一、华润置地财报交流信息及解析
1、毛利率
整体毛利率21.2%，同比下降0.4个百分点，其中，开发业务结算毛利率15.5%，相比去年的16.8%下降1.3个百分点，经营性不动产收租型业务毛利率提升1.8个百分点至71.8%。
具体看开发业务，结算均价上升10.5%至24599元/平米，但结算成本/平米上升12.3%（因土地成本上涨约14%），进而结算毛利率下降。
公司称未来毛利率将稳步回升，在现有基础上提升三个百分点是有可能的，并且不完全依赖经营性不动产收租业务占比提升。
我们认为，15.5%的开发业务毛利率（在市场持续承压的背景下同比仅下滑1.3个百分点）表现优秀，这在与中海（开发业务毛利率从17%降至14%）的对比中更为直观，我们认为主要原因来自土储质量（22年之后的优质货值充足且占比更高），在更早的调研中，在此前调研中，公司提到2025年是毛利率低点，更多高毛利土储会在26年和27年释放出来（该逻辑应当也适用于中海）。
2、已售未结转
截至2025年末，已签未结转规模为1645.8亿元，预计1234.8亿元将于2026年结算。
管理层预计，“十五五”公司开发销售业务营收规模维持在2000亿至2500亿元左右。
对比来看，中海25年末已售未结转规模为1805亿，大概60%-70%（1083亿-1264亿）会在2026年结算。
经过下表推演，我们发现，如果想要在2026年维持2025年的开发业务收入水平，华润需要在2026年当年签约、当年确认收入1147亿，若其2026年销售规模也与2025年相当，那么当年销售金额在当年确认收入的比重为49%；以同样的方法推演，中海则只需将26年销售金额的12%-19%在当年确认为收入，即能够实现同比相当的开发业务收入规模。
我们认为，需要从两个角度看待这个现象：
一是从周转速度的角度，华润2025年存货周转率为0.53，是中海（0.30）的1.77倍，也显著优于行业平均水平（0.35左右），高效周转使华润能够更快地进行开发、销售以及确认收入，也因此有更高的ROE和开发毛利率水平。然而，当前弱势环境下，高效周转并非易事，原因是这需要有货值充裕、货值质量较高做支撑，反过来想更容易理解，如果货值不足、或者货值质量不能令房企有信心在未来实现当前的销售强度，那么只能放慢节奏，无论是开发、推盘还是确认收入的节奏，以此平滑未来可能的压力和波动。因此，这从给一个侧面反映了华润在货值数量和质量方面的优势，也包括保持拿地强度补充货值的能力，我们认为，管理层预计公司开发业务收入将维持在2000-2500亿元，相当于默认了当前这种周转速度。
二是从未来业绩弹性的角度，我们认为若只看开发业务，中海在26年的弹性或更高，原因恰恰是因为其在24、25年两年放慢了节奏，过去两年开发收入收缩对应了已售未结转规模的增长，即通过滞后确认收入以减轻未来销售的压力，如表1，这使得其26年实现同比相当的收入水平看起来很容易，若大环境或公司自身销售有改善，则可能带来预期外的弹性。
上述框架的一个不足之处在于，公司公布的月度和年度的合同销售金额并不一定都会转化为收入，原因可能有三类：
第一类是上文所述的签约但延后结算，可以放在预收、应收账款等科目；
第二类是计提减值准备，会计准则中这发生在确认营业收入之前；
第三类是实际支付金额因打折、优惠活动低于合同金额，导致合同销售金额虚高。
为了进行印证，我们整理了华润、中海2022-2025年开发业务收入与销售金额数据，如下表：
结果值得玩味，华润22-25年总销售金额与总开发业务收入（含当前已售未结转）大致相等，这说明华润的销售金额与收入有较强的对等关系，因此上述三类情况也较少；相反，中海22-25年总销售金额与总开发业务收入（含当前已售未结转）的差值高达2900亿左右，而对应到以上三类情况，我们认为中海或与这三类情况都有关系。那么，我们就需要理解，中海的合同销售金额相比华润有虚高成分，也因此，其26年需要将当期销售确认为收入的比重可能比表1的结果高一些（但并不改变压力较小的判断），此外，不排除公司未来有计提减值的可能。
3、经营性业务
经营性不动产收租型业务营业额254.4亿元，同比增长9.2%，其中购物中心租金收入已超200亿。
业绩期内，公司旗下自持购物中心实现零售额人民币2392亿元，同比增长22.4%，增速显著跑赢全国社零大盘。年末在营的自持购物中心达到98座（年内新开业购物中心6座），其中82个项目零售额位列当地市场前三，整体经营利润率63.1%，再创历史新高。
经常性业务核心净利润同比增长13.1%至人民币116.5亿元，占总核心净利润224.8亿的51.8%，历史上第一次过半。
管理层预计未来经营性不动产收租型业务营收将稳定在300亿元以上，质量和规模水平保持行业第一；轻资产管理收费型业务将保持增长势头，年增速预计超过10%，营收规模200亿元以上。
4、销售
2025年合约销售金额2336亿元（同比-10.5%）。结构上，得益于聚焦高能级城市的布局策略，一线城市销售额占比同比增加7个百分点至45%。
当前公司整体可售资源约4500亿元（不含2026年新获取土地贡献的资源），从结构上也聚焦于核心城市，其中一二线的城市占比92%。
