数据来源：马来西亚房地产评估及服务局（JPPH）、国家房产信息中心（NAPIC）《2025年房地产市场报告》（2026年2月发布）
Chart 1：2016-2025年全市场交易量趋势
马来西亚房地产
近十年周期完整呈现
• 调整期（2016-2017）：连续两年负增长，市场处于去库存阶段；
• 复苏期（2018-2019）：温和回升，交易量恢复至30万套以上；
• 疫情冲击期（2020）：同比-9.9%，为10年第二大跌幅，疫情封控导致市场停摆；
• 疫情后爆发期（2021-2022）：2022年同比+29.5%，创10年最大涨幅，压抑需求集中释放；
• 稳健增长期（2023-2024）：增速回落，交易量持续创新高，2024年达42万套历史峰值；
• 2025年小幅回调：同比-1.0%，交易量微降，属于高基数后的正常调整，市场韧性凸显。
2025年市场交易量尽管有小幅下滑，但41.6万套的规模仍远高于疫情前水平，市场整体保持高位运行，未出现系统性下行。
• 房价结构性上涨：核心区、高端物业价格持续上行，拉高整体成交额；
• 产品结构升级：中高端物业交易占比提升，刚需占比小幅回落；
• 成本推动：建材、人工成本上涨，带动房价温和上行。
疫情后复苏力度远超交易量！
2025年增速放缓，进入稳健周期
2025年马来西亚住宅交易量占比61.6%，是市场第一大品类，刚需需求持续托底，交易金额占比44.8%，虽低于交易量占比，但仍为第一大金额贡献品类，反映住宅单套均价低于商业、工业物业。
量价结构严重分化：
• 农业：交易量占比18.4%（第二大），但金额占比仅7.3%，单套价值极低，以低价农用地交易为主；
• 工业：交易量占比仅2.1%（最低），但金额占比达14.0%，单套价值极高，是典型的高价值赛道，印证了“工业地产爆发式增长”的结论；
• 商业：量价占比均衡（11.2%/24.3%），单套价值较高，核心区写字楼、商铺为核心支撑。
开发用地交易活跃，金额占比9.6%，反映开发商对未来市场信心回升，尤其是工业用地、核心区住宅用地需求旺盛，为后续供给端增长埋下伏笔。
Chart 9：2021-2025年住宅交易量趋势
• 前期高基数效应：2024年交易量创历史新高，2025年同比小幅下滑属于正常回调；
• 结构性分化：非核心区、高端项目去化放缓，拖累整体交易量；
2025年住宅交易金额增速（1.3%）与交易量增速（-1.5%）形成明显剪刀差，反映市场资金向优质物业集中，核心区、高端物业的抗跌性与增值性凸显。
30-50万令吉中端住宅2025年交易量63,789套，占比24.86%，规模稳定，是本地改善型需求的核心选择，为市场提供稳健支撑。
而50-100万令吉改善型物业小幅回落，2025年交易量43,427套，同比-4.55%，受高基数、利率波动影响，改善型需求有所放缓，是2025年整体交易量微降的核心拖累项。
总体来看，价格段结构持续优化：2021-2025年，30万令吉以下占比从55.88%小幅回落至52.26%，100万令吉以上占比从4.76%提升至5.94%，反映市场产品结构持续升级，居民购买力稳步提升。
Chart 13：2025年州住宅交易量（按价格段拆分）
雪兰莪在所有价格段交易量均为全国第一，尤其是100万令吉以上高端住宅（5,941套），是高端需求最集中的区域；
柔佛紧随其后，中端、高端需求均衡。受新加坡外溢+RTS跨境通道利好，黄金地段租金回报率5%-8%（全马最高）。
霹雳则为纯刚需市场，30万令吉以下住宅占总交易量超73%，高端住宅占比不足1%，市场完全由本地刚需主导，投资价值弱；
而吉隆坡高端需求突出，100万令吉以上住宅交易量3,654套，占总住宅交易量超25%，高端物业需求旺盛，是高净值投资者首选；
槟城、森美兰结构健康：槟城各价格段分布均衡，高端需求占比高；森美兰刚需占比高，受益于巴生谷外溢，中端需求增长明显。
压力回归！
库存与去化（重点）
2021-2024年持续去化：受疫情后需求复苏、可负担住房政策推动，已竣工未售库存连续4年下降，2024年降至近5年最低，市场去化效率提升。
2025年库存规模重回3万套以上（30471套），同比激增31.6%（接近2022年水平），相比2024年，新增超7000套已竣工未售住宅，显示市场供给端压力重新抬头，尤其是高层公寓等非刚需产品去化难度上升。核心原因是前期积压项目集中竣工、部分高端项目交付后需求不及预期，叠加市场结构性分化加剧。
区域格局解读：
1）雪兰莪为库存重灾区：总未售22,529套，其中在建未售14,832套，为全国最高，核心原因是巴生谷（雪兰莪+吉隆坡）作为马来西亚房产核心市场，前期供应规模大，部分高端公寓、郊区项目去化缓慢。
2）霹雳库存增速显著：总未售14,440套，已竣工未售3,943套，为重点州属中已竣工库存最高，反映非核心城市的刚需项目交付后需求不足，库存积压严重。
3）柔佛未开工库存极低：未开工未售仅900套，说明开发商主动收缩新开工项目，未来供给端将明显降温。
4）吉隆坡库存结构健康：已竣工未售仅2,055套，远低于雪兰莪，核心区优质物业去化效率高，库存压力主要集中在建项目，短期风险可控。
政策与外部环境
2025年上半年，中国为最大外国买家（329笔，8.35亿令吉）；
2026年预算案将外籍住宅MOT割契税从4%提至8%；
政府改革，推进电子买卖合同（e-SPA）、住房综合管理系统（HIMS），简化审批。
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