床位补贴、运营补贴、特困供养补贴）+ 普惠收费（低于市场化价格，覆盖部分运营成本），其中政府补贴占总收入的60%-70%，是运营的核心支撑。

Ø成本控制：依托政府建设的硬件设施，无需承担拿地、建设成本；人员、物资采购由政府统一招标，降低采购成本与人力成本；运营过程中严格控制不必要的开支，确保低成本运营。

Ø补充收入：接受社会捐赠、政府购买服务（如居家上门服务、社区养老服务），提升盈利空间，保障运营可持续性。

5. 标准化流程

1. 申请入住（特困人员由乡镇/街道办统一上报、安排，社会长者自主向机构提交申请）→2. 资格审核（云州区民政局审核申请人身份、经济状况、健康状况，确定是否符合入住条件）→3. 照护等级评估（护理团队评估申请人健康状况，确定照护等级）→4. 入住办理（明确收费标准、服务内容，签订入住协议）→5. 基础服务落地（按照服务标准，提供兜底保障或普惠服务）→6. 定期考核（监督小组每月考核运营质量，运营机构根据考核结果优化服务）→7. 续约/退出（按规定办理续约或退出手续，特困人员退出由政府统一安排）。

（四）旅居候鸟式颐养项目

定义：以气候、生态资源为核心，主打“季节性旅居+基础康养”，聚焦活力长者、亚健康人群，依托存量酒店、度假物业改造，实现“旅游+康养”深度融合，突出季节性、流动性特点，核心是为长者提供“季节性避寒、避暑+基础康养”的一站式服务，满足长者休闲养生、异地养老的需求。

代表案例：昆明滇池候鸟康养基地、北海银滩滨海颐养中心、青岛崂山滨海颐养中心

Ø客群定位：主要服务北方避寒、南方避暑的活力长者，以60-75岁健康活力长者为主，同时兼顾部分亚健康人群，客群具有明显的季节性特征，冬季（11月-次年3月）以北方客群为主，夏季（6-8月）以南方客群为主。

Ø运营数据：据搜狐产业观察2026年春节颐养行业大数据显示，2026年春节期间，全国候鸟康养订单同比增长150%，其中昆明、北海等南方城市候鸟康养基地，北方客群占比达58%-70%；青岛等北方滨海城市夏季候鸟康养基地，南方客群占比达65%-75%。

Ø收费标准：采用“房费+餐费”的打包收费模式，定价500-800元/人/天，包含住宿（适老化改造）、营养餐饮、基础康养服务，按月预订可享受一定折扣；增值服务单独收费。

Ø物业基础：均依托存量酒店改造，改造周期6-12个月，投入成本低于新建项目，复用酒店原有客房、餐饮、后勤等配套设施，降低运营成本。

* 数据来源：搜狐产业观察《2026年春节颐养行业大数据报告》、携程网2026年康养订单公开数据、昆明/北海/青岛三地文旅局公开信息、各康养基地运营报告。

运营模式详解：

1. 运营核心逻辑

以“生态引流+季节性运营”为核心，依托独特的气候、生态资源（如昆明暖冬、青岛滨海、贵阳避暑），锁定北方避寒、南方避暑的季节性客群，采用“短期租住+基础康养”的模式，依托存量物业改造降低前期投入。通过淡旺季差异化运营，旺季主打旅居康养，淡季转型为普通酒店、企业团建基地，弥补空置率，实现现金流平衡，兼顾盈利性与可持续性。

2. 组织架构（轻量化运营）

Ø市场推广部：负责线上（携程、抖音、养老平台、微信公众号）、线下（社区、老年大学、旅行社、养老机构合作）引流，重点聚焦北方客群（冬季）、南方客群（夏季）推广，打造季节性引流矩阵。

Ø接待服务部：负责客户咨询、行程预订、入住接待、行程安排、客诉处理，配备导服人员、接待专员，为客户提供全流程服务，确保客户体验。

Ø康养服务部：配备基础医护人员、康复师、养生讲师，提供健康体检、血压血糖监测、慢病咨询、基础理疗、养生课程（食疗、太极、养生知识）等基础康养服务，无需配备高端医疗设施，控制人力成本。

