2026年天津市场商业调研分析_展会资讯_资讯

2026年天津市场商业调研分析

调研背景

天津作为北方重要的经济中心城市，2025年GDP总量达1.85万亿，常住人口稳定在1364万，人均可支配收入提升至5.59万元，年度旅游人次突破2.72亿，无论是经济基础、人口规模还是消费潜力，都为商业发展提供了坚实保障。但实际来看，天津商业市场长期呈现“慢热保守”的特点，2024年社会消费品零售总额仅突破4100亿元，与城市能级、人口基数及潜在消费能力不相匹配，目前已进入“高存量、高压力、高更新”的深度调整阶段。

当前，天津商业既面临着存量商业持续扩容、传统业态迭代升级、消费需求不断提升、区域商业竞争加剧等多重挑战，也迎来了城市更新政策驱动、首店经济快速崛起、业态创新步伐加快等发展机遇，市场格局正发生深刻变革。为剖析天津商业市场的发展与未来趋势，所以做了这次调研分析。

天津商业市场整体现状调研

1.1 商业存量规模：稳步扩容，增速放缓

据赢商大数据调研结果显示，2016年天津3万方及以上购物中心仅有49家，存量体量456.06万方；截至2025年，这两项数据分别增长至102家、969.78万方，数量与体量均实现翻倍，在全国城市中排名第13位。从扩容节奏来看，天津商业发展始终保持稳健，过去十年间，单年购物中心数量增量从未超过15%，2022年以来，增速进一步放缓至7%以下，清晰呈现出“存量提质、增量审慎”的发展思路，不再盲目追求规模扩张，而是注重现有商业项目的品质提升。

从人均商业面积来看，2025年天津人均商业面积为0.81㎡/人，低于同期商业准一线城市1.02㎡/人的平均水平，仍有较大提升空间。

1.2 商圈分布格局：核心集聚，区域不均

天津商业商圈的核心特征是“核心集中、外围分散”，区域发展不均衡的问题较为突出。核心商圈主要集中在津城核心区域，其中金街商圈、文化中心商圈、老城厢－古文化街商圈是三大核心集聚地，2025年这三大商圈合计引入品质首店194家，占全市首店总量的57%，集聚效应十分明显，成为天津商业的核心增长极。

从热门商业项目的分布情况来看，全市人气TOP10的商业项目中，多数位于核心城区的成熟商圈，且以开业5年以上的头部运营商成熟产品线为主，比如天津大悦城、万象城、天河城等，这些项目凭借成熟的运营模式和稳定的客群基础，长期占据人气前列。此外，有3个项目分布于外围区域，分别是东部空港经济区的SM天津滨海城市广场、北部武清区的佛罗伦萨小镇（也是唯一上榜的奥特莱斯项目）和南部的津南吾悦广场，这三个项目均在各自区域商圈中占据主导地位，服务周边居民及产业从业者。

需要重点关注的是，天津商业多中心发展目前仍不成熟，一方面存在“传统商圈与新兴商圈项目扎堆”的现象，另一方面部分区域又存在商业供给不足的问题；外围商圈与核心商圈之间缺乏有效的联动机制，资源无法实现高效互通；同时，老城区部分老旧百货面临转型困境，由于产权归属复杂、改造投入大等原因，改造升级的难度较大。

1.3 业态结构特征：零售主导，体验不足

通过实地调研了解，当前天津商业业态仍以零售业态为主，餐饮、娱乐、文创等体验类业态占比偏低，这一现状与赢商大数据给出的结论高度一致——天津商业活跃指数仅7.73分，低于整体商业力指数8.60分。零售业态占比过高、体验类业态布局不足，直接导致消费者在商场的停留时长较短，消费转化效率偏低，这也是天津商业“人气旺、盈利弱”的重要原因之一。

不过，近年来天津商业业态的优化趋势已逐步显现。头部商业项目持续加快业态调整步伐，比如天津天河城每年调整品牌数量超过100家，不断夯实“品质潮流新地标”的定位；天津金茂汇、龙湖天津梅江天街等新晋商业项目，引入的首进品牌及定制店型占比超过30%，重点加大体验类业态的布局力度；同时，工业遗存与历史建筑的活化利用成为商业新供给的重要来源，例如天津和平印象城整合四栋空置楼宇，打造出集室外步行街、口袋公园、屋顶公园于一体的复合型商业综合体，实现了业态与场景的双重创新，成为天津存量商业改造的标杆。

