古明
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引言
曼谷的商业项目频频刷屏，成为国内商业地产人争相考察的“圣地”。从暹罗天地的水上市场到EMSPHERE的工业风实验室，每一个新项目亮相，都会在中国地产人的朋友圈掀起一阵惊叹。
但考察归来的人往往倍感困惑：为什么那些惊艳的空间设计、沉浸式体验背后的曼谷商业模式，回国后始终难以落地？那些空中花园、艺术装置、社区客厅，到了国内为何就成了“好看不好用”的摆设？
答案其实很简单：我们只看到了曼谷商业的亮眼表象，却忽略了它生长的独特土壤。 当商业逻辑与城市基因错位，再炫目的创意，终究难逃水土不服的命运。
本文将拆解曼谷商业的底层逻辑，对比中国商业的现实困境，探讨属于中国商业的真正创新之路。
01 曼谷商业的“魔法”：藏在表象之下的在地基因
The "magic" of Bangkok's business:
The local essence hidden beneath the surface appearance.
曼谷的商业空间，总能被其极致的想象力打动：
1.Central Park ：与曼谷最大的伦披尼公园无缝衔接，打造出全泰国最大的城市空中花园。傍晚时分，无数年轻人举着冰淇淋坐在空中花园的台阶上，眼前是百年古树的苍翠树冠，耳边是风吹过湖面的细碎声响。这里没有商场的喧嚣，只有生活本该有的松弛，有人瑜伽，有人遛狗，有人只是躺着看云。
2.EMQUARTIER ：坐拥东南亚最大的人造瀑布，绿色空间占比高达30%~40%。瀑布从六层高处倾泻而下，在热带阳光下折射出彩虹，成为整个商场的视觉焦点。消费者沿着螺旋步道缓缓而上，可以近距离感受水雾清凉，让购物变成一场穿越热带雨林的奇妙旅程。
3.The Commons ： 凭借开放式台阶平台，打造出充满烟火气的“社区客厅”。人们可以随意坐在任何一级台阶上，喝咖啡、吃简餐、工作、闲聊。周末傍晚，台阶上坐满了人，年轻父母推着婴儿车，留学生抱着电脑写论文，几个老外举着啤酒为球赛欢呼，这座建筑的设计初衷，就是让人们“愿意待上一整天”。
4.Siam Discovery ：被打造成一座“生活方式实验室”，每一层都有专属的探索主题。整座商场没有传统意义上的品牌分区，而是按照“生活方式场景”重新组织：所有与“旅行”相关的商品集中在一起，所有与“办公”相关的业态彼此相邻。就连楼梯间都被设计成“实验室走廊”，墙上挂满了展示产品制作过程的科学插图。
5.IconSiam ：将泰国水上市场完整地搬进了室内，让游客在空调房里体验传统市集最浓郁的烟火气。木质栈道蜿蜒曲折，一艘艘小船上堆满新鲜椰子芒果，船家穿着传统服饰现做各种小吃。这里不只是一个美食广场，更像是一座活态的泰国民俗博物馆，以看工匠编织丝绸，观摩老师傅雕刻肥皂花。
6.EMSPHERE： 是曼谷商业的新晋“顶流”，以工业风美学和沉浸式夜经济体验颠覆传统。商场保留了裸露的水泥梁柱、管道和粗犷的金属结构，却在其中注入最前沿的潮流内容。最令人称奇的是，商场内部竟然将一整层打造成“街头美食市集”，摊位在裸露的工业骨架下冒着热气；而屋顶的俱乐部区域，则彻夜响着电音派对，与楼下佛堂的诵经声仅隔几层楼板，这种看似冲突的混搭，反而成了EMSPHERE最迷人的标签。开业半年，这里已成为曼谷年轻人夜生活的首选地。
这些项目早已超越了单纯的购物场所，成为城市生活的自然延伸。而这一切的背后，并非偶然的创意迸发，而是泰国长达二十多年的系统性布局。
1.1 创意经济的国家战略
1997年亚洲金融危机后，泰国意识到低成本劳动力的发展模式难以为继，正式转向创意经济。2005年，泰国创意设计中心（TCDC）成立，作为国家级创意孵化机构，收藏超3000种全球设计材料，拥有亚洲最大的设计图书馆。
20年来，泰国对TCDC的教育培育、产业政策投入超百亿泰铢，培育出一代又一代设计师和创意人才。更重要的是，它将设计思维植入了泰国商业的基因，不是设计师服务商业，而是商业本身就流淌着设计的血液。
这种系统性、持续性的长期投入，在中国的商业环境中几乎不可想象。
1.2 旅游业支撑的多层消费结构
旅游业贡献了泰国GDP的20%~25%，每年超3500万国际游客涌入曼谷，其中超60%的游客会将商业体验纳入行程。1300万本地人口与3500万游客交织，形成了多元的多层消费网络。
这种多元结构，给开发商带来了宝贵的 “容错空间”——即便本地消费者对新业态接受度不高，庞大的游客群体也能形成支撑。开发商不必为短期坪效过度焦虑，得以投入更多精力在空间叙事和文化策展上。
