1 报告摘要
核心结论：
截至2026年第一季度，香港启德发展区（Kai Tak Development, KTD）已成为内地买家在香港置业的首选板块。受益于香港政府“全面撤辣”政策、人民币购买力增强以及启德区域基建的逐步落地，启德一手新房市场呈现出“量价齐升”的态势。2026年前两个月，内地买家在启德一手大手客交易中投入金额高达6.1亿港元，占内地整体大手客资金流向的近35%，稳居全港各区之首。
对于内地高净值人群及中产专业人士而言，启德不仅具备传统豪宅区的保值属性，更因其作为“智慧城市”试点的未来潜力，成为资产配置多元化的关键窗口。本报告将从宏观政策、区域规划、市场数据、交易成本、风险管控及实操流程六个维度，提供深度专业分析。
2 宏观背景与政策环境
2.1 “全面撤辣”带来的结构性机会
2024年2月28日，香港取消了实行多年的额外印花税、买家印花税及新住宅印花税（即“全面撤辣”）。这一政策对内地客户的直接影响是：内地买家与香港永久居民的税务成本完全拉平。在此之前，非本地买家需支付高达30%的辣税；而目前，内地买家仅需支付从价印花税（AVD），最高仅为楼价的4.25%（针对1亿港元以下物业）或6.5%（针对1亿港元以上超级豪宅）。
税务套利空间： 相比2024年前，目前内地客户购入1000万港元的房产，印花税由过去的300万港元降至目前的37.5万港元（3.75%），直接节省约262.5万港元。这种显著的交易成本下降，直接触发了内地资金涌入的“阀门效应”。
2.2 预算案调整：针对超级豪宅的微调
2026年2月，港府在最新财政预算案中宣布，将价值超过1亿港元的住宅物业从价印花税由4.25%上调至6.5%。此政策旨在调节财富分配，但对启德市场影响有限。原因在于：
1. 占比极小：1亿港元以上交易仅占整体市场的0.3%。
2. 需求刚性：启德作为核心地段，其超级豪宅买家多为超高净值人士，对2.25个百分点的税率上浮不敏感。相反，此举侧面印证了政府认定“楼价已进入上升通道”的判断。
2.3 人才引进计划的乘数效应
香港“高才通”及“优才计划”已吸引数万名内地高学历、高收入人群落户。2026年的按揭政策明确放宽：外来人才即使未成为永久居民，持有香港身份证即可申请最高90%按揭（通过按揭保险计划），且无需通过压力测试。这批“新香港人”构成了启德中小户型的强劲购买力基石。
3 启德片区价值深度剖析
3.1 区位定位：CBD2.0与智慧城市
启德是香港最后一个大型市区发展地块，定位为“第二个核心商业区”（CBD2）。其规划融合了商业、住宅、体育、旅游及绿化空间，避免了传统商业区如中环、尖沙咀的过度拥挤。
· 地标效应：启德体育园已投入使用，成为香港新地标，提升了区域的国际曝光度。
· 商业配套：SOGO崇光百货启德店、双子塔地标等商业体即将陆续开业，确保区域商业活力。
3.2 交通网络升级：2031愿景
对于内地投资者而言，交通互联互通是资产增值的重要考量。
· 智慧绿色集體運輸系統：行政长官会同行政会议已于2026年3月31日批准启德智能绿色集体运输系统方案。该项目全长3.5公里，设6个站，连接启德邮轮码头至港铁启德站，预计2031年投入服务。
· 意义：该系统将彻底解决“跑道区”（启德承丰道一带）此前被诟病的交通短板，直接利好该区域的临海豪宅项目（如DOUBLE COAST），预计在通车前（2027-2028年）将迎来一轮显著的“基建溢价”。
表：启德片区主要优势分析
商业:部分商场营业中，生活配套逐步成熟，地标商业体全面开业，CBD2雏形显现！
交通:依赖启德站及部分巴士，智慧绿色集体运输系统通车，覆盖跑道区！
景观:部分楼宇享有临时海景或内海景，永久海景资源稀缺性凸显！
教育:名校网（34校网）优势显著，校网吸引力持续增强，吸引家庭客群！
3.3 二手转售与流动性分析
2026年是启德片区进入“现楼时代”的关键一年。过去几年的新盘陆续进入二手市场。数据显示，启德次新楼的流通率远高于香港传统豪宅区（如九龙塘）。得益于“高成数按揭”及内地客的接盘意愿，启德800-1200万港元的单位流动性极佳，这是内地客户未来“换货”退出的重要保障。
4 2026年启德一手市场数据分析
4.1 量价齐升，豪宅破顶
启德正在挑战传统豪宅区的地位。2026年3月，新地旗下天玺．海以逾1.39亿港元售出第1座23楼A单位，实用面积2141平方呎，呎价高达6.5万港元，创下启德区一手标准户楼价及呎价历史新高。这一信号强烈表明，市场对启德顶豪的定价能力已建立信心。
