2026年4月25日，中国国土经济学会城市既有幕墙更新专业委员会在南通召开了成立大会暨一届一次全体会议，专委会新任秘书长姜仁在成立大会上作工作报告及行业展望。
△ 中国国土经济学会城市既有幕墙更新专业委员会秘书长 姜仁
随着我国城镇化从大规模增量扩张转向存量提质增效，城市更新已上升为国家战略，既有建筑幕墙更新作为其中关键环节，正迎来政策、市场、技术三重红利叠加的黄金发展期。本文基于中国国土经济学会城市既有幕墙更新专业委员会筹备及工作报告，结合行业最新数据与实践案例，系统梳理既有幕墙更新行业的发展政策、市场现状、技术路径、典型案例及未来趋势，为行业高质量发展提供参考。
一、行业发展背景：城市更新战略下的必然趋势
我国建筑幕墙行业历经数十年高速发展，已成为全球最大生产与使用国。当前，行业发展逻辑发生根本性转变，从“新建为主”迈向“新建与存量更新并重”，既有幕墙更新成为行业新增长极。
1.政策导向：从中央到地方的战略部署
•国家层面：2025年中央城市工作会议明确以城市更新为重要抓手，建设宜居、韧性、智慧的现代化人民城市；中央财政专项拨款1200亿元支持城市更新行动，旧改项目可获最高**30%**政策补贴，为既有幕墙更新提供强力资金保障。
•地方层面：四川、辽宁等省份率先启动地方标准编制，2025年10月四川发布《四川省既有建筑幕墙维护与改造工程技术标准》，辽宁启动《既有建筑幕墙工程更新技术规程》征求意见，区域标准体系加速完善。
•行业组织：2025年11月，中国国土经济学会城市既有幕墙更新专业委员会正式获批成立，成为连接政府、企业、科研机构的核心平台，承担标准制定、政策咨询、学术交流、行业调研等关键职能，推动行业规范化发展。
2. 时代需求：超期服役幕墙的安全与节能双重压力
依据GB/T21086《建筑幕墙》，幕墙结构设计使用年限为25年，2000年以前建成的幕墙建筑已全面进入超期服务阶段，面临三大核心问题：
•安全隐患：密封胶老化开裂、玻璃自爆、金属构件锈蚀，高空坠落风险突出；
•能效不足：早期幕墙热工性能不达标，能耗远超现行绿色建筑标准；
•功能落后：无法适配智能建造、光伏一体化、低碳运营等现代建筑需求。
二、行业现状分析：万亿存量市场的机遇与挑战
1. 市场规模：千亿级赛道加速释放
•存量规模：全国既有建筑幕墙存量保守估计15亿-20亿平方米，每年新增约**3%-5%**需改造面积，市场潜力巨大；
•产值规模：既有幕墙维修市场规模已突破600亿元，节能改造项目占比超40%，年均复合增长率保持高位；
•典型项目：北京长城饭店（1984年）、中山交通商业大厦（1993年）等早期地标建筑，均已进入集中更新周期。
2. 技术路径：三大改造模式适配多元需求
3. 行业痛点：制约发展的核心瓶颈
尽管市场火热，行业仍面临四大难题：
1).标准缺失：全国统一技术规范、质量评价标准空白，地方标准碎片化；
2).资金难题：立项流程复杂、业主资金压力大，市场化融资模式不成熟；
3).技术分散：企业水平参差不齐，检测鉴定、改造施工、运维管理脱节；
4).资料不足：早期项目原始图纸、验收资料缺失，改造设计难度大。
4. 筹备调研：行业需求的精准画像
专委会筹备组赴北京、青岛、南通、上海、合肥等地调研，覆盖龙头企业、科研机构、主管部门，形成核心结论：
•区域差异：沿海城市（如青岛）受海洋气候影响，幕墙腐蚀老化更严重，更新需求迫切；
•技术热点：BIM运维、无人机检测、光伏幕墙、无损检测成为行业关注焦点；
•核心诉求：企业亟需统一标准、政策补贴、技术培训、项目对接四大支持。
三、典型案例分析：安全、节能、价值三重提升
案例1：中国建研院光伏楼——零碳改造标杆
•项目概况：位于北京朝阳区，建筑面积2850平方米，原为上世纪70年代老旧楼宇；
•改造亮点：
a.幕墙系统升级：全楼门窗幕墙改造，替换一级能效设备，碳排放减少15%；
b.光伏一体化：屋顶+幕墙加装单晶硅、碲化镉薄膜组件，年碳减排192吨，实现零碳运行；