更关键的是，游客来曼谷的核心诉求就是体验异国风情，他们不愿“逛一个和家门口别无二致的商场”。这给了曼谷商业大胆创新的底气。
1.3 财团深耕的片区开发模式
尚泰集团、The Mall集团、Siam Piwat集团各自主导曼谷不同片区，通过PPP模式与皇室、政府深度合作，实现资源整合与商圈联动。
以Siam District为例，BTS轻轨出站口直接连接各大商场连廊，Siam Paragon、Siam Center、Siam Discovery三家商场通过空中走廊连成一体，却各有鲜明定位：主打奢侈品、聚焦本土设计师、引领潮流年轻品牌。这种既竞争又互补的商圈生态，源于财团对片区的长期深耕。
而在中国，商业地产多遵循“拿地-建设-招商-运营”的短期逻辑，项目之间同质化严重，竞争远大于协作。
1.4 信仰与商业的共生
几乎曼谷的每个商场，都设有供奉四面佛的神龛：Siam Paragon的员工每天清晨献花祈福，IconSiam专门设计了寺庙式空间，Emsphere屋顶的电音派对，与楼下佛堂的诵经声互不干扰。
这种独特的包容性，让曼谷商业呈现出罕见的丰富与平衡，既有高端奢侈品商场，也有社区商业实验场；既能容纳国际潮流，也能让本土文化自然生长。一位中国商业地产高管曾感慨：“这种信仰与商业深度融合的生态，难以直接移植到中国商业环境中。”
02 中国商业的现实：为什么我们长不成曼谷的样子？
The reality of Chinese business:
Why can't we grow into the style of Bangkok?
与曼谷相比，中国商业走出了一条完全不同的发展道路。这种本质差异，决定了曼谷商业模式的移植必然面临水土不服。
2.1“压缩式发展”的后遗症
发达国家的城市化，多是“城市成熟→商业跟进”的自然生长模式。而在中国，受土地政策影响，商业综合体常像先锋部队般突进到新城郊区，用钢筋水泥提前标注城市边界。“城市商圈先行、城市扩建后置”的模式，虽加速了城镇化，却让商业布局陷入混乱。北京五环外的购物中心，竟要和三四线城市的商圈争夺同一批消费者。
我们用40年走完了发达国家百年的商业进化之路，却也留下诸多“版本不兼容”的问题：华东与西南的消费偏好差异显著，Z世代与银发族的需求鸿沟形成代际断层，线上渠道的快速创新更让实体商业疲于奔命。
在二三线城市，商业发展的困局更为突出。除少数省会城市外，大多数地级市仅能维持一个主力商圈，近七成本地消费者有前往一线城市核心商圈购物的习惯，新建综合体空置率普遍超30%。
2.2 存量竞争下的同质化困局
2025年，中国商业地产市场仍承受多重压力：商业用地的投资和新开工比例持续下降，租售需求偏弱，“以价换量”仍是市场主要特征。据行业报告显示，2025年全国重点城市商业综合体平均空置率达28.3%，二三线城市更是突破35%。
当大多数商业项目依赖本地消费者的高频次、重复性日常需求，“差异化”便成了一种奢侈。消费者不可能每天逛“生活方式实验室”，但必须每周去超市、每月下馆子。这种刚需决定了中国商业的基本面，也大幅压缩了创意的发挥空间。
地下商业街的困境尤为典型。从上海人民广场到广州番禺，地下商业普遍面临空置率攀升、商户经营困难的瓶颈。这些空间相比于地上商业空间，通风条件有限、商铺密度过大；更致命的是业态严重同质化，竞争最终只能陷入低价混战。
2.3 短期业绩压力下的创意困境
中国商业企业常年在短期业绩压力下运作，鲜有资源能投入到长期研发和人才培养。商业项目的开发周期被压缩到极致，留给创意打磨的时间少之又少。
当曼谷的开发商可以用数年时间雕琢一个项目的文化细节时，国内同行却要为下个月的客流、坪效焦虑。一位商业地产从业者道出了行业现实：“我们的KPI是季度考核，谁敢把一个季度的时间，花在看不见即时回报的‘文化挖掘’上？”
2.4 数字技术的双刃剑
中国商业的数字技术应用已走在世界前列。AI值守无人店、智能客服、数据驱动的精准营销，正在重塑零售业的面貌。武汉中百集团2025年打造的数智平台“抱抱生活”，全年销售总额突破亿元，30天复购率远超传统电商平台。
但数字化也是一把双刃剑：线上渠道的极致便利，让实体商业的到店率持续承压，消费者被训练得越来越“功利”——除非有独特的体验或诱人的优惠，否则为何要专程去实体店？相比之下，曼谷的商业因数字化相对滞后，反而保留了更多线下社交的温度和偶然性。
03 理性借鉴：在中国土壤里长出属于自己的商业
Rational Inspiration: Growing One's Own Business on Chinese Soil.