4.2 内地资金成为绝对主力
根据中原地产数据，2026年首两个月：
· 总资金流入：内地买家在启德的大手客（购入多于一伙）涉及金额约6.1亿港元，占全港比例34.7%。
· 购买力画像：超过56%的内地大手客购入600万港元或以下的单位，另有31.3%购入600-1000万港元的单位。这表明启德不仅吸引顶级富豪，也深度覆盖了内地中产家庭及“高才”家庭的上车需求。
4.3 供应结构：告别“重灾区”
过去数年，启德常被诟病供应过剩。但根据2025年底的市场预测，2026年启德全新盘供应减少，主要进入货尾及现楼销售阶段。这标志着板块从“建设期”转入“收成期”，供求关系趋于平衡，有利于价格稳定上行。
5 投资成本与按揭实操指南
5.1 资金入境与外汇管制
内地客户面临的最大实操难点在于资金转移。虽然香港政策宽松，但内地实行每人每年5万美元的外汇管制。
· 合规路径：通过银行“内存内贷”购买香港楼宇？此路径已基本关闭。目前主流方式是通过境外留存资金（如港股盈利、境外公司利润）或亲友额度汇集。
· 开发商计划：启德许多大型发展商（如新鸿基、会德丰、恒基）接受人民币（离岸CNH）支付部分楼款，并提供长成交期（如建筑期付款），允许买家分阶段支付，缓解资金出境压力。
5.2 按揭方案对比
由于启德楼盘总价跨度大，内地客户需根据自身身份选择方案：
1. 持有香港身份证（专才/高才） ：
· 优势：可申请9成按揭（楼价1000万内），需提供内地入息证明及完税证明。按揭息率低至3.25%（Hibor封顶）。
· 首付：仅需1成。
2. 纯内地身份（非港人） ：
· 限制：无法申请按揭保险，因此最高只能贷款7成（需通过银行入息审查或资产审查）。
· 资产审查：若无稳定收入流水，可凭“资产”审批（如持有股票、基金或香港物业），要求资产覆盖楼价全款。
表：不同客群按揭策略建议
高才/专才家庭:天玺．天（中小户）、维港1号 ，使用“按揭保险”借足9成，利用人才专属现金回赠。 必须提供内地完税证明，入息需过50%门槛。
纯内地投资客 :DOUBLE COAST， 倾向“即供”或“建筑期”付款，申请7成按揭。
超高净值买家 天玺．海、澐璟（大平层） 全款支付或大额首付（5成以上），规避按揭审批繁琐。 关注1亿以上物业6.5%印花税成本。
5.3 持有成本
· 差饷：2026/27年度宽减首两季差饷，每户每季上限500港元。
· 管理费：启德新盘多为名牌物业（如启德体育园周边），管理费较高。
6 风险提示与防范策略
6.1 市场风险：一手溢价
启德新盘定价强势，部分项目存在“面粉贵过面包”的风险。虽然二手市场有承接，但一手买家通常需要至少3-5年的持有期才能消化溢价。建议客户对比同区二手呎价，若一手溢价超过20%，需审慎评估短期增值空间。
6.2 供应结构性风险
尽管2026年新盘减少，但启德跑道区仍有大量未售货尾。当市场下行时，开发商集体劈价（降价）可能导致二手业主“被套”。投资者应优先选择拥有稀缺景观（永久海景） 或地铁站上盖的项目，此类资产抗跌性强。
7 结论与行动建议
总体评价：
启德是2026年内地客户投资香港房产的“核心资产”板块。其兼具 “政策红利期（低税）”、“基建兑现期（智慧交通）”及“市场上升期” 三重机遇。
针对不同客户的行动建议：
1. 对于“高才/专才”自住型买家：
· 策略：立即行动，瞄准“楼价1000万港元以内”的单位。
· 理由：利用“9成按揭”政策，以较低首付上車。建议重点关注天玺．天或启德海湾的剩余细单位。不要等待“调整”，因为此类刚需盘在低税环境下需求旺盛，价格易升难跌。
2. 对于内地资产配置型买家（纯投资）：
· 策略：布局跑道区（承丰道），等待基建红利。
· 理由：目前跑道区交通尚未完善，价格相对启德站周边有折让。随着智慧绿色运输系统获批（2031年通车），未来5年存在明确的“由差变好”的投资逻辑。可关注DOUBLE COAST的2-3房单位。利用建筑期付款方式，延长资金筹备时间。
3. 对于家族办公室/顶豪买家：
· 策略：收集“天玺．海”级别的标杆物业。
· 理由：此类物业具有“藏品”属性。6.5万港元的呎价虽创新高，但相比港岛半山传统豪宅仍有上升空间。启德作为CBD2的规划能级，将支撑其价格进一步对标国际滨水区。
关注明说深圳豪宅，您身边的楼市专家！
明说深圳豪宅，让您买房路上少走弯路，买房决策不犯错误！
动动手指按一按二维码加微信，获取本公众号渠道客户专属优惠！