1.4 首店经济发展：数量激增，能级不足

首店经济已成为天津激活存量商业空间、提升消费能级的重要抓手，近年来发展势头迅猛。2025年，天津成功举办各类首发、首秀、首展活动125场，引入品质首店339家，数量较2024年几乎实现翻倍，涵盖时尚、餐饮、文创等多个热门领域。但从首店级别来看，天津首店经济仍处于“数量追赶”阶段，其中城市首店322家，区域首店15家，全国首店仅2家，高能级首店的数量明显不足，与北京、上海等一线城市及部分新一线城市存在差距。

首店分布呈现“头部集聚、梯队分化”的特点：天津万象城、大悦城作为核心商圈的标杆项目，分别引入62家、41家品质首店，和平大悦城、天河城等头部项目也均引入10家以上首店，成熟核心项目的品牌吸纳效应十分显著；从区域分布来看，核心商圈的首店集聚度较高，外围商圈则以非标首店为主，目前首店空间格局正从“单极集聚”向“核心稳定+次级承接”的梯度扩散阶段逐步演进。

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天津商业消费群体调研分析

2.1 核心消费群体定位

调研重点聚焦18-45岁核心消费群体，结合线上问卷调研与线下实地访谈的数据统计，该群体占天津商业消费总量的78%，其中25-35岁群体是绝对消费主力，占比达45%，不同年龄段、不同区域的消费群体呈现出鲜明的差异化特征：

1. 年龄分层：18-24岁年轻群体（占比23%），更注重潮流时尚与社交属性，追求高性价比，偏爱网红打卡、小众品牌及轻消费，消费决策更具冲动性；25-35岁中青年群体（占比45%），消费能力较强，既注重消费品质与体验感，也重视消费的便捷性，兼顾家庭消费与个人享受，消费决策相对理性；36-45岁成熟群体（占比32%），消费理念更为理性，重点关注产品的实用性与性价比，消费场景主要集中在家庭消费与生活服务类消费。

2. 地域分布：核心城区的消费群体以本地居民为主，更看重消费的便捷性与场景体验感，日常消费频次较高；外围区域的消费群体主要是周边社区居民与产业从业者，偏好一站式消费，注重消费的性价比与便捷性；旅游人群则主要集中在金街、古文化街等核心商圈，消费重点集中在文旅融合类产品与天津本土特色产品。

2.2 消费习惯与需求特征

1. 消费偏好：调研数据显示，68%的消费者更倾向于参与文创体验、亲子互动、特色餐饮等“体验式消费”，单纯的商品购买已无法满足其消费需求；57%的消费者注重消费的“个性化、差异化”，对首店、定制店及特色商户的关注度明显提升；49%的消费者会因商场的“场景氛围”选择前往消费，对沉浸式、主题化的商业场景需求强烈。

2. 消费场景：家庭消费、朋友聚会、休闲娱乐是天津消费者最主要的三大消费场景，占比分别为52%、38%、31%；线上线下融合消费已成为主流模式，72%的消费者会通过短视频、本地生活平台了解商业项目的活动信息与商户优惠，线上预约、线下消费的模式普及度较高，线上种草、线下转化的消费路径已形成。

3. 需求痛点：通过调研发现，消费者的核心痛点主要集中在四个方面：一是业态同质化严重，65%的消费者反映，天津多数商业项目“千店一面”，缺乏自身特色，难以形成持续吸引力；二是体验类业态不足，58%的消费者表示，商业项目的“可玩可逛性不强”，导致停留时长较短，难以产生二次消费；三是高端消费外流，42%的中高端消费者表示，会选择前往北京等城市购买高端品牌，天津本地高端商业供给不足；四是便民服务不完善，39%的家庭消费者反映，商场的亲子配套、休息设施等不够齐全，影响消费体验。

2.3 消费趋势变化

1. 理性消费常态化：消费者不再盲目追求品牌溢价，更注重“性价比”与“实用性”，简约消费、绿色消费的理念逐步普及，消费更加理性。

2. 体验消费深度升级：消费需求从“基础体验”向“沉浸式、个性化体验”转变，文旅融合、IP联动、策展式消费等新型消费模式成为新热点，消费者更注重消费过程中的情感共鸣与参与感。