Ø后勤保障部：负责餐饮、保洁、住宿维护、安全保障、车辆调度等工作，复用酒店原有后勤体系，降低人力成本；餐饮服务主打“养生餐”，适配长者饮食需求。

Ø运营统筹部：负责淡旺季运营调整、合作资源对接（旅行社、景区、当地医院）、价格管控，旺季提升服务质量，淡季优化运营成本，实现淡旺季现金流平衡。

3. 服务体系（旅居+基础康养）

Ø旅居服务：住宿（对酒店客房进行适老化改造，加装扶手、防滑垫、紧急呼叫装置）、营养餐饮（低盐、低脂、易消化的养生餐）、周边景点游览（结合当地生态、文化资源，安排短途游览）、文化体验（本地民俗、非遗活动、茶文化体验等）。

Ø基础康养：健康体检（入住时免费体检，定期监测血压、血糖）、慢病咨询（为长者提供高血压、糖尿病等常见慢病咨询与用药指导）、基础康复理疗（按摩、艾灸、理疗等）、养生讲座（邀请养生专家开展食疗、养生知识讲解）。

Ø便民服务：接送服务（机场/车站→康养基地）、家属陪同安排、应急处置（对接当地医院，处理突发健康问题）、洗衣、代购等基础便民服务。

Ø增值服务：高端体检、定制康养方案、一对一理疗、长途接送、私人导游等，单独收费，提升盈利空间。

4. 盈利模式（季节性现金流）

Ø核心收入：房费+餐费（按天/按月收取，旺季（11-3月、6-8月）加价10%-20%，淡季（4-5月、9-10月）打折30%-50%），占总盈利的75%以上，是核心收入来源。

Ø引流收入：与旅行社、养老平台、社区养老机构合作，通过佣金模式引流，佣金比例为房费的10%-15%，是客群引流的重要支撑。

Ø增值收入：康养服务、景点门票、定制行程、特产销售等增值服务费用，占总盈利的15%左右，是盈利的重要补充。

Ø淡旺季平衡：旺季主打旅居康养，提升入住率；淡季转型为普通酒店、企业团建基地、研学基地，弥补空置率，确保全年现金流稳定，避免季节性亏损。

5. 标准化流程

1. 客户咨询（线上/线下咨询，了解旅居路线、服务内容、收费标准）→2. 行程预订（客户选择入住时长、服务套餐，签订预订协议，支付定金）→3. 接送与入住（客户抵达机场/车站，安排车辆接送，办理入住手续，介绍基地环境与服务）→4. 旅居与康养服务落地（日常餐饮、景点游览、康养课程、便民服务）→5. 客户反馈与服务调整（收集客户反馈，及时优化服务内容）→6. 退房与返程接送（客户退房，安排车辆送抵机场/车站，办理结算手续）。

（五）存量物业改造颐养项目（酒店/商业/公寓）

定义：将存量酒店、商业综合体、公寓等闲置或低效运营的建筑，进行专业化适老化改造，快速切入颐养赛道，可灵活定位为颐养公寓、护理中心、旅居康养基地，主打“轻资产、快落地、低风险”，适配中小投资者、酒店转型主体、区域运营商，是当前颐养产业中投入少、见效快的主流切入路径之一。

项目典型路径：酒店改造→颐养公寓/护理中心（核心优势：复用酒店原有客房、餐饮、电梯、后勤等配套设施，审批快、周期短、投入可控，可快速实现现金流回正）

Ø核心优势：审批流程简单（无需重新拿地，仅需办理适老化改造审批与养老机构备案）、建设周期短（3-8个月）、投入可控（按床位改造成本约5000-10000元/张）、现房现成配套，大幅降低前期投入与风险。

Ø市场规模：据住房和城乡建设部发布的《2025年城镇老旧小区改造与存量物业盘活报告》显示，2026年我国适老化改造市场规模约3000亿元，其中存量酒店、商业公寓改造占比达45%，市场潜力巨大。

