城市更新，步履不停，全龄乐养，向暖而行。当城市更新与全龄乐养在时代命题交汇，站在产业变革与民生福祉的黄金十字路口，湖北柠月集团政策研究专班将持续深入行业观察，为公司高质量发展推开洞察之窗，在政策肌理与市场脉搏间架起智慧桥梁。
城市更新
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中共中央政治局召开会议:努力稳定房地产市场
4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。要点如下：①要坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，持续扩大内需、优化供给，做优增量、盘活存量，增强经济发展内生动力，进一步做强国内大循环，做优国内国际双循环，努力实现“十五五”良好开局。②要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。③要深入挖掘内需潜力。扩大优质商品和服务供给，推动消费升级。深入实施服务业扩能提质行动。④要强化就业优先政策导向，加强教育、医疗、托育等民生建设。
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《湖北省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》关于房地产的规划部署
近日，经湖北省第十四届人民代表大会第四次会议表决，通过了《湖北省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》。《纲要》明确以高质量发展为主题，以建成中部地区崛起重要战略支点为主线，明确政府工作重点，引导规范社会主体行为。关于推动城市内涵式发展：①提升城市功能品质，大力实施城市更新，加强城市体检，坚持“留改拆建控”并举，推行针灸式、微改造、精提升、微运营的方式，改造提升“三区一村”。②盘活存量资源，建立可持续的城市建设运营投融资体系，培育城市创新生态，打造创新园区街区，搭建未来技术应用场景。③营造高品质生活空间，完善嵌入式服务设施，增加优质公共服务供给，加快建设完整社区。④加快高品质智慧社区建设，完善停车引导、智能充电、安全监控等配套设施，提升公共服务响应效率与生活便捷度，打造虚实交互、智能宜居的生活空间。关于房地产发展：①构建房地产发展新模式，在存量更新提质和增量小区开发中推动房地产转型发展。②重构房地产商业模式，统筹推进存量地产空间重组、政策整合、资源链接，匹配“住、吃、游、购、娱、医、养”商业全生态服务需求，推动增量小区从单一住房产品开发销售转向“好房子+好服务”双轮驱动。③建立“人、房、地、钱”要素联动机制，合理确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、结构合理。④完善房地产开发、融资、销售制度，推行项目公司制、主办银行制，有力有序推行现房销售，强化预售资金监管，维护购房人合法权益。⑤建设安全舒适绿色智慧的好房子，实施房屋品质提升工程，落实高品质住宅技术标准，全链条提升住房设计、材料、建造、运维水平，加强新材料、新工艺、新技术运用，推广全屋智能应用，提高住房产品质量和智能化水平。
03
武汉市发布城市更新政策工具箱
近日，武汉市正式发布《武汉市“五改四好”城市更新政策工具箱（1.0版）》，对武汉市2023年以来公开发布的14项城市更新相关政策文件进行系统梳理与集纳。“工具箱”围绕“五改四好类”（聚焦具体改造类型，包括既有建筑改造利用、老旧小区改造提质、老旧厂区改造焕新、城中村改造提速、好房子住宅品质提升和好城区产城人深度融合发展）和“保障措施类”（聚焦关键支撑环节，包括资金支持、容积率奖励、盘活低效用地、优化审批流程和完善保障机制）两大部分，集成11小类、67项政策原文。针对资金支持力度不足、拿地用地难、审批门槛高、保障机制不健全等难点，工具箱给出了清晰的政策指引，旨在解决政策落地的“最后一公里”问题，让好政策真正变为推动项目的“真金白银”。在金融资金方面，《金融支持“五改四好”城市更新行动若干措施（试行）》明确，支持实施主体申请使用中央预算内投资、中央财政专项资金、超长期特别国债、地方政府专项债、新型政策性金融工具等资金。