行业观察|宿舍型公寓的转型:新就业群体安居与城市治理的双重探索

以互联网平台为支撑的新业态，孕育了即时配送、网约出行、家政服务等为代表的新就业形态。2023年第九次全国职工队伍状况调查数据显示，全国新就业形态劳动者规模已达8400万人，占职工总数的21%。由于其工作弹性较大、劳动强度高、流动更新快等特点，新就业群体在居住需求上呈现出“职住依赖、价格敏感、周期灵活”的核心特征。“一张床”形式的宿舍型公寓因其租金可控、空间集约、配套适配，成为解决新就业群体“进得来、留得下”的关键产品线。

在此背景下，国家层面明确提出改善城市运行服务保障人员居住条件，多地启动新就业群体的专项安居工程。北京各区陆续推出“小哥之家”，在政府和企业的支持下，为骑手们提供租金可承付的“一张床”和“一间房”；上海采用“嵌入式”改造的办法，在全市既有的保障性租赁住房项目中改造部分存量房源，为针对广大城市建设者、一线务工人员以及新就业形态劳动者提供“新时代城市建设者管理者之家”； 杭州、重庆、天津、成都等多地也纷纷跟进，结合本地实际推出面向新就业形态劳动者的专项租赁住房项目，探索形成“一张床、一间房、一套房”的多层次保障体系，加快补齐城市运行服务保障人员的安居短板。

无论是对于传统劳动密集型企业，还是对于新就业群体，宿舍型公寓通过“多人一间”的形式有效摊薄了人均居住成本，无疑是一个优选。在住房租赁行业中，已有不少企业专注于宿舍型公寓的运营，并在长期实践中积累了丰富经验。

一是科学选址，力求实现“职住平衡”。宿舍型公寓项目在选址阶段便优先考虑产业集聚区、交通枢纽或大型配送站点周边，确保从公寓到工作地点的通勤时间控制在15分钟以内，部分项目甚至实现“下楼即到岗”。首创和园·和嘉公寓一个鲜明的特点就是相当一部分企业用户来自于首创和园·繁星社区所在城市区域的商业配套和小微企业，对于租户而言，实现了极致的“就近”工作。

二是运营管理必须坚持“B2B”模式。为避免变相形成“群租房”，宿舍型公寓的租赁合同须由用人单位与运营企业签订，人员入住由运营企业协助用人单位统一安排，原则上禁止非同一单位人员混住。这一模式有利于用人单位与运营企业双方的协同管理，切实保障居住人员、用人单位和运营企业的三方利益。当前政策框架下，运营企业虽难以享受税收优惠，但面对管理安全的红线，后者显然具有更高优先级。

三是空间配置兼顾隐私、便利与公平。随着行业发展，专业化宿舍型公寓已突破传统多人间的简陋印象，普遍配置独立卫浴、空调及储物空间。为更好满足个人隐私与日常便利需求，许多企业在床位设计上精细考量：必要的电源接口、床上置物架及隐私帘已成为标配。公共区域方面，除共享客厅、健身区、洗衣房等生活配套外，党群活动站也基本实现全覆盖，涵盖生活配套、社交互动与个人能力提升等多重功能。

与此同时，在多人共居的空间中，如何最大限度实现资源与体验的公平性，仍是运营企业面临的重要挑战。典型问题包括：用水、用电的计量与费用分摊机制，以及不同个体对室内温度体感差异、生活习惯差异的协调等。

面向新就业群体的宿舍型公寓，已从单一的居住空间演变为基层治理的重要枢纽。北京团结湖街道组织外卖骑手为辖区老人送餐，累计服务5300余人次；上海中航公寓设立“小哥议事厅”，组建“流动救援队”与“平安联盟”；湖北鄂州聘请外卖小哥担任食品安全“移动哨兵”。这种“居住—服务—治理”的闭环，将宿舍型公寓从单纯的居住产品，升级为城市包容性发展的基础设施。

然而，宿舍型公寓在快速发展的同时，仍面临三重现实挑战。

一是租金可负担性与企业可持续性之间的平衡难题。 宿舍型公寓的选址需兼顾职住平衡，往往分布于城市核心区域，但核心区高昂的土地和运营成本，使得租金水平难以仅靠市场机制满足新就业群体的支付能力。当前，租金可负担性主要依赖政府补贴、用人单位支持及国企运营单位的托底。如何在保障公益性的同时，探索市场化与公益性相结合的可持续运营模型，仍需长期实践。

二是从“群租阴影”走向精细化管理。 “多人一间”模式有效降低了人均居住成本，但人员密集也带来了消防、卫生、治安等管理风险，容易滑向“群租房”的旧有问题。避免此类问题，必须依靠精细化管理：除了坚持“B2B”的整租运营模式外，还需探索将宿舍型公寓纳入城市基层治理体系，明确政府、企业以及入住群体的各方责任。通过志愿服务、社区议事等建立社区自治机制，提高社区共治水平与居住安全感，形成政府引导、企业负责、群体参与的协同治理格局。

三是满足延伸服务需求，实现从“安居”到“乐业”的跨越。 新就业群体对职业培训、技能提升、子女教育等延伸服务需求十分强烈。如何将单一住宿空间转化为新就业群体成长平台，也需要不断探索和尝试。目前很多宿舍型公寓不仅提供住宿空间，还通过与街道合作党群工作站，在公寓内嵌入“技能培训站”“招聘信息屏”“心理健康咨询”等服务模块，为新就业群体提供多元化、可及性强的成长支持，初步实现了从“住有所居”向“住有乐业”的延伸。