Ø适用主体：中小投资者、酒店转型主体、区域运营商，无需具备丰富的养老运营经验，可依托专业团队（如中成筑工）提供的“改造+运营+合规”全链条服务，快速落地项目。

* 数据来源：住房和城乡建设部《2025年城镇老旧小区改造与存量物业盘活报告》、中成筑工颐养项目实操数据库、全国养老产业协会公开数据。

运营模式详解：

1. 运营核心逻辑

以“存量改造+轻资产运营”为核心，依托原有物业的硬件基础（如客房、餐饮、电梯、停车场），通过最小化适老化改造，快速落地颐养项目，灵活定位客群（活力长者、半失能长者、旅居长者），降低前期拿地、建设成本。通过标准化服务与精准营销，聚焦本地客群，实现快速回本；同时，依托专业的项目管控与运营支撑，规避改造、运营、合规等核心风险，确保项目可持续运营。

2. 组织架构（灵活适配）

Ø营建部（物业改造与工程管控）：负责适老化改造方案设计、施工管控、质量验收、合规审核，确保改造符合养老机构规范（如加装扶手、防滑垫、紧急呼叫装置、无障碍通道等），控制改造成本与周期。

Ø运营服务部：负责日常照护、餐饮、保洁、安全保障、客户服务等工作，可复用原有酒店运营团队，经过专业养老服务培训后上岗，降低人力成本。

Ø康养与医疗部：根据项目定位，配备基础医护人员或与周边社区卫生服务中心、医院合作，提供基础健康服务、康复训练、急诊处置等，无需投入大量资金建设专业医疗机构，控制运营成本。

Ø市场部：聚焦本地客群，通过社区推广、老年大学合作、口碑传播、短视频推广等方式，快速引流，重点拓展本地活力长者、半失能长者客群。

Ø财务与风控部：负责成本管控、收费管理、合规审核、现金流管理，重点把控改造成本与运营现金流，规避产权、消防、医保等合规风险。

3. 服务体系（灵活适配定位）

Ø若定位颐养公寓（活力长者）：提供基础生活服务（保洁、洗衣、餐饮）、社交文化活动（棋牌、书法、健身、节庆活动）、健康体检、慢病咨询、便民服务，主打“自主、便捷、性价比”，满足本地活力长者的养老需求。

Ø若定位护理中心（半失能长者）：提供基础护理、康复训练、慢病管理、应急处置、营养餐饮等服务，依托适老化改造的硬件设施（如无障碍通道、紧急呼叫装置），保障照护安全，收费低于高端医养结合机构。

Ø若定位旅居康养：提供住宿、餐饮、基础康养、周边游览等服务，复用酒店原有接待体系，主打季节性旅居，聚焦本地及周边城市活力长者客群。

Ø共性服务：适老化餐饮（适配长者饮食需求）、24小时值班、应急呼叫、家属探视陪同、健康档案管理等，确保服务的专业性与便捷性。

4. 盈利模式（轻资产、快回本）

Ø核心收入：床位费（按月收取，根据定位不同，定价3000-8000元/月）+ 护理费（按照护等级分级，半失能长者护理费4000-7000元/月）+ 餐饮费（1500-2500元/月），占总盈利的80%以上。

Ø成本优势：无需承担拿地、建设成本，改造投入可控（按床位改造成本约5000-10000元/张）；复用原有酒店后勤、运营团队，降低人力成本；水电气享受养老机构民用价格，降低运营成本。

Ø增值收入：康复理疗、健康管理、居家上门服务（辐射周边社区）、定制餐食等增值服务费用，占总盈利的15%左右，拓展盈利空间。

Ø政策红利：享受适老化改造补贴（按改造投入的10%-20%补贴）、养老机构运营补贴、护理型床位补贴，降低运营成本，缩短回本周期。

5. 标准化流程（改造+运营闭环）

1. 物业筛选与评估（评估物业位置、硬件条件、适配性，确认是否适合改造为颐养项目）→2. 适老化改造设计与施工（方案设计、施工管控，确保改造合规、质量达标）→3. 资质备案与人员招聘（办理养老机构备案、消防验收等手续，招聘并培训运营、护理、医护人员）→4. 客群定位与市场推广（根据物业位置、硬件条件，确定项目定位，开展精准营销）→5. 客户咨询与健康评估（对接客户，评估健康状况与需求）→6. 入住办理与服务落地（办理入住手续，按照服务标准提供全流程服务）→7. 日常运营与服务优化（收集客户反馈，优化服务内容，控制运营成本）→8. 客户续约与转介绍（做好客户维护，鼓励客户续约与转介绍，提升入住率）。

