广州市存量资产与城市更新深度调研报告（2026年）
阿博吉/文
广州作为粤港澳大湾区核心引擎、国家中心城市与超大城市，已全面进入存量提质增效发展阶段。全市写字楼、商业综合体、产业园区、老旧厂房、城中村、历史街区等存量资产规模庞大、类型多元，伴随产业迭代、消费升级与空间治理精细化，供需错配、产权复杂、资金周期长、转型同质化、不良资产攀升五大矛盾凸显。
本报告系统梳理广州存量资产规模、运营现状、持有主体结构，解析资产盘活路径、城市更新政策体系及核心参与主体，聚焦当前痛点并提出优化方向，为政府、国企、金融机构与市场运营方提供全景式参考。
一、调研摘要
广州城市发展已从大规模增量扩张转向存量挖潜+内涵提升新阶段。截至2026年一季度，全市商办、产业、老旧住区、低效工业等核心存量资产体量居全国前列，呈现核心区优质稀缺、外围低效过剩、区域严重分化特征。
当前形成国企主导、民企主力、外资参与的存量盘活格局，以三旧改造、低效用地再开发、城中村改造、历史街区微更新为核心抓手，政策体系全国领先，但仍面临产权协调难、改造投入大、回报周期长、产业导入弱等瓶颈。
未来广州城市更新将走向政府统筹、市场运作、多元参与、精细可持续，以产业赋能、功能混合、金融创新、文化传承为核心，打造超大城市存量更新样板。
二、广州存量资产核心现状（2026年一季度）
（一）资产规模与核心类型
写字楼（供应高峰，结构性过剩）
全市甲级写字楼总存量约770-780万平方米，2025-2026年新增供应超130万平方米，高度集中珠江新城、琶洲、金融城三大核心板块。
2026年预计再入市约87万平方米，总存量同比扩张11.3%，为近年供应峰值。
商业综合体（总量庞大，两极分化）
全市商业存量超1200万平方米，涵盖购物中心、社区商业、专业市场、特色街区，天河、越秀、荔湾占比超55%。
核心商圈：天河路、北京路、上下九、白鹅潭；新兴商圈：万博、琶洲、金融城。
产业园区/老旧厂房（工业存量巨大，低效突出）
工业存量用地超900平方公里，村镇工业集聚区、老旧厂房（建成超15年）占比约40%，主要分布白云、番禺、花都、黄埔、增城。
全市识别低效用地约622平方公里，2035年目标盘活310平方公里，为全国超大城市最大规模低效用地再开发工程。
城中村与老旧小区（更新主战场）
全市在册城中村291个，2021-2035年分批推进全面改造与混合改造，涉及用地超100平方公里。
老旧小区累计改造1277个，惠及301万居民，仍有超500个待改造，集中越秀、海珠、荔湾等老城区。
不良资产（规模攀升，以地产与制造业为主）
广州地方AMC（广州资产）2019-2025年累计收购不良资产包超350个，收购本金超260亿元。
2025年全市不良债权余额超650亿元，以商业办公、城中村改造、制造业厂房为主，烂尾楼、闲置商业、抵押工业用地为处置重点。
（二）出租率/空置率现状（分化极其显著）
写字楼（整体承压，新兴板块优于传统核心）
全市甲级写字楼平均空置率21.7%-22.4%，平均租金116-123元/㎡/月，同比下跌7%-11%。
分区域：
琶洲/金融城：空置率16%-20%，租金120-140元/㎡/月，AI、电商、金融总部需求支撑；
珠江新城：空置率20%-23%，租金130-150元/㎡/月，稳定但增长乏力；
越秀/荔湾老城区：空置率28%-35%，租金80-100元/㎡/月，楼宇老旧、硬件不足；
外围板块：空置率30%-45%，租金50-70元/㎡/月，去化艰难。
核心需求：TMT、金融、专业服务、电商新零售、人工智能，占比超65%。
商业综合体（核心承压，社区坚挺）
核心商圈购物中心：出租率65%-75%，老牌商场空置率最高超45%，闭店、缩店常态化；
社区商业/区域型商场：出租率85%-95%，刚需消费支撑，稳定性最强；
特色文旅商业（永庆坊、沙面、北京路）：出租率75%-88%，文商旅融合韧性突出。
产业园区/老旧厂房（优质紧缺，低效闲置）
优质主题园区（生物医药、智能制造、数字经济）：入住率88%-95%，租金35-55元/㎡/月；