3. 线上线下深度融合：短视频种草、直播带货、线上预约等方式已成为消费者消费决策的重要参考，商业项目的线上运营能力、线上线下联动能力，逐渐成为核心竞争力之一。

4. 本土文化消费崛起：消费者对天津本土文化、民俗特色的关注度不断提升，融合津味文化的商业场景与产品更受青睐，本土文化与商业的融合已成为重要发展方向。

032

经营现状调研分析

3.1 商户整体经营态势

1. 核心痛点：一是“各自为战”现象突出，缺乏有效的联动营销渠道，无法实现客流共享，难以形成营销合力；二是曝光度不足，拥有优质产品，但缺乏商场宣传资源与线上推广能力，品牌知名度较低，难以被消费者知晓；三是营销成本偏高，自身营销预算有限，无法独立开展线上推广与线下活动，营销效果不佳；四是业态竞争激烈，同类业态扎堆布局，同质化竞争严重，利润空间被不断压缩。

2. 核心需求：商户的核心需求集中在四个方面：①希望商场牵头开展联合营销活动，实现客流共享、互利共赢；②需要商场提供免费宣传资源，比如商场LED屏、官方公众号等，提升品牌曝光度；③希望获得专业的营销培训与指导，提升自身的线上运营、客户维护能力；④期待商场优化业态布局，减少同类业态的同质化竞争，打造特色商户集群，提升整体竞争力。

3.2 商户布局趋势

1. 首店与定制店成为布局热点：随着天津首店经济的快速发展，越来越多的品牌选择在天津核心商圈布局首店、定制店，既借助首店效应提升品牌影响力，也贴合天津消费升级的需求，抢占市场份额。

2. 体验类商户加速布局：餐饮、文创、亲子、娱乐等体验类商户，逐步向核心商圈及新兴社区延伸，重点提升场景体验感，通过丰富的体验活动吸引消费者停留，提升消费转化。

3. 本土特色商户集聚：部分商业开始重视本土特色商户的培育与扶持，打造津味文化商户集群，挖掘本土消费潜力，形成自身差异化优势。

4. 线上线下融合布局：面对消费趋势的变化，多数商户开始主动布局线上渠道，通过短视频、直播、本地生活平台等方式拓展销售路径，实现线上引流、线下转化，提升自身经营能力。

042

天津商业政策环境调研

4.1 核心政策导向

2026年以来，天津紧扣“建设国际消费中心城市”的目标，出台了一系列政策措施，推动商业创新升级，激发消费市场活力，其中核心政策主要包括四个方面：

1. 资金扶持政策：市商务局推出消费新业态新模式新场景试点、国际化消费环境建设两项重磅政策，总资金规模达6亿元，支持比例为核定投资额的20%-50%，单个项目最高补助2000万元，重点支持首发经济集聚区、特色服务消费场景、“IP+”跨界联名等领域，助力商业项目创新发展。

2. 促消费活动支持：一季度重点推出京津冀消费季、新春消费季等标志性促消费活动，同时开展“津乐购”有奖发票促消费活动，参与发票量突破1000万张，发放奖金超过1亿元，有效提振了消费信心，带动了消费增长。

3. 存量资产盘活：通过举办重点商业项目招商推介会等形式，推动92家国内外知名投资运营商、品牌商，与天津146家优质商业载体对接合作，助力老旧商场、空置楼宇改造升级，激活存量商业价值。

4. 国际化消费环境建设：重点支持打造国际友好商圈，发展离境退税商店，提升重点商业场所的涉外支付服务水平，完善各类便民服务设施，吸引外来消费，提升天津商业的国际化水平。

4.2 政策利好影响

1.激发市场活力：资金扶持与促消费活动相结合，有效带动了消费市场的增长，提升了商户的经营信心，推动首店经济、体验经济等新型消费模式快速发展，为商业市场注入了新活力。

2. 推动存量提质：在政策引导下，老旧商场、工业遗存的改造步伐明显加快，和平印象城、金茂汇等项目成为存量商业改造的标杆，有效推动了商业空间与业态的升级，提升了商业供给品质。

3. 吸引品牌布局：良好的政策支持与市场潜力，吸引了上海一尺花园、万达宝贝王等知名品牌加大在津投资布局力度，丰富了天津商业供给，提升了商业品牌影响力。

4. 优化消费环境：国际化消费环境建设与便民服务设施的完善，进一步提升了消费者的消费体验，增强了天津商业的吸引力与竞争力，为商业市场的长期发展奠定了良好基础。

052

天津商业现存问题与机遇

5.1 现存核心问题

1. 供需结构性矛盾突出：天津商业市场整体呈现“供给过剩与有效供给不足并存”的局面，传统零售业态同质化严重，而体验类、高端类、特色类商业供给短缺，无法满足消费者日益升级的消费需求。

2. 消费转化效率偏低：多数商场虽然人气充沛，但消费转化效率不高，“人气旺、盈利弱”的现象较为普遍，核心原因在于业态布局不合理、体验感不足、商户联动不够紧密，无法有效引导消费者产生消费。