c.经济效益：年节约电费22万元，投资回收期仅6.5年；
•核心价值：开创“幕墙改造+光伏赋能”的零碳更新模式，兼具安全、节能、收益三重优势。
案例2：北京城市更新最佳实践——幕墙项目占比突出
第三届“北京城市更新最佳实践”评选中，200余个申报项目里幕墙项目达37项，覆盖产业、居住、公共设施等全类型：
•产业类项目幕墙改造占比80%（35项产业项目含28项幕墙），成为产业楼宇更新核心环节；
•公共设施、居住建筑同步推进幕墙更新，兼顾安全提升与城市风貌优化；
•示范意义：验证幕墙更新在城市更新中的刚需属性，形成可复制的北京模式。
案例3：西门子上海中心——索网幕墙改造创新
•项目痛点：2008年建成的单层竖向索网幕墙，出现索力松弛、夹具变形、玻璃不共面等安全隐患；
•改造方案：升级为竖向单索+横向扁钢双向受力系统，不中断建筑运营，实现结构安全与节能双提升；
•行业价值：国内首例既有单层索网幕墙改造项目，为复杂幕墙系统更新提供技术范本。
四、政策体系与标准建设：行业规范化的核心支撑
1. 国家政策：顶层设计引领行业方向
•战略定位：城市更新纳入国家战略，既有幕墙更新作为建筑安全、绿色低碳的关键抓手；
•资金支持：中央财政专项补贴+地方配套资金，降低项目改造成本；
•法规推动：推动既有幕墙安全排查、定期检测、强制更新相关法规起草，筑牢安全底线。
2. 标准规划：专委会牵头填补行业空白
2026-2027年，专委会将重点推进三大标准立项，破解标准缺失难题：
1.《既有建筑幕墙检测评估技术标准》：统一检测流程、评估指标，规范前期诊断环节；
2.《既有建筑幕墙更新改造工程技术规程》：明确设计、施工、验收全流程标准；
3.《建筑光伏幕墙防火技术规程》：适配光伏一体化趋势，保障低碳改造安全。
3. 行业赋能：专委会核心工作部署
•学术交流：举办全国学术年会、专题论坛，搭建产学研交流平台；
•奖项激励：在学会“科技创新奖”中增设既有建筑幕墙更新工程专项奖，树立行业标杆；
•智库建设：组建覆盖检测、结构、节能、施工的专家库，提供技术支撑；
•平台搭建：运营官网、公众号、视频号，发布行业年度报告、案例集，推动信息共享。
五、未来趋势：从规模增长到高质量发展
1. 市场趋势：存量主导，低碳智能融合
•市场重心：新建幕墙增速放缓，既有更新成为行业主引擎，2030年市场规模有望突破千亿；
•技术融合：BIM数字孪生、物联网监测、光伏幕墙、智能遮阳成为标配，推动建筑从“被动围护”到“主动赋能”；
•模式创新：“检测-设计-施工-运维”一体化服务、EPC+F、碳资产开发等新模式普及，破解资金与管理难题。
2. 行业升级：规范化、专业化、集约化
•标准完善：国家+行业+地方三级标准体系建成，实现全流程有规可依；
•集中度提升：中小作坊式企业淘汰，具备全产业链服务能力的龙头企业主导市场；
•人才支撑：专业培训、继续教育体系完善，培育检测鉴定、改造施工、运维管理复合型人才。
3. 社会价值：助力城市更新与双碳目标
既有幕墙更新不仅是建筑工程，更是城市安全、绿色发展、资产增值的重要载体：
•安全底线：消除高空坠落隐患，保障人民生命财产安全；
•低碳使命：通过节能改造、光伏赋能，助力建筑领域碳达峰碳中和；
•城市美学：修复更新老旧幕墙，提升城市风貌，打造宜居空间。
六、总结
城市更新时代已然到来，既有幕墙更新行业正站在政策红利、市场爆发、技术革新的交汇点。当前，行业虽面临标准、资金、技术等挑战，但随着中国国土经济学会城市既有幕墙更新专业委员会等平台的赋能，以及标准体系完善、商业模式创新、技术能力升级，行业将加速迈向规范化、专业化、低碳化发展新阶段。
未来，既有幕墙更新将从“被动维修”转向“主动提升”，从“单一工程”转向“全生命周期服务”，成为城市更新的核心支撑、建筑行业的增长引擎、绿色低碳的重要阵地，为建设宜居、韧性、智慧的现代化城市贡献力量。
相关链接：