普通老旧厂房/村镇工业集聚区：空置率35%-60%，层高不足、配套缺失、环保不达标，无法适配新产业。
城中村/老旧小区
城中村出租率普遍90%+，但环境差、安全隐患突出、权属混乱；
老旧小区空置率低，但设施老化、无电梯、停车难、公共服务不足。
（三）资产区域分布特征
天河区：高端写字楼、顶级商圈核心，资产质量全市最优，珠江新城、金融城为存量盘活标杆。
海珠区：琶洲数字经济与总部经济高地，写字楼去化领先；老城片区老旧楼宇、城中村集中。
越秀区/荔湾区：历史建筑、老旧商业、传统写字楼密集，资产老化严重，以微改造、文保修缮为主。
白云区/番禺区：城中村、老旧厂房、社区商业海量，低效资产集中，为城市更新主战场。
黄埔区/增城区/花都区：产业用地庞大，老旧工业区多，重点推进工业上楼、产城融合、低效用地再开发。
南沙区：新兴商务区与产业载体快速增长，存量规模较小、成长性强。
三、存量资产持有主体结构
（一）国企（绝对主导，占比约60%）
市属国企（核心持有与盘活平台）
广州城投集团：资产总额超6000亿元，持有核心写字楼、商业、地标、保障房、基础设施资产，负责城市更新投融资与大宗资产盘活，推动REITs、CMBS等证券化退出。
广州资产管理有限公司（广州AMC）：AAA评级地方金融资产管理平台，专注不良资产收购、债务重组、烂尾楼盘活，为全市不良资产处置核心枢纽。
广州工控集团：持有大量工业厂房、老旧工业区，打造土地一张图数字化资管平台，推进旧厂转科创园、工业上楼。
珠江实业、越秀集团、广州地铁、广州轻工：分持商业办公、轨道上盖物业、老旧厂房、老字号商业，聚焦专业化盘活。
区属国企
天河、海珠、白云、黄埔等区属国资平台，为区域更新实施主体，负责做地、整备、安置房建设、产业园区运营。
（二）民企（重要参与方，占比约30%）
本地民企：富力、恒大、碧桂园、时代、敏捷等，持有大量商办、旧改项目，部分面临债务压力，不良资产占比较高；本地运营商专注社区商业、文创园、联合办公。
外地民企：万达、龙湖、华润、宝龙、红星美凯龙等，通过收购、合作参与商业改造、产业园运营。
（三）外资（补充力量，占比约10%）
凯德、恒基、新鸿基、领展、黑石等，聚焦核心区优质写字楼、成熟商业长期持有；
仲量联行、戴德梁行、高力国际等，提供估值、招商、运营咨询，主导高端租赁市场。
四、存量资产盘活与改造核心思路
（一）四大主流转型方向
商业资产：从“购物 Mall”到“体验+社交+文商旅”
老旧商场改造：缩减传统零售，放大沉浸式娱乐、特色餐饮、文创市集、亲子、运动健康；
社区商业升级：锚定15分钟生活圈，强化生鲜、养老、托育、医疗、便民服务；
历史商圈微更新：永庆坊、北京路模式，留改拆并举，植入夜间经济、网红打卡、非遗体验。
写字楼：从“传统办公”到“产业+生态+灵活空间”
老旧楼宇硬件升级：电梯、空调、智能化、消防改造，分割小面积单元，适配初创与小微企业；
产业主题化：绑定AI、生物医药、数字经济、跨境电商，打造研发+办公+中试+配套产业社区；
功能混合：底层商业+咖啡+会议+健身，上层办公，提升粘性与坪效。
工业资产：从“老旧厂房”到“科创/文创/产城融合”
旧厂→科创园：改造层高、承重、排污，适配实验室、中试、智能制造；
旧厂→文创园：保留工业风貌，引入设计、艺术、影视、新媒体；
工业上楼：低效用地拆旧建新，建高层标准厂房、产业大厦，提升容积率，落地高端制造。
城中村/老旧小区/不良资产：从“低效/闲置/风险”到“宜居/产业/价值再生”
城中村：政府主导+依法征收+净地出让，统筹安置、产业、公服、保障房，实现整片区活化；
老旧小区：微改造+加装电梯+停车扩容+管网更新，同步养老、托育、社区服务；
不良资产：AMC收购+债务重组+引入新投资方+合作开发，盘活烂尾楼、抵押资产。
（二）关键改造策略
功能转换：工改商、工改办、商改办、旧物业改保租房，政策绿色通道支持；
容积率优化：符合条件可提高容积率，增配公园、学校、医疗、停车等公益设施；
历史保护：岭南风貌、骑楼、历史建筑坚持小规模、渐进式、绣花式更新，严禁大拆大建；
