2026年一季度，房地产市场呈现“整体调整、局部企稳、分化加剧”的特征。供给端持续收缩，销售端降幅收窄，一线城市率先回暖。4月起多项新政生效，行业逻辑深刻转变。
一、市场整体运行：供给收缩，销售边际改善
开发投资：1-3月完成17720亿元，同比下降11.2%，降幅扩大0.1个百分点。
新开工与竣工：新开工面积同比下降20.3%（住宅降22.0%）；竣工面积下降25.0%（住宅降26.5%）。
销售端：销售面积19525万平方米，下降10.4%（降幅收窄3.1个百分点）；销售额17262亿元，下降16.7%（收窄3.5个百分点）。待售面积78601万平方米，同比微降0.1%，去库存初显成效。
二、核心亮点：一线城市企稳回暖
价格由稳转涨：3月一线城市新建住宅价格环比上涨0.2%，二手住宅环比上涨0.4%，北上广深二手房价全部环比上涨。
二手房成交创新高：北京3月网签19886套（环比+144.6%）；上海单日网签1632套创5年新高，3月成交超3.1万套；深圳稳居5000套荣枯线上。
新房同步回暖：北京3月新房成交环比增超3倍，上海成交面积环比增251.6%。
三、政策与制度变革：重塑行业逻辑
现房销售全面推行（4月1日起）：新出让住宅用地须竣工后方可销售，预售制度终结。已开工项目继续预售但资金100%封闭监管。深圳现房成交占比已达59%。
土地供应“控增量、优存量”：严控新增商品房用地，转向存量盘活（旧改、低效用地等），核心城市限量供地，三四线土拍近乎停滞。
四、市场分化加剧
城市分化：一线强复苏，强二线（杭州、成都等）回暖，三四线仍承压。
产品分化：核心区次新房、学区房热销；老破小、远郊盘持续贬值。
交易结构分化：一线城市二手房成交占比超85%，置换链条打通，二手房成市场主力。
五、企业与资金面：整体紧张，优质房企受青睐
到位资金：1-3月20524亿元，同比下降17.3%。国内贷款降23.7%，个人按揭降34.6%，自筹资金降5.3%。
优质房企获追捧：核心城市优质地块高溢价成交，行业集中度提升，中小房企加速出清。
六、总结与趋势预判
总结：市场处于筑底调整与局部复苏阶段——供给收缩、需求边际修复、政策转型、分化加剧、资金面紧张但优质资源集中。
