又到了一年一度的财报季，房地产也迎来了“交卷时刻”。
说实话，过去这两年，很多人看房企财报的心情，跟开盲盒差不多——生怕拆出一个“暴雷”。
但今年翻完各家主流企业的成绩单，一个明显的感觉是：风浪最大的阶段，真的已经过去了。
PART01
国央企阵营：
有人在“扛大旗”，有人在“卸包袱”
先说大家最关心的国央企。
这一轮行业调整中，央企是压舱石，也是风向标。他们的表现，直接决定了市场信心能不能接住。
华润置地：25年的MVP！
华润置地全年营业额2814亿元，同比增长0.9%，创了历史新高。股东应占净利润254亿元，同比只微降了0.5%。
254.18亿的归母净利润，更是25年的企业榜首！
在绝大多数同行还在为“活下去”发愁的时候，华润不仅活着，营收还涨了，利润也基本没掉。这叫什么？这就叫韧性。
中海地产：龙头大哥依旧稳妥
中海是另一个值得竖起大拇指的选手。
2025年收入1680.9亿元，归母核心净利润130.1亿元，利润规模虽有降低，但仍是全行业第二，也是唯二归母利润进入百亿俱乐部的房企。（第一即为前文提到的华润）
更让人安心的是财务状况：
即使接连拿下东安和静安两大地王，期末手里依然攥着1036.3亿元现金，经营现金净流入167.3亿元，资产负债率只有54.1%。
越秀地产：表面利润大跌？内行看的是税后利润
越秀的财报刚出来时，不少人吓了一跳：归母净利润同比降了94.7%，这也太吓人了吧？
利润大降主要原因，是越秀之前趋向于保守的合作开发，利润的大头自然也被合作方分走。这是行业调整期很正常的决策。
真正反映经营状况的指标是税后利润——17.8亿元，同比增长21.4%。它证明越秀所在的项目，依然是能赚钱的。
而且越秀的销售底子非常扎实：全年卖了1062.1亿元，稳居行业前十。2026年目标也很明确：继续冲击千亿规模，权益投资金额提升至300亿。
保利&招商&绿城：“阵痛”是为了轻装上阵
核心开发商在秀肌肉的同时，也有人在认真的“统计家产”
保利发展、招商蛇口和绿城中国，这几家的利润数据，乍一看确实有点吓人。
保利发展归母净利润降了约79.5%，招商降了74.7%，绿城的纯利更是暴跌近96%。
但关键在于为什么降——三家都做了大量的资产减值计提。保利一口气计提了约69亿，招商提了42.7亿、绿城提了49亿。
这种操作，用行话叫“财务洗澡”，用大白话说就是：直接把预期的亏损（可能贬值的房款和坏账的应收款）提前结算。
这不丢人，反而说明企业对未来有信心——敢在当下把账算清楚，说明不怕明年交不出成绩单。
PART02
出险房企：
重生的剧本正在上演
央企稳住基本盘，出险房企则在上演另一出大戏——化债重生。
2025年，全行业到期债务规模高达4500亿元，是名副其实的偿债高峰年。
但结果出乎很多人意料：21家出险房企债务重组或重整取得关键进展。
目前，除了极个别之前玩的太花，亏的太狠的房企外，绝大多数企业已经脱离了生死线。
融创：教科书级操作，亏损率瞬间减半
融创的化债方案堪称经典案例。
境外方面，96亿美元债务通过全额债转股基本清零；境内方面，154亿元债券用现金收购、债转股、以资抵债、留债展期四种方式重组，降债比例超过50%。
效果立竿见影：有息负债单年压降714.1亿元，总额从2021年底的高点累计下降1334.5亿元。归母净亏损123.3亿元，但同比大幅收窄52%。
亏损还是亏损，但填补亏损的难度，从女娲补天变成了修补破船。
金地：公开债务清零，25年经营现金流回正
金地的进展同样振奋人心。
2025年，金地如期偿付了合计超20亿元的公开市场债券，公开债务已全部清零。
更振奋人心的，是经营活动现金流净额，也从三季度13亿的巨亏，力挽狂澜强行回正。这充分证明，这家老牌房企的节奏已进入修复模式。
而且，金地在2025年已开始小规模拿地。估计在若干年后，我们又将见到它活跃在土拍市场上。
至于亏损没什么好惊讶的，整体计提了超93亿元，也是一次性出清。
PART03
企业政策双出力
行业回暖有望
在综合财报数据时，我们发现了一个很有意思的现象——
在传统开发业务的基础上，许多开发商都找出了第二条路。
一部分是代建：
金地的代建业务，新增签约面积1531万平方米，同比增长59%，稳居行业第一梯队。
绿城的代建销售占比，也连续几年上升：
另一部分是经营性业务的提升：
简单说，这部分是就是购物中心、写字楼这类收租
最有代表的是华润，经常性业务贡献的核心利润，第一次超过了开发销售板块。
经营性不动产收租型业务毛利率，更是干到了71.8%。
企业端在自救，政策端也没闲着。
2025年底的中央经济工作会议，和2026年政府工作报告对房地产的定调非常清晰：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给。
政策重心已经从单纯的需求端刺激，转向供需双向管理；从短期的防风险，过渡到防风险与建机制并重。
政策工具箱也越来越全，从降首付、降利率到收购存量房、盘活闲置土地，招招都在为市场托底。
清华大学房地产研究中心主任吴璟的判断是：“有信心2026年市场继续趋稳”。
这不是盲目乐观，而是基于政策力度和企业基本面变化的理性预期。
写在最后
但是，还请各位注意，行业的拐点降至，不代表风险全面解除
上海城投2025年归母净利润2.89亿元，同比增长19.19%；但北京城投仍然难改亏损。
不少亏损房企通过资产腾挪，甚至是债务重组得以喘息，但内部造血能力仍然缺失。
这更并不意味着房价的回暖。
如今二手房价格还在调整，区域分化在加剧——核心城市、好地段在回暖，三四线城市还在去库存。
筑底需要时间，复苏不会一蹴而就。
如果你是自住，那基本上不用担心开发商交不了房；如果你是投资，那也请三思后行。
