导读：2026年4月27日，《2025北京城市更新白皮书》发布会在北京北顶奥森攀岩生态园举行。《2025北京城市更新白皮书》作为北京市连续四年发布的年度城市更新领域权威报告，白皮书持续聚焦政策导向、发展趋势与实践路径，不断拓展研究深度与观察维度，系统梳理北京城市更新的演进脉络与阶段性成果，已成为总结经验、引导实践、促进交流的重要载体，发挥着日益突出的行业引领作用。
主编单位：北京市城市规划设计研究院 北京城市更新联盟。指导单位：中共北京市委城市工作委员会办公室 城市更新专项工作小组办公室 北京市规划和自然资源委 北京市住房和城乡建设委
白皮书 2022-2025
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2025 年是北京 “十四五” 城市更新收官之年，也是 “十五五” 开局之年。中央系列顶层文件明确城市更新为高质量发展重要抓手，北京以《北京市城市更新条例》为核心，建成政策、实施、资金、参与四位一体体系，形成首都特色可持续更新模式。2026 年目标锚定 2300 亿元固定资产投资，推动城市更新向成片区、规模化、高质量跨越。
（一）更新政策：国家 + 市级协同，75 项举措落地见效
国家层面出台多项支持政策，构建三级规划实施体系。北京推出 ▶ 《城市更新政策激励工具箱（1.0 版）》，形成 75 项 改革创新举措，覆盖规划、土地、资金、产业等领域。土地提前续期、老旧厂房加层、工业用地先租后让、功能混合利用等政策落地见效，有效破解历史遗留与规模保障难题。
（二）项目实施：投资放量，示范项目滚动推进
“十四五” 期间，市级示范项目累计 405 个，区域综合、产业、居住类占主导。2025 年城市更新固投预计达 1800 亿元，占全市固投约两成。年度量化任务平均完成率 110% 以上，完成平房退租 2000 户、危旧楼改建 20 万平方米、加装电梯 600 部、老旧管线更新 40 公里，区域综合更新提速扩面。
（三）资金支持：多元渠道发力，社会资本广泛撬动
市级财政 2025 年下达奖励资金11 亿元，构建财政补助、更新贷、产业基金、REITs、经营权质押等多元体系。首农产业园等 4 单REITs 发行，推介项目 239 个、总投资约 2350 亿元；首钢园 “专项债 + 政策性金融 + 社会资本” 模式撬动社会资本超百亿元。
（四）多元参与：联盟协同，全民共建共享
北京城市更新联盟联动近 200 家市场主体，第四届更新论坛吸引超 1700 万人次参与，带动消费超 18 亿元。市区联动、央地协同常态化，责任规划师等 “多师” 提供全流程陪伴式服务，多元共治格局基本形成。
（一）服务首都功能，筑牢发展根基
聚焦 “四个中心” 建设，推进文物腾退、环境整治与产业空间升级，首钢园、亮马河、模式口等成为首都功能与古都风貌标杆项目。
（二）坚守人民城市，改善人居环境
“十四五” 完成市属老旧小区改造 6700 万平方米、惠及 30 万户；危旧房改建82.7 万平方米，D 级危楼应改尽改，精准补齐 “一老一小” 设施短板，完整社区建设提速。
（三）激活经济动能，支撑高质量发展
改造老旧厂房 300 余个、提升园区 12 个、升级商圈 40 个，为新质生产力提供空间载体。超极合生汇、中关村大融城等项目带动消费与就业双增长。
（四）传承古都文化，延续历史文脉
核心区平房退租 9773 户，恢复胡同肌理；工业遗产活化利用，前门草厂、首钢四高炉、禄米仓等成为文化活化典范。
（五）守住安全底线，提升基础设施韧性
更新老旧管线 5366 公里，推进海绵城市项目 7718 项，提升防洪排涝与市政设施安全水平，破解内涝、交通等民生痛点。
（六）改革创新突破，构建可持续模式
审批并联办理、政策精准适配、居民与社会主体共担共建，形成 “政府引导、市场运作、居民参与” 的首都更新路径。
（一）推进落差：高压推进与慢热响应
呈现 “政府热、社会冷”，点状更新多、片区统筹少，老旧小区过度依赖财政，居民自主更新动力不足。
（二）资金瓶颈：投入大回报慢，平衡难度高
项目周期长、收益低，传统融资模式不适配，社会资本参与意愿不足，金融机构慎贷惜贷。
（三）运营挑战：网红易长红难，流量不经济
部分项目短期火爆但长效运营不足，重形式轻内容、重流量轻价值，难以实现可持续活力。
（四）政策制定：预制供给与定制需求错位
普惠政策难以覆盖项目个性问题，区级落地难，复杂项目需 “一事一议” 精准支持。
（一）强化专班统筹，健全全链条机制
落实四级调度机制，重点项目实行 “双调度”，构建目标引领、清单管理、分级调度、考核督办闭环，压实市区责任。
（二）聚焦组团发展，推动项目规模化落地
启动 50 个综合更新组团，总投资约 4400 亿元，充实 120 个组团储备库，推动从单点向片区统筹转型，打造活力中心。
（三）搭建多元平台，深化政企银研协同
健全 “多师协同”，筹备第五届更新论坛，培育专业实施主体，拓宽社会资本参与路径，强化全周期运营。
（四）狠抓政策落地，强化工具箱集成保障
推进 41 项全面实施、20 项试点政策落地，出台组团政策集成意见，编制技术导则与项目通则，建立跟踪问效与动态更新机制。
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