古明
专注于商业、文旅、酒店类项目
一站式工程咨询与全流程落地赋能
引言
五月的城市，正是新旧交替的季节。春风吹过，一些沉睡多年的老厂房、老街区、老建筑，正在悄然苏醒。
它们曾是城市的工业脊梁、商业记忆，却因时代变迁而沉寂。如今，随着城市发展从增量扩张转向存量提质，这些“旧壳”正在被注入新的生命力。工业遗产变身潮流商业街区，老旧厂房崛起为文化地标，百年建筑在“新定位、微改造”中重焕生机。
当“拆”不再是唯一选项，这些存量改造项目，正在用“新旧融合”的智慧，书写着商业项目新陈代谢的另一种可能。
盘点当前国内优秀的存量改造案例，可以发现一个共同的改造逻辑：“修旧如旧”不是简单的复制历史，而是用现代语言转译记忆；“新旧融合”不是生硬的拼贴，而是让老物件融入日常消费场景；存量改造的本质，是让老建筑从城市的“包袱”变成可被激活的“资产”。
本次将用上、下两个篇幅将六个国内代表性的存量商业改造项目进行拆解分析，本篇聚焦无锡、南京、天津的三个项目，从设计手法、空间重塑到业态焕新，拆解它们如何让“旧壳”长出“新颜”。
01 无锡运河汇1958：
钢铁厂的“留骨生肌”与TOD新生
Wuxi Canal Confluence 1958:
The "Bone Preservation and Tissue Regeneration" Project at the Steel Factory and TOD's New Beginnings
坐标：江苏无锡 | 前身：无锡钢铁厂（始建于1958年）
在无锡古运河畔，一座承载着新中国钢铁工业记忆的老厂区，正在变成年轻人争相打卡的城市会客厅——运河汇1958。
这里的前身是无锡钢铁厂，新中国钢铁工业的“十八罗汉”之一，曾书写着无锡工业的辉煌。1958年建厂，鼎盛时期一万多名钢铁工人在这里挥洒青春。然而，随着时代变迁，钢铁厂于2007年整体搬迁至泰州，留下了一片废弃的厂房和锈迹斑斑的设备，古运河边几座残存的厂房构架，与鳞次栉比的老房子形成鲜明反差。
2019年，无锡地铁联合华侨城集团、梁溪文旅集团，以地铁5号线建设为契机，开启了这场工业遗存的“重生”之旅。2023年下半年，运河汇正式开业，开业首年客流超230万人次，店铺出租率达95%。
建筑：留骨生肌，TOD+工业遗存活化
运河汇项目的改造，秉持“留骨生肌”的创新策略：保留工业遗存的历史骨架，注入文旅开发的新生机。项目占地面积约3.5公顷，建筑面积约6.2万平方米，在保存原有空间肌理的前提下，对部分建筑适当拆除和原址重建，对厂房的建筑形态进行重塑和提升。
最核心的设计亮点，是“TOD+工业遗存活化利用”模式的创新应用。项目紧邻地铁5号线清名古桥站，以地铁线路为轴，在交通枢纽导入的人流、商流、资金流基础上，融入区域内连片开发模式，建构一体化设计，与运河乃至整个古运河沿岸有机整合，产生文商旅聚合效应。
在具体建筑改造上，项目采用差别化改造方式：
1号厂房：采取“拆除复原+新建结构”方式，拆除了原厂房外墙的标准红墙常规砌筑墙体，保留并复原洞口的镂空砖砌筑手法，将其变为新墙体的设计元素，加入玻璃砖，与红砖进行虚实结合，形成一种“新旧互映”。
3号厂房：作为整个项目中尺度最大的建筑，横跨两百多米长度，在充分保留巨构空间和立面横向遮阳板的基础上，植入室内、半室内和室外的各种尺度、材质和功能的空间，打造“天际艺术馆”“漂浮盒子”“悬挂书屋”以及“文化山谷”的建筑美学空间。
走在运河汇街区里，“1958”的字样保留在厂房门头，如今已是“运河有礼国际购物中心”，巨大的龙门吊提醒着那段峥嵘岁月。
场景：三大维度构筑工业遗存新场景
1.城市剧场”的沉浸式漫游：三号厂房被赋予“城市剧场”的概念，空间、道具、装置、人物成为舞台上的一员，公众、城市、艺术、梦想渐次铺展。观众进入的路径不是单向的，而是一个敞开式、开放式的探索过程。观众在“山谷”中漫游的同时，也走在去往不同剧场的路上。
2.运河文化的当代转译：项目地处无锡古运河风光带，紧邻清名桥沿河历史文化街区。户外露台正对运河，夜幕降临时，露营灯光与河水倒影重叠，新旧时空在此交融。灯光设计上，以“运河叙事”为锚点，通过立体化的照明布局，勾勒出建筑物的立体轮廓和空间层次，让古老的运河焕发出前所未有的光彩。
3.工业美学的空间叙事：旧厂房的龙门吊被保留为装置艺术，斑驳砖墙与钢结构楼梯形成反差美学。1号厂房内，红砖与玻璃砖相互映衬，营造出工业风与现代美学相交融的购物氛围；3号厂房中，横向水泥遮阳板滤出层层阵列式光影，人置身其中的超尺度感受，成为运河汇最具辨识度的存在。