预计2026年的销售规模将基本与2025年持平。
5、投资拿地
2025年投资强度有所提升，全年获取33个项目，总地价916.6亿，权益投资673.7亿，权益投资同比增长约28.0%。在北京、上海等五大核心城市投资占比近8成，土储结构持续优化。
管理层表示将坚持“量入为出”原则，把握投资刻度，并通过收储、土地置换、股权退出等方式推动资源换仓，2025年盘活土储约255亿元。
6、融资成本
期末，加权平均融资成本降至2.72%，较2024年底的3.11%下降39个基点，创历史新低。2025年1至6月发行中期票据115亿元，票面利率1.90%至2.20%，处于市场极低水平。
管理层明确表示“坚持有利润的营收和有现金的服务，视现金流安全为企业发展的生命线”，同时通过REITs常态化扩募加速资产资本循环，计划平均每年推出REITs规模50亿至100亿元，远期目标300亿至500亿元规模，有助于降低资产端资金沉淀压力。
7、分红
2025年，维持基于核心净利润37%的全年派息率，董事会建议宣派末期股息每股人民币0.966元，连同中期股息，全年每股股息合计人民币1.166元，基于2025年末收市价测算，股息率4.7%。
二、中海海外发展财报交流信息
1、毛利率
核心归母净利润130.1亿，综合毛利率15.5%；其中，房地产开发销售毛利率14%，商业运营毛利率54.7%。
2026年开发业务毛利率预计在13%-15%区间，大环境会产生较大影响。
2、已售未结转
已售未结转1805亿（不含中海弘扬），大概有60%-70%会在今年结转收入。
3、2026年销售预计
稳中求进、行业领先，稳住去年的销售规模，若政策、市场环境稳住，争取比去年更好一些。
2025年公司市占率3%，2024年为3.21%，十五五公司市占率或逐步提升。
4、拿地投资
2025年投资924亿，行业第一，并且领先第二名近300亿，共拍得35宗地。结构看，一线占比74%，一线+强二线占比90%，同时，投资标准很高，35宗地中已经开盘17个，平均毛利率18.9%。
公司购地优势很明显，去年35宗地有18宗是低于5%溢价率拿的，特别是一些大型项目，基本没有溢价，都是公司自己去做的，如上海徐汇东安城市更新项目，政府说你们多几家一起来，以公司为主，这种项目一般企业拿不到，需要金额很大、全业态、全产业链。
高拿地金额背后体现的是公司的综合优势：大项目、大金额、复杂项目。
未来每年投资强度大概1000亿左右，90%左右继续投资在销售型的开发住宅，8%-10%投到商业运营业务。
5、库存
2025年去化库存572亿，还剩905亿，25年又结转过来515亿，当前1400亿多，其中4年以上的占比20%多，大概300亿，其中一部分为车位，老的库存占比较小。
6、2026年推盘节奏
可售货值6000亿，期初带过来的货值3800亿，销售周期12个月，上半年新增货值1500亿左右，其中全新盘1100亿左右，还有一些老盘新推，400亿左右，货量结构比较优质。4月就有上海、杭州、青岛、沈阳几个核心板块项目陆续推出，目前看情况不错，对比去年同期要乐观很多。
5月之后还会有上海、深圳等地陆续有项目上市。
下半年目前看，9月之前要上市的盘有700亿，其中新项目450亿左右，老盘250亿左右。
7、融资成本
平均融资成本2.8%，行业最低。
8、战略
十五五“一专双驱”，一专指专注于不动产开发运营，双驱指住宅和商业双轮驱动，在不动产开发运营这个大平台打通产业链，包括供应链体系、代建体系、科技赋能、数字化体系等，形成整个不动产开发运营的一个生态圈。
9、政策及市场感受
政策已经从强控思路转向系统性稳定和高质量发展。
从去年年底，一线城市陆续出了一些比较好的政策，市场也开始反应，尤其上海3月表现比较明显，与去年同期相比，客户群体有了增量，如一些之前限购的客户认购，也出现了一些外部客户。
另一个感受是客户信心回升，3月北京、上海二手房表现都比较好，并且从结构看，刚需刚改开始入市，这对于改善型市场后续有利。
从供应端，各个城市去年一些核心地块今年一季度和二季度都有陆续上市，也可能刺激到成交端。
总体上，目前看二手房和新房供应两方面比较乐观，二季度可能会延续，不过后续能够延续多长时间，可能还要看未来政策变化。
当地产行业进入“好房子”时代，产品力就是房企的生死线。杭州计容新政的落地，引爆了一场“抬板住宅”的产品革命——这座城市，正以政策红利与创新实践，站上全国住宅产品力迭代的潮头。
4月14-15日，杭州·抬板住宅标杆研学，邀您共探“好房子”时代的产品力密码。报名通道目前火热开启，席位有限，诚邀共赴！
研学背景
当前房地产行业从“规模竞争”转向“产品决胜”，传统平面社区已难满足市场需求，而杭州“全抬升 +立体空间”的抬板模式，通过“整体抬升基底、构建超级底盘、串联垂直场景”，实现了“人车分流纯粹化、景观利用最大化、成本管控精准化”，成为高端住宅破局的核心范式。
因此房商网组织了本次“走进杭州好房子项目” 研学活动，
本次 4月14-15日聚焦杭州通过 6 大标杆项目，带你实地拆解空间折叠、垂直绿化、架空基底的核心逻辑，掌握未来社区设计的破局之道！
研学亮点
政策红利兑现：合规降低核心成本