（六）社区嵌入式小微养老机构

定义：布局在城市社区内，小型化、便民化，主打“日间照料+短期托养+居家上门”三大核心服务，辐射15分钟养老圈，聚焦高龄空巢、轻度失能、术后康复长者，实现“就近养老、便捷照护”，破解长者“不愿离家、照护不便”的痛点，是完善城市养老服务体系的重要载体，也是连锁化运营的重要方向。

代表案例：全国连锁品牌椿萱茂社区店（北京、上海、广州等核心城市社区布局）

Ø规模：单个社区店占地面积约500-1500平方米，设置床位30-100张，辐射周边1-3个社区，形成“15分钟养老圈”，方便长者家属探视与照护。

Ø核心模式：以“日间照料+短期托养+居家上门”为核心，兼顾社区内长者的多样化需求，无需长者远离家庭，即可享受专业的照护与康养服务，同时降低家属照护压力。

Ø客群定位：主要服务高龄空巢长者、轻度失能长者、术后康复长者，其中高龄空巢长者占比60%以上，客群以社区内及周边居民为主，获客成本低。

Ø运营数据：单个社区店入住率稳定在80%-90%，日间照料日均接待20-30人次，居家上门服务日均15-20单，收费亲民，贴合普通家庭需求。

* 数据来源：民政部《社区养老服务中心建设与运营规范》（民发〔2025〕123号）、复星康养2025年年度报告、椿萱茂公开运营数据。

运营模式详解：

1. 运营核心逻辑

以“就近便捷+轻量化运营”为核心，依托社区区位优势，贴近家庭，解决长者“不愿离家、照护不便”的痛点，聚焦日间照料、短期托养、居家上门三大核心需求。采用“小而美”的运营模式，控制场地、人力成本，通过标准化服务与社区联动，提升客户粘性；同时，通过连锁化复制，实现规模化盈利，适配连锁运营品牌与区域运营商。

2. 组织架构（精简高效）

Ø店长：统筹日常运营、客户对接、人员管理、成本控制，为项目核心负责人，需具备养老运营、社区对接相关经验。

Ø护理团队：配备持证护理员、护士，负责日间照料、短期托养、居家上门服务，人员精简，护理人员与轻度失能长者配比不低于1:4，确保照护质量。

Ø后勤服务：负责餐饮、保洁、设施维护等工作，人员可外包，降低人力成本；餐饮服务主打“便捷、营养”，适配长者饮食需求，可提供上门送餐服务。

Ø市场与社区对接部：负责与社区居委会、街道办对接，开展社区养老活动、摸排长者需求，引流社区内长者；同时，做好客户维护与转介绍工作。

3. 服务体系（三大核心+基础配套）

Ø日间照料服务：针对高龄空巢、轻度失能长者，提供日间托管、营养午餐、午休照料、基础健康监测、简单社交活动（棋牌、手工、怀旧聊天）等服务，服务时间为每日8:00-18:00，解决家属白天照护不便的痛点，收费标准为80-150元/人/天。

Ø短期托养服务：针对家属临时外出、术后康复等场景，提供1-15天的短期托养服务，包含24小时基础护理、营养餐饮、康复辅助、健康监测等，收费标准为200-350元/人/天，灵活适配临时照护需求。

Ø居家上门服务：辐射周边15分钟养老圈，提供上门助浴、助餐、助洁、助行、用药提醒、健康巡诊、康复训练、心理疏导等服务，按服务项目分级收费（30-100元/次），实现“足不出户享专业照护”，是社区嵌入式机构的核心盈利补充。

Ø基础配套服务：免费提供健康咨询、养老政策解读、家属照护知识培训，定期开展社区养老公益活动（健康讲座、免费体检、节庆慰问），提升机构在社区的认可度与公信力，为后续引流奠定基础。