业态：主理人文化+首店矩阵
运河汇的业态布局，以“主理人文化”为内核。街区负责人介绍，在招商时不仅看品牌调性，更看重主理人的“博主基因”。
项目引入了多个特色品牌：
BASEMENT FG江苏首店：2300平方米的超大空间，集服饰购物、咖啡休闲与音乐互动于一体，店内还有实时直播区域，为线上线下消费者带来全方位、沉浸式的潮流体验。
几何书店：江苏区域首签、无锡首进的复合式文化体验空间。
蔚来中心：一城一店的特色布局。
华为智能生活馆：无锡市首家。
一尺花园、No worries：首进无锡的标杆餐饮品牌。
福福：新中式服饰店，主理人将自己对中式美学的理解在这里落地。
此外，项目还引入渡口茶空间、漾应的火塘等主理人品牌，以及星巴克、Wagas、M Stand、棒约翰等打造非典型品牌矩阵。目前，运河汇已聚集百余家商户，主理人品牌占比达70%。
从钢铁轰鸣到秀场乐声，运河汇的蜕变印证了城市更新的深层逻辑：主理人的个性、艺术的空间叙事与运河的文化基因，共同编织出一张“年轻无锡”的面孔。正如项目负责人所言：“运河不仅仅是历史符号，更是人们生活的一部分。所以，改造只是起点，运营才是生命线。”
02 南京“红色记忆”红创PARK：
从老仓库到红色文创活力场
Nanjing "Red Memories" Red Creation PARK:
From the old warehouse to the vibrant Red Cultural and Creative Space
坐标：江苏南京 | 前身：南京某老仓库（始建于20世纪50年代）
在南京秦淮河畔，一座沉睡多年的老仓库正在以“红色记忆”之名焕发新生。这里曾是计划经济时期的重要物资储备库，见证了新中国初期的建设热潮。如今，它被改造为集红色文化展示、青年创业、休闲商业于一体的复合型文创园区——红创PARK。
建筑：修旧如旧，让红色基因“透”出来
改造的第一原则，是“修旧如旧、功能焕新”。项目保留了老仓库的坡屋顶、红砖墙、木桁架等典型工业建筑特征，同时完成了结构加固与消防升级。最亮眼的设计，是新增的红色钢构观光楼梯，以象征革命精神的红色为主调，蜿蜒上升，打破原有建筑封闭沉闷的形态，将人们从地面引向屋顶的“红色记忆”观景平台。
建筑外立面打造了三级红色叙事体系：以红色楼梯为核心视觉符号，以“红色记忆”主题橱窗展示党史故事与老物件，以创意红色标语与艺术装置营造沉浸氛围。三大元素相互呼应，让老仓库从街巷背景一跃成为具有鲜明红色文化标识的城市节点。
场景：三大亮点构筑红色沉浸场域
1.红色记忆的活态保留：园区内保留了当年的标语墙、物资流转记录板、老式吊灯等历史痕迹。步入其中，仿佛穿越回那个火热的建设年代。常设的“红色记忆”展馆，通过老照片、老物件和多媒体互动，讲述仓库背后的城市故事。
2.红色文化的创新体验：项目采用“红色文创+沉浸式剧本游”模式，推出《秘密物资线》等实景角色扮演游戏，让年轻人在解谜闯关中了解党史、体验革命年代。同时，定期举办红色主题市集、红色电影放映、老歌新唱音乐会等，让红色文化可参与、可互动。
3.开放共享的青年创客空间：项目打破传统红色教育基地的封闭感，引入青年创客工坊、共享办公区、红色主题咖啡馆。市民可随时进入，在红砖墙下喝一杯“红星咖啡”，在“初心讲堂”参加一场创业分享会，红色记忆与当代青春在此交汇。
业态：红色文创+青年社群+轻社交
业态布局围绕“红色+”展开：一层为红色文创商店（销售红色主题设计产品、老字号联名款）、主题咖啡馆、快闪展区；二层为青年创客空间、剧本游体验馆、小型剧场；三层为屋顶花园和观景平台，可俯瞰秦淮河风光。
目前已引入“红色印记”文创集合店、“初心咖啡”、“星火剧场”等特色品牌，并与南京多所高校合作设立红色文创实践基地。园区不定期举办“红创市集”“青年红色论坛”，成为周边年轻人社交、学习、娱乐的新去处。
从沉寂的老仓库到活力迸发的红色文创地标，红创PARK让红色记忆不再只是教科书里的文字，而是可触摸、可体验、可消费的日常场景。
03 天津“津一·Park”：
老厂房里的工业风社交场
Tianjin "Jin Yi Park":
An Industrial-Architecture Social Gathering Place in an Old Factory Building