·测算传统地库与架空层停车的成本差异：单个车位成本约 10万元，地库开挖成本占项目总投资20%以上，架空层可直接减少开挖工程量，降低桩基、土方、通风照明等多项支出；
· 借鉴标杆项目成本控制经验：如何通过架空层结构优化、功能复合设计，平衡建造成本与使用效益。
产品溢价与销售赋能：打造市场差异化竞争力
·学习架空层如何提升产品力：通过立体园林、风雨连廊、全龄社交空间等设计，让项目房价高于周边20%仍受追捧；
·掌握架空层“可视化营销”技巧：如何将架空层的生态、社交、商业价值转化为销售卖点，加速去化回笼资金。
商业价值激活：让架空层成为“盈利引擎”
·解锁架空层多元运营模式：释放30%+可租赁面积，打造场景化消费空间（咖啡厅、艺术展廊、快闪店等）；
·学习“地库 + 架空层 + 地面商业”的动线联动设计，实现全域空间的客流共享与价值最大化。
行业交流与资源对接
活动将参与与房企高管、行业专家共话“好房子”建设经验，房地产发展新模式，促进产业链资源整合。
实战导向的成果输出
邀请行业资深人士分享和探讨“全架空社区”及第五代住宅的规划逻辑、设计理念与产品赋
能，案例复盘等形式，提炼“全首层架空”及第五代住宅模式在提升产品力、优化盈利结构中的核心策略，形成可落地的执行方案。
日程安排
活动说明
【主办单位】房商网研学
【研学时间】2026年4月14-15日
【研学地点】杭州
【研学对象】房地产企业董事长、总裁、总经理、物业、营销、设计、工程、成本及项目各条线负责人、企业核心高管带队参加效果最佳！
【报名咨询】郑老师 18511305204（同微信）
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项目介绍
项目一：保利・天奕——立体生态松弛住区，垂直绿意与空间自由的融合
项目介绍：保利天奕是未来科技城中轴的高端改善住品，由保利发展开发，定位为“天字系”高端产品，精准占位杭州“第三中心”战略核心区，承接城西科创大走廊与未来科技城双重发展红利。项目位于余杭区高教路与绿汀路交汇处，周边产业、交通、配套全面爆发，是未科中轴南段稀缺大盘。户型：主推建面约103-175㎡全周期户型，涵盖103㎡三房、140㎡四房、175㎡四房等，适配多元改善需求。规模：占地约8.27万㎡，总建面约28.35万㎡，规划23幢16-24层住宅，总户数约1200户，低密改善（容积率2.4，绿化率35%）。价格：精装均价约3.47-3.86万/㎡（总价298万起），部分楼王房源均价约8.3万/㎡，总价756万起。物业类型为纯住宅，全精装交付，人车分流设计，已于2025年11月首开，12月加推，2026年持续取证。
项目亮点：创项目踞守未来科技城中轴，是地理与资源的双重中心，承接区域发展红利，“产居分离”布局既享产业红利又避喧嚣。超级底盘设计：全地库抬升约5.4米，打造“悬浮式生态岛”，实现彻底人车分流，地面空间完全回归生活与约6万㎡度假园林。全维配套：约3000㎡“西溪里”会所，涵盖恒温泳池、星空穹顶剧场；23个主题架空层，打造儿童乐园、健身房、冥想空间等泛会所。户型创新：139㎡户型实现1T1户设计，约12.7米采光面；175㎡户型打造LDKB一体化布局，空间利用率与观景体验双重升级。精装品质：厨房搭载老板三件套、博世洗碗机，卫浴选用杜拉维特、汉斯格雅等一线品牌，装标升级至约5500元/㎡，远超板块平均水平。
项目二：兴耀・沐芳洲——刚需级垂直花园范本，超级公区与生态的共生
项目介绍：兴耀·沐芳洲是杭州云城板块的低密改善住宅项目，由兴耀集团开发，定位为城市品质改善住区，位于杭州云城核心宜居带，近享云城生态廊道与未来科技城产业辐射，兼具生态环境与便捷交通资源。户型：主推105-143㎡全改善户型，共426户，低密改善（容积率2.2），已于2025年多次开盘，精装均价约3.6万/㎡（总价378万起），物业类型为纯住宅，绿化率约38%。项目以“自然栖居+精工品质”为核心，打造云城宜居改善标杆。
（开盘时间：2025年首开6月，二三开9月）
项目亮点：滨项目位于杭州云城核心，同时坐享云城高铁新城规划，兼具产业集群与生态资源，是杭州第三中心的稀缺改善样本。顶级配套环绕：邻近云城中央商务区、杭州西站枢纽及多条地铁线路，形成产业、交通、生态三重价值聚合。极致产品设计，纯粹大平层：规划532户，主推123-173㎡全四房，全社区无小户型，确保高端圈层纯粹性。创新空间效能：139㎡户型得房率达87%-91%，配备270°转角空中露台、全景横厅及LDKB一体化布局，实现“户户有景”的居住体验。官式美学设计：以“立体漂浮花园”为灵感，由滨江团队打造，首创全域风雨连廊、下沉式浮梦CLUB等杭州豪宅标杆设计
项目三：滨江咏舟府——云城标杆改善，立体花园与精装奢品的双重越级
项目介绍：滨江咏舟府是杭州云城板块的高端改善住宅项目，由滨江集团开发，定位为城市改善豪宅，位于杭州第三中心云城核心，坐享云城高铁新城核心资源，邻近未来科技城产业集群及地铁3/12号线（规划），兼具产业、交通、生态三重价值。户型：主推123-173㎡全四房改善大平层，共532户，低密改善（容积率2.4），已于2025年多次开盘，精装均价约3.9万/㎡（总价426万起），物业类型为纯住宅，绿化率约35%。项目以“不可复制”的云城核心地段、立体花园豪宅设计及滨江品牌背书，成为云城改善市场标杆。