资金多元：专项债+国企资金+社会资本+城市更新基金+REITs/CMBS+银行专项贷，2026年城市更新固投目标2000亿元。
五、广州市城市更新政策体系（全国最完善之一）
（一）顶层法规与规划
《广州市城市更新条例》：确立政府统筹、市场运作、多方参与、惠民优先，覆盖旧村、旧厂、旧城镇、老旧小区、历史街区、低效用地等全类型。
《广州市低效用地再开发专项规划（2023-2035）》：全国超大城市首个低效用地总纲，2035年盘活310平方公里，建立存量一张图全周期管理。
《广州市“三旧”改造实施办法》：明确改造路径、审批、收益分配、历史保护，稳定市场预期。
《广州市城中村改造专项规划（2021-2035）》：291个村分类施策，构建1+N+X政策体系，配套40余项细则。
（二）住建与规划专项政策
老旧小区改造：2025-2027年计划改造超300个，中央+地方资金兜底，支持原拆原建、加装电梯。
低效产业用地：支持整片区统筹、多主体联合、弹性供地，简化产权分割与转让。
规划用地五大工具包：规划弹性、土地整备、土地供应、规划许可、不动产登记，支持房票安置全市通用，审批周期大幅压缩。
（三）金融与配套支持
金融创新：专项贷、更新基金、Pre-REITs、类REITs、公募REITs、CMBS，广州城投打造华南不动产资管生态圈。
税收减免：改造项目免征部分行政事业性收费，房产税、土地使用税、契税优惠。
审批绿色通道：并联审批、一事一议、正面清单管理，审批时限缩短50%+。
六、广州存量资产处置与城市更新核心企业
（一）国有平台（主导定盘）
广州资产（广州AMC）：不良资产收购、债务重组、烂尾楼盘活核心，处置规模华南领先。
广州城投：城市更新投融资、大宗资产运营、证券化退出龙头，推动不动产私募基金与REITs落地。
广州工控：旧工业区盘活、工业上楼、科创园区建设标杆。
广州交易集团：国有资产公开交易、拍卖、推介平台，助力低效资产市场化流转。
（二）民营运营与建设（主力执行）
本地：金螳螂、珠江监理、本土产业园运营商、商业运营机构，覆盖设计、改造、招商、运营全链条；
全国：华润、龙湖、万达、宝龙、红星美凯龙等，聚焦商业与产业赛道。
（三）外资机构（补充参与）
投资：凯德、领展、黑石等收购核心优质资产；
服务：仲量联行、戴德梁行、高力国际等提供专业咨询与租赁管理。
七、广州城市更新与存量盘活核心问题
供需错配：老旧资产硬件落后，无法适配新兴产业与年轻消费；优质产业社区、体验商业供给不足，低端过剩。
产权复杂：城中村、旧厂、老旧小区多业主、小产权、抵押查封、历史遗留突出，协调成本高、推进慢。
资金压力：改造成本高、回报周期8-15年，社会资本积极性不足，过度依赖政府与国企。
转型同质化：商业扎堆文创网红、办公跟风科创孵化，缺乏地域特色与精准产业定位。
不良处置难度加大：地产类不良抵押物价值下行，制造业旧厂变现弱，债务重组复杂。
产业导入不足：重物理改造、轻产业运营，园区与写字楼招商能力弱，空置率居高不下。
八、结论与行业启示
（一）结论
广州已进入存量为王、精细更新的高质量发展阶段，存量资产规模、政策体系、市场成熟度全国领先，形成国企主导、市场运作、多元参与格局。当前处于低效过剩、优质稀缺、风险出清、价值重塑关键期，正从大拆大建转向微更新、精改造、可持续、产城人文融合。
未来核心方向：以产业赋能为魂、以功能混合为体、以金融创新为血、以岭南文化为根、以民生保障为本，打造超大城市存量更新与高质量发展典范。
（二）行业启示
资产持有者
国企：加快低效资产盘点，通过转让、合作、REITs退出提升周转率；
民企：避开传统商办重资产，聚焦产业园区、社区商业、保租房、文商旅细分赛道；
外资：坚守核心优质资产，规避外围低效项目。
运营服务商
深耕细分，打造产业招商、智慧运营、文商旅活化核心能力，拒绝同质化；
绑定国企与AMC，参与不良盘活与旧改，获取低成本资产机会。
政府与金融机构
持续简化产权协调、审批、安置流程，降低社会资本门槛；
加大长周期、低成本金融产品供给，推进公募REITs、专项基金，吸引长期资本。