鼓励通过政府和社会资本合作（新PPP）、“投资人+EPC+O”等方式筹集资金，积极引入保险资金，鼓励设立城市更新基金，吸引社会资本参与，拓宽项目资金来源。《武汉市“五改四好”城市更新市级专项资金管理办法（试行）》明确，对完成更新任务并达到预期效果的片区，按100万元/个补助所在区；对新建改造且综合评估前20的“好社区”，按300万元/个补助。针对老旧小区改造资金压力大、居民参与度低的问题，引导居民以直接出资、使用公积金等方式参与改造，建立“居民出资、政府补助、金融支持”的共建共享机制。在建筑用地方面，《关于印发支持城市更新的若干政策措施（第一批）的通知》提出，为补齐城市短板而增设的市政、公共服务、公共安全设施，以及老旧住宅成套化改造项目，其新增建筑规模可免计容奖励。针对过去“单一用地”不适应发展需求的问题，《武汉市推进高质量城市更新行动改革清单》提出，探索土地混合利用和建筑功能复合使用，提升城市空间集约利用效率和综合开发价值。
04
武汉市出台支持城市更新政策措施
4月23日，武汉出台《关于支持城市更新的若干政策措施（第二批）》，在盘活存量、复合利用、审批提速等方面推出新举措。主要内容为，① 闲置商办楼可改租赁住房， “工业上楼”获差异化支持 ：支持非居住存量房屋改建为租赁住房，将符合条件的已建成闲置低效的商业办公用房、旅馆存量房屋改建用于租赁住房。此外，为促进产业提档升级，政策措施鼓励各区在“工业上楼”项目的认定标准、分割转让比例等方面制定差异化政策，并落实城市基础设施配套费减免。②公共空间可引入长期运营 ,桥下空间纳入规范管理：探索公共空间配套服务设施的长期经营与功能复合使用，对公园、公交场站、青少年体育设施等公共空间的配套服务设施，可通过公开竞争方式确定具备专业能力和资质的市场主体实施一体化更新改造和长期运营。③保障房配建方式弹性调整 ,探索“统贷统还”实现长周期平衡:新供应的住宅用地项目所需保障性租赁住房配建规模由土地储备主体通过异地配建或购买其他存量商品房统筹解决。
05
广州率先落地商办40年产权土地临期续费新规
近日，广州市印发《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，此次广州率先给出商办土地的续期规则，将对一线城市及全国都有很强借鉴意义：一、申请模式：文件规定三种申请模式，到期前一年申请、使用年限过半后提前申请、逾期两年内申请。二、出让方式：出让期限按照弹性出让，最高使用年限20年。三、出让费用：文件规定按照投资强度分两种，投资达标的土地，单价按照同地段标定地价的七折出让，总费用是弹性年限和最高使用年限的比例系数、使用年限和单价三者相乘。《意见》重点围绕要素市场化配置综合改革试点，推出23条措施及自持物业转可售地价评估计收、工商业用地使用权续期2份配套规则。（一）工业用地“企业减负、实业赋能"：①工业项目可享受出让金分期免息缴纳优惠，划拨工业用地提容可暂不办理有偿使用手续。②持续推广弹性供应，鼓励中小微企业按需灵活租购产业用房，适配不同发展阶段的需求；支持集中规划打造“产业邻里中心”，完善工业用地周边配套。（二）商服用地“合理配置、适配需求”：①，明确用地自持、分割的具体要求，属于战略性产业集群和未来产业等重点产业的项目降低用地成本。②用地自持的比例、年限将直接与土地价格挂钩，规范经营的企业可享受更优惠的价格。③盘活商办资源，明确自持商办转可售的前提条件和具体路径，严禁分割散售和改成住宅。④支持改建保障性租赁住房或养老等康养设施。（三）闲置土地“盘活现有土地、提高利用效率”：①明确现有建筑改变用途的条件和流程，首次临时使用届满后可多次申请延期，符合条件可永久转换。②支持企业通过收购、置换等方式整合土地产权；推进工商业低效用地成片改造。（四）产业用地“灵活使用、规范有序”：①商业与商务用地、物流仓储与工业用地可混合利用；探索储备土地、留用地短期开发利用机制。②明确工商业用地到期续期的申请时间、条件、流程和缴费标准。
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广州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》