（开盘时间：2025年首开9月，二三开11月）
项目亮点：项目占位杭州云城生态宜居板块，近邻云城中央绿廊与慢行系统，是杭州第三中心的宜居改善样本。优质配套环伺：近邻云城邻里中心、社区商业及多条公交线路，形成“生态+生活+交通”三重价值叠加。极致产品设计，纯粹改善：全社区无超小户型，确保居住圈层纯粹。创新空间效能：128㎡户型得房率达85%-88%，配备宽景阳台、LDKB一体化布局及全景飘窗，实现“户户瞰景”的居住体验。官式美学设计：以“都市自然绿洲”为灵感，由兴耀团队打造，首创社区中央景观轴、全龄活动空间及智能归家系统等杭州改善标杆设计。
项目介绍：招商·杭序府是杭州TOD生态社区标杆项目，由招商蛇口开发，定位为“绿色通勤+生态居住”的城市新范式，位于杭州TOD核心节点，地铁口直达社区商业，30分钟通达杭州西站，兼具交通、生态、低碳三重价值。户型：95㎡“全景舱”三房配3.8米宽阳台+空中花池，140㎡带约6.8㎡独立露台，类一梯一户保障私密性，实现“户户见绿”，全架空层设计（不计容空间释放22%），达到绿色建筑二星标准，已于2025年多次开盘，精装均价约3.8万/㎡（总价361万起），物业类型为纯住宅，绿化率约40%。项目以“TOD+垂直花园”为核心，打造可复制的生态社区范本。
（开盘时间2025年6月29日）
项目亮点：项目位于杭州TOD核心，地铁口直达社区商业，30分钟通达杭州西站，是“绿色通勤+生态居住”的标杆样本。顶级生态配套：雨水回收系统灌溉垂直绿化，全屋新风+恒温地暖搭配生态降噪，社区配备生态监测系统，实时显示空气质量与绿植状态。极致产品设计，全架空层创新：TOD+垂直生态融合，社区整体抬升3米打造“悬浮式垂直绿洲”，风雨连廊串联地铁口与楼栋入口，两侧覆盖垂直绿化；立体溪谷园林以“九溪烟树”为灵感，下沉庭院与空中花园形成高差生态，每亩年养护成本5.8万元，较传统社区节省27.5%；架空层规划“生态共享书房+绿植培育区”，不计容空间释放22%，搭配绿色建筑二星标准，实现低碳循环；95㎡“全景舱”与140㎡空中露台户型，结合类一梯一户设计，兼顾私密性与生态体验，成为TOD项目生态创新的典范。
项目五：华润・元起观潮——江景科技垂直豪宅，六恒系统与绿境的共生
项目介绍：华润·元起观潮是杭州钱塘江北岸的江景科技豪宅项目，由华润置地开发，定位为城市滨水改善豪宅，位于杭州钱江新城二期核心江湾板块，直面钱塘江一线江景。户型：主推120-180㎡全四房改善大平层，共518户，低密改善（容积率2.4），已于2025年多次开盘，精装均价约4.2万/㎡（总价504万起），物业类型为纯住宅，绿化率约35%。项目以“江景资源+垂直绿化+分户科技”为核心，打造钱塘江边科技赋能型垂直花园豪宅标杆。
（开盘时间：2025年首开8月，二三开11月）
项目亮点：项目占位杭州钱江新城二期江湾核心，直面一线江景，是钱塘岸稀缺的科技生态改善样本。极致产品设计，纯粹大平层：全社区无小户型，确保高端圈层纯粹性。创新空间效能：180㎡户型配备270°观景阳台与约10㎡独立空中花池，主卧转角飘窗正对江景与垂直绿境，空间利用率与舒适度超同面积竞品。六恒科技系统：搭载杭州首个分户式“润心6S科技系统”，与垂直绿化形成“室内微气候+室外生态场”双重保障；最高抬升12米打造“空中江景花园”，形成“江-城-绿-宅”立体视野，较同板块非生态项目溢价20%。官式美学设计：以“钱塘观潮”为灵感，由华润团队打造，首创全江景风雨连廊、下沉式观潮CLUB等杭州豪宅标杆设计。
项目六：中天海威・璟逸——地中海垂直秘境，高差与绿意的立体营造
项目介绍：中天海威·璟逸是杭州拱墅区华丰板块的高端低密改善项目，由中天海威开发，定位为“地中海风格垂直生态低密住区”，总建筑面积约11万方，规划高层+叠墅产品（户型139-260㎡），叠墅总价800万起。项目利用9米天然高差，打造“叠瀑+垂直绿化+空中庭院”的立体生态体系，成为低密产品垂直花园创新的典范。（叠墅去化率：70%）
（开盘时间：2025年11月）
项目亮点：项目占位杭州拱墅区华丰板块，依托9米天然高差，是地中海风格垂直生态低密住区的标杆样本。极致高差垂直园林：构建“下沉叠瀑-架空绿廊-空中露台”三级垂直生态，叠石飞瀑两侧覆盖垂直绿墙，搭配蓝调泳池与莱姆石步道，复刻地中海度假景观。产品生态赋能：高层架空层5-8米挑高，嵌入垂直绿化与休闲座椅；叠墅配备独立私家庭院+约12㎡空中花园，实现“地上庭院+空中绿境”双重生态体验。低成本养护体系：采用旱岩植物体系构建垂直绿化，每亩年养护成本仅5万元，较传统社区降低37.5%，契合政策降本导向。工艺与生态融合：依托中天鲁班奖施工工艺，垂直绿墙采用模块化安装技术，兼顾结构安全与生态效果；190㎡五房户型通过空中花池拓展使用空间，得房率超95%。官式美学设计：以“地中海垂直秘境”为灵感，由中天海威团队打造，首创三级高差立体生态、空中庭院等低密产品标杆设计。
项目七：保利・天珺——奥体顶豪标杆，宋韵美学与科技奢宅的双重赋能