面对曼谷商业的成功，中国商业不该盲目复制，而应理性借鉴。取其理念、融于本土，在自己的土壤里，培育出适合中国城市、服务中国消费者的商业形态。
3.1 学理念，不学形式：从“卖东西”转向“服务生活”
曼谷商业给中国同行最大的启示，从来不是如何设计空中花园、如何引入米其林餐厅，而是如何让商业空间真正融入本地生活，成为城市生活的自然延伸。
武汉武商集团的探索值得关注。其打造的武商梦时代，定位“商文旅体展演”深度融合综合体，植入全国最大空中动力乐园与华中首家室内滑雪场，2026年春节假期营收实现两位数增长；武商超市“WS江豚生活家”融合多元业态，构建起一站式社区补给站。
中百集团的转型同样亮眼，门店重构后淘汰超80%老旧商品，邻里汇引入快剪、洗护等便民服务，推动门店从“商品售卖场”向“复合生活服务枢纽”转型。
这些探索的核心共同点是：从“卖东西”转向“服务生活”。这才是曼谷商业真正的精髓。
3.2 用本土文化，讲自己的故事
泰国设计师能将泰拳元素融入商业IP，名创优品曼谷MINISO LAND旗舰店凭借“泰拳出鸡”创意视频成为打卡地标。在中国，我们拥有更丰富的本土文化资源，无论是老城区的历史记忆，还是地域特色的民俗文化，都能成为商业空间的独特叙事。
成都太古里的成功，正是因为将现代商业与川西民居风格巧妙融合，打造出属于成都的“快耍慢活”生活方式；武汉汉正街作为汉口“母街”，如今形成3.29万平方米直播集聚区，前店后播模式拿下全国三成女装裤裙市场份额，让汉派设计直接接轨全球消费链条。
3.3 拥抱差异化，找到自己的节奏
在商业存量时代，精准定位不再是选择题，而是生存题。近年来，中国商业也在探索属于自己的创新路径：
商旅文体健融合发展：上海西岸梦中心、北京THE BOX等新兴商业体，以年轻化、潮流化内容吸引新一代消费者；
本土设计师品牌崛起：Random Piece、Sage Studio等品牌入驻率较2020年提升12.5%，成为差异化竞争重要资源；
技术赋能线下体验：通过AI试衣、AR导航等技术，让消费者在享受线上便利的同时，感受线下体验的温度；
本土化战略逆向实践：名创优品在泰国的稳健扩张印证了本土化价值，部分门店升级后月销售额达之前的8-10倍。
3.4 培养耐心，允许商业慢慢生长
曼谷的商业奇迹，是20年创意经济持续培育的结果。中国商业的发展，同样需要给自己时间，给创意时间，给文化时间。
现今，国内部分商业地产企业经营策略更稳健，开始注重存量运营和城市更新。武汉锚定2027年社会消费品零售总额突破1.07万亿元的目标，通过首店经济、数智转型等多维布局，推动传统商业从“规模扩张”向“价值重构”跨越。
结语
学习曼谷，从来不是为了成为曼谷，而是学习他们如何扎根本土、成为自己。
曼谷商业模式的核心竞争力，从来不是那些炫目的硬件和创意，而是其与城市基因、本土文化、消费者需求的深度契合。中国商业要走出困局，不能寄望于复制他人的成功，而应沉下心来，理解自己的城市基因、挖掘本土的文化资源、洞察消费者的真实需求，让商业空间真正融入城市生活。
中国商业的未来，不在曼谷的商场里，而在我们自己脚下的土地上。正如一位业内人士所言：“在有效需求不足、消费活力仍需进一步释放的当下，商业供给的结构性矛盾是制约消费潜力释放的重要因素。破局之道，不在于复制别人的成功，而在于理解自己的独特。”
（注明：本篇文章部分图片摘自网络）
古明
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综小筑平台创业合伙人
古明建筑事务所创始人
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