3. 区域发展不均衡：核心商圈与外围商圈的发展差距较大，外围商圈的商业配套不完善、客流有限，与核心商圈缺乏有效的联动机制，无法形成全域协同发展的格局。

4. 高能级资源匮乏：高能级首店、高端品牌、头部IP等优质资源的引入不足，导致天津高端消费外流现象明显，商业品牌影响力与同级城市相比存在差距，难以形成核心竞争力。

5. 商户运营能力分化：中小商户的营销能力薄弱、资源有限，难以适应消费趋势的变化，经营压力较大；商场与商户之间的共生共赢生态尚未完全形成，联动效应不明显。

5.2 核心发展机遇

1. 政策红利持续释放：国际消费中心城市建设、存量资产盘活、首店经济扶持等一系列政策，为天津商业市场发展提供了有力支撑，有效降低了商业项目运营与品牌布局的成本，为市场创新发展创造了良好环境。

2. 消费潜力持续释放：天津人口基数大，人均可支配收入稳步提升，消费升级趋势明显，体验消费、本土文化消费、首店消费等新需求不断涌现，为商业创新发展提供了广阔空间。

3. 存量改造空间巨大：天津存在大量老旧百货、空置楼宇与工业遗存，这些存量资源通过空间重构、业态创新，可打造出具有差异化优势的商业项目，有效激活存量价值，推动商业品质提升。

4. 京津冀协同发展红利：作为京津冀协同发展的核心城市，天津可依托区位优势，承接北京高端消费外溢，吸引周边城市客流，扩大商业辐射范围，提升区域商业影响力。

5. 业态创新空间广阔：首店经济、策展式消费、文旅融合、线上线下融合等新型商业模式，为商业项目突破同质化困境、提升核心竞争力提供了新路径，可有效推动天津商业高质量发展。

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天津商业未来发展趋势预判

1. 存量提质成为主流：未来三年，天津商业将告别“增量扩张”的粗放式发展模式，转向“存量提质”的精细化发展，老旧商场、工业遗存的改造将成为重点，空间重构与业态创新将成为存量项目突围的核心路径。

3. 体验式消费深度普及：体验类业态的占比将持续提升，文旅融合、IP联动、策展式消费、夜经济等新型消费模式将成为商业项目的核心竞争力，商业空间将不再是单纯的“商品交易中心”，而是逐步进化为“文化发生地”“生活体验场”，满足消费者的多元化体验需求。

4. 商圈格局向“全域协同”发展：核心商圈将持续提升高端化、国际化水平，聚焦高端消费与首店经济；外围商圈将立足自身定位，聚焦社区服务、特色体验，通过交通联动、活动联动等方式，实现与核心商圈的优势互补，逐步破解区域发展不均衡的问题，形成全域协同发展的格局。

5.商场与商户共生生态逐步形成：商场将进一步强化与商户的联动，通过联合营销、资源共享、营销培训等方式，助力中小商户提升运营能力；商户将更加注重差异化经营，挖掘自身特色，打造核心竞争力，形成“商场引导、商户联动、优势互补”的共生共赢格局。

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本次商业人士可借鉴分析

1. 针对咱们商业项目运营端口：

①立足天津本土文化与消费需求，明确差异化定位，打造具有自身特色的场景与业态，避免同质化竞争；

②加大体验类业态的布局力度，积极引入首店、特色商户，提升消费者停留时长与消费转化效率；

③强化与商户的联动，搭建联动平台，牵头开展联合营销活动，助力中小商户提升运营能力；

④主动借力政策红利，积极申报政策扶持，推进存量改造与业态创新，降低运营成本；

⑤完善便民服务设施，优化消费体验，提升项目的吸引力与客户粘性。

2. 针对商户/店铺端口：

①立足自身优势，挖掘特色产品与服务，走差异化经营之路，打造核心竞争力，避免同质化竞争；

②主动适应消费趋势变化，拥抱线上线下融合发展模式，提升自身线上运营能力，借助短视频、本地生活平台等渠道扩大品牌曝光；

③积极参与商场组织的联合营销活动，实现客流共享、互利共赢；

④持续关注消费需求变化，及时调整产品与服务，贴合消费者的实际需求，提升经营效益。

调研数据来源说明：赢商大数据年度商业报告/华北区域商业普查公开数据/天津市统计局年度公报、天津市商务局官网公开发布文件及行业发布会公开通稿/商圈与项目实地调研数据/商业地产第三方专业研报

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