项目介绍：保利天珺是杭州奥体板块的顶豪改善住宅项目，由保利发展开发，定位为奥体核心奢宅，位于杭州钱江世纪城奥体核心，坐享亚运核心城市资源，邻近杭州之门地标及亚运村配套，毗邻地铁6号线博览中心站，兼具地标、交通、产业三重价值。户型：主推170-220㎡全改善大平层，共规划高端改善房源，低密奢享（容积率2.2），已于2025年多次开盘，精装均价约5.8万/㎡（总价986万起），物业类型为纯住宅，绿化率约35%。项目以“不可复制”的奥体核心地段、宋韵美学奢宅设计及保利品牌背书，成为奥体顶豪改善市场标杆。
开盘时间（2025年12月）
项目亮点：项目位于杭州奥体核心，同时坐享亚运核心地标资源与世纪城产业红利，是杭州钱江世纪城的稀缺顶豪样本。顶级配套环绕：邻近奥体博览城、杭州之门等地标，毗邻杭州西站枢纽及多条地铁线路，形成产业、交通、生态三重价值聚合。极致产品设计，纯粹大平层：规划高端改善房源，主推170-220㎡全改善户型，全社区无小户型，确保高端圈层纯粹性。创新空间效能：220㎡户型南向面宽最大18.7米，配备约70㎡客餐厅，实现LDKB一体化布局，搭配270°飘窗，尽享奥体地标景观视野。官式美学设计：以“玉为骨、潮为韵”东方宋韵为灵感，由保利团队打造，首创约56米宽门庭、9.6米高朱炳仁大师铜门、立体浮岛园林及3000㎡玉石枫林会所等杭州豪宅标杆设计。
项目八：越秀・如玺华院——新中式垂直庭院，东方美学与生态的融合
项目介绍：越秀·如玺华院是杭州城东新城板块的高端改善住宅项目，由越秀地产开发，定位为城市宋韵改善奢宅，位于杭州城东新城核心，坐享火车东站枢纽核心资源，邻近城东成熟商业集群及地铁1/4号线，兼具交通、商业、生态三重价值。户型：主推125-168㎡全四房改善大平层，共396户，低密改善（容积率2.2），已于2025年多次开盘，精装均价约4.6万/㎡（总价575万起），物业类型为纯住宅，绿化率约38%。项目以“宋韵园林规制+越秀精工体系”为核心，成为城东新城改善市场标杆。
（开盘时间：2025年首开5月，二三开12月）
项目亮点：项目位于杭州城东新城核心，同时坐享东站枢纽红利与城东成熟生活圈资源，是杭州城东的稀缺低密改善样本。顶级配套环伺：邻近城东万象汇、西子国际及双地铁枢纽，形成交通、商业、生活三重价值聚合。极致产品设计，纯粹大平层：规划396户，主推125-168㎡全四房，全社区无小户型，确保高端圈层纯粹性。创新空间效能：143㎡户型得房率达88%-91%，配备宋韵观景阳台、全景横厅及LDKB一体化布局，实现“户户揽园”的居住体验。官式美学设计：以“宋韵雅境”为灵感，由越秀团队打造，首创宋韵山水园林、下沉式宋韵会所、全域风雨连廊等杭州城东豪宅标杆设计。
2026年4月24-25日走进成都项目研学
当全国楼市步入深度调整期，成都却以其惊人的市场活力与产品创新能力，持续引领着中国住宅发展的新风向。这里，不仅是“神盘”的诞生地，更被誉为中国住宅的“产品力策源地”，这里聚集了最具产品情怀的开发商，不惜成本的投入研发，卷尺度、卷景观、卷地库、卷体验……。“内卷”的结果最终惠及了产品本身，“好房子”项目在成都已呈现遍地开花之势，诞生了众多引领行业的标杆之作，其产品力实现了从理念到标准的全面跨越。
为帮助房企开拓视野，拓宽经营思路，打造高品质“好房子”，我们将深入中国“四大神盘”之一的麓湖生态城，领略其独特的规划理念与居住美学；2026年4月24-25日组织走进成都举办“好房子”引领产品品质提升、顶豪+高品质+第五代项目考察”，重点考察“第四代”与“好房子”项目，包含外立面处理、园林景观与建筑的融合、空中庭院的结构与防水、公共空间（如地下车库、单元大堂）的品质营造等，学习如何通过设计优化和工程做法实现产品溢价。
全球视野：跨界操盘，打造顶级豪宅标杆
洞察细节：见证“好房子”与“第五代住宅”的落地实景，激发自身项目的产品创新与优化灵感。
产品创新：麓湖生态城 中国“四大神盘”之一
解决方案：每个方案均包含设计优化、材料选型与工程做法的“组合拳”，确保落地。
案例精讲：深度解析涵盖建筑、结构、水暖电、园林、精装等项目优化秘籍。
房地产企业董事长、总经理、总工、项目总、分管工程副总、设计总、工程总、营销总及工程经理、前期部经理、成本部经理、设计部经理、营销部经理、委托代建相关人员等。
备注：以上行程安排，根据实际情况会有适当的调整
备选：华发统建·锦宸院 、招商锦樾序、龙湖杉峯、金茂晓棠、贝辰S1、中海锦叁号院
【项目简介】
项目一：源启金沙——金沙文脉封面，宋韵低密与高得房率的改善标杆
源启金沙是成都青羊金沙板块的高端改善住宅项目，由建发房产与招商蛇口双央企联合开发，定位为城市文脉改善豪宅，位于青羊主城金沙核心，坐享金沙3000年古蜀文脉底蕴，毗邻金沙遗址博物馆、百仁公园等生态文化资源，邻近地铁3号线延长线（规划），兼具文脉、生态、交通三重价值。户型：主推128-183㎡全四房改善大平层/洋房，共570户，低密改善（容积率1.8），已于2026年2月首开，精装均价约3-4万/㎡（总价379万起），物业类型为纯住宅，绿化率约35%。项目以“不可复制”的金沙主城地段、宋韵园林低密设计及双央企品牌背书，成为金沙改善市场标杆。 同时坐享主城文脉与生态资源，是城西稀缺的低密改善样本。顶级配套环绕：极致产品设计，纯粹改善：规划570户，全系2梯2户纯板式布局，无小户型，确保高端圈层纯粹性。创新空间效能：128-143㎡户型得房率达110%-115%，183㎡楼王户型配备270°观景阳台、LDK-R一体化方厅及双主卧套房设计，实现“户户瞰景”的居住体验。官式美学设计：以“宋韵书院”为灵感，由建发团队打造，首创约76.5米宽书院式大门、宋韵园林四坊组团、全域风雨连廊等成都改善标杆设计，双央企精工保障交付品质。
