2025年，中国公募REITs市场迎来了租赁住房赛道的集体“大考”。随着8单租赁住房REITs陆续披露2025年年度报告，一幅众生相徐徐展开：有的扩募后体量暴增，有的租金单价悄悄下滑，也有的出租率逼近100%、租金稳中有升，堪称“包租公中的优等生”。
本文基于公开年报数据，梳理这8位“明星房东”的年度成绩单。
2025年最“壕”选手
华夏北京保障房REIT是今年最“壕”的选手。2025年收入1.05亿元，净利润4537.62万元，可供分配金额7482.39万元，同比上涨38.95%——别急着鼓掌，主因是扩募。
2025年6月，它一口气新增4个公租房项目，合计管理6个项目，可出租面积达24.15万平米，年末净资产较上年增长76%。
不过，扩募也有“甜蜜的烦恼”。现金流分派率降至2.53%，较2024年有所下降。好比刚买了第二套房，租金总收入涨了，但首付掏空了家底，短期回报率自然被拉低。管理的6个项目出租率94.45%，提升0.06个百分点，基本原地踏步。
点评：步子迈得大，分派率降得快，但家底厚了，长期看是个稳重的“大地主”。
稳如老狗组
中金厦门安居REIT：2025年中金厦门安居REIT实现总收入8123万元，同比增长2.44%；实现息税折旧摊销前利润6326万元，同比增长3.02%；实现可供分配金额5952万元，同比增长2.34%。
全年四个季度末出租率分别为99.26%、99.30%、99.25%和99.72%，租金收缴率100%，租金单价稳中有升，其中两个项目分别提升2.28%和2.32%。
这数据，堪称“学霸卷子不用改”。
红土创新深圳安居REIT：2025年实现本期收入5550.19万元，净利润2255.73万元，经营活动产生的现金流量净额为2222.59万元。
坐拥深圳福田、罗湖等核心地段，整体住房出租率97.56%，租金收缴率99.96%，可供分配金额4767.49万元，现金流分派率2.70%。虽然没有扩募，但胜在“地段、地段、还是地段”。
点评：这两位属于“佛系房东”——不用促销、不用打折，租客排队求租，租金还敢微涨。
租金承压组
这三位的共同特点是：出租率不低，但租金单价在降。
华润有巢REIT：2025年，华润有巢REIT实现收入7905.21万元，较2024年微降0.03%；净利润约1157.99万元，同比增长19.6%；经营活动产生的现金流量净额为5283.23万元，可供分配金额5055.99万元，完成招募说明书预测的102.15%。
公寓租金单价2.15元/平方米/天，同比下滑1.83%。出租率（按房间数）94.95%，同比微增0.66个百分点。好在净利润增长19.6%，可供分配金额完成招募说明书预测的102.15%——“降租金保出租率”的策略奏效了。
国泰海通城投宽庭REIT：2025年，国泰海通城投宽庭保租房REIT实现营业收入1.84亿元，同比增长2.48%，净利润8443万元，同比增长4.9%。
期末不动产项目整体出租率为92.37%，同比减少0.12个百分点，租赁住房部分在租租约租金单价按照面积计为131.86元/平方米/月，同比下降0.66%。
经营活动现金流量净额1.29亿元，本期现金流分派率为3.29%，较2024年的3.61%有所下降。
招商蛇口租赁住房REIT：2025年，招商蛇口租赁住房REIT 实现收入8088.53万元，净利润358.06万元。
出租率95.44%不错，但平均租金单价102.94元/平方米/月，同比下降4.20%，是8单中降幅最明显的。可供分配金额5672.20万元，完成招募说明书预测的102.72%，算“让利换量”的成功案例。
点评：这三位像是开餐馆的，客人没少，但每桌客单价降了——要么是菜单打折，要么是顾客开始点便宜菜。好在翻台率稳住了，总账没崩。
新秀登场
这两只是2025年新上市的“小鲜肉”，报告期均不足12个月。
汇添富上海地产租赁住房REIT报告期内（基金合同生效日2025年3月21日至12月31日）实现收入6175.69万元，净利润1662.59万元，经营活动现金流量净额5107.45万元。
报告期内，本基金实现可供分配金额5099.57万元，完成招募说明书预测数的114.94%，超预期完成业绩目标。
租赁住房出租率91.81%，租金单价2.80元/平方米/天，收缴率100%。年化现金流分派率3.70%，在新秀中表现亮眼。
苏州恒泰租赁住房REIT（合同生效日2025年4月25日）：收入6073.32万元，但净利润亏损1667.81万元。主要因为计提投资性房地产减值2079.93万元。剔除减值后，经营层面其实是盈利的。项目出租率高达97.97%，租金单价26.39元/平方米/月，可供分配金额完成预测的100.83%，基本符合预期。
点评：苏州恒泰的年报像是“体检报告上写了个囊肿，但医生说良性的不用管”——计提减值虽然难看，但不影响现金分红。汇添富上海地产则是“新生报到就考了全班前五”，值得关注。
总结：租赁住房REITs的2025年关键词
1. 扩募是双刃剑：华夏北京保障房REIT用76%的净资产增长换来了分派率下滑，但长期资产盘更大。
2. 租金内卷开始：至少4只REITs出现租金单价同比下滑，说明保租房市场供应增加后，“涨价神话”破灭，运营能力比地段更关键。
3. 出租率依然坚挺：除个别项目外，整体出租率均在92%以上，中金厦门甚至逼近100%，说明保障性租赁住房的需求基本盘很稳。
4. 新秀不输老将：汇添富上海地产、苏州恒泰的首年成绩单可圈可点，尤其是完成预测比例超100%，说明招募说明书没画大饼。
买REITs和当房东一样，别光看租金涨没涨，还得看租客跑没跑、银行利息高不高、隔壁新楼盘有没有打折。2025年的租赁住房REITs，整体是“稳中有降、降中求存”的一年。
免责声明：本文仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。