4月30日，广州市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，围绕支持住房消费、畅通置换链条、优化供给结构等方面出台具体举措。（一）在支持住房消费方面：①优化住房公积金使用政策，一人申请贷款最高额度调整至100万元，两人及以上共同申请最高额度调整至200万元，符合相关条件最高可提升至360万元。②放宽存量商业贷款转公积金贷款条件，允许转为组合贷款。③发放“购房家装家居消费券”，有条件的区可在土地出让时推出“预售阶段确定学位”“网签后即可入学”等便民措施。（二）在一二手住房置换链条方面：①推出“卖旧买新”专项补贴政策，补贴金额按所购新建商品住宅贷款总额1%计算，单套房屋最高补贴3万元，②鼓励国有企业以市场化方式收购二手住宅，用作保障性住房、人才住房等房源。（三）在房票安置优化方面：①适用范围从住宅房屋征收补偿拓展至商业用房、办公用房等符合条件的多种形态物业。②探索推动房票“一二手联动使用”，提升房票使用效能。（四）在土地供应管理方面：①科学编制年度住房建设和国有建设用地供应计划，年度内不在同一规划单元集中出让商品住宅用地，并适时选取合适地块试行现房销售。（五）在深化“四好”建设方面：①落实“优品质”要求，制定完善相关行动方案和“好房子”建设标准体系，打造“四好”示范项目。（六）在去库存和盘活存量方面：①支持在城中村改造中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业安置。②加大商办物业去库存力度，因地制宜推动存量商办物业合规转换为医疗、教育、养老、保障性住房等用途，继续使用专项债券收回符合条件的低效存量土地。此外，《意见》明确将优化行业发展环境，规范房地产开发企业和中介机构经营行为，同时加快城中村、老旧小区改造，开展完整社区建设，加快构建房地产发展新模式。
全龄乐养
01
国家11部门发布《关于推进互助性养老服务发展的意见》
4月29日，国家民政部等11部门发布《关于推进互助性养老服务发展的意见》。《意见》提出，互助性养老服务是指通过邻里或村（社区）居民间的互相帮扶，为老年人提供自愿性、非营利性养老服务的活动。发展互助性养老服务，是实施积极应对人口老龄化国家战略的重要要求，是深化养老服务改革发展、构建适合我国国情养老服务体系的重要内容。《意见》明确，到2030年，具备互助服务功能的城乡社区养老服务设施覆盖率不低于70%，乡镇（街道）特殊困难老年人探访关爱服务工作机制全面建立，互助性养老服务广泛开展。到2035年，互助性养老服务组织化程度进一步提高，服务支持体系进一步健全，老年人探访关爱、社会参与、精神慰藉等服务需求得到更好满足。
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《湖北省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》关于养老体系的规划部署
《纲要》在养老领域提到：①积极应对人口老龄化，深入实施积极应对人口老龄化国家战略，健全养老事业和产业协同发展政策机制，促进老有颐养、老有所为、老有所乐。②健全多元化养老服务体系，坚持基本需求政府保障、多元供给市场调节，优化以居家为基础、社区为依托、机构为专业支撑、医养相结合的养老服务多元供给格局，推动养老服务扩容提质增效。③深化养老服务改革发展，有序推进养老机构分类改革。健全三级公共养老服务网络。④提升居家养老服务水平，推动居家养老服务标准化建设，推行“社区+物业+养老”和“互联网+居家养老”服务模式，发展家庭养老床位。⑤优化社区（村）养老服务供给，完善社区嵌入式养老服务设施，培育专业化、品牌化、连锁化社区养老服务机构。⑥大力发展银发经济，丰富适老化产品和老年服务供给，培育银发经济龙头企业和知名品牌。⑦实施老年用品焕新行动，推动老年用品绿色化、智能化、品牌化升级，强化养老照护产品、康复辅具、特医食品等研发制造，推广应用智能养老服务机器人、智能感知等智能设备，布局建设一批银发经济产业园。⑧实施银发业态融合发展行动，促进养老服务与健康、文化、旅游、教育、体育、家政等产业跨界融合、集聚发展。⑨加快“1+N”托育服务体系建设，扩大普惠托育服务供给，提供方便可及、价格可承受、质量有保障、发展可持续的普惠托育服务。⑩加强托育综合服务中心建设，大力发展社区托育服务和家庭托育点，推动以城市为单元统一规划社区嵌入式托育服务网络，建设连锁化、小微型“家门口”托育点，积极探索老幼共托新模式。
供稿&编审 | 综合管理部