项目二：中海翡悦天华——中海城南「好房子系统」低密舒居标杆
以“健康舒居+全维配套”为核心理念，打造「好房子系统」赋能的城南低密住区。好房子系统、低密舒居、全龄配套、健康人居等价值标签。以“全周期健康”思维，营造8大美好生活场景。中海翡悦天华作为中海深耕城南的迭代之作，是新川板块的低密改善标杆项目。项目占地约40亩，规划8栋11-17F小高层与洋房，主力户型约118-143㎡，以健康舒居定位匹配城南科创与改善人群需求。其核心价值在于以中海「好房子系统」为产品内核，从空间、健康、服务三大维度构建全周期居住体验：通过“一轴两园多节点”的景观布局，打造约1.2万㎡沉浸式园林，涵盖全龄活动区、健康跑道、林下会客厅等功能场景，实现“社区即公园”的舒居体验。产品层面，项目采用南北通透的板式结构，以约13.2米南向面宽、约6.8米观景阳台，将采光与景观视野最大化；同时配备全屋新风、净水系统、同层排水等健康配置，结合中海“悦享家”全周期服务，从居住空间到生活场景，为城南人群打造“健康、舒适、安心”的低密改善生活范本。
项目三：成都招商玺——招商玺系TOP级城南顶豪标杆
以“城央低密+宋式雅奢”为核心理念，打造招商玺系首入成都的顶奢住区。
招商玺系、宋式雅奢、城央低密、定制服务等价值标签。
以“顶奢生活场景”思维，营造9大高定生活体验。
成都招商玺作为招商蛇口TOP级玺系的成都首作，是金融城三期的顶豪标杆项目。项目占地约28亩，规划5栋12-17F小高层，主力户型约188-268㎡大平层，以纯粹顶豪定位匹配金融城高净值人群需求。
其核心价值在于以“宋式雅奢”为产品内核，将东方美学与现代顶豪生活深度融合：通过“一轴三进五园”的礼序景观，复刻《千里江山图》的山水意境，打造约1.5万㎡宋式园林，涵盖松石水院、竹径通幽、雅奢会客厅等场景，实现“隐于城央的东方雅奢”居住体验。
产品层面，项目采用南北通透的纯板式结构，以约17.2米南向面宽、约9.2米270°环幕阳台，将锦江与金融城天际线景观最大化；同时配备全屋恒温系统、定制化收纳、智能安防等顶豪配置，结合招商“玺悦会”专属服务，从空间营造到生活服务，为金融城高净值人群打造“定制化、私享化”的顶豪生活范本。
项目四：华润·天宸上院 ——首创“独栋式入户+立体花园”设计
成都华润天宸上院是华润置地在成都成华区打造的一个高端改善型住宅项目，也是华润置地全国首发的“四代墅”产品，力图颠覆传统叠墅体验，主打“全独栋化设计”，力求通过独立建筑单元、独立地下室、独享庭院、独立电梯入户及花园动线等设计，让叠拼产品也能拥有堪比独栋别墅的私密性和空间感，通过层层退台设计，让上、中、下叠户型都拥有多个花园或露台空间，显著提升了中上叠户型的居住体验和价值。项目规划了无边际恒温泳池、健身房、瑜伽室、茶室、空中书吧等多元化的高级会所空间，旨在提升业主的生活品质。天宸上院的产品主要分为两类：建面约139-175㎡的墅感平层（天空院）和建面约199-235㎡创新叠拼（浮岛墅）。
项目五：中铁·卓萃—— 天府新区首个官方认证第四代住宅项目中铁·卓萃占地111亩，396户，容积率2.0。项目核心亮点在于其成熟的：“空中庭院”系统，每户配置约40㎡L型花园，6米挑高搭配“一户一树”交付，将垂直绿化从概念转化为可感的生活空间。在技术层面，它通过错层阳台保障隐私，以双层防水、荷载优化与智能滴灌系统，系统性解决了空中庭院的安全性与实用性痛点，为行业提供了宝贵范本。归家体验上，项目构建了“双首层”动线，结合地上艺术环岛与地下“中央车站”枢纽，实现全程“无雨归家”，完整呈现了新一代高端住宅在产品力与人性化关怀上的深度融合。
项目六：招商锦樾序——三央企联袂主城百亩低密生活力聚场
以“低密共生+全龄聚场”为核心理念，打造主城稀缺百亩大盘级改善住区。
三央企联袂、百亩低密、全龄聚场、生长型户型、双TOD加持等价值标签。
以“生活力运营”思维，营造12大全场景活力生活体验。
招商锦樾序作为招商蛇口、华润置地、中国铁建三大央企联合打造的主城标杆作品，是成华二八板块的改善核心项目。项目占地约106亩，规划28栋15-17F纯板式小高层，主力户型约112-175㎡全四房配置，以纯粹低密定位匹配主城首改及改善型人群需求。
其核心价值在于以“百亩大盘+全龄场景”为产品内核，重构主城改善生活范式：通过“林下水上庭院+下沉式园林”的景观布局，打造约3000㎡主题会所与近万平六感多维秀场，涵盖篮球馆、攀岩成长场、露天“社区即生活力聚场”的居住体验。