4. 盈利模式（轻量化、多元化）

Ø核心收入：日间照料费+短期托养费+居家上门服务费，三者占总盈利的85%以上，其中居家上门服务因辐射范围广、需求旺盛，成为核心增长极，占比可达40%左右。

Ø成本控制：场地面积小，租金成本低；人员精简，可采用“固定人员+外包人员”结合模式，降低人力成本；无需配备高端医疗设施，仅需基础康养设备，运营成本可控。

Ø政策补贴：享受社区养老服务中心补贴、护理型床位补贴（若设置护理床位）、居家养老服务补贴，补贴收入可覆盖15%-25%的运营成本，提升盈利空间。

Ø增值收入：与社区卫生服务中心、药店、家政公司合作，提供药品代购、康复器材租赁、高端居家照护等增值服务，收取少量佣金或服务费，补充盈利来源。

5. 标准化流程

1. 社区摸排（与社区居委会合作，摸排周边长者数量、健康状况、照护需求）→2. 服务推广（社区公告、入户宣传、老年活动引流，介绍服务内容与收费标准）→3. 需求对接（客户咨询，明确服务类型、时间、需求）→4. 健康评估（护理团队评估长者健康状况，确定服务等级与方案）→5. 服务落地（按服务标准，提供日间照料、短期托养或居家上门服务）→6. 客户反馈（定期收集客户及家属反馈，优化服务内容）→7. 续约与转介绍（做好客户维护，鼓励客户长期合作及转介绍，拓展客群）。

为便于政府部门、投资者快速对比选型，结合前文核心数据与运营模式，我们从客群、投入、回本周期、核心优势、潜在风险五个核心维度，绘制全维度对比表，数据均来自权威信源与实操测算，可直接用于决策参考：

* 数据来源：各类型标杆项目运营数据、中成筑工项目实操测算、国家统计局及民政部公开数据）

1. 行业核心风险研判（可落地规避）

结合中成筑工多年颐养项目实操经验，当前颐养产业主要面临四大核心风险，我们将结合项目类型给出针对性规避方向，确保风险可预判、可管控：

Ø合规风险（全类型通用）：核心为医保合规、消防合规、产权合规、资质备案合规，其中医养结合机构、存量改造项目风险最高。规避建议：提前对接民政、医保、消防部门，明确审批要求；存量改造项目需提前核查物业产权，确保符合养老机构建设规范；委托专业团队（如中成筑工）开展合规审核，避免后期整改。

Ø运营风险（差异化）：CCRC项目侧重运营团队专业化与服务标准化风险；医养结合机构侧重医护人员流失与医疗服务质量风险；旅居项目侧重淡旺季空置风险；社区嵌入式机构侧重客群引流与服务半径风险。规避建议：建立标准化服务体系，加强人员培训；淡旺季差异化定价与运营转型；联动社区、医院、旅行社拓展客群。

Ø成本风险（全类型通用）：核心为人力成本、运营成本、改造/建设成本超支，其中重资产项目（CCRC、医养结合）风险最高。规避建议：轻资产切入优先选择存量改造路径；采用“固定人员+外包人员”结合模式控制人力成本；建立成本管控机制，定期核算运营数据，及时优化。

Ø市场风险（全类型通用）：核心为同质化竞争、客群需求变化、政策调整风险。规避建议：结合区域客群需求精准定位，打造差异化优势；持续关注政策导向，及时调整项目运营模式；加强品牌建设，提升客户粘性与口碑。

