【阿伦读财报第七弹】当保利发展开始不咋赚钱……那些独立思考的地产人 都关注了阿伦侃房 是不是有什么事 让你不快乐 今天是二十四节气中的第六个节气——谷雨，也是春季的最后一个节气。 龙吟润物，谷雨催耕。 不知不觉中，财报季只剩下最后11天了，港股+沪深两市共计160家房企中，已经有125家发布了自己的财报。 4月18日，近几年位居行业龙头地位的保利发展，也在上交所挂网了自己的2025年的财报。 老规矩，还是用数据说话： 先来看营收，2025年保利发展实现人民币约3081.44亿元，同比2024年的3116.66亿元减少35.22亿元，降幅约1.13%；若与2023年的3468.28亿元相比则减少386.84亿元，降幅约11.15%。 再来看利润，2025年实现利润额人民币约97.37亿元，同比2024年的155.81亿元减少58.44亿元，降幅约37.51%；若与2023年的246.26亿元相比则减少148.89亿元，降幅约60.46%。 利润的下滑，带来的必然结果，就是归母净利润的下降。2025年，保利发展的归母净利润降至人民币约10.35亿元，同比2024年的50.01亿元减少39.66亿元，降幅约79.30%；若与2023年的120.67亿元相比则减少110.32亿元，降幅约91.42%。如果用2025年的数字除以2023年的数字，计算一下10.35/120.67*100%=8.58%。这也就是说短短两年时间，保利发展的归母净利润只剩下了不足十分之一。 对于这样的结果，要不要担心呢？阿伦的圈内好友攸克君给出的答案是“替保利担忧是杞人忧天”。 实际上，阿伦对于保利的态度，也是如此。 尽管归母净利润出现较大幅度的下降，但保利发展依然是TOP10房企中唯二实现盈利的。在过去三年，行业销售金额的第二名一直在变，从2023年的万科，到2024年的中海，再到2025年的绿城，但是第一名始终未变，那就是保利发展。 犹记得在“十四五计划”的开局之年，保利发展曾提出“保五争三”的行业目标。彼时，不少头部房企正处于暴雷前夜，对于保利发展的这个目标嗤之以鼻。可如今呢？当年的HBWR，今天的处境大家也都看得到…… 阿伦不担心保利发展，同样也不担心行业发展。 人如果只拘泥于眼前，就看不到发展的方向。在阿伦创业来到第十个年头的时候，恰巧赶上了前往大湾区出差。以往来这边出差，行程总是匆匆，一般就停留个24小时到36小时左右，而这一次，破天荒地长达14天，整整两周时间。 而且，比较友好的是，这次的行程基本上都是忙个两三天休息个两三天，这也让阿伦有时间从北京地产圈的高强度、高密度状态下抽身出来，将精力投身于冷静思考。 首先，是对地产行业的思考。所谓“隔行如隔山”，作为在这个行业从业19年的老兵，阿伦认为行业外的人如何看待地产形势，其实并不重要，他们的观点充其量可以当做是一盘前菜。真正重要的，是身处这个行业核心一线的地产人，我们自己，是如何看待这个行业的？！ 经常能听到一些圈内的同仁，人云亦云，别的行业对地产行业有些风吹草动的言论，就担忧焦虑的不得了。万事万物，都有周期。如果你经历过一个完整的从低谷到爬坡再到登顶再到下山最后跌至谷底的全过程，就不会对眼下的房地产行业过分担忧。 从规模上看，如今的房地产行业距离巅峰时，确实是有超过腰斩般的下降。很多人可能知道，2021年的房地产创纪录的突破18万亿大关，达到18.7万亿元！这是什么概念？同一年，俄罗斯的GDP约为卢布130.8万亿元，GDP增速4.6%更是创下了彼时近九年来的峰值！而那一年的平均汇率是1卢布=0.08754元人民币（1元人民币=11.4234卢布），换算一下2021年俄罗斯的GDP合人民币约11.5万亿元，相当于我国新房销售额的61.5%！ 但是，大家知道吗？如果把时钟向前拨回到2006年，彼时我国的房地产，才刚刚突破万亿，也就是说我们用了15年的时间，达成了18倍的成就。 那么，2025年，我国房地产的规模是多少呢？ 83937亿元！ 这说明什么呢？说明房地产依然是我国经济的压舱石，房地产在国民经济的比重依然不可忽视。 “火车跑得快，全靠车头带”。所以，作为头部房企中连续三年蝉联销冠的保利发展，在十五五期间会对中国房地产行业产生怎样的带动作用，就显得尤为重要。从土拍市场反馈的情况看，2025年保利发展拿地总价人民币约791亿元，同比增长16%。拿地数量也从2024年的37宗增加到2025年的52宗，增速约41%。其中，权益金额人民币约698亿元，同比增长16%。也就是说，过去一年中，保利发展的土地权益占比高达88%，这也让保利发展土储整体权益占比从76%上升3个百分点至79%。 如果不是因为大额计提导致归母净利润出现明显下降，阿伦可能会给保利发展的这份财报给出一个“夯”的评价。不过，瑕不掩瑜，基于此，从夯到拉五个等级，阿伦还是愿意给保利发展一个“顶级”的评级，希望保利发展继续努力。 我是阿伦 媒体圈老司机 2007年成为记者 发布文章8000余篇 累计字数超1000万字 2016年创立阿伦侃房 2017年成立阿伦工作室 现已入驻13家主流媒体平台