项目创新推出全生命周期生长户型，以112㎡户型实现约16.2米南向五开间采光，139㎡户型打造约42㎡开放式社交厅与转角空中花园，均配备2T2户纯板式结构与高规格精装交付（含全屋收纳系统、主卧柜体及统一封窗）；同时依托双TOD环绕、三地铁交汇的交通优势，叠加名校学区与成熟商业配套，结合华润万象服务的全周期资产守护体系，从空间尺度到生活配套，为主城人群打造“一步到位”的改善生活范本。
项目七：贝宸S1——贝壳跨界产品创新豪宅标杆
以“城市景观最大化”打造花瓣式布局理念
花瓣布局、双曲孤形里面、野奢情境等创新标签
以“第一性原理”思维营造108个豪宅生活细节
贝宸S1作为金融城三期核心区现象级项目，以其颠覆性的产品理念和创新实践，重新定义了成都顶豪标准。项目占地仅24亩，规划4栋15-16F独栋建筑，共108户，主打375㎡与275㎡大平层。其核心研学价值在于以“第一性原理”思维打破传统豪宅范式。项目首创“花瓣式布局”，通过将建筑朝向旋转30°-50°，使客厅西北朝向以最大化获取城市地标景观，以“视野价值”挑战传统“坐北朝南”信条。在景观营造上，项目摒弃常规园林，深度复刻“川西苔原”野奢情境，通过两百余种本土植物与千余吨天然石材，打造极具辨识度的自然场景IP。户型层面，项目提出“生态舱”革命性概念，以约60-66米的超长采光周长和约3.6米层高，在高层中实现与自然的深度交融，并首创中心花园阳台的定制化交付与长效运营服务。贝宸S1代表了互联网跨界思维对传统地产开发的颠覆性重塑，从客户数据洞察、空间逻辑重构到生活场景运营，为行业提供了面向未来的顶豪产品全新研发范本。
成都麓湖（自选项目）
麓湖生态城总占地面积约8300亩，其中水域面积达2100亩，由近50个建筑设计机构和100多位全球顶级设计师共同打造，产城一体，堪称房产界的奢侈品。
麓湖生态城的规划、建筑和营销等方面都是行业的标杆型项目。自2006年至今，已经接待同行参观学习几万余人次。无论从哪个角度来看，麓湖生态城都是一个值得学习和借鉴的典范。
组织机构：房商网研学
活动时间：2026年4月23-25日 周四、周五、周六
活动地点：成都
费用标准：￥ 元/人（含考察费、讲解费、午餐、大巴车、授课费、发票等）。食宿统一安排，费用自理。
注：4月23日下午赴麓湖考察，费用588元，10人成团，自愿参加。”
报名咨询：郑老师185 1130 5204
4月课程安排及项目考察：
4月24-25日【成都】《成都“好房子”标杆项目深度研学--第五代住宅与高品质住宅设计、工程、成本、营销、精装交付全链条打造实战研修班》
3月31-4月1日 【天津】《天津全首层架空层研学：好房子标准下政策落地项目参观及案例解析与社区底盘三维设计（会所・地库・景观）融合研究》
4月17-18日 【天津】《天津全首层架空层研学：好房子标准下政策落地项目参观及案例解析与社区底盘三维设计（会所・地库・景观）融合研究》
4月17-18日【武汉】《走进武汉好房子项目——第五代住宅考察暨高品质项目产品力打造深度研学》
4月23-24日【西安】《第四代住宅研学：“好房子” 新规下第四代住宅产品研发创新与设计要点深度研学》
4月22-23日【重庆】《“好房子”+第四代项目考察及好房子产品力提升到利润力增长实战培训》
4月18日 【 濮阳】《极致物业服务》
4月16-17日 【 淄博】 《区域高品质住宅研学》
4月17-18日 【郑州】《走进永威服务：深度探究高品质物业优秀做法和经验》
4月10-11日【秦皇岛】《阿那亚深度研学 》
4月24-25日【南阳】《“医康养+地产” 的融合开发模式，铸就美好人居（走进建控集团）》
4月23-24 日【长沙】《建筑行业增值税新政实务运用与风险防范及2026企业所得税汇算清缴实务培训班》
4月18-19 日【武汉】《建筑企业项目精益成本与利润管理实战培训》
4月18-19日【北京】《AI赋能“评定分离"背景下的建筑企业投标策略与实施路径｜中国建筑业EMBA高级研修班》
4月25-26日【郑州】《走进永威——高品质服务体系落地与精益运营实战研学》
4月25-26日【 杭州】《筑势·谋远—建企十五五破局与高质量发展培训班》2025年，建筑业总产值同比下降 5.43%，近十年首次下降，行业利润率约2.2%，进一步下降，同时竞争进入白热化。面对薄利困境与市场挤压，精益成本管理已成为企业生存底线！
通过精准管控项目核心成本，杜绝浪费、优化资源配置，破解利微难题，助力企业在低价竞争中守住盈利空间，在行业洗牌中站稳脚跟。同时，适配绿色建造、智能建造转型需求，实现降本增效与高质量发展双向赋能，筑牢可持续发展根基。
房商网特邀深耕建筑行业数十载、兼具政策洞察与实战经验的资深成本管理专家，用两天时间为大家深度赋能：通过“案例分析+模拟演练+实战指导”的沉浸式教学模式，为大家系统讲解并演练成本管理的方法，包括传统成本管理的误区及问题分析、科学的成本管理方法及工具、典型案例介绍等，系统讲解企业精益化成本管理的方法思路，为企业降低项目成本，提高利润率提供清晰可落地的实战指南。
课程优势
权威授课——由具有20多年企业管理和项目管理一线从业的权威实战专家亲临授课。授课老师本身有多年项目经理经历并且是企业高管，对企业和项目管理有丰富的经验。授课老师提供精益化管理相关表格、制度等供学员参考。