2. 分主体专业建议（精准适配）

（1）政府部门

聚焦“兜底保障+政策引导”，完善普惠养老服务体系：

一是加大对护理型床位、社区养老、适老化改造的补贴力度，明确补贴标准与发放流程，提升企业参与积极性；

二是简化养老机构审批流程，推行“一窗受理、并联审批”，缩短审批周期；

三是加强行业监管，规范收费标准与服务质量，建立常态化考核机制；

四是扩大长期护理保险覆盖面，完善报销政策，进一步释放市场需求。

（2）机构投资者

结合自身资金实力与资源优势，精准选型、控制风险：

一是中小投资者优先选择存量物业改造、社区嵌入式、旅居候鸟式三大轻资产路径，投入可控、回本较快；

二是高资金实力投资者可布局CCRC、医养结合型项目，依托长期资金优势，打造品牌化、连锁化项目；

三是无论选择何种路径，均需提前开展市场调研，精准匹配区域客群需求，避免同质化竞争；

四是依托专业团队（如中成筑工）提供的“改造+运营+合规”全链条服务，降低运营与合规风险。

（3）存量资产运营商（酒店、商业等转型主体）

依托自身物业优势，快速切入颐养赛道，实现资产盘活：

一是优先选择存量酒店改造为颐养公寓、护理中心，复用原有配套设施，降低改造与运营成本；

二是结合物业位置、硬件条件，精准定位客群（如城市核心区侧重社区嵌入式，旅游城市侧重旅居康养）；

三是无需盲目投入高端医疗设施，优先与周边医院、社区卫生服务中心合作，降低投入成本；

四是委托专业团队开展适老化改造与运营指导，确保项目合规、高效运营。

（4）康养从业者

聚焦专业化能力提升，适配行业发展趋势：

一是深耕细分领域，如存量改造、认知症照护、康复理疗等，打造核心竞争力；

二是加强专业知识与技能培训，考取护理、康复、医保合规等相关资质，适配医养结合、专业化运营需求；

三是关注行业政策与市场变化，及时调整服务模式，提升客户服务体验；

四是依托连锁化机构，实现个人职业成长与发展。

本附录汇总当前颐养产业核心政策，明确政策出处、发布时间与核心要点，为项目立项、合规运营提供政策支撑：

1. 《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》（发布单位：国务院，发布时间：2022年2月，核心要点：提出到2025年，护理型床位占比不低于55%，2026年进一步提升至73%以上；推动医养结合深度融合，扩大长期护理保险试点范围；支持存量物业适老化改造，鼓励社会资本参与普惠养老服务。）

2. 《2026年养老服务工作要点》（发布单位：民政部、国家卫生健康委员会、国家发展和改革委员会，发布时间：2026年1月，核心要点：重点推进护理型床位建设，加大对普惠型养老机构的补贴力度；规范养老机构运营管理，加强医保合规监管；推广存量物业适老化改造典型案例，推动行业标准化、品牌化发展。）

3. 《社区养老服务中心建设与运营规范》（发布单位：民政部，发布时间：2025年10月，文号：民发〔2025〕123号，核心要点：明确社区嵌入式小微养老机构的建设标准、服务范围、人员配置要求，辐射半径不超过15分钟，护理人员与轻度失能长者配比不低于1:4。）

4. 《关于扩大长期护理保险制度试点的意见》（发布单位：国家医疗保障局、财政部，发布时间：2025年8月，核心要点：将长期护理保险试点城市扩至49个，覆盖参保人员4500万人，报销范围涵盖失能照护、康复理疗等服务，进一步降低长者照护付费压力。）

5. 《适老化改造指南》（发布单位：住房和城乡建设部、民政部，发布时间：2025年5月，核心要点：明确存量酒店、商业公寓、住宅等物业的适老化改造标准，包括无障碍通道、紧急呼叫装置、扶手安装等核心要求，鼓励各地给予改造补贴（按改造投入的10%-20%）。）

6. 《医养结合机构管理办法》（发布单位：国家卫生健康委员会、民政部，发布时间：2024年12月，核心要点：明确医养结合机构的资质审批、医疗服务范围、运营管理要求，规范医保报销流程，严禁违规套取医保资金。）

* 政策出处说明：以上政策均来自国务院官网、民政部官网、国家卫生健康委员会官网、国家医疗保障局官网、住房和城乡建设部官网等官方信源。

出品单位：

北京中成筑工项目管理有限公司（简称：中成筑工）

调研时间：

2025年10月-2026年3月

咨询/合作联系方式：

邮箱29281597@qq.com

声明：本报告所有数据均经过交叉核验，内容仅供决策参考，版权归北京中成筑工项目管理有限公司（简称：中成筑工）所有，所有转载、引用需注明出处。

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【中成筑工】（全称：北京中成筑工项目管理有限公司）聚焦酒店、颐养、餐饮三大核心赛道，提供全生命周期一体化咨询顾问与项目管理服务。依托核心团队15年以上文旅康养、商业地产及酒店餐饮行业操盘经验，公司以 “精准赋能项目价值，全程护航商业成功” 为使命，为客户提供从战略规划、前期策划、筹开、筹建管控到运营支撑、品牌升级的全流程解决方案，同步通过旗下子公司重庆中盈联建项目管理有限公司（简称“中盈联建”），实现对餐饮项目的专项深度服务覆盖，构建 “酒店 + 颐养 + 餐饮” 三位一体的全产业链服务生态。

免责声明： 本文基于当前市场信息进行分析，仅供参考，不构成任何投资建议。

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