《2025北京城市更新白皮书》总结:四大总体进展、六大核心成效、四大突出问题和四大重点任务

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导读

《2025 北京城市更新白皮书》全面回顾 “十四五” 北京城市更新工作，系统呈现政策体系、项目实施、资金支持、多元参与四大总体进展，取得服务首都功能、改善人居环境、激发经济动能、传承历史文化、保障城市安全、改革创新模式六大核心成效；同时指出推进落差、资金瓶颈、运营挑战、政策偏差四大突出问题，并明确2026 年以2300 亿元固定资产投资为目标，聚焦专班统筹、组团发展、多元协同、政策落地四大重点任务，推动城市更新向成片区、规模化、高质量迈进。

（文末附pdf获取方式）

一、前言：总结过去、指引未来

二、 总体情况：四大维度全面复盘

从政策、项目、资金、参与四个方面，系统说明北京城市更新的基础支撑与运行现状。

•中央政策托底

2025 年中央密集出台文件，明确城市更新八大任务、六大保障，建立 “专项规划 — 片区策划 — 项目实施方案” 三级体系，支持土地混合利用、存量过渡期、审批简化。

• 北京政策创新

发布政策激励工具箱 1.0 版，落地一批可操作政策：

o工业用地先租后让，降低企业初始成本；

o土地价款9 折优惠，符合条件可免缴；

o土地提前续期，盘活存量商业用地；

o功能混合正负清单，支持商办改医养、产业等公益设施。

• 审批与服务优化

推行联合审查、并联办理，发布消防、工业改造技术导则，探索 AI 智能问答服务，提升审批效率与营商环境。

• 任务完成率高

“十四五” 明确8 大类 53 项重点任务，28 项量化任务平均完成率110% 以上，3 项任务完成率超200%。

• 示范项目量大质优

五批市级示范项目累计405 个，以  区域综合更新（35%）、产业类（34%）、居住类（20%） 为主。

• 投资支撑经济

2025 年城市更新固定资产投资约1800 亿元，占全市固投总量近两成，成为扩内需、稳增长关键抓手。

• 民生项目落地

完成平房腾退2000 户、危旧楼改建20 万㎡、电梯加装600 部、老旧管线改造40 公里，推进 “两园一河” 等重点片区综合更新。

• 财政奖励给力

2025 年市级下达更新奖励资金11 亿元，重点支持民生、公益类项目。

• 融资体系多元

构建 “财政补助 + 更新贷 + 基金 + REITs + 经营权质押” 模式，4 单 REITs 上市，面向社会推介项目239 个、总投资 2350 亿元。

• 典型模式可复制

首钢园采用 “专项债 + 政策性金融 + 社会资本” 模式，撬动社会资本超百亿元。

• 平台聚合力

城市更新联盟联动近200 家企业，归集225 个储备项目，评选40 个最佳实践案例。

• 全民参与氛围浓

城市更新论坛 / 体验周吸引1700 万人次参与，带动消费超 18 亿元。

• 专业力量支撑

建立责任规划师 + 建筑师 + 估价师 + 园艺师的 “多师协同” 机制，57 个项目中 15 个应用该制度，提供全流程专业服务。

• 机制常态化

市区联动、央地协同、片区统筹、联合审查全面落地，形成全国领先的规划传导与实施体系。

三、 主要成效：六大亮点，成果显著

六大突出成效，全面展现 “十四五” 北京城市更新的实绩。

强化 “四个中心” 建设，推进庆成宫、社稷坛等文物腾退保护，打造首钢园、亮马河国际水岸、隆福寺等标志性项目，提升首都形象与科创承载能力。

•老旧小区改造6700 万㎡，惠及30 万户居民；

•危旧房改建82.7 万㎡，D 级危楼应改尽改；

•补齐 “一老一小” 短板，建成养老综合体、托育标杆园；

•解决停车、物业、内涝、危楼等高频民生痛点。

•老旧厂房更新300 + 个，园区提升12 个，商圈改造40 个；

•支撑科创、新消费落地，创造大量就业，带动区域活力升级。

•核心区平房申请式退租9773 户，恢复胡同与四合院肌理；

•活化首钢、金隅兴发等工业遗产，打造前门草厂、钟鼓楼等文化新地标。

•改造老旧地下管线5366 公里，推进海绵城市项目7718 项；

•提升河道行洪、交通接驳、市政设施安全水平，消除内涝、危旧设施等隐患。

•简化审批、存量盘活、多元出资成为常态；

•居民、商户自主出资更新，形成 “谁出资、谁受益” 的可持续机制。

四、 形势和挑战：四大矛盾，直指痛点

当前城市更新面临的四大核心难题：

政府高压推进，但社会、居民参与慢热，多为单点小规模更新，难以形成片区规模效应；老旧小区过度依赖财政，补贴退坡后易停滞。

更新项目周期长、回报慢，传统快周转模式不适用；社会资本参与意愿低，金融机构慎贷惜贷，项目资金平衡压力巨大。

部分项目短期流量火爆，但长期运营乏力，“流量不经济”；需求提升与消费能力、人口结构不匹配，难以实现长效价值。

普惠式政策难以解决项目个性化、复杂化问题，缺乏落地细则；复杂项目需 “一事一议”，统一政策覆盖不足。

五、 2026 年重点工作：锚定目标，提质增效

2026 年是北京城市更新向片区化、规模化、高质量迈进的关键一年，核心目标：固定资产投资 2300 亿元，重点推进四项工作：

落实四级调度机制，构建 “目标引领 — 清单管理 — 分级调度 — 考核督办” 闭环，将投资任务分解到季度、区、部门、项目，压实责任。

•全年启动50 个综合更新组团，总投资约4400 亿元；

•储备120 个组团项目，推动从 “单点” 向 “片区统筹” 转型；

•重点推进磁器口东、菜市口街区、28 号线一体化、北运河五河交汇等片区。

•发挥城市更新联盟作用，搭建资源对接平台；

•筹办第五届城市更新论坛，培育专业实施主体；

•鼓励国企、央企、社会资本参与片区更新。

•全面落地政策激励工具箱 1.0 版，分类推进、跟踪问效；

•编制《城市更新项目通则》《典型场景技术导则》，统一标准；

•动态优化政策，确保精准适配项目需求。