总投资18亿的康养项目可行性研究报告编制思路

如果给你以下信息，你会怎么思考，怎么写出一份完整的可行性研究报告。

·台山市利众康城旅居康养建设项目，

·投资18亿，项目占地面积68725.32平方米，建筑面积145000平方米，主要建设5000张养老床位，配套长者生活娱乐区、康复理疗区、自助餐厅、空中泳池、私享厨房、休闲农场等。

·建设地址：江门市台山市三合镇温泉圩泉源路3号

·建设单位：利众全龄康养产业发展（台山市）有限公司

·建设时间：2026-04-01至2030-12-01

今天就把我对这个项目可研报告应该怎么编的完整编制思路拆解一下，希望能给同行一些启发。

1、项目名称：“台山市利众康城旅居康养建设项目”

“旅居康养”——这不是传统养老院，是“旅居+康养”模式，目标客群是候鸟式养老群体，这意味着选址必须考虑旅游资源和气候条件

2、项目所在地：江门市台山市三合镇温泉圩泉源路3号

“温泉圩”——台山温泉是当地知名资源，康养+温泉，这是天然卖点，可研里必须重点论证

3、总投资18亿、占地6.8万平、建面14.5万平

简单算一下：容积率约2.1（14.5÷6.8），对于康养项目属于中高密度，单方造价约1240元/平（18亿÷14.5万平），这个数字要核实是否合理

4、5000张床位

按康养项目常规配置，5000张床位需要配套多少功能用房？餐饮、医疗、活动、后勤……都有经验比例

5、14.5万平建面÷5000张=29平/床，这个单床面积偏小，意味着功能用房可能紧张，需要在方案阶段优化

6、配套内容：康复理疗区、空中泳池、私享厨房、休闲农场，“空中泳池”和“私享厨房”是中高端定位的信号，“休闲农场”说明项目有一定规模的户外用地，需要在总图上体现

7、建设单位：利众全龄康养产业发展（台山市）有限公司

“全龄”——可能不止做养老，还兼顾其他年龄段，比如亲子、疗休养

8、起止年限：2026-04-01至2030-12-01，约4年8个月，工期将近5年，18亿的投资体量，分期开发的可能性很大

第二步：深入思考：

1、政策层面

·项目是否符合国家及广东省康养产业政策？

·台山市对康养项目有什么扶持政策？用地、税收、补贴？

2、市场层面

·台山及周边养老市场需求有多大？

·竞品项目有哪些？定位和价格如何？

·“旅居康养”的目标客群从哪来？珠三角？港澳？

3、技术层面

·5000张床位怎么布局？自理、半自理、失能各占多少？

·康复理疗区需要什么医疗资质？要不要申请医保定点？

·空中泳池的结构可行性？荷载、防水、维护？

4、投资层面

·18亿的投资构成是什么？工程费占多少？设备费呢？

·资金来源？自筹多少？贷款多少？要不要申请专项债？

·财务效益怎么样？多少年能回本？

5、用地层面

·土地性质是什么？商业？医卫慈善？住宅？

·有没有拿到用地规划许可证？红线图有没有？

·市政配套怎么样？水电气热能不能接进来？

能自己查的自己查（政策、市场数据），查不到的统一找业主补充。

第三步：搭可研报告框架，对应着填空

第一章 总论

·项目名称、建设单位、建设地点、建设规模、投资总额、建设周期——从基础信息直接填

·结论与建议——先留白，最后写

第二章 项目背景及必要性

·国家积极应对人口老龄化的政策背景

·广东省及江门市康养产业发展规划

·台山市温泉资源与康养产业融合的可行性

·填补区域高端康养空白、盘活温泉资源、带动就业

第三章 市场分析与需求预测

·珠三角地区养老市场需求分析

·台山及周边竞品项目分析

·目标客群画像：候鸟式养老群体、港澳退休人士、短期疗休养人群

·床位需求预测与入住率测算

第四章 建设内容与规模

·总用地面积68725.32㎡，总建筑面积145000㎡

·功能分区：长者生活区、康复理疗区、自助餐厅、空中泳池、私享厨房、休闲农场

·5000张床位的分类配置建议（自理型X张、半自理X张、失能X张）

第五章 建设方案

·总平面布置：出入口、各功能区的空间关系

·建筑方案：设计理念、立面风格、适老化设计要点

·结构方案：空中泳池的特殊处理

·设备方案：康复设备、智能化系统、适老化设施

·市政配套：水电气热接入方案

第六章 投资估算与资金筹措

·投资估算编制说明

·总投资估算表（工程费用、工程建设其他费、预备费）

·资金筹措方案（自有资金、银行贷款、政策资金）

第七章 财务评价

·收入预测：床位费、护理费、餐饮费、康复服务费、其他衍生收入

·成本预测：人工成本、运营成本、折旧摊销、财务费用

·盈利能力分析：内部收益率、净现值、投资回收期

·敏感性分析

第八章 社会效益分析

·对台山市养老服务体系的影响

·就业带动作用

·温泉康养品牌效应

第九章 风险分析

·市场风险（入住率不达预期）

·运营风险（医疗资质、专业人才）

·财务风险（资金链、利率波动）

·应对措施

第十章 结论与建议

第四步：重点章节怎么深化

框架虽然搭好了，但有几个章节是这个项目的关键，需要重点深挖。

1、市场分析要突出“旅居康养”的特殊性

·普通养老项目看本地需求就够了，但“旅居康养”不一样。需要分析：

·珠三角候鸟式养老群体的规模有多大？

·台山温泉在康养市场的吸引力如何？

·港澳居民到内地养老的政策障碍和需求趋势？

2、建设方案要回答“5000张床位怎么摆”

·14.5万平建面、5000张床位，单床面积29平，这个指标偏紧。需要在方案里说清楚：

·自理、半自理、失能床位的比例如何分配

·公共配套面积如何优化

·空中泳池、休闲农场这些亮点如何落地

3、财务评价要做分期假设

·4年8个月的工期、18亿投资，一次性建成投入太大。需要在财务评价里假设：

·是否分期开发？一期开多少床位？

·建设期的资金如何滚动？

·入住率爬坡期多久？

第五步：让业主提补充资料清单

1. 项目用地红线图及地形图（CAD格式）

2. 土地证或用地预审意见（确认土地性质）

3. 项目概念方案或总平面草图（如有）

4. 业主对本项目的初步设想（目标客群、产品定位、收费模式）

5. 资金来源说明（自有资金比例、拟申请贷款额度）

6. 是否已与政府部门对接过？有哪些初步意向或承诺？

最后，我们把这个资料清单发给业主，让他配合一下，等业主反馈的同时，我们也可以同步开展政策查询、市场调研、同类案例收集。然后等资料一到，基本花个3-5天就能把这个总投资18亿的康养项目可行性研究报告写完了。