参会对象
建筑施工企业的主要领导、总经济师、总工程师等；企业工程部、市场部、经营部、财务部等相关部门以及从事一线项目管理的项目经理、技术负责人、商务经理等。
老师·课程·提纲
授课导师：杜老师
资深管理专家、教授级高工、管理学硕士
授课时间：4月18-19日
建筑企业项目精益成本与利润管理实战
第一讲 传统成本管理误区及分析
1、传统成本管理方法
分析企业常见的成本测算方法、核算方法及控制方法。
2、传统管理误区分析
分析以上方法的问题
3、为何传统方法不能用于当前工程项目
各地招标规则介绍
新版清单计价标准介绍等
第二讲：工程项目利润来源分析
1、项目利润目标没有实现原因分析
2、项目利润主要来源分析
公司应该关注哪些点
第三讲：工程项目优化管理
1、 工程项目优化基本方向及思路
2、 工程项目优化要点
3、 企业如何对优化进行监督与指导
第四讲：工程项目成本构成分析
1、 项目成本构成分析
2、 企业管控项目成本管理基本思路
第五讲：企业项目成本控制体系搭建
1、 如何设置成本控制与核算单元
2、 如何编制项目成本预算
3、 企业如何过好成本过程控制与监督
4、 企业如何做好成本管理分工（研究解决公司与项目成本管理界面划分）
第六讲：施工阶段企业项目成本精益化管理（本次授课主要内容）
1、 企业如何做好材料管理
2、 企业如何做好分包管理
3、 企业如何控制项目期间费用
4、 如何管理好现金流
第七讲：施工企业如何开展经营与收入（结算）管理
1、 经营管理基本方法
2、 经营管理的要点
3、 企业如何激励团队做好经营管理（研究解决公司与项目经营管理界面）
4、 施工企业如何建立工程回款体系
第八讲：项目成本考核与激励
1、 分析各种承包方式的优劣
包括项目经理承包、模拟股份制等
2、 科学成本考核与激励基本方法
3、 企业应该如何建立与员工共赢的体系
第九讲：利润/成本管理数字化应用
1、 Deepseek 在优化及成本管理上的应用
2、 成本管理信息化应用
3、 成本信息化案例
第十讲：案例与总结
介绍成本控制及利润管理典型案例（针对企业负责人再次强调以下内容）
1、 利润实现的关键路径
2、 成本控制的主要流程和关键节点
3、 企业管控项目成本与创效的重要抓手
杜老师有20余年施工企业项目管理与企业管理经验，曾在国内与国际项目工作多年，对施工现场、工程技术、成本合约理解较深。后在企业从事企业管理工作，对企业战略规划、组织架构、业务流程梳理、人力资源管理、法律风险防控、组织绩效考核、信息化建设等方面有深入研究与实践。
杜老师经常深入一线各类型项目进行调研指导，对民企、国企、央企各类建筑企业管控体系有着深入研究，尤其擅长企业管控体系建设、项目管理体系建设、企业成本管理体系建设、企业信息化建设。杜老师结合自身多年对项目管理的研究创造出适合建筑业企业的“飞机”管理模型，被大家誉为建筑业企业管理理论与实践结合的最佳实践模型。
杜老师曾为中国施工企业协会、中国建筑业协会专家委员会委员，对外经贸大学校外研究生导师；主持编写的部分著作有《项目管理体系》、《企业标准化管理体系》；《施工企业现场可视化管理手册》，《企业运营管理体系》等。
报名事宜
1、培训费用：3800元/人
包含：师资、教材、场地、会务服务、培训两日的中餐和茶歇，以及增值税发票；住宿统一安排、费用自理。
报名联系郑老师
18511305204 同微信
也可扫描下方二维码添加
4月课程安排及其他项目考察：
4月24-25日【成都】《成都“好房子”标杆项目深度研学--第五代住宅与高品质住宅设计、工程、成本、营销、精装交付全链条打造实战研修班》
3月31-4月1日 【天津】《天津全首层架空层研学：好房子标准下政策落地项目参观及案例解析与社区底盘三维设计（会所・地库・景观）融合研究》
4月17-18日 【天津】《天津全首层架空层研学：好房子标准下政策落地项目参观及案例解析与社区底盘三维设计（会所・地库・景观）融合研究》
4月17-18日【武汉】《走进武汉好房子项目——第五代住宅考察暨高品质项目产品力打造深度研学》
4月23-24日【西安】《第四代住宅研学：“好房子” 新规下第四代住宅产品研发创新与设计要点深度研学》
4月22-23日【重庆】《“好房子”+第四代项目考察及好房子产品力提升到利润力增长实战培训》
4月18日 【 濮阳】《极致物业服务》
4月23-24日 【 淄博】 《区域高品质住宅研学》
4月17-18日 【郑州】《走进永威服务：深度探究高品质物业优秀做法和经验》
4月10-11日【秦皇岛】《阿那亚深度研学 》
4月24-25日【南阳】《“医康养+地产” 的融合开发模式，铸就美好人居（走进建控集团）》
4月23-24 日【长沙】《建筑行业增值税新政实务运用与风险防范及2026企业所得税汇算清缴实务培训班》
4月18-19 日【武汉】《建筑企业项目精益成本与利润管理实战培训》
4月18-19日【北京】《AI赋能“评定分离"背景下的建筑企业投标策略与实施路径｜中国建筑业EMBA高级研修班》
4月25-26日【郑州】《走进永威——高品质服务体系落地与精益运营实战研学》
4月25-26日【 杭州】《筑势·谋远—建企十五五破局与高质量发展培训班》