坐标：天津河东区 | 前身：天津第一机床总厂（始建于1951年）
在天津河东区，一座承载着新中国机床工业记忆的老厂区，正在变成年轻人争相打卡的社交新地标——“津一·Park”。
这里的前身是天津第一机床总厂，新中国机床行业“十八罗汉”之一，曾研制出中国首台自主知识产权全齿轮机床。随着产业调整与城市变迁，老厂区一度沉寂。如今，在保留22栋老建筑的基础上，这里更新为开放式街区，吸引30余家企业入驻，餐饮、演艺、策展等空间相继开放。
建筑：保留每一处老厂房的“性格”
“我们更看重的是保留每一处老厂房的空间性格，让人一眼就能看出它曾经的工业属性。”项目负责人介绍，设计中秉承“保留记忆，修旧如故”的理念，在保留原有结构特征的基础上，因地制宜引入多样化业态。
园区内的天津机床工业博物馆，以实物机床和历史资料的形式，集中展示中国机床工业的发展脉络。这里展出40余台机床及工业实物，让观众能从多个维度了解这段工业记忆。
建筑：保留每一处老厂房的“性格”
“我们更看重的是保留每一处老厂房的空间性格，让人一眼就能看出它曾经的工业属性。”项目负责人介绍，设计中秉承“保留记忆，修旧如故”的理念，在保留原有结构特征的基础上，因地制宜引入多样化业态。
园区内的天津机床工业博物馆，以实物机床和历史资料的形式，集中展示中国机床工业的发展脉络。这里展出40余台机床及工业实物，让观众能从多个维度了解这段工业记忆。
场景：三大场景重构工业遗产空间
1.老物件成为“活”的风景：在由苏联专家楼修缮而成的咖啡店里，万能测齿仪、显微镜等老设备静静陈列。铭牌字迹仍然清晰，边角磨损亦未遮掩。“这些老物件留在店里不仅为装饰，顾客喝咖啡时常问起它们的用途。让它们被看见，比锁进仓库更有意义。”店长万笔凤说。
2.宠物友好的社交空间：园区打造了宠物友好空间，多数商户允许宠物进入并设有专属区域，部分饮品店外还配备宠物饮水设施。此前举办的“慢人生活节”“宠物国际美食节”等活动，吸引越来越多的年轻人来此“打卡”。
3.工业风的日常漫游：园区里，市民牵着宠物在散步，偶尔驻足街边展出的“内燃机牵引车”“摇臂钻床”旁讨论用途；年轻人以老厂房为背景拍下“工业风”照片。冬日午后，阳光洒在草坪与外摆区，闲坐聊天的市民让曾经封闭的厂区变得有温度。
业态：餐饮+演艺+策展+博物馆
园区吸引30余家企业入驻，餐饮、演艺、策展等空间相继开放。从机器轰鸣的生产空间到闲适消费的休闲场所，用途虽变，但那些被保留下来的旧物与格局，仍在悄然讲述着这片土地曾经的故事。
无锡运河汇1958、南京红创PARK与天津津一·Park，代表了存量改造的三种不同路径：TOD+工业遗存活化、红色文化赋能、工业风社交场景再造。
前者将废弃钢铁厂与地铁上盖开发深度绑定，以“留骨生肌”的策略让工业骨架长出商业新肌理，让运河边的工业锈带变为文旅秀带；中者以“红色记忆”为主题，将老仓库转化为集文创、剧本游、青年创客于一体的活力场，让红色文化从教科书走进日常消费；后者保留了老厂房的空间性格与工业设备，以宠物友好、咖啡博物馆等轻介入方式，打造年轻人愿意“待上一整天”的社交聚场。
这三个案例展示了“如何让老建筑先活下来”。
无锡运河汇：存量改造可以与城市公共交通深度协同。TOD模式导入的不仅是人流，更是项目持续运营的生命力。当工业遗存与地铁、运河形成联动，老厂房便成了城市新的流量入口。
南京红创PARK：主题化是存量改造的捷径。找到一个与在地文化高度契合的主题（如红色记忆），并将其贯穿于建筑、场景、业态的全链条，老建筑便能从“普通旧房”升级为“独特目的地”。
天津津一·Park：存量改造的诚意，藏在“让老物件活起来”的细节里。万能测齿仪不是展品，而是咖啡店里的日常风景；老厂房不是背景板，而是宠物友好、市集活动的发生场。当工业记忆融入日常消费，老建筑便有了持续吸引人的温度。
存量改造的第一步，从来不是“设计多惊艳”，而是“先让项目活下去”。从无锡到南京再到天津，这些项目用实践证明：老建筑不需要被拯救，只需要被看见、被理解、被恰当地使用。
（下篇将继续分享广州珠江云手、长沙油脂厂·1936、长沙新粮仓三个案例，敬请期待。）
（注明：本篇文章部分图片摘自网络）
古明
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综小筑平台创业合伙人
古明建筑事务所创始人
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